TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

PAC – CONTENTIEUX

JUGEMENT DU 17 décembre 2025

MINUTE N° :

LA/ELF

N° RG 23/04176 – N° Portalis DB2W-W-B7H-MFKY

30Z Autres demandes en matière de baux commerciaux

2E Demande de réinscription après radiation ou caducité

AFFAIRE :

Société DU PAREIL AU MÊME

S.E.L.A.F.A. ASTEREN, ès qualité de mandataire judiciaire de la SASU DU PAREIL AU MÊME (DPAM)

S.E.L.A.R.L. [K] MJ es qualité de mandataire judiciaire de la société DU PAREIL AU MÊME (DPAM)

S.E.L.A.R.L. AJAssociés es qualité d’administrateur judiciaire de la société DU PAREIL AU MÊME

S.E.L.A.R.L. FHB en qualité d’administrateur judiciaire de la SASU DU PAREIL AU MÊME (DPAM)

C/

S.C.I. EMIB

DEMANDERESSES

Société DU PAREIL AU MÊME

dont le siège social est sis 49/51 rue Emile Zola

93100 MON TREUIL

S.E.L.A.F.A. ASTEREN, ès qualité de mandataire judiciaire de la SASU DU PAREIL AU MÊME (DPAM)

dont le siège social est sis 102 rue du Faubourg St Denis

75010 PARIS

S.E.L.A.R.L. [K] MJ es qualité de mandataire judiciaire de la société DU PAREIL AU MÊME (DPAM)

dont le siège social est sis 69 rue d’Anjou – 93000 BOBIGNY

S.E.L.A.R.L. AJAssociés es qualité d’administrateur judiciaire de la société DU PAREIL AU MÊME

dont le siège social est sis 113/46 promenade Jean Rostand

93000 BOBIGNY

S.E.L.A.R.L. FHB en qualité d’administrateur judiciaire de la SASU DU PAREIL AU MÊME (DPAM)

dont le siège social est sis 176 avenue du Général de Gaulle

92200 NEUILLY SUR SEINE

représentées par Maître Caroline SCOLAN de la SELARL GRAY SCOLAN, avocat au barreau de ROUEN, vestiaire : 101

DÉFENDERESSE

S.C.I. EMIB

dont le siège social est sis 18 Avenue Franklin Roosevelt

75008 PARIS

représentée par Maître Thomas DUBREIL de la SELARL DPR AVOCAT, avocat au barreau de ROUEN, vestiaire : 154

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats : A l’audience publique du 06 octobre 2025

JUGE UNIQUE : Lucie ANDRÉ, Juge

GREFFIER : Emmanuel LE FRANC, Greffier

en présence de [D] [Y], greffier stagiaire

Lors du délibéré :

JUGE UNIQUE : Lucie ANDRÉ, Juge

JUGEMENT : contradictoire

Et en premier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 17 décembre 2025

Le présent jugement a été signé par Lucie ANDRÉ, Juge, et par Emmanuel LE FRANC, Greffier présent lors du prononcé.

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon bail commercial en date du 20 août 1993, la SCI EMIB a donné à bail à la SASU DU PAREIL AU MÊME des locaux situés 6 rue Rollon et 10 rue Écuyère à Rouen.

Par acte sous seing privé du 22 décembre 2005, le bail a été renouvelé pour une durée de neuf années, puis de nouveau renouvelé par tacite reconduction.

Le 29 octobre 2019, les parties ont décidé de renouveler le contrat de façon rétroactive à compter du 1er octobre 2018.

Le 3 décembre 2021, la SCI EMIB a fait délivrer à la SASU DU PAREIL AU MÊME un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte du 7 février 2022, la SASU DU PAREIL AU MÊME a fait opposition au commandement de payer et a assigné la SCI EMIB devant le tribunal judiciaire de Rouen aux fins, à titre principal, d’annuler le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 3 décembre 2021.

Par ordonnance du 8 février 2023, l’affaire a été radiée à la demande des parties dans l’attente d’un arrêt à intervenir contre un jugement du tribunal de commerce de Bobigny du 28 décembre 2022.

Par jugement du 28 juin 2023, le tribunal de commerce de Bobigny a prononcé l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de la SASU DU PAREIL AU MÊME.

Par actes en date des 5 et 9 octobre 2023, la SCI EMIB a assigné la SELAFA ASTEREN es qualité de mandataire judiciaire de la SASU DU PAREIL AU MÊME et la SELARL FHB es qualité d’administrateur judiciaire de la SASU DU PAREIL AU MÊME en intervention forcée et en reprise d’instance.

Par acte du 12 juillet 2024, la société EMIB a assigné la SELARL AJ ASSOCIES en qualité d’administrateur judiciaire de la SASU DU PAREIL AU MÊME et la SELARL [K] MJ en qualité de mandataire judiciaire de la SASU DU PAREIL AU MÊME en intervention forcée et en reprise d’instance.

Les procédures ont été jointes.

Par ordonnance du 29 avril 2025, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Rouen a dit n’y avoir lieu de surseoir à statuer.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 novembre 2024 et auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, la SASU DU PAREIL AU MÊME, la SELARL FHB prise en la personne de Maître [P] [F] agissant en qualité d’administrateur judiciaire de la SASU DU PAREIL AU MÊME, la SELARL AJ ASSOCIES, prise en la personne de Maître [X] [R], agissant en qualité d’administrateur judiciaire de la SASU DU PAREIL AU MÊME, la SELARL ASTEREN, prise en la personne de Maître [T] [E], agissant en qualité de mandataire judiciaire de la SASU DU PAREIL AU MÊME et la SELARL [K] MJ, prise en la personne de Maître [L] [K], agissant en qualité de mandataire judiciaire de la SASU DU PAREIL AU MÊME demandent au tribunal de :

In Limine litis,

— prononcer le sursis à statuer, dans l’attente du rapport d’expertise de M. [S] [A], dans le cadre de la procédure RG 22/00775 ;

— réserver les conclusions ultérieures de la SASU DU PAREIL AU MÊME au titre de ses demandes indemnitaires ;

Au fond,

— annuler le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 3 décembre 2021 ;

A titre subsidiaire,

— dire et juger que le commandement de payer visant la clause résolutoire du 3 décembre 2021 est privé d’effet, le bailleur de mauvaise foi ne pouvant s’en prévaloir ;

Sur le fond,

— dire et juger que la SASU DU PAREIL AU MÊME peut se prévaloir, tant d’un cas de force majeure lié à la crise sanitaire du COVID-19, que du mécanisme de l’exception d’inexécution en raison du manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance et de jouissance paisible des locaux, mais également de la perte de la chose louée ;

— exonérer la SASU DU PAREIL AU MÊME du paiement des loyers et charges correspondants aux périodes d’interdiction d’ouverture au public du 14 mars au 11 mai 2020, du 30 octobre au 27 novembre 2020 et du 3 avril au 19 mai 2021 ;

— exonérer la SASU DU PAREIL AU MÊME du paiement des loyers et charges qui sont la cause du commandement de payer visant la clause résolutoire du 3 décembre 2021, ces sommes n’étant pas dues ;

— à défaut, diminuer le montant des loyers et charges constituant la cause du commandement de payer visant la clause résolutoire du 3 décembre 2021 à ZÉRO ;

A titre infiniment subsidiaire,

— suspendre les effets de la clause résolutoire ;

— accorder à la SASU DU PAREIL AU MÊME un report de paiement de 24 mois, et à titre subsidiaire, un échelonnement de son éventuelle dette sur 24 mois, l’octroi de ces délais entraînant suspension des effets de la clause résolutoire et de toute mesure d’exécution ;

En toute hypothèse,

— débouter la SCI EMIB de ses entières demandes ;

— condamner la SCI EMIB à leur payer la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI EMIB aux entiers frais et dépens de la présente instance et de toutes ses suites.

Sur le fondement des articles 108, 378 et 789 du code de procédure civile, les demandeurs sollicitent un sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise ordonnée par le juge des référés. Ils précisent que la SASU DU PAREIL AU MÊME rencontre des problèmes d’infiltrations depuis un certain temps qui seraient imputables à la SCI EMIB. Ils ajoutent que la SASU DU PAREIL AU MÊME était en droit de ne pas régler tout ou partie de son loyer et pourra solliciter l’indemnisation de son trouble de jouissance et de ses pertes d’exploitation, indemnisation qui se compensera avec les sommes sollicitées par la SCI EMIB.

Sur le fond et sur le fondement de l’article 1104 du code civil, ils font valoir que le bailleur est de mauvaise foi dès lors que lors de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire, il connaissait les difficultés qu’avait supportées le preneur, à savoir trois périodes de confinement et la limitation de son activité en raison du couvre-feu instauré et des conditions drastiques imposées par les protocoles sanitaires. Ils considèrent ainsi que la SCI EMIB ne peut pas se prévaloir du commandement litigieux.

En toute hypothèse, ils font valoir que les loyers et charges réclamés ne sont pas dus.

Sur le fondement de l’article 1218 du code civil, les demandeurs indiquent que la COVID-19 revêt les caractéristiques de la force majeure empêchant l’exécution du contrat de bail en raison de l’inaccessibilité du local loué à la clientèle. Ils affirment ainsi que le preneur est exonéré de son obligation de payer les loyers et charges pour la période concernée.

Sur le fondement des articles 1219 et suivants, 1719 et 1728 du code civil, les demandeurs soutiennent que la délivrance conforme et la jouissance paisible et utile des locaux loués au preneur n’ont pas pu être assurées entre le 15 mars et le 11 mai 2020, du 30 octobre au 27 novembre 2020, et du 3 avril au 19 mai 2021 et que cette inexécution est suffisamment grave, de sorte que la SASU DU PAREIL AU MÊME pouvait suspendre l’exécution de sa propre obligation de payer les loyers, peu important l’absence de faute du bailleur. Ils précisent à ce titre que l’interdiction de recevoir du public a visé des catégories d’ERP et que la notion d’ERP vise les bâtiments et locaux appartenant au bailleur et non l’activité exercée par le preneur.

Sur le fondement de l’article 1722 du code civil, les demandeurs exposent que l’impossibilité d’user des locaux loués conformément à leur destination du fait d’une décision administrative est assimilable à la perte de la chose louée. Ils considèrent ainsi que pendant les confinements, la perte a été totale de sorte que le paiement des loyers et charges n’est pas dû pour ces périodes.

A titre subsidiaire, sur le fondement de l’article L145-41 du code de commerce et de l’article 1343-5 du code civil, la SASU DU PAREIL AU MÊME sollicite un report de paiement et subsidiairement un échelonnement de 24 mois, avec suspension des effets de la clause résolutoire. Elle précise être de bonne foi et avoir été privée de la quasi-totalité de son chiffre d’affaires pendant l’épidémie de COVID-19. Elle ajoute qu’elle avait développé une activité de vente à distance bien avant la crise sanitaire et que le « click & collect » représente un chiffre d’affaires anecdotique.

***

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 mars 2024 et auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, la SCI EMIB demande au tribunal de :

En premier lieu,

— constater la reprise de l’instance ;

— constater les manquements de la SASU DU PAREIL AU MÊME au paiement des loyers depuis le 1er avril 2020 ;

— constater que le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail commercial en date du 20 août 1993 délivré à la SASU DU PAREIL AU MÊME le 3 décembre 2021 est resté infructueux ;

En second lieu,

— dire et juger que le commandement de payer en date du 3 décembre 2021 est valable et bien fondé ;

— dire et juger que des délais de paiement ont déjà été accordés à la SASU DU PAREIL AU MÊME ;

A ce titre,

— dire et juger que le commandement de payer en date du 3 décembre 2021 a été délivré de bonne foi ;

En conséquence,

— débouter la SASU DU PAREIL AU MÊME de l’ensemble des demandes formulées à l’occasion de son opposition au commandement de payer en date du 3 décembre 2021 ;

— dire et juger que le manquement de la SASU DU PAREIL AU MÊME de se conformer au commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire délivré le 3 décembre 2021 entraîne l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 3 janvier 2022 ;

Ensuite,

— dire et juger que la SASU DU PAREIL AU MÊME est occupante sans droit ni titre du local commercial depuis le 3 janvier 2022 ;

— ordonner la libération des lieux par le défendeur et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie ;

— ordonner l’expulsion, dans la huitaine de la signification du jugement à intervenir, de la SASU DU PAREIL AU MÊME, de tous occupants de son chef ainsi que de ses biens ;

— autoriser le propriétaire à l’expulser des lieux en faisant procéder, s’il y a lieu, à l’ouverture des portes avec l’assistance de la force publique, faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet, assisté, s’il l’estime utile, d’un technicien ;

— condamner la SASU DU PAREIL AU MÊME à lui régler une indemnité d’occupation à titre provisionnel depuis le 3 janvier 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux, d’un montant de 23.424 euros TTC par trimestre, outre les charges ;

Et,

— dire et juger qu’elle est titulaire d’une créance de 40.793,23 euros à l’encontre de la SASU DU PAREIL AU MÊME ;

— fixer la créance du demandeur au passif du redressement judiciaire à la somme de 40.793,23 euros ;

En conséquence,

— condamner la SASU DU PAREIL AU MÊME à lui payer la somme de 40.793,23 euros, à titre de provision à valoir sur sa créance de loyers impayés, charges, taxes et frais accessoires. (A parfaire au jour du prononcé du jugement) ;

En tout état de cause,

— condamner la SASU DU PAREIL AU MÊME au paiement de la somme de 6.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SASU DU PAREIL AU MÊME aux entiers dépens, qui seront employés en frais privilégiés de la procédure de redressement judiciaire.

La SCI EMIB rappelle que le droit français est applicable au présent litige de sorte que les jurisprudences étrangères invoquées par les demandeurs sont inopérantes.

Elle ajoute que le commandement de payer délivré le 3 décembre 2021 remplit toutes les conditions de forme requises et demeure valable à concurrence des sommes dues mêmes si le tribunal venait à considérer que ledit commandement visait des sommes supérieures au montant de la créance.

Sur le fondement de l’article 1104 du code civil, la SCI EMIB expose avoir attendu près de deux années avant de délivrer le commandement de payer et n’avoir délivré aucun commandement pendant la crise épidémique. Elle considère ainsi qu’elle est de bonne foi et que le commandement est valide.

Par ailleurs, la SCI EMIB soutient que les loyers commerciaux relatifs à la période d’interdiction d’ouverture au public durant la crise sanitaire sont dus au bailleur, le preneur ne pouvant se prévaloir de la force majeure. Elle précise que l’épidémie de COVID-19 n’est pas irrésistible et que les mesures gouvernementales n’ont pas empêché l’exécution de son obligation de délivrance des locaux loués puisqu’elles n’impactaient qu’une partie de l’activité économique de la société, à savoir l’accueil du public. Elle ajoute que la SASU DU PAREIL AU MÊME avait accès aux locaux loués et pouvait proposer le système de « click and collect ».

La SCI EMIB soutient également que le preneur ne peut pas se prévaloir d’une quelconque exception d’inexécution. Elle précise qu’aucun manquement à l’obligation de délivrance ne peut lui être reproché et que la mesure générale de police administrative portant interdiction de recevoir du public n’est pas constitutive d’une inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance. Elle affirme avoir toujours satisfait à son obligation de délivrance et de jouissance paisible des locaux et ce même à compter de l’entrée en vigueur des mesures gouvernementales. Elle soutient que c’est seulement une partie de l’activité économique de la SASU DU PAREIL AU MÊME et de son fonds de commerce qui était visée par les mesures gouvernementales ; que la société avait pleinement accès au local commercial et qu’elle a mis en place un système de « click and collect ».

La société défenderesse fait également valoir que la SASU DU PAREIL AU MÊME ne peut pas invoquer la perte de la chose louée dès lors que les mesures gouvernementales d’interdiction d’ouverture au public des commerces non essentiels ne peuvent pas s’analyser en une perte partielle de la chose louée pour les locataires commerciaux.

La SCI EMIB soutient que la SASU DU PAREIL AU MÊME est débitrice de la somme de 40.793,23 euros TTC au titre des loyers, charges et taxes impayés et que le bail est résilié de plein droit. Elle ajoute qu’aucun délai de paiement ne peut être accordé à la demanderesse qui est de mauvaise foi.

***

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer, pour un complet exposé des prétentions et moyens des parties, à leurs dernières conclusions lesquelles sont expressément visées.

La clôture de l’instruction est intervenue le 22 septembre 2025. L’affaire a été fixée à l’audience du 6 octobre 2025 puis mise en délibéré au 17 décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

***

MOTIFS

Sur la demande de sursis à statuer

L’article 73 du code de procédure civile dispose que constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours.

Il est constant que la demande de sursis à statuer est une exception de procédure.

En application de l’article 794 du code de procédure civile, les ordonnances du juge de la mise en état statuant sur les exceptions de procédure ont, au principal, autorité de la chose jugée.

En l’espèce, par ordonnance du 29 avril 2025, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Rouen a dit n’y avoir lieu de surseoir à statuer. Cette décision a autorité de la chose jugée. En outre, les demandeurs ne font état d’aucun événement postérieur venu modifier la situation antérieurement reconnue en justice.

Il convient par conséquent de déclarer la demande de sursis à statuer irrecevable.

Sur la régularité du commandement de payer visant la clause résolutoire

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Cette disposition est d’ordre public.

Il est constant que sont privés d’effet les commandements de payer visant la clause résolutoire, qui, quoique répondant aux conditions légales, sont délivrés de mauvaise foi par le bailleur, soit dans des circonstances démontrant sa volonté d’exercer déloyalement sa prérogative de mise en jeu de la clause résolutoire.

L’article 2274 du code civil prévoit que la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.

La bonne foi s’apprécie au jour où le commandement a été délivré.

En l’espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la SASU DU PAREIL AU MÊME le 3 décembre 2021 soit plus de 1 an et 8 mois après le premier défaut de paiement allégué et plus de 6 mois après la fin du troisième et dernier confinement.

Il en résulte que la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire a été faite de bonne foi.

La SCI EMIB peut donc se prévaloir dudit commandement de payer.

Sur la demande d’exonération et de diminution des loyers et charges et la demande de nullité du commandement de payer

Sur le moyen tiré de la force majeure

L’article 1218 du code civil dispose qu’il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.

Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1.

Il est constant que seul est constitutif de force majeure l’événement présentant un caractère imprévisible lors de la conclusion du contrat et irrésistible lors de son exécution.

Le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure.

Le créancier qui n’a pu profiter de la contrepartie à laquelle il avait droit ne peut obtenir la résolution du contrat ou la suspension de son obligation en invoquant la force majeure.

Il en résulte que l’impossibilité d’exercer une activité du fait des mesures gouvernementales prises pour lutter contre la propagation du virus COVID-19 ne peut exonérer le preneur du paiement des loyers et charges échus pendant les périodes de confinement

Dès lors, la SARL DU PAREIL AU MÊME, en sa qualité de preneuse, n’est pas fondée à invoquer à son profit la force majeure justifiant une exonération du paiement des loyers et charges échus pendant les périodes d’interdiction de recevoir du public alléguées.

En conséquence, il convient de retenir que le moyen opposé par la SASU DU PAREIL AU MÊME tiré de la force majeure est inopérant.

Sur le moyen tiré de l’exception d’inexécution

L’article 1219 du code civil dispose qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Aux termes des dispositions des premier, deuxième et quatrième alinéas de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, notamment : 1°) de délivrer au preneur la chose louée ; 3°) d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Il est constant que la mesure générale et temporaire de police administrative portant interdiction à certains établissements de recevoir du public pendant la période d’état d’urgence sanitaire pour faire face à l’épidémie de COVID-19, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, n’est pas imputable au bailleur et n’est donc pas constitutive d’une inexécution par celui-ci de son obligation de délivrance.

En l’espèce, les locaux donnés à bail n’ont jamais cessé d’être mis à la disposition de la SASU DU PAREIL AU MÊME, l’impossibilité temporaire, pour cette dernière, d’accueillir du public, résultant du seul fait du législateur. Dès lors, aucun manquement de la SCI EMIB à son obligation de délivrance et de jouissance paisible n’est caractérisé.

Ce moyen est par conséquent inopérant.

Sur le moyen tiré de la perte temporaire de la chose louée

L’article 1722 du code civil dispose que si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

Il est constant qu’édictée pour limiter la propagation du virus par une restriction des rapports interpersonnels, l’interdiction de recevoir du public imposée à certains établissements pendant la période d’état d’urgence sanitaire pour faire face à l’épidémie de COVID-19 résulte du caractère non indispensable à la vie de la Nation et à l’absence de première nécessité des biens ou des services fournis, si bien que cette interdiction a été décidée, selon les catégories d’établissement recevant du public, aux seules fins de garantir la santé publique, de sorte que l’effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilé à la perte de la chose au sens des dispositions de l’article 1722 du code civil.

En l’espèce, si la SASU DU PAREIL AU MÊME s’est vu interdire de recevoir ses clients, c’est pour des raisons étrangères aux lieux loués, de sorte qu’aucune perte de la chose louée n’est caractérisée.

Dès lors, le moyen tiré de la perte de la chose louée est inopérant.

***

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la SASU DU PAREIL AU MÊME ne peut pas être exonérée du paiement des loyers et charges correspondants aux périodes d’interdiction d’ouverture du public, ni des loyers et charges qui sont la cause du commandement de payer visant la clause résolutoire, ces loyers et charges ne pouvant pas non plus être diminués.

La demande de nullité du commandement de payer doit être par conséquent rejetée.

Sur la demande de résiliation du bail et d’expulsion

L’article L145-41 alinéa 1er du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que la SCI EMIB a, par acte d’huissier en date du 3 décembre 2021, fait commandement à la SASU DU PAREIL AU MÊME d’avoir à payer, sous un mois, la somme de 64.807,54 euros au titre des loyers et charges impayés, outre 357,14 euros au titre du coût de l’acte. La copie de la clause résolutoire est jointe au commandement.

Il n’est pas contesté que le règlement de la somme susvisée n’est pas intervenu dans le délai d’un mois suivant la signification du commandement de payer et il résulte des développements précédents que la SASU DU PAREIL AU MÊME ne peut pas être exonérée du paiement de ces loyers et charges.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à la date du 3 janvier 2022 par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée et d’ordonner l’expulsion des occupants ainsi qu’il en sera dit au dispositif.

Celui qui occupe sans droit ni titre la propriété d’autrui lui doit réparation. Aussi, la SASU DU PAREIL AU MÊME est tenue à une indemnité d’occupation et ce à compter du 3 janvier 2022. Cette indemnité d’occupation sera égale à 23.424 euros TTC par trimestre, outre les charges.

Sur la demande de fixation de créance et les demandes en paiement

Selon l’article 1134 ancien du code civil, dans sa rédaction applicable à l’espèce, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1728 2° du même code précise que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, selon bail commercial en date du 20 août 1993, la SCI EMIB a donné à bail à la SASU DU PAREIL AU MÊME des locaux situés 6 rue Rollon et 10 rue Écuyère à Rouen. Par acte sous seing privé du 22 décembre 2005, le bail a été renouvelé pour une durée de neuf années, puis de nouveau renouvelé par tacite reconduction. Le 29 octobre 2019, les parties ont décidé de renouveler le contrat de façon rétroactive à compter du 1er octobre 2018 moyennant le paiement d’un loyer annuel de 76.000 euros, hors taxes et hors charges, auquel s’ajoute la TVA au taux légal en vigueur, payable trimestriellement et d’avance.

La SCI EMIB verse aux débats un décompte arrêté au 1er trimestre 2022 faisant état d’une dette de 30.576,87 euros.

Elle justifie également de sa déclaration de créance pour un montant principal de 40.793,33 euros au jour du jugement d’ouverture de la procédure de redressement judiciaire, soit le 28 juin 2023. Cette somme, non contestée en son montant, comprend les loyers, charges et indemnités d’occupation.

Compte tenu de la procédure de redressement judiciaire, il convient de fixer au passif de la procédure collective de la SASU DU PAREIL AU MÊME la créance de la SCI EMIB à hauteur de 40.793,33 euros. La demande formée par la SCI EMIB en paiement de la somme de 40.793,23 euros à titre de provision sera rejetée.

Il y a également lieu de condamner la SASU DU PAREIL AU MÊME à payer en deniers ou quittances à la SCI EMIB une indemnité trimestrielle d’occupation de 23.424 euros TTC, outre les charges, et ce à compter du 28 juin 2023 et jusqu’à la restitution effective des lieux, le montant des indemnités d’occupation antérieures au 28 juin 2023 étant déjà inclus dans la somme de 40.793,23 euros.

Sur les demandes de report, de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

L’article L145-41 alinéa 2 du code de commerce dispose que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

En l’espèce, aucune pièce relative à la situation financière de la SASU DU PAREIL AU MÊME n’étant produite, les demandes de report de paiement, de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire seront rejetées.

— Sur les autres demandes

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SASU DU PAREIL AU MÊME, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

La SASU DU PAREIL AU MÊME, qui supporte les dépens, sera condamnée à payer à la SCI EMIB une somme qu’il est équitable de fixer à 2.500 euros.

Les autres demandes formées de ce chef seront rejetées.

***

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision contradictoire, susceptible d’appel,

DÉCLARE la demande de sursis à statuer irrecevable ;

REJETTE l’ensemble des demandes formées par la SASU DU PAREIL AU MÊME, la SELARL FHB prise en la personne de Maître [P] [F] agissant en qualité d’administrateur judiciaire de la SASU DU PAREIL AU MÊME, la SELARL AJ ASSOCIES, prise en la personne de Maître [X] [R], agissant en qualité d’administrateur judiciaire de la SASU DU PAREIL AU MÊME, la SELARL ASTEREN, prise en la personne de Maître [T] [E], agissant en qualité de mandataire judiciaire de la SASU DU PAREIL AU MÊME, la SELARL [K] MJ, prise en la personne de Maître [L] [K], agissant en qualité de mandataire judiciaire de la SASU DU PAREIL AU MÊME ;

CONSTATE la résiliation du bail commercial liant la SCI EMIB et la SASU DU PAREIL AU MÊME à compter du 3 janvier 2022 ;

ORDONNE l’expulsion de la SASU DU PAREIL AU MÊME ainsi que celle de tous occupants de son chef, à défaut de départ volontaire dans le mois de la signification de la présente décision et au besoin avec le concours de la force publique ;

FIXE au passif de la procédure de redressement judiciaire de la SASU DU PAREIL AU MÊME la créance de la SCI EMIB à hauteur de 40.793,33 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au jour de l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire ;

CONDAMNE la SASU DU PAREIL AU MÊME à payer, en deniers ou quittances, à la SCI EMIB une indemnité trimestrielle d’occupation de 23.424 euros TTC, outre les charges, et ce à compter du 28 juin 2023 et jusqu’à la restitution effective des lieux matérialisée par la remise des clés ;

REJETTE la demande formée par la SCI EMIB tendant à condamner la SASU DU PAREIL AU MÊME à lui payer la somme de 40.793,33 euros à titre de provision ;

CONDAMNE la SASU DU PAREIL AU MÊME aux entiers dépens ;

CONDAMNE la SASU DU PAREIL AU MÊME à payer à la SCI EMIB la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les autres demandes formulées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande, plus ample ou contraire.

LE GREFFIER LA JUGE