MINUTE N°25/02817

DOSSIER N° RG 25/00129 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M44L

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 16 SEPTEMBRE 2025

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DEMANDERESSE :

SA LOGEO SEINE

139 cours de la Réplique

CS 90327

76056 LE HAVRE CEDEX

Représenté par M. [K] [Y] (Responsable contentieux) muni d’un pouvoir spécial

DEFENDERESSE :

Mme [T] [N]

39 Rue Camille Saint Saens

Immebeuble Samson – 4ème Etage – Appt 65 Residence le Golf

76130 MONT SAINT AIGNAN

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 08 Juillet 2025

JUGE : Stéphanie LECUIROT

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par M^me Stéphanie LECUIROT, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 25 juillet 2006 avec prise d’effet le 1er août 2006, la S.A SEMINOR a donné à bail à Madame [T] [N] un appartement situé 39 Rue Camille Saint Saens, résidence le golf, immeuble samson, 4ème étage, appartement n°65, 76130 MONT SAINT AIGNAN, pour un loyer mensuel révisable, initialement fixé à 379,08 euros, outre 121,80 euros de provisions sur charges.

Par acte notarié du 30 novembre 2019, la Commune de MONT SAINT AIGNAN a vendu à la société LOGEO SEINE ESTUAIRE un ensemble immobilier dont le bâtiment dénommé «samson» situé 39 rue Camille Saint Saens, objet du présent bail.

Par acte du 01 juillet 2020, la S.A. LOGISEINE a été absorbée suite à une fusion avec la S.A. LOGEO SEINE ESTUAIRE afin de créer la S.A LOGEO SEINE.

Par acte de commissaire de justice signifié le 9 juillet 2024, la S.A LOGEO SEINE a fait signifier à Madame [T] [N] un commandement de payer dans un délai de deux mois visant la clause résolutoire, la somme de 4.947,61 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 4 juillet 2024.

Par lettre notification électronique du 24 mars 2022, le bailleur a saisi la Caisse d’allocations familiales de la Seine-Maritime de la situation d’impayés des loyers.

Par assignation signifiée à étude le 14 janvier 2025, la S.A LOGEO SEINE a fait assigner Madame [T] [N] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de :

— dire Madame [T] [N] occupante sans droit ni titre des lieux sis à 39 Rue Camille Saint Saens – immeuble Samson, 4ème étage, appartement n°65, résidence le Golf, 76130 MONT SAINT AIGNAN, et de constater la résiliation du bail et l’acquisition au profit de la S.A LOGEO SEINE du bénéfice de la clause résolutoire insérée au bail et rappelée dans le commandement de payer les loyers délivré le 9 juillet 2024,

— ordonner l’expulsion de Madame [T] [N] ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués, si besoin est avec le concours de la force publique,

— condamner Madame [T] [N] au paiement des sommes suivantes :

— la somme de 4.689,31 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation, charges et accessoires échus et impayés au 8 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 9 juillet 2024, date de signification du commandement de payer et ce conformément à l’article 1231-6 du code civil,

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer revalorisé et augmenté des charges également revalorisées et accessoires jusqu’à la restitution effective des lieux,

— la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— aux dépens de l’instance et l’exécution du jugement à intervenir, en ce compris le coût du commandement de payer.

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 15 janvier 2025.

À l’audience du 8 juillet 2025, la S.A LOGEO SEINE, régulièrement représentée, maintient les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 8.577,33€ selon décompte arrêté au 7 juillet 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse.

La S.A LOGEO SEINE indique que Madame [T] [N] a effectué trois versements de 1000 euros, le 19 juillet 2024, le 5 août 2024 et le 9 septembre 2024. Elle ajoute que la locataire ne bénéficie plus de l’aide personnalisé au logement (APL) depuis le mois de décembre 2023 et qu’elle n’effectue plus de paiement depuis le 9 novembre 2024. Dans ces conditions, le bailleur s’oppose à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Régulièrement citée à étude, Madame [T] [N] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 septembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur l’absence du défendeur :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [T] [N] citée à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département de la Seine-Maritime le 15 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l’audience du 8 juillet 2025.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la S.A LOGEO SEINE le 24 mars 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la S.A LOGEO SEINE aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande de résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 qui est applicable à la présente espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet dans un délai de deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 9 juillet 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer du 9 juillet 2024 et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 25 juillet 2006 à compter du 10 septembre 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [T] [N] et de tout occupant de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 10 septembre 2024, Madame [T] [N] est sans droit ni titre depuis cette date et cause un dommage au bailleur.

Il convient de réparer ce dommage et de condamner Madame [T] [N] à payer à la S.A LOGEO SEINE une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 10 septembre 2024, date de résiliation du bail et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé en date du 25 juillet 2006 et un dernier décompte faisant état à la date du 7 juillet 2025 d’une dette de 8.865,06 euros.

Toutefois, il ressort de ce décompte que le montant comprend des frais judiciaires pour un montant total de 287,73€ (157,16€ et 130,57€), compris dans les dépens et qu’il y a lieu de soustraire de l’arriéré locatif.

Il y a donc lieu de condamner Madame [T] [N] à payer à la S.A LOGEO SEINE la somme de 8.577,33 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés, arrêtée au 7 juillet 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 9 juillet 2024, date de signification du commandement de payer sur la somme de 4.947,61 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [T] [N] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer 9 juillet 2024, de l’assignation du 14 janvier 2025 et la notification de ces actes à la préfecture le 15 janvier 2025 et la CAF.

Il convient également de condamner Madame [T] [N] à payer à la S.A LOGEO SEINE la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection de Rouen, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la S.A LOGEO SEINE aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 25 juillet 2006 entre la S.A SEMIOR d’une part, et Madame [T] [N] d’autre part, concernant les locaux situés 39 Rue Camille Saint Saens, immeuble samson, étage 4, appartement 65, résidence le golf, 76130 MONT SAINT AIGNAN, sont réunies à la date du 10 septembre 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE la libération des lieux,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [T] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle par Madame [T] [N] à compter du 10 septembre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Madame [T] [N] à payer à la S.A LOGEO SEINE la somme de 8.577,33 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 7 juillet 2025 échéance du mois de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 9 juillet 2024, date de signification du commandement de payer sur la somme de 4.947,61 euros et à compter du présent jugement pour le surplus;

CONDAMNE Madame [T] [N] à payer à la S.A LOGEO SEINE l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er août 2025, soit l’échéance du mois de juillet 2025, et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE Madame [T] [N] à payer à la S.A LOGEO SEINE la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [T] [N] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer 9 juillet 2024, de l’assignation du 14 janvier 2025 et la notification de ces actes à la préfecture et la CAF,

DEBOUTE la S.A LOGEO SEINE du surplus de ses demandes,

DIT n’y a voir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement,

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet de la Seine-Maritime en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE