JUGEMENT DU : 07 Mai 2026

DOSSIER N° : N° RG 26/00075 – N° Portalis DBWZ-W-B7K-DKVZ

AFFAIRE : S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES C/ [H] [V]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RODEZ

JUGEMENT DU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Le Juge des contentieux de la protection, M^me Mariette BEL, assistée de M^me Eliane MAIURANO, greffier,

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON

DEFENDEUR

M. [H] [V]

né le 17 Mai 2002 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 2]

non comparant

Débats tenus à l’audience du : 05 Mars 2026

Date de délibéré indiquée par le Président : 07 Mai 2026

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe à l’audience du 07 Mai 2026,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 19 octobre 2024, la SCI ADK a donné en location à Monsieur [H] [V] un immeuble à usage d’habitation dont elle est propriétaire sis [Adresse 3] à [Etablissement 1]).

La société ACTION LOGEMENT SERVICES s’était portée caution par acte sous seing privé en date du 19 octobre 2024 pour le paiement des loyers et charges dus par Monsieur [H] [V].

A la suite d’incidents de paiement, la SCI ADK a fait jouer l’engagement de caution et la société ACTION LOGEMENT SERVICES lui a réglé plusieurs sommes.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 décembre 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES (ci-après dénommée « la caution ») a assigné devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de RODEZ, Monsieur [H] [V] (ci-après dénommé « le locataire ») afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

le constat de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

A titre subsidiaire :

le prononcé de la résiliation du bail aux torts et griefs du locataire,

En conséquence :

l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Monsieur [H] [V] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique,

En toute hypothèse :

la condamnation de Monsieur [H] [V] à payer à la caution la somme de 4400,00 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 septembre 2025 sur la somme de 2200,00 euros et, pour le surplus à compter de la présente assignation,

la fixation de l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges,

la condamnation du locataire à payer lesdites indemnités d’occupation à la caution, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux,

la condamnation du locataire à payer à la caution la somme de 800,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

la condamnation du locataire à payer les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 5 mars 2026.

A l’audience, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, par l’intermédiaire de son conseil, réitère ses demandes.

A l’appui de ses prétentions, la caution fait valoir que le locataire ne s’est pas acquitté du paiement de plusieurs loyers à sa charge au titre du contrat de location. Elle expose qu’en date du 17 septembre 2025, lui a été transmis un commandement de payer qui visait la clause résolutoire et qui l’invitait à payer l’ensemble des sommes dues. Elle ajoute qu’un tel commandement n’a pas produit son plein effet et que des sommes restaient à payer.

De son côté, Monsieur [H] [V], bien que régulièrement assigné, selon les modalités de l’article 658 du code de procédure civile, à l’étude, n’a pas comparu à cette dernière audience et ne s’y est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

* Sur la subrogation contractuelle

Il résulte de l’article 1346 du code civil que « la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette ».

L’article 1346-1 alinéas 1 et 2 de ce même code dispose : « la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse ».

De plus, l’article 2308 du code civil, modifié par l’ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021, prévoit que « la caution qui a payé tout ou partie de la dette a un recours personnel contre le débiteur tant pour les sommes qu’elle a payées que pour les intérêts et les frais. Les intérêts courent de plein droit du jour du paiement. Ne sont restituables que les frais postérieurs à la dénonciation, faite par la caution au débiteur, des poursuites dirigées contre elle. Si la caution a subi un préjudice indépendant du retard dans le paiement des sommes mentionnées à l’alinéa premier, elle peut aussi en obtenir réparation ».

L’article 2309 du même code, modifié par l’ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021, précise que « la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ».

Par ailleurs, aux termes de l’article 7-1 alinéa 2 de la convention État-UESL pour la mise en œuvre de Visale du 24 décembre 2015, « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».

Il résulte de ces textes que la caution est subrogée dans les droits du bailleur, créancier, lorsqu’elle a indemnisé ce dernier. Elle dispose alors d’une action récursoire contre le locataire défaillant.

La preuve de la concomitance de la subrogation et du paiement du bailleur par la caution incombe au subrogé qui peut l’établir par le biais d’une quittance subrogative.

En l’espèce, la demanderesse verse aux débats deux documents intitulés « quittance subrogative » :

la première quittance subrogative est en date du 14 novembre 2025 ; par celle-ci le bailleur déclare avoir « perçu, par virement bancaire émanant d’ACTION LOGEMENT SERVICES, la somme de 550,00 euros au titre des loyers impayés dus par le locataire défaillant pour la période de novembre 2025 » ;

la deuxième quittance subrogative est en date du 6 janvier 2026 ; par celle-ci le bailleur déclare avoir « perçu, par virement bancaire émanant d’ACTION LOGEMENT SERVICES, la somme de 550,00 euros au titre des loyers impayés dus par le locataire défaillant pour la période de janvier 2026 » ;

Il est ainsi établi que la société ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits du bailleur et est, par suite, recevable et bien fondée en ses demandes vis-à-vis du locataire.

* Sur le fondement juridique des demandes

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble à usage d’habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

* Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

L’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dispose notamment que « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 ».

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifié disposait que « A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins deux mois avant l’audience (…) »

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 dispose que « (…) A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins six semaines avant l’audience (…) ».

En l’espèce, la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions a été saisie le 19 septembre 2025, soit plus de deux mois avant la signification de l’assignation au locataire.

En outre, l’assignation a été régulièrement notifiée au Préfet le 11 décembre 2025, soit six semaines avant la présente audience

Un rapport d’enquête financière et sociale a été transmis à la présente juridiction et mentionne que le courrier est revenu deux fois avec la mention destinataire inconnu à l’adresse.

Compte tenu de ce qui précède, la demande formée par la société ACTION LOGEMENT SERVICES est recevable de ce chef.

* Sur la demande en paiement des loyers dus par le locataire

L’article 7-a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée énonce, comme le contrat de location, que tout locataire doit payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

À l’audience, il a notamment été versé aux débats par la société ACTION LOGEMENT SERVICES les pièces suivantes :

le contrat de location contenant une clause résolutoire,

le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail,

deux quittances subrogatives en date des 14 novembre 2025 et 6 janvier 2026,

un document intitulé « CRÉANCE ACTION LOGEMENT / DEBITEUR» en date du 13 février 2026 faisant état du décompte actualisé de la créance dont il résulte que le locataire reste toujours redevable de la somme de 5500,00 euros correspondant aux loyers et charges impayés des mois d’avril 2025 à janvier 2026.

Il résulte de l’examen de ces documents, qu’à la date du 13 février 2026, Monsieur [H] [V] est bien redevable envers la société ACTION LOGEMENT SERVICES de la somme de 5500,00 euros au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce montant, qui est parfaitement justifié, doit donc être payé par le locataire à la société ACTION LOGEMENT SERVICES.

* Sur la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 énonçait que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 énonce que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En espèce, le contrat de location souscrit entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour non-paiement du loyer ou des charges aux termes convenus dans un délai de deux mois suivant un commandement de payer demeuré infructueux. En l’absence de dispositions transitoires, il convient d’appliquer le délai de deux mois contractuel.

En espèce, le contrat de location souscrit entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour non-paiement du loyer ou des charges aux termes convenus dans un délai de deux mois suivant un commandement de payer demeuré infructueux. En l’absence de dispositions transitoires, il convient d’appliquer le délai de deux mois contractuel.

Il ressort des pièces versées aux débats que le locataire a rencontré des difficultés pour s’acquitter des obligations issues du contrat de location, puisqu’il s’est exposé à des impayés locatifs à plusieurs reprises. Il apparaît également que le solde locatif s’élève à un montant important qui ne peut que mettre en difficulté le bailleur. Cet événement constitue une inexécution contractuelle grave et répétée des obligations contractuelles et légales pesant sur lui.

Par ailleurs, le fait que Monsieur [H] [V] n’ait pas payé l’intégralité des sommes réclamées dans le délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 17 novembre 2025, entraîne la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et autorise que soit ordonnée son expulsion.

Le paiement des loyers, qui constitue une obligation primordiale des devoirs pesant sur le locataire, n’a pas été intégralement acquitté par lui après la délivrance de l’assignation l’informant de sa situation de débiteur. Cela caractérise, quelles que soient ses propres difficultés, des manquements contractuels qui sont suffisamment graves pour entraîner la résolution judiciaire du contrat de bail.

En conséquence, il y a lieu de :

constater la résiliation du bail à compter du 17 novembre 2025,

dire qu’à compter de cette date, le locataire est devenu occupant sans droit ni titre et qu’il convient d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de ses biens et de tous occupants de son chef,

fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme égale aux loyers et charges mensuels normalement exigibles jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée soit par la mise en œuvre de la procédure d’expulsion, soit par la remise des clefs en mains propres à un représentant de la SCI ADK.

* Sur les dépens de l’instance

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur [H] [V] qui succombe, sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

* Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que « dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation ».

En l’espèce, l’équité ne commande pas qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile susvisé.

* Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE la résiliation de plein droit à compter du 17 novembre 2025, du bail en date du 19 octobre 2024 consenti par la SCI ADK à Monsieur [H] [V] concernant le logement sis [Adresse 3] à [Etablissement 2] ;

ORDONNE, à défaut de libération volontaire préalable des lieux, l’expulsion de Monsieur [H] [V] et celle de tous occupants de son chef, dans les formes et délais légaux avec le concours éventuel d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [H] [V] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 5500 euros (CINQ MILLE CINQ CENTS EUROS), au titre des loyers et charges impayés arrêtée au 13 février 2026 ;

DIT que cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2025, date de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [H] [V] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation correspondant à la somme égale aux loyers et charges mensuels normalement exigibles, à compter de février 2026 (soit actuellement 550 euros par mois hors réindexations annuelles postérieures et régularisations de charges à venir, hors prise en compte d’une éventuelle allocation logement) et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire préalable des clefs en mains propres à un représentant de la SCI ADK ;

DIT que le présent jugement sera transmis au représentant de l’État dans le Département ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres ou surplus de demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

CONDAMNE Monsieur [H] [V] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, ainsi que l’assignation.

Ainsi jugé et mis à disposition le 7 mai 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION