MINUTE N°25/02761

DOSSIER N° RG 25/00128 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M44H

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 02 SEPTEMBRE 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. LE FOYER DU TOIT FAMILIAL

19 rue de Stalingrad

76300 SOTTEVILLE LES ROUEN

représentée par M^e Jacqueline BONUTTO-BECAVIN, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDEUR :

M. [I] [P]

8 Rue Henri Barbusse

145 Rue Raspail – Rce Luxembourg

76300 SOTTEVILLE LES ROUEN

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 16 Juin 2025

JUGE : Stéphanie LECUIROT

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par M^me Stéphanie LECUIROT, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 31 janvier 2020 avec prise d’effet le 5 février 2020, la S.A LE FOYER DU TOIT FAMILIAL a donné à bail à Monsieur [I] [P] un logement situé 8 Rue Henri Barbusse, immeuble Norris, appartement n°13, 76300 SOTTEVILLE-LES-ROUEN, moyennant un loyer mensuel de 263,94 euros, outre une provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 août 2024, la S.A LE FOYER DU TOIT FAMILIAL a fait signifier à Monsieur [I] [P] un commandement de payer dans un délai deux mois visant la clause résolutoire, pour un montant de 1.220,20 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 30 juillet 2024 et d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance dans un délai de un mois.

Par notification électronique du 10 octobre 2024, la S.A LE FOYER DU TOIT FAMILIAL a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la situation d’impayés du locataire.

Par acte de commissaire de justice signifié le 17 janvier 2025, la S.A LE FOYER DU TOIT FAMILIAL a fait assigner Monsieur [I] [P] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de :

— à titre principal constater la résiliation de l’engagement de location du bail d’habitation du 5 février 2020 consenti à M. [I] [P], par acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat, conformément à l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le délai de deux mois prévus par les textes étant expiré ;

— à titre subsidiaire constater la résiliation de l’engagement de location consenti à M. [P], n’ayant pas justifié dans le délai d’un mois la souscription à un contrat d’assurance contres les risques locatifs, par application des dispositions de l’article 7g de la Loi du 6 juillet 1989 ;

— ordonner l’expulsion des lieux loués de M. [P] ainsi que celle de tout occupant de son chef et dire qu’il sera procédé par tout moyen et notamment avec le concours si besoin est de la force publique, conformément aux dispositions des articles 61 à 66 de la Loi du 6 juillet 1991, et 194 à 209 du décret du 31 juillet 1992 ;

— condamner M. [I] [P] en paiement :

. le montant des loyers et charges dus à hauteur de la somme de 3.805,18€ suivant décompte arrêté au 31 décembre 2024 à titre provisionnel,

. le montant des loyers et charges dus à compter de cette date du 31 décembre 2024 et ce, jusqu’à la résiliation du bail,

. une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer actuel et aux charges, à jusqu’à complète libération des lieux, outre revalorisation légale,

. une somme de 800€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

. aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et le coût de la lettre recommandée avec AR valant mise en demeure du 17 juin 2024

— dire que la décision prononçant l’expulsion sera transmise par les services du greffe au représentant de l’État dans les départements,

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 21 janvier 2025.

À l’audience du 16 juin 2025, la S.A LE FOYER DU TOIT FAMILIAL, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 5.181,01€ selon décompte arrêté au 3 juin 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse.

La S.A LE FOYER DU TOIT FAMILIAL s’oppose à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire. Elle précise que le locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant et qu’il n’a pas justifié de la souscription d’une assurance dans le délai imparti.

Monsieur [I] [P], régulièrement assigné à étude n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Le diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 septembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur:

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [I] [P] cité à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département de la Seine-Maritime le 21 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l’audience du 16 juin 2025.

Par ailleurs, la S.A LE FOYER DU TOIT FAMILIAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 10 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la S.A LE FOYER DU TOIT FAMILIAL aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et défaut d’assurance contre les risques locatifs est recevable.

Sur les demandes principales

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges, défaut d’assurances et la demande d’expulsion:

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 qui est applicable à la présente espèce, « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Aux termes de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de :

« g) De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant ;

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa ».

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges et deux mois après le délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, ou passé le délai d’un mois en cas de commandement visant le défaut d’assurances des risques locatifs, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 6 août 2024 au locataire, de s’acquitter de la somme de 1.220,20€ en principal au titre des loyers et charges impayés, dans un délai de deux mois, et d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs, dans un délai d’un mois.

Le locataire ne s’étant pas acquitté de l’intégralité des causes du commandement dans le délai imparti de deux mois et n’ayant pas justifié de la souscription d’une assurance couvrant les risques locatifs dans le délai d’un mois, ladite clause résolutoire est acquise et le bail s’en trouve de plein droit résilié à compter du 7 octobre 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de M. [I] [P] et de tout occupant de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [I] [P] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 7 octobre 2024, M. [P] est sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient de réparer ce dommage et de condamner M. [P] à payer à la S.A LE FOYER DU TOIT FAMILIAL une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation:

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En application des articles L111-8 du code des procédures civiles d’exécution et 4 de la loi du 6 juillet 1989, les frais de relance ou liés au recouvrement restent à la charge du créancier. Toute clause contraire est réputée non écrite.

En l’espèce, le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé en date du 31 janvier 2020 et un dernier décompte faisant état à la date du 3 juin 2025 d’une dette de 5.303,71 euros, échéance du mois de mai 2025 incluse, dont il y a lieu de déduire les sommes suivantes :

—  122,70 euros au titre des frais de procédure qui seront compris dans les dépens,

—  45,72 euros (soit 6x7,62 euros) au titre des pénalités « OPS » dès lors qu’il n’est justifié d’aucune mise en demeure du locataire permettant de s’assurer qu’il a bien été destinataire de la demande d’enquête,

—  43,69 euros au titre des frais de rejet, de relance qui restent à la charge du bailleur.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [I] [P] à payer à la S.A LE FOYER DU TOIT FAMILIAL la somme de 5.091,60 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés, et arrêtée au 3 juin 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Il n’y a pas lieu d’examiner d’office une demande de délai de paiement dès lors que la résiliation est prononcée notamment pour défaut d’assurances.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [I] [P] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer, le coût d’assignation, et la notification de ces actes à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [I] [P] à payer à la S.A LE FOYER DU TOIT FAMILIAL la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection de Rouen, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la S.A LE FOYER DU TOIT FAMILIAL aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 31 janvier 2020 entre la S.A LE FOYER DU TOIT FAMILIAL d’une part, et Monsieur [I] [P] d’autre part, concernant les locaux situés 8 Rue Henri Barbusse, immeuble Norris, appartement n°13, 76300 SOTTEVILLE-LES-ROUEN, sont réunies à la date du 7 octobre 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date pour défaut d’assurances et non paiement des loyers et des charges ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [I] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [I] [P] à compter du 7 octobre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [I] [P] à payer à la S.A LE FOYER DU TOIT FAMILIAL la somme de 5.091,60 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 3 juin 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [I] [P] à payer à la S.A LE FOYER DU TOIT FAMILIAL l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er juillet 2025, soit l’échéance de juin 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE Monsieur [I] [P] à payer à la S.A LE FOYER DU TOIT FAMILIAL la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [I] [P] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 6 août 2024, le coût de l’assignation du 17 janvier 2025, et la notification de ces actes à la préfecture et la saisine de la CCAPEX.

DEBOUTE la S.A LE FOYER DU TOIT FAMILIAL du surplus de leurs demandes ;

DIT n’y a voir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement,

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet de la Seine-Maritime en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE