N° RG 25/00393 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GTIK

Minute : GMC JCP

Copie exécutoire

à :

Maître Gladys LACOSTE de la SCP CGL AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : G0187

Copie certifiée conforme

à :

[K] [T],

SPChâteaudun

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

DU 25 Novembre 2025

DEMANDEUR :

[W] (ANCIENNEMENT L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU GRAND CHÂTEAUDUN “LE LOGEMENT DUNOIS”),

dont le siège social est sis 19 rue Henri Dunant – BP 80108 – 28200 CHÂTEAUDUN

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

représenté par Maître Gladys LACOSTE de la SCP CGL AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : G0187

D’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [K] [T],

demeurant 20 chemin Charbon – Appt 2039 – 28200 CHATEAUDUN

représentée par M. [E] [T] (Frère) muni d’un pouvoir

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : [V] [X] en présence de Madame [Y], stagiaire élève avocate

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 23 Septembre 2025 et mise en délibéré au 25 Novembre 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 12 décembre 2011, la Société [W], anciennement dénommée OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU GRAND CHATEAUDUN « LE LOGEMENT DUNOIS », a donné à bail à usage d’habitation à Monsieur [T] [U] et Madame [T] [N], parents de Madame [T] [K], un appartement situé Résidence les Grands Godereaux, 20 Chemin Charbon, log n°2039 – 28200 CHATEAUDUN, pour un loyer mensuel d’un montant initial de 540,90 €, charges comprises.

Monsieur [T] [U] est décédé le 03 juillet 2014.

Par avenant au bail signé le 11 septembre 2017 par Madame [T] [N] et Madame [T] [K], cette dernière est devenue co-titulaire du bail. Par un nouvel avenant en date du 17 octobre 2018, Madame [T] [K] a donné congé du logement, et Madame [T] [N] est de nouveau devenue la seule titulaire du bail.

Madame [T] [N] est décédée le 07 octobre 2021.

le 06 janvier 2025, une sommation interpellative a été adressée à Madame [T] [K], à l’adresse 20 Chemin Charbon, log n°2039 – 28200 CHATEAUDUN, laquelle a été remise à personne. À l’occasion de cet acte, Madame [T] [K] a indiqué au Commissaire de Justice occuper le logement depuis le début du bail initial, à savoir le 12 décembre 2011, et avoir toujours habité depuis cette date avec ses parents dans ce logement. Elle a également reconnu que depuis le décès de ses parents, aucun loyer n’était versé au bailleur, et a refusé de signer ses déclarations.

Le 18 mars 2025, un commandement de payer la somme de 24 882,87 € au principal a été délivré à la demande du bailleur à Madame [T] [K] au titre du solde des loyers impayés au 5 mars 2025, et ce dans un délai de deux mois, à défaut de quoi le bailleur entendait se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 juin 2025 (à étude), la Société [W] a assigné Madame [T] [K] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chartres auquel elle demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement et subsidiairement prononcer la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire aux torts de Madame [T] [K] ;

— ordonner l’expulsion de Madame [T] [K] et de tous occupants de son chef deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux avec si besoin, le concours de la force publique, d’un serrurier et d’un déménageur ;

— condamner Madame [T] [K] à lui payer la somme de 26 856,77 € au titre de l’arriéré des loyers et charges arrêtés au mois de mai 2025 inclus, déduction faite des acomptes déjà perçus, outre les mensualités échues jusqu’au jour du jugement à intervenir, et ce avec intérêts légaux compter du commandement de payer les loyers ;

— condamner Madame [T] [K] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, à compter du lendemain de la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à libération effective des lieux, avec intérêts légaux ;

— condamner Madame [T] [K] à lui payer la somme de 1.000,00 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance, incluant notamment le coût du commandement délivré le 18 mars 2025, de l’assignation et des actes de procédure qui en suivront ;

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 septembre 2025.

Lors de cette audience, la Société [W], représentée par son avocat, soutient les termes de son assignation, et actualise sa créance, en fournissant un nouveau décompte de la dette locative, laquelle s’élevant au 19 septembre 2025 à la somme totale de 28 839,80 €. Elle invoque à l’appui de ses demandes l’article 14 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, et indique qu’aucun paiement du loyer n’est intervenu depuis 2020.

Madame [T] [K] est représentée par Monsieur [T] [E], son frère, muni d’un pouvoir. Il reconnaît la créance invoquée par le bailleur, expliquant que sa sœur a effectué une demande de relogement après le décès de leurs parents, avant de changer d’avis et de demander à rester dans le logement en février 2022.

Il indique que Madame [T] [K] ne travaille pas à cause de problèmes de santé, et est reconnue personne handicapée. Elle ne perçoit aucune source de revenus. Il ne produit pas de justificatifs à l’appui de ses déclarations.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de l’Eure-et-Loir, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, est parvenue au tribunal le 6 août 2025.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée, par mise à disposition au greffe, le 25 novembre 2025.

MOTIFS :

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail :

Le commandement de payer a été délivré le 18 mars 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation elle-même signifiée le 13 juin 2025.

Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 18mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation signifiée le 13 juin 2025, conformément aux anciennes dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

La demande en résiliation du bail est donc recevable.

Sur le fond :

Selon l’article 1741 du Code Civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En vertu de l’article 1728, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 14 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 prévoit notamment qu’en cas de décès du locataire, le contrat de location est transféré aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, ce qui est le cas en l’espèce, Madame [T] [K] ayant reconnu lors de la sommation interpellative du 06 janvier 2025 avoir toujours vécu dans ce logement depuis le début du bail, que ce soit du vivant de ses parents ou après leurs décès.

L’article 1224 du Code civil dispose que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1225 du Code civil énonce que la clause résolutoire doit préciser “les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat”. L’article 1225 alinéa 2 dispose quant à lui que la résolution ne pourra être valable que si, au préalable, une mise en demeure est restée infructueuse et que cette dernière mentionne expressément la clause résolutoire.

En l’espèce, le contrat signé le 12 décembre 2011 par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Le commandement de payer signifié le 18 mars 2025 vise les clauses résolutoires et reproduit les dispositions de l’article 24 de la loi 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable aux contrats de locations conclus avant le 29 juillet 2023, et celles de l’article 6 de la loi 90-449 du 31 mai 1990.

Il résulte du décompte actualisé au 19 septembre 2025, de la dette locative, fourni par le demandeur, que Madame [T] [K] n’a pas justifié avoir réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois.

Ce non paiement constitue ainsi une cause de résolution de contrat, et il y a lieu en conséquence de constater que, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, Madame [T] [K] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 19 mai 2025.

Il convient donc d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux. Il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code civil et 7a de la Loi 89-462 du 06 juillet 1989, tandis que le maintien du locataire dans les lieux sans droit ni titre crée un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours outre les charges, ce à compter de la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. Compte-tenu de son caractère indemnitaire, elle n’est donc pas soumise à la révision des loyers. L’indemnité d’occupation prononcée ne sera donc soumise ni à indexation ni à révision.

Selon le décompte produit par le bailleur, la somme appelée au titre du loyer était de 661,01 €.

Dès lors, le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle qu’il appartient au juge de fixer, sera arrêté à la somme de 661,01 € dont Madame [T] [K] sera redevable chaque mois, outre les charges, à compter de la résiliation du bail, somme qui aurait été due si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande en paiement :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7a de la loi du 06 juillet 1989 et de l’article 1728 du Code civil.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. Il appartient ainsi au preneur, qui est redevable du loyer et des charges, d’en justifier le règlement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Madame [T] [K] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation, la Société [W] versant aux débats un décompte démontrant qu’au 19 septembre 2025, Madame [T] [K] lui devait la somme de 28 839,80 €n échéance du mois d’août 2025 incluse.

Dès lors, il convient de condamner Madame [T] [K] au paiement de la somme de 28 839,80 € arrêtée au 19 septembre 2025. Les intérêts au taux légal seront dus sur cette somme à compter du prononcé de cette décision, par application des dispositions de l’article 1231-7 du Code civil.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [T] [K], partie perdante dans ce litige, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, étant ici rappelé que le coût de l’assignation entre de droit dans les dépens par application de l’article 695 5° du Code de procédure civile.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que, si le juge condamne la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de la Société [W] les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile et sans qu’un motif justifie qu’elle ne soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 18 mars 2025 n’a pas été réglée dans les deux mois ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre la Société [W] et Madame [T] [K] le 12 décembre 2011, concernant l’appartement à usage d’habitation situé Résidence les Grands Godereaux, 20 Chemin Charbon, log n°2039 – 28200 CHATEAUDUN , et en conséquence la résiliation du bail à la date du 19 mai 2025;

CONDAMNE Madame [T] [K] à payer à la Société [W] la somme de 28 839,80€ (VINGT-HUIT MILLE HUIT CENT TRENTE-NEUF EUROS ET QUATRE-VINGT CENTIMES) au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 19 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision pour le surplus, dont à déduire les sommes éventuellement versées à cette date ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation due par Madame [T] [K] à la Société [W] à une somme égale au montant du loyer mensuel soit 661,01 € (SIX CENT SOIXANTE-ET-UN EUROS ET UN CENTIME), augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi, et jusqu’à la libération effective des lieux ; cette somme étant non indexable et non révisable, et payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ;

CONDAMNE Madame [T] [K] au paiement de ladite indemnité d’occupation mensuelle, outre les charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la complète libération des lieux ;

ORDONNE l’expulsion de Madame [T] [K] et de tous occupants de son chef, faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois suivant la signification du commandement de libérer les locaux, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

REJETTE la demande formée par la Société [W] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [T] [K] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;

REJETTE les autres demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

DIT qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION