TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 22 Mai 2026

N° RG 26/00642 – N° Portalis DBYC-W-B7K-MBCW

Jugement du 22 Mai 2026

N°: 26/529

S.A [Localité 3] CONSTRUCTION

C/

[V] [W] [P]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à SA [Localité 3] CONSTRUCTION

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à M [W] [P]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 22 Mai 2026 ;

Par Killian MAILLEFAUD, juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de RENNES, assisté de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 20 Mars 2026.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 22 Mai 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A [Localité 3] CONSTRUCTION

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Mme [O], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [V] [W] [P]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 5]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous signature privée en date du 21 août 2023, la société anonyme d’HLM [Localité 3] CONSTRUCTION (ci-après [Localité 3] CONSTRUCTION) a loué à Monsieur [V] [W] [P] un local à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial de 217,41 euros, incluant les provisions pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 11 septembre 2025, [Localité 3] CONSTRUCTION a fait délivrer à Monsieur [V] [W] [P] un commandement de payer la somme de 1.076,80 euros au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l’acte.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 12 septembre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 janvier 2026 délivré à étude, [Localité 3] CONSTRUCTION a fait assigner Monsieur [V] [W] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes et demande de :

constater la résiliation du bail au 21 août 2023, entre la SA d’HLM [Localité 3] CONSTRUCTION et Monsieur [V] [W] [P],ordonner l’expulsion des lieux loués à Monsieur [V] [W] [P] ainsi que de tous occupants de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,condamner Monsieur [V] [W] [P] à la somme de 1.995,20 euros égale aux loyers et charges dues au 12 janvier 2026 et ce avec intérêts de droit à compter du commandement (frais 100.93€),condamner Monsieur [V] [W] [P] à une indemnité mensuelle d’occupation sans titre ni droits dudit logement d’habitation à dater du prononcé de la résiliation des baux jusqu’au jour du départ effectif, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation, condamner Monsieur [V] [W] [P] aux dépens.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département d’Ille-et-Vilaine le 16 janvier 2026.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 20 mars 2026.

A cette audience, [Localité 3] CONSTRUCTION, comparante, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 2.367,29 euros. Elle s’oppose à tout délai de paiement et à une éventuelle suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [V] [W] [P] est présent. Il sollicite des délais de paiement, propose de verser 50 euros par mois et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire. Il précise ne pas avoir d’emploi, ni de formation et ne pas toucher le revenu de solidarité active (RSA). Il indique être à la recherche d’un emploi.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2026, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que « le droit au logement est un droit fondamental ; il s’exerce dans le cadre des lois qui le régissent. L’exercice de ce droit implique la liberté de choix pour toute personne de son mode d’habitation grâce au maintien et au développement d’un secteur locatif et d’un secteur d’accession à la propriété ouverts à toutes les catégories sociales. (…) Les droits et obligations réciproques des bailleurs et des locataires doivent être équilibrés dans leurs relations individuelles comme dans leurs relations collectives ».

Le jugement est contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile, les parties ayant toutes comparu.

I. Sur la recevabilité de la demande

• Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 12 septembre 2025, soit au moins deux mois avant la date de délivrance de l’assignation, le 15 janvier 2026. Sa demande est donc recevable à ce titre.

• Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 16 janvier 2026 soit plus de six semaines avant l’audience du 20 mars 2026. La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

• Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 642 du code de procédure civile dispose que « tout délai expire le dernier jour à 24 heures » et que « le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant ».

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article XI (page 4) qu’à défaut de paiement du loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés, aucun réglement n’ayant été effectué dans les deux mois à compter du commandement de payer du 11 septembre 2025.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à la date du 12 novembre 2025.

• Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Le bailleur ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés depuis le commandement de payer, il y a lieu d’ordonner à Monsieur [V] [W] [P] de remettre les clés et de quitter les lieux.

A défaut de départ volontaire, [Localité 3] CONSTRUCTION sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [V] [W] [P], ainsi que de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par la loi.

Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l’article 1760 du Code civil, le locataire déchu de tout droit d’occupation du local donné à bail se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qui a une nature indemnitaire et non pas contractuelle.

Dans ces conditions, il convient de condamner Monsieur [V] [W] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera d’un montant égal à celui des loyers et charges, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

• Sur la demande de condamnation en paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 V. du même texte prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Il ressort de l’article 1353 du code civil, alinéa 1er, que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver » et de l’article 9 du code de procédure civile qu’il « incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention »

En l’espèce, [Localité 3] CONSTRUCTION verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, afin de démontrer les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il est mentionné sur le décompte qu’au 20 mars 2026, la dette de Monsieur [V] [W] [P] s’élève à la somme de 2.367,29 euros.

Si Monsieur [V] [W] [P] déclare qu’il est lui-même assuré, il reconnait avoir reçu le courrier du bailleur l’interrogeant sur cette assurance et il ne prouve pas l’avoir informé qu’il aurait déjà une assurance. Les frais d’assurance imputés mensuellement sont donc dus.

Cette somme comprend 100,93 euros au titre des frais de poursuite qu’il convient de déduire, en ce qu’ils relèvent éventuellement des dépens.

Monsieur [V] [W] [P] ne produit la preuve de règlements autres que ceux mentionnés sur le décompte alors que cette charge de la preuve lui incombe en application de l’article 1353 alinéa 2 du code civil.

La dette au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation s’élève à 2.266,36 euros au 20 mars 2026, terme du mois de mars 2026 non-inclus. Il convient donc de condamner en conséquence le locataire au paiement de cette somme celui-ci n’apportant pas d’élément de nature à contester le principe ou le montant de cette somme.

L’article 1231-6 du code civil dispose en son alinéa premier que « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure ». L’alinéa 2 du même article prévoit que « ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte ».

L’article 1231-7 du code civil dispose en son alinéa premier que « en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement ».

En l’espèce, le bailleur demande dans son assignation, reprise à l’audience, la condamnation du locataire au paiement d’une indemnité d’occupation. Aussi, il y a lieu de prévoir que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

La dette locative portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 11 septembre 2025 pour la somme de 1,076,80 euros, puis à compter de la présente décision pour le surplus.

III. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ».

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte des développements qui précèdent que Monsieur [V] [W] [P] est redevable de la somme de 2.266,36 euros au titre de la dette locative.

Monsieur [V] [W] [P], présent à l’audience, demande des délais de paiement et propose de régler 50 euros par mois en plus du loyer pour apurer la dette locative. Il sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire.

Cependant, le bailleur s’oppose à cette demande et il n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant l’audience, condition requise pour accorder des délais de paiement et une suspension des effets de la clause résolutoire.

Aussi, il y a lieu de débouter Monsieur [V] [W] [P] de sa demande reconventionnelle de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

IV. Sur les demandes accessoires

• Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [V] [W] [P] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens, ceux-ci comprenant le coût du commandement de payer du 11 septembre 2025 et de l’assignation du 15 janvier 2026, la notification de cet acte à l’administration et le coût de la signification de la présente décision, qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de [Localité 3] CONSTRUCTION.

• Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 août 2023 entre la société anonyme d’HLM [Localité 3] CONSTRUCTION, d’une part, et Monsieur [V] [W] [P], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 6] sont réunies à la date du 12 novembre 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [V] [W] [P] à verser à la société anonyme d’HLM [Localité 3] CONSTRUCTION une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [V] [W] [P] à verser à la société anonyme d’HLM [Localité 3] CONSTRUCTION la somme de 2.266,36 euros (DEUX MILLE DEUX CENT SOIXANTE-SIX EUROS ET TRENTE-SIX CENTIMES) (décompte arrêté au 20 mars 2026, terme du mois de mars 2026 non-inclus), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date ; avec intérêt au taux légal à compter du 11 septembre 2025 sur la somme de 1,076,80 euros, puis à compter de la présente décision pour le surplus ;

DIT que Monsieur [V] [W] [P] devra quitter les lieux loués sis [Adresse 6] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [V] [W] [P] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE Monsieur [V] [W] [P] de sa demande tendant à l’octroi de délais de paiement et aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE Monsieur [V] [W] [P] aux dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 11 septembre 2025 et de l’assignation du 15 janvier 2026, la notification de cet acte à l’administration et le coût de la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet d’Ille-et-Vilaine en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 22 mai 2026, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,