DES MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN il a été extrait ce qui suit :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

PAC-CONTENTIEUX

JUGEMENT DU 12 Février 2021

MINUTE N° : 21/133

AMP/ES

N° RG 20/04228 N° Portalis DB2W-W-B7E-KWKY

30Z Autres demandes en matière de baux commerciaux

AFFAIRE :

S.A.S. GIFI MAG

C/

Société PATRIMMO COMMERCE

DEMANDERESSE

S.A.S. GIFI MAG, dont le siège social est sis zone […]

représentée par Maître Melanie GUESDON, avocat au barreau de ROUEN vestiaire : 78

DEFENDERESSE

Société PATRIMMO COMMERCE, dont le siège social est sis […]

non constituée

JUGEMENT: réputé contradictoire Et en premier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 12 Février 2021

Le présent jugement a été signé par Elise SALEMME Juge et par Anne Marie PIERRE, Greffière présente lors du prononcé.

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Expédition

Délivrée

#: 22 FEV 2021

^S Je Guesdon to

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 5 janvier 2011, la société EUROBATI, aux droits de laquelle intervient désormais la socie ^PATRIMMO COMMERCE, a consenti à la société GIFI MAG un bail commercial pour des locaux sis à Barentin (76).

Par acte d’huissier en date du 17 septembre 2020, la société PATRIMMO COMMERCE a fait délivrer un commandement de payer la somme globale de 32 504,43 euros correspondant au montant des loyers et accessoires du 2ème trimestre 2020 restant à payer et au coût de l’acte.

Par acte d’huissier en date du 12 novembre 2020, la société GIFI MAG

a fait assigner la société PATRIMMO COMMERCE devant le Tribunal judiciaire de Rouen, sous le visa des article L. 145-41 du Code de commerce et 1217 et suivants du Code civil, afin que celui-ci :

-la déclare recevable et bien fondée en la présente opposition à commandement;

-dise que le commandement de payer du 17 septembre 2020 est nul et de nul effet ;

-dise que la somme de 32 101,33 euros n’est pas due ;

-condamne la société PATRIMMO COMMERCE à lui payer la somme de 5 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, la société GIFI MAG expose qu’en raison de l’épidémie de COVID-19, et en application de l’arrêté ministériel du 14 mars 2020 intégré au décret n°2020-293 du 23 mars 2020, interdisant l’ouverture de certains établissement recevant du public et visant notamment les magasins de vente, elle n’a pu ouvrir son magasin entre le 15 mars 2020 et le 10 mai 2020. Elle considère que si le bailleur peut invoquer la force majeure dans le cas présent, ce qui l’empêche de rechercher sa responsabilité, dans la mesure où le bailleur n’exécute plus son obligation de délivrance, le preneur ne saurait lui-même être tenu du paiement des loyers qui est la contrepartie de son obligation de délivrance en application des dispositions de l’article 1217 du Code Civil. Il en résulte que les sommes visées dans le commandement de payer au titre du 2ème trimestre 2020 entre la période du 15 mars au 10 mai 2020 ne sont pas dues, de même qu’une partie des loyers du 1er trimestre 2020, lesquels ayant été régulièrement payés, devront être imputés sur le loyer du second semestre.

Elle précise que le loyer du 2ème trimestre 2020 s’élevant à 51 472,85 euros, les sommes indûment réclamées par la bailleresse s’élèvent à la somme totale de 32 101,33 euros (au titre du mois de mars 17 157,61 euros x 17/31 = 9 409,01 euros; au titre du mois d’avril 2020 17 157,62 euros; au titre du mois de mai 2020: 17 157,61 euros x 10/31 = 5 534,71 euros); que le montant visé dans le commandement de payer au titre des loyers impayés étant de 32 241,23 euros, elle n’est redevable que de la somme de 140 euros.

La société GIFI MAG ajoute qu’il se déduit de l’article 1724 du Code Civil que si le preneur ne peut exploiter les lieux loués il n’est pas tenu du paiement du loyer.

Elle ajoute que l’article 1195 du Code Civil prévoit qu’en cas de bouleversement des conditions économiques qui rendent excessivement onéreuses l’exécution de son obligation, le preneur peut obtenir une révision de son contrat ; qu’ainsi le législateur a prévu des possibilités d’aménagement des obligations contractuelles en raison de circonstances exceptionnelles ; qu’en l’espèce la pandémie de COVID-19 et le confinement constituent des circonstances exceptionnelles justifiant l’aménagement des obligations contractuelles. Elle estime que cette solution est socialement équilibrée puisqu’elle permet de partager la charge financière de la pandémie entre le bailleur qui supporterait la charge de moins de deux mois de loyers et le preneur qui doit supporter le reste des conséquences financières.

Elle conclut que le bailleur qui se refuse à assumer une quelconque partie des conséquences de la crise mais qui au contraire fait pression sur son preneur pour lui faire payer les loyers de la période de confinement, en lui faisant délivrer un commandement pour des sommes dont il ne pouvait ignorer qu’elles étaient manifestement indues, doit être considéré comme ayant agi de mauvaise foi, et le commandement annulé.

Lors de la conférence du 15 décembre 2020, le Président a déclaré

l’instruction close et a, fixé la date de l’audience au jour même, à laquelle l’affaire a été retenue et mise en délibéré au 12 février 2021, avec dépôt du dossier de la société GIFI

MAG par l’avocat de celle-ci.

Bien que régulièrement assignée, la société PATRIMMO COMMERCE

n’a pas constitué avocat, le présent jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire par application de l’article 473 du Code de procédure civile.

MOTIFS

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I/ Sur la demande de nullité du commandement de payer du 17 septembre 2020

Par acte sous seing privé en date du 5 janvier 2011, la société EUROBATI, aux droits de laquelle intervient désormais la société PATRIMMO

COMMERCE, a consenti à la société GIFI MAG un bail commercial pour des locaux sis à Barentin, pour une durée de 9 années à compter de la prise de possession, le 10 janvier 2011, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 151 650 euros, payable d’avance et trimestriellement.

Pour l’année 2020, le loyer s’élève pour chaque trimestre, taxes et charges inclues, à la somme de 51 472,85 euros.

Pour lutter contre l’épidémie de COVID-19, l’État français a ordonné, par arrêtés des 14 et 15 mars 2020, intégrés dans le décret n°2020-293 du 23 mars 2020, la fermeture de tous les commerces non indispensables à la vie de la nation.

La société GIFI MAG a donc fermé le 16 mars 2020 et n’a pu rouvrir que le 11 mai 2020.

La société PATRIMMO COMMERCE a fait délivrer à son preneur, la société GIFI MAG, un commandement de payer la somme de 32 241,23 euros au titre des loyers impayés dus au 30 septembre 2020, la société GIFI MAG n’ayant pas intégralement payé le loyer du second semestre.

Il sera relevé que l’acte auquel il est fait opposition est un commandement de payer qui ne vise nullement la clause résolutoire de l’article L.145-41 du Code de commerce et qui s’apparente ainsi à un simple acte préparatoire à d’éventuelles mesures

d’exécution en cas de non paiement.

Si la société GIFI MAG demande la nullité de ce commandement de payer, il semble au regard de ses développements qu’elle entend en réalité contester les caractères de certitude et d’exigibilité des sommes sollicitées successivement sur les fondements de la force majeure, de l’exception d’inexécution, de l’imprévision, de l’obligation de délivrance du bailleur et de la mauvaise foi de ce dernier.

1- Sur la force majeure

L’article 1218 du Code Civil dispose qu'« il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur. Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1 ».

En l’espèce, le contrat de bail liant la société PATRIMMO COMMERCE et la société GIFI MAG ayant été conclu avant l’épidémie de COVID 19, celle-ci peut revêtir la qualification d’événement imprévisible.

De la même manière, cet événement apparaît de manière assez évidente extérieure aux parties en cause.

Cependant, pour que le débiteur contractuel puisse utilement invoquer la force majeure, encore faut-il que l’épidémie soit considérée comme un événement irrésistible, c’est à dire un obstacle insurmontable empêchant l’exécution de son obligation par le débiteur.

Or, la société GIFI MAG ne démontre pas que son impossibilité de régler les loyers réclamés est directement imputable à l’épidémie de COVID-19 puisque elle ne. justifie ni de ce que ses difficultés de trésorerie rendent impossible l’exécution son obligation de paiement, ni de ce que ses difficultés économiques ont pour unique cause l’épidémie de COVID-19. Au contraire, il y a lieu de relever qu’elle s’est intégralement acquittée du loyer du premier trimestre et du troisième trimestre et qu’elle a partiellement versé le loyer du second trimestre.

Aussi échoue-t-elle à établir un lien de causalité entre l’épidémie et

l’inexécution de son obligation de paiement des loyers.

L’ensemble des conditions nécessaires à sa mise en œuvre n’étant pas réunies la force majeure doit être écartée.

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Au surplus, il est constant que le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure.

Ainsi, la société GIFI MAG ne saurait invoquer utilement la force majeure pour soutenir que les sommes réclamées par son bailleur ne sont pas dues.

2- Sur l’exception d’inexécution contractuelle

Il résulte des dispositions combinées des articles 1217 et 1219 du Code Civil qu'«< une partie peut refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave ».

En application l’article 1719 1° et 3° du même code, le bailleur a l’obligation essentielle de « délivrer au preneur la chose louée » et d’en « garantir la jouissance paisible », et cette obligation a pour contrepartie celle du locataire de payer le loyer.

La société GIFI MAG soutient que son bailleur n’exécutant pas son obligation de délivrance, elle ne saurait être tenue du paiement des loyers.

En l’espèce, le locataire a toujours eu la jouissance du bien loué. Il n’est pas démontré qu’il ait jamais cessé d’en posséder les clefs ou d’y stocker des marchandises. Cependant, il a été privé de la jouissance économique de son local c’est à dire de la possibilité d’exploiter celui-ci conformément à sa destination ce qui serait susceptible de relever d’une inexécution grave au sens de l’article 1219 du Code Civil.

Cependant, le manquement à l’obligation de délivrance n’est pas imputable au bailleur. La fermeture administrative n’est ainsi pas en lien avec un quelconque manquement du bailleur qui aurait rendu le local inexploitable au regard de

l’activité prévue au bail.

Dès lors, le défaut de délivrance ne peut être reproché au bailleur et justifier le non-paiement des loyers pendant la période de fermeture administrative du magasin.

Il y a donc lieu de débouter la société GIFI MAG de sa demande de ce chef.

3- Sur l’imprévision

L’article 1195 du Code Civil dispose que « si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l’exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation. En cas de refus ou d’échec de la renégociation, les parties peuvent convenir de la résolution du contrat, à la date et aux conditions qu’elles déterminent, ou demander d’un commun accord au juge de procéder à son adaptation. A défaut d’accord dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande d’une partie, réviser le contrat ou y mettre fin, à la date et aux conditions qu’il fixe ».

Dès lors que le statut des baux commerciaux prévoit de nombreuses dispositions spéciales relatives à la révision du contrat de bail (révision triennale, clause d’indexation), il n’y a pas lieu de faire application des dispositions générales de l’article 1195 précité, ces dernières devant être écartées au profit des règles spéciales du statut des baux commerciaux.

En tout état de cause, à supposer que les dispositions de l’imprévision soient applicables au contrat conclu entre la société GIFI MAG et la société PATRIMMO COMMERCE si celui-ci a fait l’objet d’un renouvellement après le 1er octobre 2016, ce qui en l’état n’est pas justifié, l’imprévision est un mécanisme de renégociation du contrat qui ne vaut que pour l’avenir. En l’absence de tout effet suspensif de l’imprévision, celui qui l’invoque ne peut cesser d’exécuter ses obligations pendant le processus de renégociation.

Ainsi, le locataire qui estime que son loyer est devenu excessivement onéreux du fait de la crise ne peut que demander une renégociation du bail tout en restant tenu, durant celle-ci, de payer les loyers afférents à la période de fermeture.

En l’espèce, la société GIFI MAG qui n’a pas payé l’intégralité des loyers dus pendant la période de fermeture administrative et qui ne démontre pas avoir engagé des négociations avec son bailleur pour tenter d’obtenir une révision de son loyer, ne saurait invoquer l’imprévision pour justifier du caractère indu des loyers réclamés par son bailleur.

Il y a donc lieu de rejeter sa demande de ce chef.

4- Sur l’obligation de délivrance du bailleur au sens de l’article 1724 du

Code Civil

L’article 1724 du Code civil dispose que « Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui cauisent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée. Mais, si ces réparations durent plus de quarante jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé. Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail ».

La société GIFI MAG affirme qu’il résulte de ces dispositions qu’elle ne saurait être tenue du paiement des loyers, faute de pouvoir exploiter le local commercial.

En l’espèce, la société GIFI MAG n’a pu accéder au local commercial non en raison de travaux initiés par le bailleur mais du fait d’une fermeture administrative indépendante de la volonté de ce dernier.

Les dispositions de l’article 1724 du Code Civil ne sont donc pas applicable à la cause et ne saurait justifier du non-paiement des loyers par le preneur.

Il y a lieu de débouter la société GIFI MAG de sa demande de ce chef.

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5-Sur la mauvaise foi du bailleur

Selon l’article 1134 devenu 1104 du Code Civil, les contrats doivent être exécutés de bonne foi, ce dont il résulte que les parties sont tenues, en cas de circonstances exceptionnelles, de vérifier si ces circonstances ne rendent pas nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations respectives.

La société GIFI MAG soutient que le bailleur en refusant d’assumer du moins en partie les conséquences de la crise et en faisant pression pour obtenir le paiement des loyers, alors même qu’il ne pouvait ignorer que les sommes réclamées étaient indues, fait preuve de mauvaise foi justifiant l’annulation du commandement de payer.

L’article 4 de l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 prévoit, uniquement pour les locataires entrant dans la catégories des très petites entreprises, d’une part la neutralisation des sanctions légales et contractuelles et d’autre part l’impossibilité d’activer des garanties ou cautions en cas de non paiement des loyers et charges locatives échus entre le 12 mars 2020 et 2 mois après la fin de l’état d’urgence sanitaire, soit le 10 septembre 2020.

Cette disposition n’a donc pas pour effet de suspendre l’exigibilité des loyers dus par un preneur à bail commercial dans les conditions prévues au contrat mais instaure une exonération des sanctions encourues en cas de défaut de paiement. Cette mesure revient ainsi à accorder des délais de paiement aux locataires.

En l’espèce, il résulte de l’article 15 du bail commercial liant la société

PATRIMMO COMMERCE et la société GIFI MAG, que le loyer est payable d’avance le premier jour de chaque trimestre.

A ce titre, il sera constaté que le bailleur n’a pas exigé le paiement immédiat loyer et des charges dans les conditions prévues au contrat mais a attendu le 17 septembre 2020, date du commandement de payer, soit plus de deux mois après la fin de l’état d’urgence sanitaire, pour exiger le paiement des loyers impayés, notamment le paiement intégral du second semestre échus le 1er avril 2020.

Par ailleurs, le Tribunal relève que le preneur ne démontre par avoir formalisé auprès de son bailleur de demande claire de remise totale ou partielle des loyers. et/ou des charges, ni avoir sollicité un aménagement de ses obligations sur une période déterminée.

Dans ces conditions, la mauvaise foi du bailleur ne saurait être retenue et il convient de débouter la société GIFI MAG de sa demande de ce chef.

Au regard de l’ensemble de ses développements, les loyers échus dans la période du 15 mars 2020 au 11 mai 2020 visés au commandement de payer délivré le 17 septembre 2020 sont parfaitement exigibles par le bailleur et il convient de débouter la société GIFI MAG de l’ensemble de ses demandes

II/ Sur les autres demandes

Au regard de la solution du litige, l’exécution provisoire du présent jugement ne sera pas prononcée.

Succombant à la présente instance, il y a lieu de condamner la société GIFI MAG au paiement des entiers dépens et de la débouter de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision rendue par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la société GIFI MAG de l’intégralité de ses demandes ;

DIT n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

CONDAMNE la société GIFI MAG aux entiers dépens de l’instance.

La Présidente La Greffière

En

POUR EXPÉDITION CERTIFIÉE CONFORME

LE GREFFIER,

L

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N