TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROANNE

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AUDIENCE DU 19 MAI 2026

PROCÉDURE

N° : N° RG 24/00131 – N° Portalis

DBYP-W-B7I-CJZJ

JUGEMENT

N° 26/00052

DU 19 MAI 2026

expédition le:

M^e MONTANE-MARIJON(ccc+grosse)

M^e ORSI (ccc)

DEMANDERESSES :

S.C.I. MCK immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 800 474 322

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Aurélie MONTANE-MARIJON de la SELARL LE DROIT AU CARRE, avocats au barreau de LYON

S.C.I. [F] RCS de [Localité 1] sous le numéro 439 393 620

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Aurélie MONTANE-MARIJON de la SELARL LE DROIT AU CARRE, avocats au barreau de LYON

D’UNE PART

DÉFENDERESSE :

S.C.I. JOPALAU immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 510 004 427

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Jérôme ORSI, avocat au barreau de LYON

D’AUTRE PART

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ:

Jocelyne POYARD, statuant à juge unique

ORDONNANCE DE CLÔTURE du 10/02/2026

DÉBATS : à l’audience publique du 17 MARS 2026, en présence de Isabelle BERTHIER, Greffier, les parties ayant été avisées à l’issue des débats que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile

JUGEMENT : prononcé publiquement le 19 MAI 2026, par sa mise à disposition au greffe, et signé par Jocelyne POYARD, et Isabelle BERTHIER, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

La SCI [F] est propriétaire d’un bâtiment à usage d’anciens ateliers et stationnements à Roanne (Loire) aux [Adresse 4], cadastré AN [Cadastre 1] pour 4 ares 75, qu’elle a acquis le 5 avril 2011 de l’Association pour le Développement de l’Enseignement Catholique Roannais (ci-après ADECR) suivant acte de Maître [M] [R] [E] notaire à Lyon 69006.

La SARL MCK est propriétaire d’un bâtiment et terrain attenant à [Localité 2] au [Adresse 5], cadastré AN [Cadastre 2] pour 8 ares 98, qu’elle a acquis le 19 mars 2020 de la société d’HLM Cité nouvelle suivant acte de Maître [S] [D] notaire à [Localité 2].

La SCI Jopalau est propriétaire de parcelles à Roanne (42), [Adresse 6], cadastrées AN [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 9].

Aux motifs qu’elles étaient bénéficiaires d’une servitude de passage sur les parcelles de la SCI Jopalau et que celle-ci faisait obstacle à son exercice, la SARL MCK et la SCI [F] l’ont fait citer devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Roanne aux fins de la condamner à rétablir leur droit de passage.

Par ordonnance du 8 juillet 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Roanne a ainsi statué :

— Rejette les demandes formées par la SCI [F] en l’absence de démonstration suffisante qu’elle serait bénéficiaire d’une servitude de passage sur les parcelles AN940 et [Cadastre 8];

— Rejette la demande formée par la SARL MCK au titre de l’enlèvement du portail ;

— Condamne la SCI JOPALAU à réaliser les travaux nécessaires à l’aplanissement ou au comblement de la hauteur de marche présente à l’entrée de sa parcelle AN [Cadastre 6], gênant l’exercice de la servitude de passage dont bénéficie la parcelle AN942,

et ce sous astreinte provisoire de 30 euros par jour de retard à compter du 100ème jour suivant le jour de signification de la présente décision ;

— Constate que la SCI JOPALAU a d’ores et déjà accepté de retirer la caméra installée sur sa propriété filmant l’assiette de la servitude de passage bénéficiant à la parcelle AN942, et en tant que de besoin l’y condamne, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard à compter du 30ème jour suivant le jour de signification de la présente décision ;

— Rejette la demande formée par la SARL MCK au titre d’un préjudice de jouissance ;

— Rejette la demande formée par la SCI JOPALAU au titre de la réduction des arbres et du trouble anormal de voisinage du fait des feuilles ;

— Condamne par contre la SARL MCK à élaguer les arbres présents sur sa parcelle afin qu’ils ne surplombent pas les parcelles appartenant à la SCI JOPALAU,

et ce au plus tard le 10 janvier 2022, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard passé ce délai ;

— Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejette toutes autres demandes ;

— Condamne la SARL MCK et la SCI [F] in solidum d’une part, la SCI JOPALAU d’autre part, à payer la moitié des dépens de la présente instance.

Sur appel interjeté par la SCI [F] et la SARL MCK, la cour d’appel de Lyon a, par arrêt du 1er juin 2022 :

— constaté le désistement d’appel de la SCI [F], son dessaisissement et l’extinction de l’instance d’appel à l’encontre de la SCI [F],

— confirmé la décision déférée en ce qu’elle a rejeté la demande de la société MCK au titre de l’enlèvement du portail et y ajoutant dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande,

— dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes subsidiaires de la société MCK visant à voir ordonner à la SCI Jopalau de réaliser des travaux sur le portail de sorte de maintenir la largeur conventionnelle du passage de 3,33 à 3,70 mètres et de maintenir un accès libre et un portail constamment ouvert au profit de la SARL MCK, sous astreinte,

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de dommages et intérêts provisionnels de la société MCK,

— confirmé la décision déférée qui a condamné les sociétés [F] et MCK in solidum, d’une part, et la SCI Jopalau, d’autre part, à payer la moitié aux dépens de la procédure de première instance,

— condamné la SCI [F] et la société MCK, aux dépens à hauteur d’appel,

— condamné la société MCK à payer à la SCI Jopalau la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel.

La SARL MCK et la SCI [F] ont fait citer la SCI Jopalau devant le tribunal judiciaire de Roanne par assignation signifiée le 25 janvier 2024 aux fins de condamnation à titre principal à enlever le portail dans un délai de 8 jours à compter du jugement à intervenir, sous astreinte de 200 euros par jour de retard et à payer au titre de leur préjudice financier, la somme de 95 850 euros à la SARL MCK et la somme de 50 000 euros à la SCI [F], à titre subsidiaire sa condamnation à maintenir un accès libre et un portail constamment ouvert, sous astreinte de 200 euros par jour de retard ou par événement, outre 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

La SCI Jopalau a saisi le juge de la mise en état par conclusions spécifiques du 9 septembre 2024 pour faire constater que la SCI [F] est dépourvue d’intérêt à agir faute pour elle de démontrer l’existence d’une servitude constatée par un titre et grevant les fonds cadastrés AN n° [Cadastre 6] et [Cadastre 8] appartenant à la SCI Jopalau au profit de son fonds cadastré AN n° [Cadastre 1], et pour faire juger irrecevables l’ensemble des demandes formées par la SCI [F], par ailleurs sans qualité à agir.

Par conclusions du 24 décembre 2024, la SARL MCK et la SCI [F] demandaient au juge de la mise en état de débouter la SCI Jopalau de ses demandes, et de la condamner à leur payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Par mesure d’administration judiciaire et mention au dossier le 5 décembre 2025, le juge de la mise en état a renvoyé l’examen des fins de non-recevoir à la connaissance de la formation de jugement appelée à statuer sur le fond, a fixé à la date du 5 février 2026 la clôture de l’affaire, et a invité chacune des parties à conclure sur les fins de non-recevoir et sur le fond au plus tard le 12 décembre 2025 pour la SCI Jopalau et au plus tard le 16 janvier 2026 pour la SARL MCK et la SCI [F].

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises par le RPVA le 13 janvier 2026, la SARL MCK et la SCI [F], demanderesses au principal, formulent les demandes suivantes :

A titre liminaire :

DECLARER recevables les prétentions des sociétés MCK et [F],

DEBOUTER la SCI JOPALAU de ses fins de non-recevoir,

JUGER qu’aucun accord n’est intervenu entre les parties pour remettre en cause ou limiter l’usage de la servitude de passage dont bénéficie la parcelle AN942

A titre principal :

CONDAMNER la SCI JOPALAU à enlever le portail dans un délai de 8 jours à compter du jugement à intervenir, sous astreinte de 200 € par jour de retard,

CONDAMNER la SCI JOPALAU à payer au titre de leur préjudice financier à la société MCK la somme de 113.100€ et la SCI [F] 50.000€,

A titre subsidiaire :

CONDAMNER la SCI JOPALAU à maintenir un accès libre et un portail constamment sous astreinte de 200 € par jour de retard ou par évènement,

CONSTATER l’existence d’une servitude de passage portant sur les parcelles cadastrées AN [Cadastre 6] et [Cadastre 8] au bénéfice de la parcelle AN [Cadastre 1], dans les mêmes termes, mutatis mutandis, que celle dont bénéficie la parcelle AN [Cadastre 2],

la SCI JOPALAU à payer au titre de leur préjudice financier à la société MCK la somme de 113.100€ et la SCI [F] 50.000€,

En tout état de cause :

CONDAMNER la SCI JOPALAU à payer à la société MCK et à la SCI [F] la somme de 7 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER la SCI JOPALAU aux entiers dépens.

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

DEBOUTER la SCI JOPALAU de l’intégralité de leurs prétentions, fins et moyens plus amples et/ou contraires

Aux termes de ses dernières conclusions transmises par le RPVA le 9 décembre 2025, la SCI Jopalau formule les demandes suivantes :

A titre liminaire,

CONSTATER que la SCI [F] est dépourvue d’intérêt à agir faute pour elle de démontrer l’existence d’une servitude grevant les fonds cadastrés n°AN [Cadastre 6] et [Cadastre 8] appartenant à la SCI JOPALAU au profit de son fonds cadastré n° AN [Cadastre 1],

DIRE ET JUGER que la SCI [F] ne peut prétendre au bénéfice d’une servitude de passage établie par destination du père de famille,

En conséquence,

DEBOUTER la SCI [F] de sa demande visant à voir reconnaitre l’existence d’une servitude de passage portant sur les parcelles cadastrées AN [Cadastre 6] et [Cadastre 8] au bénéfice de la parcelle AN [Cadastre 1], dans les mêmes termes, mutatis mutandis, que celle dont bénéficie la parcelle AN [Cadastre 2],

JUGER irrecevables l’ensemble des demandes formées par la SCI [F],

Sur le fond,

CONSTATER l’accord intervenu entre la SCI JOPALAU et la SA LE TOIT FAMILIAL, dont la société MCK tient ses droits, pour l’installation d’un portail à l’entrée de la servitude de passage,

DIRE ET JUGER que les sociétés MCK et [F] ne démontrent pas la réalité du trouble qu’elles prétendent subir dans l’exercice de la servitude de passage ni que le portail installé à son entrée leur génère un préjudice économique,

En conséquence,

DEBOUTER les sociétés MCK et [F] de leur demande d’enlèvement du portail sous astreinte,

DEBOUTER la société MCK de sa demande de condamnation sous astreinte à réaliser des travaux sur le portail pour assurer un passage de 3,33m à 3,70m et à maintenir ce dernier ouvert,

DEBOUTER les sociétés MCK et [F] de leurs demandes indemnitaires en réparation d’un prétendu préjudice économique,

CONDAMNER la société MCK et la SCI [F], à régler chacune à la SCI JOPALAU la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile,

CONDAMNER les mêmes, in solidum, aux entiers dépens de l’instance.

Pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, et conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal se réfère expressément à leurs dernières conclusions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 février 2026 et l’affaire, fixée à l’audience du 17 mars 2026, a été mise en délibéré au 19 mai 2026.

MOTIFS

A titre liminaire, il doit être rappelé que les « demandes » tendant à voir « juger », « dire et juger », « donner acte » ou encore « constater » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas le tribunal lorsque celles-ci développent en réalité des moyens, lesquels ne sont examinés qu’à la condition d’être invoqués dans la discussion et au soutien d’une prétention, comme le rappelle l’article 768 du code de procédure civile.

Sur les fins de non-recevoir

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfixe, la chose jugée.

L’article 31 du même code précise que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En vertu de ce texte, il est constant que l’intérêt à agir n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l’action.

Aux termes de l’article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

La SCI Jopalau fait valoir que la SCI [F] est dépourvue d’intérêt à agir faute pour elle de démontrer l’existence d’une servitude grevant les fonds cadastrés n° AN [Cadastre 6] et [Cadastre 8] appartenant à la SCI Jopalau au profit de son fonds cadastré n° AN [Cadastre 1], et qu’elle ne peut prétendre au bénéfice d’une servitude de passage établie par destination du père de famille.

Au cas d’espèce, les moyens exposés par la SCI Jopalau à l’appui de la fin de non-recevoir tenant au défaut d’intérêt à agir de la SCI [F] portent sur les conditions qui président à l’existence d’une servitude de passage par destination du père de famille, et plus généralement à l’existence d’une servitude grevant certains fonds lui appartenant, et concernent donc les chances de succès et le bien-fondé des demandes de la SCI [F], qui sont conditionnées notamment par la démonstration de l’existence des servitudes dont elle revendique le bénéfice, sans pour autant être privée d’un intérêt légitime à tenter de les faire valoir.

Ce moyen sera donc écarté.

La SCI Jopalau fait encore valoir d’une part que les fonds cadastrés section AN [Cadastre 6] et [Cadastre 8] sont grevés d’une servitude de passage au profit du fonds cadastré section AN [Cadastre 2] qui est la propriété de la seule SARL MCK depuis le 19 mars 2020, cette servitude étant constituée par acte notarié du 23 février 2009 et rappelée dans son titre de propriété du 29 mars 2009, et d’autre part que la servitude conventionnelle au profit de la parcelle AN [Cadastre 1] appartenant à la SCI [F] a pour fonds servant la parcelle AN [Cadastre 2] et non pas les parcelles [Cadastre 6] et [Cadastre 8], qu’elle n’est mentionnée ni dans les titres de propriété de la SCI Jopalau ni dans ceux de ses auteurs, et qu’enfin la servitude établie au profit du fonds AN [Cadastre 2] sur les fonds AN [Cadastre 6] et [Cadastre 8] ne peut être étendue au fonds AN [Cadastre 1], sauf à constituer une aggravation de la servitude alors que ce passage ne pourrait être que piéton et uniquement pour accéder au sous-sol, au rez-de-jardin et au premier étage du bâtiment de la parcelle AN [Cadastre 1].

La SCI [F] et la SARL MCK font au contraire valoir qu’il est fait mention d’un droit de passage dans l’acte de vente du 5 avril 2021 entre ADECR et la SCI [F] portant sur la parcelle AN [Cadastre 1], et dans l’acte de vente du 29 mars 2010 entre ADECR et la société d’HLM Le toit familial portant sur la parcelle AN [Cadastre 2], qu’il est impossible de partir de la parcelle AN [Cadastre 6] sans traverser les parcelles AN [Cadastre 6] et [Cadastre 8] qui sont donc nécessairement concernées par la servitude de passage, que l’accès à l’arrière de la parcelle AN [Cadastre 1] est complexe depuis la voie publique de sorte que la servitude est nécessaire pour accéder au sous-sol, rez-de-jardin et premier étage du bâtiment depuis un escalier sur la parcelle AN [Cadastre 2].

Dans son ordonnance du 8 juillet 2021, le juge des référés a considéré que la demande de la SCI [F] était fondée sur une servitude dont l’existence n’était pas clairement établie et ne pouvait prospérer devant lui en l’absence de trouble manifestement illicite. Le désistement d’appel de la SCI [F] a eu seulement pour effet d’emporter son acquiescement à cette décision retenant l’absence de trouble manifestement illicite et non pour effet de la priver du droit d’agir devant le juge du fond aux fins de faire reconnaître un droit de passage ou une servitude à son profit, ce qui ne la prive pas de qualité à agir en vue de la rfeconnaissance d’un droit, fût-il contesté par la défenderesse.

Ce moyen sera écarté.

Les demandes de la SCI [F] sont donc recevables.

Sur les demandes principales

L’article 637 du code civil définit la servitude comme une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilisation d’un héritage appartenant à un autre propriétaire. Ce droit réel est donc attaché au fonds et non à la personne.

La servitude dérive ou de la situation naturelle des lieux, ou des obligations imposées par la loi, ou des conventions entre les propriétaires.

Aux termes de l’article 686 du code civil, ll est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public.

L’usage et l’étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue ; à défaut de titre, par les règles ci-après.

Il est en l’espèce constant qu’une servitude de passage et tréfonds est constituée par acte authentique du 23 février 2009 au bénéfice d’une part des parcelles cadastrées section AN n°[Cadastre 10] et [Cadastre 9] (fonds dominant appartenant alors à Monsieur [B] [Y]) et au bénéfice d’autre part de la parcelle cadastrée section AN n°[Cadastre 2] (fonds dominant appartenant alors à ADECR), sur les parcelles cadastrées section AN n° [Cadastre 6] et [Cadastre 8] (fonds servants appartenant alors à ADECR).

Cette servitude est transcrite dans l’acte authentique de vente par ADECR à la SCI Jopalau des parcelles cadastrées section AN n° [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 11] et [Cadastre 8] en date du 24 mars 2009, dans les termes suivants :

Servitude de passage

À titre de servitude réelle et perpétuelle, le propriétaire du fonds servant constitue au profit des fonds dominants et de leurs propriétaires successifs un droit de passage en tous temps et heures et avec tous véhicules. Ce droit de passage profitera aux propriétaires successifs du fonds dominant, à leurs familles, ayants-droit et préposés, pour leurs besoins personnels et le cas échéant pour le besoin de leurs activités.

Ce passage devra être libre à toute heure du jour et de la nuit, ne devra jamais être encombré et aucun véhicule ne devra y stationner.

Il ne pourra être ni obstrué ni fermé par un portail d’accès, sauf dans ce dernier cas accord entre les parties.

Ce passage sera entretenu par le nombre d’utilisateurs de manière qu’il soit normalement carrossable en tous temps par un véhicule particulier. Le défaut ou le manque d’entretien les rendront responsables de tous dommages intervenus sur les véhicules et les personnes et matières transportées, dans la mesure où ces véhicules sont d’un gabarit approprié pour emprunter un tel passage.

L’utilisation de ce passage ne devra cependant pas apporter de nuisances aux propriétaires du fonds servant par dégradation de son propre fonds ou par une utilisation inappropriée à l’assiette dudit passage ou aux besoins des propriétaires du fonds dominant.

Pour la perception du salaire, la présente constitution de servitude est évaluée à 150 euros.

L’assiette de cette servitude est précisée sur un plan de bornage provisoire que la SCI Jopalau indique, sans être contredite sur ce point, être annexé à l’acte de vente du 23 février 2009, et sur lequel elle est tracée depuis la [Adresse 6] sur une largeur de 3,37 mètres au niveau de la limite des propriétés entre les parcelles AN [Cadastre 8] et AN [Cadastre 2].

Enlèvement du portail

l’article 701 du code civil dispose :

Le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage, ou à le rendre plus incommode.

Ainsi, il ne peut changer l’état des lieux, ni transporter l’exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée.

Mais cependant, si cette assignation primitive était devenue plus onéreuse au propriétaire du fonds assujetti, ou si elle l’empêchait d’y faire des réparations avantageuses, il pourrait offrir au propriétaire de l’autre fonds un endroit aussi commode pour l’exercice de ses droits, et celui-ci ne pourrait pas le refuser.

Cette charge est de nature réelle et ne contrevient donc pas au droit du propriétaire de se clore, si rien ne diminue l’usage de la servitude ou ne la rend moins commode, ce qui relève de l’appréciation souveraine du tribunal. En vertu de ce texte, combiné à l’article 647 du code civil, l’usage diminué ou moins commode d’une servitude peut exister même si les clés d’un portail sont remises au bénéficiaire du passage dans la mesure où les critères d’appréciation ne résident pas uniquement dans l’utilisation du système de fermeture mais peuvent concerner le respect de la largeur de l’assiette du passage et de la plus ou moins grande facilité à l’emprunter.

La démolition est la sanction du droit réel transgressé, s’il n’en résulte pas une atteinte disproportionnée aux droits du propriétaire du fonds servant.

Il n’est pas contesté en l’espèce que la SCI Jopalau a installé un portail à l’entrée de sa parcelle AN [Cadastre 6], même si elle précise qu’il s’agissait du remplacement d’un portail préexistant à l’acquisition qu’elle a faite de cette parcelle.

La SCI Jopalau ne peut tirer de la préexistence du portail qu’elle a ensuite remplacé, pas plus que du fait que ses travaux de remplacement du portail auraient été réalisés au vu et au su de la société d’HLM Le toit familial propriétaire du fonds dominant à l’époque, la certitude que ce dernier aurait donné son accord pour cette installation, un tel accord ne pouvant résulter du seul fait, non avéré au demeurant, de son silence durant une dizaine d’années, alors que par ailleurs que cette même société d’HLM reprochait à la SCI Jopalau par courrier du 13 février 2014, de ne pas respecter les dispositions de la servitude s’exerçant au profit de la parcelle [Cadastre 2] sur les parcelles [Cadastre 6] et [Cadastre 8], la société [Adresse 7] demandant à la SCI Jopalau de se mettre en conformité avec les termes de la servitude, soit un passage d’une largeur de 3,37 mètres tel que figurant sur le plan, « afin de permettre l’accès sur (…) parcelle et ne pas être obstrué, ni fermé par un portail d’accès, or les travaux réalisés ne le permettent pas ».

En réponse à ce courrier, la SCI Jopalau évoquait d’ailleurs dès le 16 février 2014 avec la société d’HLM Le toit familial «… l’éventualité de mettre un portail dont (vous) auriez l’accès » et ajoutait qu’il «… serait souhaitable que nous en discutions ».

L’absence d’accord sur la pose ou la fermeture d’un portail est d’ailleurs corroborée par Monsieur [L] [H] président de l’ADECR ce qui résulte de son SMS du 28 juin 2020 à l’attention de Monsieur [Q] [X].

Si ce portail, installé par la SCI Jopalau, n’était pas constitutif d’un trouble manifestement illicite pour relever des attributions du juge des référés, ce que la cour d’appel de Lyon a rappelé dans son arrêt du 1er juin 2022 qui n’a pas autorité de la chose jugée au fond, en considérant qu’il ne pouvait être retenu au stade du référé l’existence d’un trouble manifestement illicite, dans la mesure où il n’était pas établi devant elle que l’accord initial concernant la pose du portail était de nature à être remis en cause par les acquéreurs successifs s’il constitue un droit acquis, il a toutefois eu pour effet de diminuer l’usage de la servitude dont bénéficie la parcelle AN [Cadastre 2] et la rend plus incommode ce qui résulte d’ailleurs expressément des explications contenues dans les écritures de la SCI Jopalu qui expose que le portail n’a pas sensiblement restreint la largeur du passage, lequel reste largement suffisant pour le passage de tout véhicule (2,70 mètres à son endroit le plus étroit) alors qu’il est établi et non contesté que l’assiette de la servitude est déterminée selon une largeur de 3,70 mètres.

La SCI Jopalau, qui ne prétend pas que l’assignation primitive de la servitude serait devenue plus onéreuse pour le fonds servant qui lui appartient, ou l’empêcherait d’y faire des réparations avantageuses, sera donc condamnée à procéder ou à faire procéder à l’enlèvement du portail litigieux, ce qui ne porte pas une atteinte disproportionnée à son droit de propriété.

Cette obligation sera assortie d’une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard, passé un délai d’un mois après la signification de la présente décision, qui courra durant une période de deux mois.

Préjudices financiers

La SARL MCK et la SCI [F] font valoir un préjudice économique du fait de ne pas avoir pu donner leurs fonds en location commerciale, la SARL MCK précisant que son fonds n’est pas exploitable comme il pourrait l’être même si un autre accès existe jusqu’à la voie publique, et que suite à la modification de la destination de ses locaux en logement depuis 2024, leur accès par la servitude devra être possible depuis l’arrière de la construction, et la SCI [F] d’invoquer la difficulté d’optimiser ses espaces verts en rez-de-chaussée puisque la servitude qu’elle détient par ailleurs et qui partira des parcelles [Cadastre 6] et [Cadastre 8] serait compromise du fait de la situation des lieux.

À l’appui de leurs prétentions indemnitaires, la SARL MCK et la SCI [F], qui en ont la charge, n’allèguent pas et ne caractérisent pas non plus un fait générateur imputable à la SCI Jopalau en lien direct et certain avec les préjudices qu’elles allèguent, dans la mesure où l’installation du portail litigieux en remplacement d’un précédent portail par la SCI Jopalau est antérieure aux dates auxquelles elles ont respectivement acquis leurs droits immobiliers, soit respectivement le 19 mars 2020 pour la SARL MCK et le 5 avril 2021 pour la SCI [F].

Surabondamment, la SARL MCK et la SCI [F] échouent à rapporter la preuve du préjudice qu’elles allèguent, lequel serait seulement constitué par une perte de chance de rentabilité pour la difficulté de mise en location de leurs locaux, puisque la cour d’appel de Lyon, dans son arrêt du 1er juin 2022 a estimé que l’attestation de Madame [C] selon laquelle le propriétaire aurait contesté son droit à se garer du fait qu’il s’agissait d’un emplacement privé, n’était pas probante et que par ailleurs, si le candidat à la location pour l’exploitation d’une micro crèche indique ne pas avoir donné de suite à son projet en raison des difficultés d’accès à la parcelle [Cadastre 2] par la [Adresse 6], ces difficultés ne sont pas explicitées et notamment leurs lien éventuel avec une entrave à l’exercice de la servitude, notamment par un portail fermé à clé.

En l’absence de nouvel élément versé aux débats, le tribunal ne peut accorder plus de force probante aux documents identiques de nouveau produits par la SARL MCK et la SCI [F] pour consacrer même dans son principe, l’existence du préjudice économique allégué.

Les deux contrats de location bail précaire à usage de stockage, consentis par la société MCK, ne sont pas à eux-seuls de nature à démontrer une perte de chance de recevoir des revenus locatifs.

La SARL MCK et la SCI [F] seront par conséquent déboutées de leur demande de dommages et intérêts.

Le tribunal ayant fait droit à la demande principale tendant à l’enlèvement du portail litigieux, n’a pas à examiner les demandes présentées à titre subsidiaire, tendant d’une part au maintien d’un accès libre et d’un portail ouvert, et d’autre part à la reconnaissance d’une servitude de passage au bénéfice de la parcelle AN n°[Cadastre 1] avec cette précision que la SARL MCK et la SCI [F] présentent aussi leurs demandes de dommages-intérêts subsidiaires à l’identique de celle qu’elles ont présentées à titre principal, dont elles ont été déboutées.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au principal, la SCI Jopalau sera condamnée aux dépens.

Compte tenu de la situation des parties et de l’équité, il n’y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter en raison de sa compatibilité avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire susceptible d’appel et mis à disposition au greffe,

DECLARE les demandes de la SCI [F] recevables,

CONDAMNE la SCI Jopalau à procéder ou à faire procéder à l’enlèvement du portail litigieux, empêchant l’usage normal de la servitude dont bénéficie la parcelle AN [Cadastre 2] sur les parcelles AN [Cadastre 6] et [Cadastre 8],

DIT que cette obligation sera assortie d’une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard, passé un délai d’un mois après la signification de la présente décision, qui courra durant une période de deux mois,

DEBOUTE la SARL MCK et la SCI [F] de leurs demandes de dommages-intérêts,

CONDAMNE la SCI Jopalau aux dépens,

DIT n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe le 19 MAI 2026.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,