TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE RENNES

Service des contentieux de la protection,

[Adresse 1],

[Localité 1]

JUGEMENT DU 27 Mars 2026

N° RG 25/03768 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LS4W

Jugement du 27 Mars 2026

N°: 26/334

,

[G], [A],

[M], [X] épouse, [A]

C/

,

[N], [V]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M^e BOMMELAER

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à M^e DOGRU

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 27 Mars 2026 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 19 Décembre 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 27 Mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEURS :

M., [G], [A],

[Adresse 2],

[Localité 2]

représenté par M^e Benoît BOMMELAER, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Chloé ARNOUX, avocat au barreau de RENNES

Mme, [M], [X] épouse, [A],

[Adresse 2],

[Localité 2]

représentée par M^e Benoît BOMMELAER, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Chloé ARNOUX, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEURS :

M., [N], [V],

[Adresse 3],

[Adresse 4],

[Localité 3]

représenté par M^e Kévin DOGRU, avocat au barreau de RENNES

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 mars 2022, M., [G], [A] et Mme, [M], [X] épouse, [A], par l’intermédiaire de la société Foncia Armor, ont consenti un bail d’habitation à M., [N], [V] sur des locaux situés au sein de la, [Adresse 4] (appartement n°B22 et un parking n°P8) sis, [Adresse 5] à, [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 505 euros et d’une provision pour charges de 40 euros.

Par acte de commissaire de justice du 6 février 2025, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3.525,34 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire insérée au contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M., [N], [V] le 7 février 2025.

Par assignation du 25 avril 2025, M., [G], [A] et Mme, [M], [X] épouse, [A] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins, à titre principal, de faire constater la résiliation du contrat, obtenir l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 avril 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 septembre 2025. A cette date, elle a été renvoyée, à plusieurs reprises à la demande des parties, pour être retenue à l’audience du 19 décembre 2025.

A cette date, M., [G], [A] et Mme, [M], [X] épouse, [A] ont comparu représenté par leur avocat.

Soutenant oralement leurs dernières écritures déposées à l’audience et préalablement communiquées, au bénéfice de l’exécution provisoire et, au visa des articles 1224 et 1217 du Code civil, des articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, M., [G], [A] et Mme, [M], [X] épouse, [A] sollicitent de :

— juger que le mécanisme de la clause résolutoire est acquis au 6 avril 2025 ou, subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du contrat à cette date ;

— ordonner l’expulsion de M., [V] ainsi que de tous occupants et biens de son chef avec au besoin le concours de la force publique, sous astreinte de 100 euros par jour, ladite astreinte commençant à courir à défaut de départ complet des lieux passé un délai de quinze jours courant à compter de la signification du jugement à intervenir ;

— condamner M., [V] à leur payer une indemnité mensuelle d’occupation qui sera fixée au montant du dernier loyer majoré des charges locatives ;

— condamner M., [V] à leur payer la somme de 8.982,45 euros selon décompte arrêté au 18 décembre 2025 au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation majorée des intérêts au taux légal au jour de la demande ;

— condamner M., [V] à leur payer la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre aux entiers dépens qui comprendront les frais de commandement de payer.

Au soutien de leurs demandes, M., [G], [A] et Mme, [M], [X] épouse, [A] font valoir que le locataire manque à son obligation de paiement des loyers mais aussi qu’il occasionne diverses nuisances au sein de la copropriété et serait responsable de dégradations dans l’appartement. Ils relèvent qu’il n’a pas régularisé la situation d’impayés de loyers malgré la délivrance d’un commandement de payer et qu’il n’a réglé aucun loyer entre septembre 2024 et septembre 2025. Ils soulignent que la dette a augmenté depuis le commandement de payer.

En réponse aux demandes reconventionnelles, ils s’opposent à toute suspension des effets de la clause résolutoire et à l’octroi de délais de paiement. Ils considèrent que les règlements intervenus depuis le mois de septembre ne sauraient s’analyser en une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Ils font également valoir que le comportement du locataire et sa mauvaise foi empêchent l’octroi de délais de paiement.

À l’audience, M., [N], [V] a comparu représenté par son avocat.

Soutenant oralement les termes de ses écritures déposées à l’audience et préalablement communiquées aux demandeurs, au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 700 du Code de procédure civile, M., [N], [V] sollicite :

— de lui accorder un délai de 36 mois pour se libérer de sa dette, en sus du loyer courant, à raison de 35 échéances de 150 euros, la 36ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payable le 28 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ;

— de rappeler que pendant le cours du délai ainsi accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

— de suspendre les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties pendant le cours du délai accordé et rappeler que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par le locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

— de débouter M. et Mme, [A] de toutes fins et conclusions plus amples et contraires aux présentes ;

— de réduire à de plus justes proportions la demande de M. et Mme, [A] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

A titre de moyens en défense et, au soutien de ses demandes reconventionnelles, M., [N], [V] expose qu’il a été confronté, ces dernières années, à des difficultés personnelles et professionnelles ayant aggravé sa situation financière et entraîné une accumulation progressive de dettes. Il précise qu’il a retrouvé un emploi en décembre 2024, lequel lui a permis d’apurer une partie de ses dettes et d’assurer désormais le paiement de son loyer courant. Il estime justifier de la reprise du loyer courant avant l’audience expliquant que le loyer de novembre 2025 n’a pu être réglé du fait d’un retard dans la perception d’indemnités journalières. Il souligne qu’il a réglé le loyer de décembre la veille de l’audience. Il conteste les allégations des bailleurs sur sa mauvaise volonté et sur les nuisances et dégradations qu’il causerait, relevant qu’ils n’en apportent aucune preuve.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M., [G], [A] et Mme, [M], [X] épouse, [A] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail a été signé le 15 mars 2022, et il contient, en son paragraphe VIII, une clause résolutoire fixant à deux mois le délai permettant d’obtenir la résiliation de plein droit du bail après la délivrance d’un commandement de payer.

Les bailleurs justifient qu’un commandement de payer, reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail, a été signifié au locataire le 6 février 2025.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3.525,34 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 avril 2025.

1.3 Sur les demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte des pièces produites que M., [V] a versé des sommes supérieures au montant du loyer en septembre et octobre 2025. Il n’a rien réglé en novembre 2025. Il justifie d’un virement émis le 18 décembre 2025 à hauteur de 600 euros.

Au vu des justificatifs produits, il apparaît que M., [V] a souscrit à de nombreux crédits à la consommation. Les sommes qu’il a pu verser en sus du loyer jusqu’à la date de l’audience sont moindres que le montant mensuel proposé, étant relevé que celui-ci ne permettra pas d’apurer la dette dans le délai maximal de 36 mois.

De plus, s’il produit son contrat de travail, M., [V] ne verse ni ses bulletins de salaires ni le justificatif des indemnités journalières qu’il dit percevoir. Il ne justifie pas davantage de son arrêt de travail bien que l’agression pour laquelle il a déposé plainte aurait eu lieu le 29 septembre 2025.

Au regard de ces éléments, il convient de considérer que la reprise de paiement intégral du loyer a bien eu lieu avant l’audience.

Toutefois, M., [N], [V] ne justifie pas qu’il est en situation de régler sa dette locative même avec l’octroi des plus larges délais de paiement.

Dans ces conditions, ses demandes reconventionnelles en suspension des effets de la clause résolutoire et en délais de paiement seront rejetées.

Il convient, en conséquence, de constater la résiliation du bail au 7 avril 2025, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants et biens de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M., [G], [A] et Mme, [M], [X] épouse, [A] à faire procéder à l’expulsion de toute personne et biens y subsistant, au besoin avec l’assistance de la force publique.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M., [N], [V] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Par ailleurs, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

1.4 Sur l’indemnité d’occupation

Par application de l’article 1240 du Code civil, au vu du préjudice causé aux bailleurs par l’occupation des locaux, en cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 586 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 7 avril 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M., [G], [A] et Mme, [M], [X] épouse, [A] ou à leur mandataire.

2. Sur la demande au titre de la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, l’article IV du contrat de bail précise, en son paragraphe E, que le loyer est payable chaque mois d’avance, le premier jour ouvrable du terme.

M., [G], [A] et Mme, [M], [X] épouse, [A] versent aux débats un décompte mentionnant qu’à la date du 18 décembre 2025, M., [N], [V] leur devait la somme de 8.982,45 euros.

Toutefois, l’examen de ce décompte laisse apparaitre qu’il comporte des frais de procédure dont le remboursement est par ailleurs demandé au titre des dépens. Les sommes de 130,80 euros (août 2025, assignation) et de 178,16 euros (mars 2025, commandement de payer) seront donc soustraites des sommes dues en principal. La somme de 600 euros virée le 18 décembre 2025 qui n’apparaît pas sur le décompte du même jour, cela également déduite.

Ainsi l’arriéré locatif peut être arrêté à 8.073,49 euros.

En conséquence, M., [N], [V] sera condamné à payer cette somme aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 5.365,65 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

3. Sur les demandes accessoires

M., [N], [V], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 6 février 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 15 mars 2022 entre M., [G], [A] et Mme, [M], [X] épouse, [A], d’une part, et M., [N], [V], d’autre part, concernant les locaux situés, [Adresse 4] (appartement n°B22 et un parking n°P8) sis, [Adresse 5] à, [Localité 3] est résilié depuis le 7 avril 2025,

ORDONNE à M., [N], [V] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés, [Adresse 4] (appartement n°B22 et un parking n°P8) sis, [Adresse 5] à, [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

DIT n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M., [N], [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 586 euros (cinq cent quatre-vingt-six euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 7 avril 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire,

CONDAMNE M., [N], [V] à payer à M., [G], [A] et Mme, [M], [X] épouse, [A] la somme de 8.073,49 euros (huit mille soixante-treize euros et quarante-neuf centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 décembre 2025, échéance de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 5.365,65 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

REJETTE la demande reconventionnelle en délai de paiement de M., [N], [V],

REJETTE la demande reconventionnelle en suspension des effets de la clause résolutoire de M., [N], [V],

DÉBOUTE M., [G], [A] et Mme, [M], [X] épouse, [A] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M., [N], [V] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 6 février 2025 et celui de l’assignation du 25 avril 2025,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 27 mars 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge