MINUTE N°25/02346

DOSSIER N° RG 25/00237 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M53B

JUGEMENT NON QUALIFIE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 27 JUIN 2025

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DEMANDEURS :

M. [Z] [M]

11 rue des Trilles Blancs

14610 ANISY

représenté par M^e Angélique THILLARD, avocat au barreau de ROUEN

Mme [C] [H] épouse [M]

11 rue des Trilles Blancs

14610 ANISY

représentée par M^e Angélique THILLARD, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDERESSE :

Mme [X] [U] [S]

192 Rue des Canadiens

76750 BIERVILLE

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 24 Avril 2025

JUGE : Stéphanie LECUIROT

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par M^me Stéphanie LECUIROT, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 janvier 2024 avec prise d’effet le 12 février 2024, Monsieur [Z] [M] et Madame [C] [H] épouse [M] ont donné à bail à Madame [X], [U] [S] une maison d’habitation et son garage situés 192 Rue des Canadiens, 76750 BIERVILLE, pour un loyer mensuel de 900 euros, outre 36 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 juin 2024, Monsieur [Z] [M] et Madame [C] [H] épouse [M] ont fait signifier à Madame [X] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire et sollicitant le paiement dans un délai de deux mois de la somme de pour de 2 808 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 11 juin 2024, Monsieur [Z] [M] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice signifié le 7 février 2025, Monsieur [Z] [M] et Madame [C] [H] épouse [M] ont fait assigner Madame [X] [S] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [X] [S] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,condamner Madame [X] [S] au paiement des sommes suivantes :la somme de 9 360 euros au titre de la dette locative arrêtée au 23 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 13 mai 2024,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail, la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,la somme de 1 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civileles dépens de l’instance, comprenant notamment le coût de la signification du commandement de payer, la saisine de la CCAPEX et la signification de l’assignation,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 10 février 2025.

À l’audience du 24 avril 2025, Monsieur [Z] [M] et Madame [C] [H] épouse [M], représentés par leur conseil, maintiennent les termes de leur assignation et actualisent leur demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 12 168€ selon décompte arrêté au 16 avril 2025, échéance de mars 2025 incluse.

Monsieur [Z] [M] et Madame [C] [H] épouse [M] précisent qu’aucun règlement n’a été effectué et qu’ils n’ont aucun contact avec Madame [X] [S].

Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [X] [S] n’a pas comparu ni personne pour elle.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 juin 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur l’absence du défendeur :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [X] [S] citée à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département de la Seine-Maritime le 10 février 2025, soit au moins six semaines avant l’audience du 24 avril 2025.

En conséquence, la demande de Monsieur [Z] [M] et Madame [C] [H] épouse [M] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande principale :

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, issu de la modification par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que désormais tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 30 janvier 2024, contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet dans un délai de deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Force est de constater que les parties ont entendu appliquer un délai plus favorable que celui prévu par la loi. Il convient donc d’appliquer le délai prévu par le contrat.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 juin 2024, Monsieur [Z] [M] et Madame [C] [H] épouse [M] ont fait commandement à Madame [X] [S] d’avoir à payer la somme en principal de 2 808 €.

La situation n’a pas été régularisée dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail d’habitation par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée, acquise au 8 août 2024.

Sur la demande d’expulsion :

Le bail étant résilié depuis le 8 août 2024, la locataire est sans droit ni titre pour occuper le bien depuis cette date. Il y a donc lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 8 août 2024, Madame [X] [S] est sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient de réparer ce dommage et de condamner Madame [X] [S] à payer à Monsieur [Z] [M] et Madame [C] [H] épouse [M] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation:

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En application des articles L111-8 du code des procédures civiles d’exécution et 4 de la loi du 6 juillet 1989, les frais de relance ou liés au recouvrement restent à la charge du créancier. Toute clause contraire est réputée non écrite.

En l’espèce, le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé en date du 30 janvier 2024 et un dernier décompte faisant état à la date du 16 avril 2025 d’une dette de 12 168 euros correspondant au montant des loyers et charges.

Il y a donc lieu de condamner Madame [X] [S] à payer à Monsieur [Z] [M] et Madame [C] [H] épouse [M] la somme de 12 168 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations impayées, arrêtés au 16 avril 2025, échéance du mois de mars 2025 incluse.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 7 juin 2024 pour la somme de 2 808 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Monsieur [Z] [M] et Madame [C] [H] épouse [M] ne justifient pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [X] [S] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, d’assignation et le coût de notification de ces actes aux administrations.

Il convient également de condamner Madame [X] [S] à payer à Monsieur [Z] [M] et Madame [C] [H] épouse [M] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection de Rouen, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [Z] [M] et Madame [C] [H] épouse [M] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 30 janvier 2024, entre Monsieur [Z] [M] et Madame [C] [H] épouse [M] d’une part, et Madame [X] [S] d’autre part, concernant la maison d’habitation et le garage situés 192 Rue des Canadiens, 76750 BIERVILLE, sont réunies à la date du 8 août 2024,

ORDONNE, la libération des lieux,

ORDONNE qu’à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [X] [S] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [X] [S] à compter du 8 août 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Madame [X] [S] à payer à Monsieur [Z] [M] et Madame [C] [H] épouse [M] la somme de 12 168 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 16 avril 2025, échéance de mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 7 juin 2024 pour la somme de 2 808 euros et du présent jugement pour le surplus,

CONDAMNE Madame [X] [S] à payer à Monsieur [Z] [M] et Madame [C] [H] épouse [M] l’indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et des charges à compter du 1er mai 2025, à savoir l’échéance d’avril 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ,

REJETTE la demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE Madame [X] [S] à payer à Monsieur [Z] [M] et Madame [C] [H] épouse [M] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [X] [S] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 7 juin 2024, le coût de l’assignation du 7 février 2025, et le coût de la notification de ces actes aux administrations,

DIT n’y a voir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement,

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet de la Seine-Maritime en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE