TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

PAC – CONTENTIEUX

JUGEMENT DU 25 juillet 2025

MINUTE N° :

AMP/LA

N° RG 21/04245 – N° Portalis DB2W-W-B7F-LETB

50D Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

AFFAIRE :

S.C.I. [X]-CARDIN

C/

S.C.I. DUGAY TROUIN

DEMANDERESSE

S.C.I. [X]-CARDIN,

dont le siège social est sis 79 rue Pierre Semard

76140 LE PETIT QUEVILLY

représentée par la SCP AVERLANT, avocats au barreau de ROUEN, vestiaire : 35

Plaidant par Maître Victor AVERLANT avocat

DEFENDERESSE

S.C.I. DUGAY TROUIN,

dont le siège social est sis 8 rue Dugay Trouin – 76000 ROUEN

représentée par la SELARL CABINET CHRISTOPHE SOLIN, avocats au barreau de ROUEN, vestiaire : 98

Plaidant par Maître SOLIN Avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats : A l’audience publique du 20 mai 2025

JUGE UNIQUE : Lucie ANDRE, Juge

GREFFIERE : Anne Marie PIERRE, Greffière

Lors du délibéré :

JUGE UNIQUE : Lucie ANDRE, Juge

JUGEMENT : contradictoire

Et en premier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 25 juillet 2025

Le présent jugement a été signé par Lucie ANDRE, Juge, et par Anne Marie PIERRE, Greffière présente lors du prononcé.

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EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié du 3 décembre 2019, la SCI DUGUAY TROUIN N°8 a vendu à la SCI [X]-CARDIN un local commercial d’un ensemble immobilier situé 8, rue DUGUAY TROUIN à Rouen, au prix de 164.000 euros.

Par acte d’huissier en date du 17 novembre 2021, la SCI [X]-CARDIN a assigné la SCI DUGUAY TROUIN N°8 devant le tribunal judiciaire de Rouen en garantie des vices cachés à titre principal.

M. [Y] [Z], liquidateur amiable de la SCI DUGUAY-TROUIN N°8, est intervenu volontairement à l’instance le 11 août 2022.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 avril 2025, la SCI [X]-CARDIN demande au tribunal de :

— la déclarer recevable en son action et rejeter l’incident d’irrecevabilité formé par la SCI DUGUAY TROUIN ;

— à titre principal, condamner la SCI DUGUAY TROUIN prise en la personne de M. [Y] [Z], son liquidateur amiable, à lui payer :

la somme de 79.000 euros majorée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 17 novembre 2021 en remboursement d’une partie du prix de vente ;la somme de 43.768 euros de dommages et intérêts majorés des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 17 novembre 2021 ;

— à titre subsidiaire, condamner la SCI DUGUAY TROUIN prise en la personne de M. [Y] [Z], son liquidateur amiable, à lui payer la somme de 122.768 euros de dommages et intérêts majorés des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 17 novembre 2021 ;

En tout état de cause,

— débouter la SCI DUGUAY TROUIN prise en la personne de M. [Y] [Z], son liquidateur amiable, de toutes ses demandes ;

— condamner la SCI DUGUAY TROUIN prise en la personne de M. [Y] [Z], son liquidateur amiable, à lui payer la somme de 10.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Sur l’irrecevabilité soulevée par la SCI DUGUAY TROUIN N°8, la SCI [X]-CARDIN fait valoir qu’elle n’avait pas connaissance de la dissolution par l’arrivée du terme de la société défenderesse de sorte que cette dissolution ne lui était pas opposable, en application de l’article L237-2 du code de commerce. Elle ajoute, sur le fondement de l’article 1648 du code civil, qu’en tout état de cause, c’est moins de deux années avant l’intervention volontaire du liquidateur amiable qu’elle a pu se convaincre de la réalité des graves défauts affectant le bien vendu.

Au fond, la demanderesse expose, sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil, que l’immeuble était atteint, au moment de la vente, d’un vice affectant sa structure dont elle n’avait pas connaissance. Elle énonce qu’au moment de la vente, le local était en bon état apparent et qu’elle n’est pas un professionnel de la construction. Elle explique qu’elle n’était pas présente aux assemblées générales de copropriété qui se sont tenues avant la vente et qu’elle n’a pas le souvenir d’avoir pris connaissance de l’état daté qui, en tout état de cause, ne lui a pas permis d’apprécier la nature et l’ampleur des désordres nouveaux décelés et du fait que l’immeuble menaçait de s’effondrer. Elle précise que si elle avait été informée du vice, elle n’aurait pas acheté le bien. Elle ajoute que le gérant de la société défenderesse avait nécessairement, en raison de ses compétences et qualités professionnelles, une parfaite connaissance de ce vice.

La SCI [X]-CARDIN sollicite en conséquence la restitution d’une partie du prix de la vente outre des dommages et intérêts dès lors qu’elle n’a pu disposer du bien qu’à compter du 1er novembre 2020 et n’en a eu véritablement la jouissance que début septembre 2022. Elle sollicite ainsi l’indemnisation de son préjudice de jouissance et de son préjudice financier. Elle sollicite également l’indemnisation de son préjudice immatériel indiquant qu’elle a le sentiment d’avoir été trompée par le gérant de la société défenderesse en qui elle avait toute confiance.

A titre subsidiaire, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, la SCI [X]-CARDIN considère que la défenderesse a commis un dol dès lors qu’elle avait connaissance du vice affectant l’immeuble et qu’elle ne l’a pas informée de ce vice. Elle sollicite ainsi la réparation de son préjudice.

***

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 mai 2025, la SCI DUGUAY TROUIN N°8 prise en la personne de M. [Y] [Z], son liquidateur amiable, demande au tribunal de :

A titre principal,

— rejeter la demande fondée sur l’article 1641 du code civil en raison de la nullité affectant l’acte interruptif de prescription ;

— débouter la SCI [X]-CARDIN de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner la SCI [X]-CARDIN à lui payer une somme de 15.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

— condamner la même à lui payer la somme de 7.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

A titre subsidiaire,

— ordonner à la SCI [X]-CARDIN de communiquer dans un délai de 30 jours:

l’entier dossier du sinistre déclaré à l’assureur de l’immeuble (déclaration de sinistre, rapports d’experts d’assurances, propositions d’indemnisation, etc.) ainsi que toutes les notes aux parties de M. [E] et/ou de son rapport d’expertise judiciaire ;les comptes de la copropriété des années 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023 ; – assortir cette décision d’une astreinte de 100 euros par jour de retard ;

— ordonner au syndic de copropriété IMMO DE FRANCE domicilié 124 Boulevard de Strasbourg 76600 LE HAVRE, es qualité de syndic de l’immeuble sis 8 rue DUGUAY TROUIN, de communiquer aux débats :

l’entier dossier du sinistre déclaré à l’assureur de l’immeuble (déclaration de sinistre, rapports d’experts d’assurances, propositions d’indemnisation, etc.) ainsi que toutes les notes aux parties de M. [E] et/ou de son rapport d’expertise judiciaire ;les comptes de la copropriété des années 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023 ; -sursoir à statuer dans l’attente de cette communication de pièces ;

— réserver les dépens et les frais irrépétibles dans l’attente.

La SCI DUGUAY TROUIN, prise en la personne de M. [Y] [Z], son liquidateur amiable, soutient que l’action fondée sur les vices cachés est irrecevable dès lors que l’assignation n’a pas eu pour effet d’interrompre le délai de prescription de deux ans prévu par l’article 1648 du code civil car elle a été délivrée à une société dissoute.

Sur le fond, la société défenderesse fait valoir que si son gérant est un professionnel du bâtiment, il n’était pas associé aux travaux dès lors que ces derniers étaient suivis par un maître d’œuvre et que le syndicat des copropriétaires a désigné un bureau d’études. Elle soutient ainsi qu’elle ne possédait pas plus d’informations que le reste des copropriétaires lors de la vente. Elle ajoute qu’elle n’avait pas connaissance, au moment de la vente, de ce que les travaux sur la structure couteraient plus de 300.000 euros et précise que le chiffrage des travaux n’était pas connu au jour de la cession.

Elle fait valoir qu’il n’a jamais été caché à la société demanderesse que la façade était en très mauvais état et qu’elle a parfaitement été informée de l’incertitude quant au moment des réparations. Elle précise que le bien a été visité plusieurs fois, avec un architecte, que les différents procès-verbaux des assemblées générales de la copropriété ont été communiqués à la demanderesse, de même que l’état daté qui fait expressément référence au très mauvais état de la façade de l’immeuble.

La SCI DUGUAY TROUIN conteste le fait que l’immeuble menaçait ruine au jour de la vente.

Par ailleurs, la société défenderesse reproche à la SCI [X]-CARDIN de ne pas justifier de ses demandes financières. Elle indique que les travaux afférents à la réparation de la structure de la façade ne représentent pas l’intégralité des sommes réclamées et que la société demanderesse a bénéficié de subventions. Elle ajoute qu’elle avait participé au préfinancement des travaux de ravalement de façade et que la SCI [X]-CARDIN ne peut pas obtenir le remboursement de sommes qu’elle n’a pas eu à débourser. Elle considère que le préjudice est nul. La SCI DUGUAY TROUIN reproche également à la société demanderesse de ne pas démontrer avoir réglé les sommes dont elle demande réparation. Elle ajoute qu’une indemnité de la part de l’assurance est susceptible d’intervenir et conteste le chiffrage retenu concernant la valeur de l’immeuble.

La SCI DUGUAY TROUIN ajoute que le locataire a quitté les lieux à la demande de la société demanderesse et en raison des travaux d’aménagement intérieur qu’elle souhaitait mettre en place mais non en raison des travaux de façade. Elle conteste également le fait que M. [X] ne pourrait pas exercer dans les lieux.

Enfin, la société défenderesse considère que la présente procédure est abusive compte tenu des prétentions, de la volonté de dissimulation de la demanderesse qui s’est poursuivie tout au long de la procédure et de ses affirmations mensongères.

***

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer, pour un complet exposé des prétentions et moyens des parties, à leurs dernières conclusions lesquelles sont expressément visées.

La clôture de l’instruction est intervenue le 6 mai 2025. L’affaire a été fixée à l’audience du 20 mai 2025 puis mise en délibéré au 25 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la demande formée à titre principal par la SCI [X]-CARDIN

Sur la recevabilité

A titre liminaire, il convient d’indiquer que conformément à l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état a, par mention au dossier, décidé que la fin de non-recevoir soulevée serait examinée par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

Le tribunal est donc bien compétent pour statuer sur la prescription soulevée par la SCI DUGUAY TROUIN.

L’article 1648 du code civil dispose que l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

L’article L237-2 du code de commerce prévoit que la société est en liquidation dès l’instant de sa dissolution pour quelque cause que ce soit sauf dans le cas prévu au troisième alinéa de l’article 1844-5 du code civil. Sa dénomination sociale est suivie de la mention « société en liquidation ». La personnalité morale de la société subsiste pour les besoins de la liquidation, jusqu’à la clôture de celle-ci. La dissolution d’une société ne produit ses effets à l’égard des tiers qu’à compter de la date à laquelle elle est publiée au registre du commerce et des sociétés.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que la dissolution de la SCI DUGUAY TROUIN consécutive à l’arrivée de son terme le 23 juin 2012 n’a été publiée au BODACC que le 13 octobre 2023 et n’avait donc pas produit ses effets à l’égard de la société demanderesse à la date de l’assignation du 17 novembre 2021 qui a donc pu valablement être délivrée à la SCI DUGUAY TROUIN.

Cette assignation est intervenue dans le délai biennal visé à l’article 1648 susvisé.

Il en résulte que la SCI [X]-CARDIN doit être déclarée recevable en son action.

B – Sur le fond

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1642 du code civil précise que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Il ressort en outre de l’article 1643 du même code que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Il est constant qu’un vendeur professionnel est présumé avoir connaissance du vice de la chose vendue.

En l’espèce, il ressort des échanges de courriels versés aux débats par la demanderesse qu’en janvier 2019, le gérant de la SCI DUGUAY TROUIN avait connaissance de désordres affectant la façade de l’immeuble et envisageait l’intervention d’un ingénieur structure et l’organisation d’une expertise.

Le fait qu’au jour de la signature de l’acte de vente, un médecin exerçait son activité libérale dans les locaux depuis de nombreuses années ne suffit pas à démontrer que le vice était caché pour l’acquéreur. De même, la SCI [X]-CARDIN ne peut soutenir qu’elle était convaincue du parfait état de l’immeuble eu égard aux compétences du gérant de la défenderesse.

De plus, il résulte des pièces versées aux débats que l’état daté du 2 décembre 2019, annexé à l’acte de vente, contient les mentions suivantes : « dans le cadre des travaux de réfection de façade, les budgets votés en AG et appelés en totalité aux copropriétaires feront l’objet de régularisation lors de la clôture des comptes travaux. Compte tenu de la situation des travaux et de l’état de la façade, d’autres appels de fonds complémentaires seront à envisager. (…) Des travaux de réfection de la façade principale ont été votés en 2018, avec un complément voté lors d’une seconde AG. Toutefois lors des travaux il a été constaté que la structure de la façade était en très mauvais état, nécessitant d’importants travaux concernant la structure de la façade, lesquels ne sont pas encore à ce jour chiffrés, les sondages et dé piquetages n’étant pas finis. Un bureau d’étude spécialement agit désormais en tant que Maitre d’œuvre sur ce chantier. Un dossier sinistre est également ouvert auprès de l’assurance immeuble ».

Il ressort de l’acte de vente que « l’ACQUEREUR déclare avoir pris connaissance de cet état tant par la lecture qui lui en a été faite par le notaire soussigné que par les explications qui lui ont été données par ce dernier ».

La SCI [X]-CARDIN avait donc bien connaissance, par cet état daté, que la structure de la façade était affectée, que d’importants travaux, non encore chiffrés, étaient nécessaires, et que d’autres appels de fonds étaient envisagés.

Le courriel du 15 novembre 2024 de la notaire de la demanderesse versé aux débats indiquant ne pas avoir « le souvenir que le sujet de défauts structurels ou d’importants travaux à venir ait été abordé » le jour de la vente, ne suffit pas à rapporter la preuve contraire étant au surplus précisé que la défenderesse produit une attestation de l’agent immobilier et une attestation du notaire instrumentaire selon lesquels il a bien été fait lecture de l’état daté.

Dès lors, il importe peu que le procès-verbal de l’assemblée générale du 11 juin 2019 n’ait pas été porté à la connaissance de la demanderesse.

En outre, il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 29 septembre 2020 que la société BEHN a établi un diagnostic structure faisant ressortir des travaux de reprise des désordres en façade d’un montant de 345.412,70 euros HT le 20 décembre 2019, soit postérieurement à la signature de l’acte de vente. Il ne peut donc être déduit de la seule attestation de M. [F] produite aux débats par la SCI [X]-CARDIN que le coût des travaux était connu par la défenderesse au jour de la vente.

Par ailleurs, les photographies produites par la demanderesse ne suffisent pas à démontrer qu’au jour de la vente, l’immeuble menaçait de s’effondrer et cela ne résulte d’aucune autre pièce versée aux débats. En effet, le courrier rédigé par la mairie de Rouen date du 15 mars 2021 et fait état d’une visite le 29 décembre 2020, soit plus d’un an après la vente.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la SCI [X]-CARDIN échoue à rapporter la preuve d’un vice caché affectant l’immeuble acquis.

La demande formée à titre principal par la demanderesse sera par conséquent rejetée.

Sur la demande formée à titre subsidiaire par la SCI [X]-CARDIN

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant que l’action en garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue n’est pas exclusive de l’action en responsabilité délictuelle fondée sur le dol ou la réticence dolosive commis avant ou lors de la conclusion du contrat.

En l’espèce, il a été précédemment démontré que la SCI [X]-CARDIN avait bien connaissance, au moment de la signature de l’acte, du fait que la structure de la façade de l’immeuble était affectée et que d’importants travaux, non encore chiffrés, étaient nécessaires.

Aucun dol ou réticence dolosive ne peut dès lors être reproché à la société défenderesse.

La demande formée à titre subsidiaire par la SCI [X]-CARDIN sera par conséquent rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. Il est nécessaire de caractériser une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit mais dégénère en abus fautif pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts lorsque la demande est faite dans l’intention de nuire, c’est-à-dire encore, par malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, il n’existe aucune circonstance particulière permettant de qualifier d’abusive l’instance engagée par la SCI [X]-CARDIN et la SCI DUGUAY TROUIN ne justifie nullement du préjudice allégué.

La demande indemnitaire formée à titre reconventionnel sera par conséquent rejetée.

Sur les autres demandes

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI [X]-CARDIN, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

La SCI [X]-CARDIN, qui supporte les dépens, sera condamnée à payer à la SCI DUGUAY TROUIN une somme qu’il est équitable de fixer à 3.500 euros.

Les autres demandes formées de ce chef seront rejetées.

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PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision contradictoire, susceptible d’appel,

DECLARE la SCI [X]-CARDIN recevable en son action ;

REJETTE l’ensemble des demandes formées par la SCI [X]-CARDIN ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par la SCI DUGUAY TROUIN N°8 prise en la personne de M. [Y] [Z], son liquidateur amiable ;

CONDAMNE la SCI [X]-CARDIN aux entiers dépens ;

CONDAMNE la SCI [X]-CARDIN à payer à la SCI DUGUAY TROUIN N°8 prise en la personne de M. [Y] [Z], son liquidateur amiable, la somme de 3.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande, plus ample ou contraire.

La greffière La présidente