TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 21 Mai 2026

N° RG 25/04286 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LT3D

Jugement du 21 Mai 2026

Société [Localité 3]

C/

[C] [A]

[J] [K]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à [Localité 3]

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 21 Mai 2026 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ;

Audience des débats : 15 Janvier 2026.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 09 avril 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile. Le délibéré a par la suite été prorogé au 21 mai 2026.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par madame [I], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEURS :

Mme [C] [A]

[Adresse 3]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

M. [J] [K]

[Adresse 4]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er août 2017, l’établissement [Localité 3] a consenti un bail d’habitation à M. [J] [K] et Mme [C] [A] sur des locaux situés au [Adresse 5] (porte n°19) à [Localité 7] ([Localité 8]), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 375,09 euros.

Un état des lieux d’entrée du logement a été effectué contradictoirement le 1er août 2017.

Par lettre reçue le 22 décembre 2021, M. [J] [K] a informé le bailleur qu’il avait quitté les lieux le 5 décembre 2021.

Par lettre remise le 23 décembre 2021, Mme [C] [A] a demandé la résiliation du bail suite à sa séparation.

Par courrier reçu le 17 janvier 2022, M. [J] [K] a sollicité de l’établissement [Localité 3] la possibilité de se maintenir dans les lieux et de poursuivre le bail.

L’état des lieux de sortie a été réalisé par commissaire de justice le 12 juillet 2022.

Le 19 janvier 2024, par lettres recommandées avec accusé de réception, l’établissement [Localité 3] a mis en demeure M. [J] [K] et Mme [C] [A] d’avoir à régler la somme de 11.507,78 euros au titre de l’arriéré locatif et des réparations locatives.

M. [J] [K] et Mme [C] [A] ne se sont pas présentés à la tentative de conciliation à laquelle ils ont été conviés à la demande du bailleur le 19 avril 2024.

Par assignations délivrées les 17 et 30 avril 2025, l’établissement [Localité 3] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins d’obtenir la condamnation solidaire de M. [J] [K] et Mme [C] [A] au paiement des sommes suivantes :

8.020,25 euros, correspondant à 8.044,49 euros au titre des loyers et charges impayés déduction faite du paiement de 24,24 euros effectué après le départ du logement, et 3.387,83 euros au titre des réparations locatives, déduction faîte du dépôt de garantie versé lors de la conclusion du contrat de bail pour un montant de 375 euros ;99,70 euros au titre du procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice ;150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.L’affaire a été appelée à l’audience du 15 janvier 2026.

A cette date, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a comparu représenté par Mme [O] [I] dûment munie d’un pouvoir.

Elle a entendu oralement se référer aux termes de son assignation.

A l’appui de ses demandes, au visa des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1103, 1728 et suivants du Code civil, elle précise que dans les suites de son congé, Mme [A] bénéficiait d’un préavis de trois mois et qu’elle restait solidaire pendant six mois. Le bailleur précise que malgré son refus, M. [K] est revenu habiter dans les lieux les obligeant à adresser aux locataires une mise en demeure d’avoir à quitter les lieux et que les clés ont été finalement remises le 2 juin 2022.

Le bailleur soutient que la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie montre un usage anormal du logement et parfois un usage abusif caractérisé. Il estime justifier des sommes dues par les locataires, déduction faite du dépôt de garantie, et précise qu’il a appliqué la charte de vétusté signée par les bailleurs sociaux du département.

Bien que régulièrement cité par acte remis à son domicile, M. [J] [K] n’a pas comparu ni personne pour lui.

Bien que régulièrement citée par acte remis à sa personne, Mme [C] [A] n’a pas comparu ni personne pour elle.

En application de l’article 474 du Code de procédure civile, prononcé en premier ressort, le jugement sera réputé contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 9 avril 2026, date de sa mise à disposition des parties au greffe. A cette date, en raison d’une surcharge de service, le délibéré a été prorogé au 21 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1/ Sur la demande au titre des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il est rappelé qu’en application de l’article 1310 du Code civil, la solidarité des débiteurs ne se présume pas.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, les conditions générales applicables au contrat de bail, paraphées par les parties, comportent une clause de solidarité ainsi rédigée : « par application des articles 1200 et 1202 du Code civil, les locataires s’engagent solidairement et indivisiblement à l’exécution des clauses du contrat de location et de ses reconductions, notamment au paiement du loyer, suppléments de loyer, taxes, réparations et charges locatives, ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation dans le cadre d’une résiliation de bail. Les obligations de solidarité et d’indivisibilité demeurent dans le cas où l’un des cotitulaires ou colocataires quitterait le logement même si celui-ci a donné congé, et ce pendant une durée de six mois à compter de la date de réception du congé ».

Le bailleur justifie du préavis donné par Mme [C] [A] le 23 décembre 2021. Ce préavis a été remis en mains propres et une mention manuscrite portée sur ce courrier précise que : « Mme entend que la période de co-solidarité des loyers est due ».

Du fait de ce congé, conformément au contrat de bail, la solidarité de Mme [A] prenait fin le 23 juin 2022. Le délai de préavis courait quant à lui jusqu’au 23 mars 2021.

Le bailleur verse aux débats une lettre recommandée adressée par M. [J] [K], reçue le 22 décembre 2021, par laquelle ce dernier l’informe avoir quitté les lieux et demande à être désolidarisé du bail.

L’établissement [Localité 3] a répondu à M. [K], par courrier en date du 28 décembre 2021, qu’il avait bien reçu sa résiliation et que la solidarité se poursuivait jusqu’au 22 juin 2022. Toutefois, le bailleur justifie que par courrier, reçu le 17 janvier 2022, M. [J] [K] a informé que finalement il souhaitait se maintenir dans les lieux, s’engageant à payer les loyers et à régulariser la dette.

Aucun élément du dossier ne permet de connaître la réponse apportée par le bailleur et pas davantage la date à laquelle M. [K] a effectivement quitté les lieux et restitué les clés, et notamment si cette date était postérieure à la fin de son délai de préavis, lequel prenait fin le 22 mars 2022. Aucun loyer n’a été réglé sur cette période.

Malgré ses allégations, le bailleur ne justifie pas de la mise en demeure d’avoir à quitter les lieux qu’il aurait adressé aux locataires.

Le seul fait que l’état des lieux de sortie ait été réalisé par commissaire de justice le 12 juillet 2022 est insuffisant à lui seul pour démontrer la date effective de reprise des lieux.

Dès lors, il convient de considérer que les locataires étaient solidairement redevables des loyers et des charges dus jusqu’à la fin de leur préavis, soit le 23 mars 2022.

Le décompte produit par le bailleur, arrêté au 27 mars 2025, mentionne un total dû de 11.507,78 euros dont 8.044,49 euros au titre les loyers et charges.

Au 31 mars 2022, échéance de mars 2022 incluse, déduction faite des régularisations de charges postérieures et de l’encaissement de 24,24 euros intervenu le 18 juillet 2023, les locataires étaient redevables de 5.977,89 euros.

En conséquence, M. [J] [K] et Mme [C] [A] seront solidairement condamnés à payer à l’établissement [Localité 3] la somme de 5.977,89 euros au titre de l’arriéré locatif.

2/ Sur la demande au titre des réparations locatives

Aux termes de l’article 1728 du code civil, "Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus."

L’article 1730 du même code précise que : « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »

L’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire est obligé : “ c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. […] ”

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement entre les parties le 1er août 2017 lors de l’entrée de M. [J] [K] et Mme [C] [A] dans les lieux fait état d’un logement globalement en bon état.

L’état des lieux de sortie a été établi par commissaire de justice le 12 juillet 2022.

Plusieurs dégradations sont constatées ainsi, notamment s’agissant de l’arrête de la porte du placard de l’entrée, de la porte de la salle d’eau « défoncée », les portes cassées du placard de la chambre nord-ouest, un trou sur le mur nord des WC et une porte « défoncée », un linoléum du salon « taché, sale et présentant diverses coupures », le meuble sous évier de la cuisine cassé.

Le commissaire de justice note également que plusieurs éléments ou équipements sont sales.

Le bailleur produit des factures et des bons de travaux pour justifier de sa demande. Il justifie également du détail des remises en état qu’il entend imputer aux locataires après application de la vétusté. Les sommes demandées apparaissent justifiées.

Ainsi, déduction faite du dépôt de garantie d’un montant de 375 euros versé lors de l’entrée dans les lieux, les réparations locatives peuvent être arrêtées à la somme de 3.387,83 euros.

En conséquence, M. [J] [K] et Mme [C] [A] seront solidairement condamnés à payer à l’établissement [Localité 3] la somme de 3.387,83 euros au titre des réparations locatives.

3/ Sur la demande au titre des frais d’état des lieux de sortie

En application de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, si l’état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement entre les parties, « il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. »

En l’espèce, le bailleur justifie par la production du constat et des lettres recommandées adressées aux locataires par le commissaire de justice, que l’état des lieux de sortie a été réalisé par ce dernier après que ces derniers aient été convoqués par les soins du commissaire de justice.

Cependant, le bailleur n’apporte aucun élément démontrant que les locataires auraient refusé d’établir un état des lieux de manière amiable.

Dans ces conditions, les conditions fixées par l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas réunies et le coût du procès-verbal de constat restera à la charge du bailleur.

En conséquence, l’établissement [Localité 3] sera débouté de sa demande au titre des frais de l’état des lieux de sortie.

4/ Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, parties perdantes, M. [J] [K] et Mme [C] [A] seront solidairement condamnés aux dépens de l’instance.

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, tenus aux dépens, M. [J] [K] et Mme [C] [A] seront solidairement condamnés à payer à l’établissement [Localité 3] la somme de 150 euros à ce titre.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [J] [K] et Mme [C] [A] à payer à l’établissement [Localité 3] la somme de 5.977,89 euros au titre de l’arriéré locatif ;

CONDAMNE solidairement M. [J] [K] et Mme [C] [A] à payer à l’établissement [Localité 3] la somme de 3.387,83 euros au titre des réparations locatives ;

DEBOUTE l’établissement [Localité 3] de sa demande au titre des frais de l’état des lieux de sortie ;

CONDAMNE solidairement M. [J] [K] et Mme [C] [A] à payer à l’établissement [Localité 3] la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

CONDAMNE solidairement M. [J] [K] et Mme [C] [A] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 21 mai 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge