MINUTE N°25/02905

DOSSIER N° RG 25/00446 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M7HH

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 23 OCTOBRE 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM HABITAT ELBEUF BOUCLES DE SEINE

4 Cours Carnot

76500 ELBEUF SUR SEINE

Représentée par M. [J] (Responsable contentieux) muni d’un pouvoir spécial

DEFENDEURS :

Mme [W] [O] et M. [N] [O]

2 rue du Puchot

Et 0 Esc 0 Appt 138 Bat A

76500 ELBEUF

Non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 12 Septembre 2025

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 juin 2024, la SA HLM ELBEUF BOUCLES DE SEINE a donné à bail à Monsieur [N] [O] et Madame [W] [O] née [G] un appartement situé 2 rue du Puchot – Étage 00 – Escalier 00 – Appartement 138 – Bâtiment A à ELBEUF (76500), pour un loyer mensuel de 623,02 euros et 261,95 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 novembre 2024, la SA HLM ELBEUF BOUCLES DE SEINE a fait signifier à Monsieur [N] [O] et Madame [W] [O] née [G] un commandement de payer dans un délai de six semaines visant la clause résolutoire pour un montant de 1.029,91 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre reçue le 4 décembre 2024, la SA HLM ELBEUF BOUCLES DE SEINE a saisi la caisse d’allocations familiales pour signaler la situation d’impayés de loyers de Monsieur [N] [O] et Madame [W] [O] née [G].

Par acte de commissaire de justice en date du 25 février 2025, la SA HLM ELBEUF BOUCLES DE SEINE a fait assigner Monsieur [N] [O] et Madame [W] [O] née [G] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 20 janvier 2025 ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [O] et Madame [W] [O] née [G] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— condamner solidairement Monsieur [N] [O] et Madame [W] [O] née [G] au paiement des sommes suivantes :

— la somme de 1.263,13 euros au titre de la dette locative arrêtée au 27 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, outre revalorisation légale ;

— la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les dépens comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation et les frais d’expulsion ;

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 26 février 2025.

À l’audience du 12 septembre 2025, la SA HLM ELBEUF BOUCLES DE SEINE, dûment représentée, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 966,68 euros selon décompte arrêté au 4 septembre 2025.

La SA HLM ELBEUF BOUCLES DE SEINE soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [N] [O] et Madame [W] [O] née [G] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines.

La SA HLM ELBEUF BOUCLES DE SEINE s’oppose à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la la clause résolutoire. Elle fait valoir qu’il avait été mis en place un plan d’apurement avec les locataires au mois de mai 2025 à hauteur de 100 euros en plus du loyer mais que les locataires ne se sont pas acquittés du mois d’août 2025.

Elle précise également que les locataires causent des troubles de jouissance et que les forces de l’ordre ont dû intervenir pour porter assistance à un chien présent dans le logement.

Monsieur [N] [O] et Madame [W] [O] née [G], régulièrement cités à étude, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 octobre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence des défendeurs

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [N] [O] et Madame [W] [O] née [G], cités à l’étude de commissaire de justice, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 février 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la SA HLM ELBEUF BOUCLES DE SEINE le 4 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA HLM ELBEUF BOUCLES DE SEINE aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur les demandes principales

Sur la demande de résiliation du bail

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précise, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, par exploit en date du 20 novembre 2024, le bailleur a fait commandement au locataire de s’acquitter de la somme de 1.029,91 euros au titre des loyers et charges impayés.

Les locataires ne s’étant pas acquitté de l’intégralité des causes du commandement dans le délai de six semaines par le contrat signé entre les parties ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié le 3 janvier 2025.

Sur la demande d’expulsion

Les locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 3 janvier 2025, Monsieur [N] [O] et Madame [W] [O] née [G] sont sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [N] [O] et Madame [W] [O] née [G] à son paiement à compter de 3 janvier 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Conformément à la clause de solidarité stipulée audit bail, l’indemnité d’occupation est due solidairement pas les défendeurs.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la SA HLM ELBEUF BOUCLES DE SEINE produit le bail en date du 24 juin 2024 ainsi qu’un décompte actualisé, en date du 4 septembre 2025, faisant état d’une dette locative de 1.225,25 euros.

Toutefois, il ressort de ce même décompte que ce montant comprend des frais pour un montant total de 258,57 euros soit :

—  85,52 euros le 31 décembre 2024 correspondant à des frais d’huissiers ;

—  173,05 euros le 31 mars 2025 correspondant à des frais d’huissiers.

Ces frais ne constituant pas des loyers ni des charges, il y a lieu de les soustraire du montant de l’arriéré locatif réclamé.

Il ressort de ce décompte que le montant réclamé comprend également des frais d’assurance pour un montant total de 3,20 euros.

L’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « à défaut de remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci. Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire.

Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l’article L.112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier aliéna du présent g. Le montant total de la prime d’assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d’un montant fixé par décret en Conseil d’Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l’avis d’échéance et porté sur la quittance remise au locataire.

Une copie du contrat d’assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat.

Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d’assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d’assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire ».

En l’espèce, si le bailleur démontre avoir adressé une sommation à ses locataires de justifie d’une assurance locataire, il ne démontre pas avoir souscrit un tel contrat en produisant copie du contrat d’assurance.

Par conséquent, les montants prélevés pour l’assurance doivent être déduits du décompte produit.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [N] [O] et Madame [W] [O] née [G] à payer à la SA HLM ELBEUF BOUCLES DE SEINE la somme de 963,48 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 4 septembre 2025, mois d’août 2025 compris, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [N] [O] et Madame [W] [O] née [G] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, le coût de l’assignation, de la notification à la préfecture et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [N] [O] et Madame [W] [O] née [G] à payer à la SA HLM ELBEUF BOUCLES DE SEINE la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SA HLM ELBEUF BOUCLES DE SEINE aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 24 juin 2024 entre la SA HLM ELBEUF BOUCLES DE SEINE d’une part, et Monsieur [N] [O] et Madame [W] [O] née [G] d’autre part, concernant les locaux situés 2 rue du Puchot – Etage 00 – Escalier 00 – Appartement 138 – Bâtiment A à ELBEUF (76500), sont réunies à la date du 3 janvier 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [N] [O] et Madame [W] [O] née [G] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due solidairement par Monsieur [N] [O] et Madame [W] [O] née [G] à compter du 3 janvier 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [O] et Madame [W] [O] née [G] à payer à la SA HLM ELBEUF BOUCLES DE SEINE la somme de 963,48 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 4 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [O] et Madame [W] [O] née [G] à payer à la SA HLM ELBEUF BOUCLES DE SEINE l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 4 septembre 2025, échéance de septembre 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ,

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [O] et Madame [W] [O] née [G] à payer à la SA HLM ELBEUF BOUCLES DE SEINE la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [O] et Madame [W] [O] née [G] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 20 novembre 2024, le coût de l’assignation, de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales ;

DEBOUTE la SA HLM ELBEUF BOUCLES DE SEINE de ses autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet de la Seine-Maritime en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE