MINUTE N°25/03139

DOSSIER N° RG 25/00426 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M7DR

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 13 NOVEMBRE 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. HLM CDC HABITAT SOCIAL

33 Avenue Pierre Mendès France

75013 PARIS

Représentant : M^e Sandra GOSSELIN, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDERESSE :

Mme [T] [P] [M] [B] [J]

15 Rue de la République

Im Impressionnistes Morisot Ap 216

76130 MONT SAINT AIGNAN

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 19 Septembre 2025

JUGE : Jean FURET

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Monsieur Jean FURET, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 20 juin 2024, la Société Anonyme d’Économie Mixte CDC HABITAT (S.A.E.M. CDC HABITAT) a donné à bail à Madame [T] [P] [M] [B] [J] un logement situé 15, rue de La République, immeuble Impressionnistes Morisot, appartement 216 à MAROMME (76150), pour un loyer mensuel de 700 euros et 63,76 euros de provisions sur charges.

Par acte sous signature privée en date du 20 juin 2024, la S.A.E.M. CDC HABITAT a également donné à bail à Madame [T] [P] [M] [B] [J] deux emplacements de stationnement, n° P27 et P28, situés 15, rue de La République, immeuble Impressionnistes Morisot à MAROMME (76150), pour un loyer mensuel de 80 euros et 0,60 euros de provisions sur charges.

Par notification électronique du 7 novembre 2024, la S.A.E.M. CDC HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 8 novembre 2024, la S.A.E.M. CDC HABITAT a fait signifier à Madame [T] [P] [M] [B] [J] un commandement de payer dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire, pour un montant de 1.662,63 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 février 2025, la S.A.E.M. CDC HABITAT a fait assigner Madame [T] [P] [M] [B] [J] devant le juge des contentieux de la protection de ce siège aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation des baux,

— ordonner l’expulsion sans délai de Madame [T] [P] [M] [B] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique,

— condamner Madame [T] [P] [M] [B] [J] au paiement :

— de la somme de 1.237,99 euros au titre de la dette locative arrêtée au 17 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, outre les loyers et charges dus à la date de résiliation du bail,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

— de la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

— des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de ces actes aux administrations.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 6 février 2025.

À l’audience du 19 septembre 2025, la S.A.E.M. CDC HABITAT, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 5.081,09 euros selon décompte arrêté au 15 septembre 2025. Elle indique ne pas avoir de contact avec la locataire qui n’a plus fait de paiement depuis le mois de mai 2025. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Madame [T] [P] [M] [B] [J], régulièrement citée à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

Le diagnostic social et financier n’a pas été communiqué au greffe par la Préfecture avant la clôture des débats.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non-comparution de la défenderesse :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [T] [P] [M] [B] [J], citée à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 février 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la S.A.E.M. CDC HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 7 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la S.A.E.M. CDC HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur les demandes d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet dans un délai de six semaines, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer la somme de 1.662,63 euros, arrêtée au 31 octobre 2024, dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire, a été signifié à la locataire par acte de commissaire de justice en date du 8 novembre 2024.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En l’espèce, il ressort du décompte de la dette que des frais de rejet de prélèvement étaient compris dans l’arriéré locatif réclamé au commandement de payer. Par conséquent, ces derniers doivent en être déduits en application des dispositions susvisées. Dès lors, la dette due par Madame [T] [P] [M] [B] [J] à la date du 31 octobre 2024 s’élevait à la somme de 1.622,10 euros.

Il convient de rappeler qu’un commandement de payer demeure valable même délivré pour une somme erronée dès lors que persiste une dette locative régulièrement due.

En outre, il sera fait application en l’espèce du délai de deux mois afin de constater l’acquisition de la clause résolutoire dès lors que ce délai, visé par la bailleresse au commandement de payer, est plus favorable à la locataire.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 8 janvier 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail portant sur le logement conclu le 20 juin 2024 à compter du 9 janvier 2025, de même que la résiliation du bail portant sur les deux emplacement de stationnement, en étant l’accessoire.

Par conséquent, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [T] [P] [M] [B] [J] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [T] [P] [M] [B] [J] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, les baux se trouvent résiliés depuis le 9 janvier 2025, Madame [T] [P] [M] [B] [J] est sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis, et de condamner Madame [T] [P] [M] [B] [J] à son paiement à compter de 9 janvier 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment des baux signés le 20 juin 2024, du commandement de payer délivré le 8 novembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 15 septembre 2025 que la S.A.E.M. CDC HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Ce décompte fait état d’une dette de 5.408,67 euros, dont il convient de déduire les sommes suivantes :

—  81,06 euros au titre de frais de rejet de prélèvement indûment facturés à la locataire (13,51 eurosx6),

—  181,28 euros au titre du coût du commandement de payer entrant dans les dépens,

—  78,75 euros au titre du coût de l’assignation entrant dans les dépens.

En conséquence, il convient de condamner Madame [T] [P] [M] [B] [J] à payer à la S.A.E.M. CDC HABITAT la somme de 5.067,58 euros, au titre des sommes dues au 15 septembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 8 novembre 2024 sur la somme de 1.622,10 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [T] [P] [M] [B] [J] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de ces actes aux administrations.

Il convient également de condamner Madame [T] [P] [M] [B] [J] à payer à la S.A.E.M. CDC HABITAT la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la S.A.E.M. CDC HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail d’habitation conclu le 20 juin 2024 entre la S.A.E.M. CDC HABITAT d’une part, et Madame [T] [P] [M] [B] [J] d’autre part, concernant les locaux situés 15, rue de La République, immeuble Impressionnistes Morisot, appartement 216 à MAROMME (76150), sont réunies à la date du 9 janvier 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 20 juin 2024 entre la S.A.E.M. CDC HABITAT d’une part, et Madame [T] [P] [M] [B] [J] d’autre part, concernant les emplacements de stationnement n° P27 et P28 situés 15, rue de La République, immeuble Impressionnistes Morisot à MAROMME (76150), à la date du 9 janvier 2025,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [T] [P] [M] [B] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [T] [P] [M] [B] [J] à compter du 9 janvier 2025, date de la résiliation des baux, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel des loyers indexés et des charges qui auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis,

CONDAMNE Madame [T] [P] [M] [B] [J] à payer à la S.A.E.M. CDC HABITAT la somme de 5.067,58 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 15 septembre 2025 échéance du mois de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2024 sur la somme de 1.622,10 euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE Madame [T] [P] [M] [B] [J] à payer à la S.A.E.M. CDC HABITAT l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er octobre 2025, soit l’échéance du mois d’octobre 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE Madame [T] [P] [M] [B] [J] à payer à la S.A.E.M. CDC HABITAT la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [T] [P] [M] [B] [J] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de ces actes aux administrations,

DEBOUTE la S.A.E.M. CDC HABITAT de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet de la Seine-Maritime en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture la greffière a signé avec le président.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT