MINUTE N°25/02595

DOSSIER N° RG 25/00040 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M3UZ

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 28 AOUT 2025

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DEMANDERESSE :

SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

21 Quai d’Austerlitz

75013 PARIS

représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS substituée par Maître ALBERT, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDEUR :

M. [Z] [K]

3 Rue Désert

1er etage droite

76320 CAUDEBEC LES ELBEUF

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 12 Juin 2025

JUGE : Pascale HENRY

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Madame Pascale HENRY, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 12 mars 2024, la SCI GSO MADININA a donné à bail à M. [Z] [K] un logement situé 3, rue Désert, 1er Etage Droite, 76320 CAUDEBEC-LES-ELBEUF, pour un loyer mensuel révisable de 430 € et 10 € de provisions sur charges.

Par acte du 11 mars 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution simple du paiement des loyers dus par M. [Z] [K].

La bailleresse a fait jouer l’engagement de caution.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 octobre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a signifié à M. [Z] [K] un commandement de payer, dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire, la somme de 1.290 € au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 4 octobre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 6 janvier 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner M. [Z] [K] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner l’expulsion de M. [Z] [K] et de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— condamner M. [Z] [K] au paiement :

— de la somme de 2.210 € au titre de la dette locative avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1.290 € et de l’assignation sur le surplus ;

— d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

— de la somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— des dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 7 janvier 2025.

À l’audience du 12 juin 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 4.790 € selon décompte arrêté au 4 juin 2025, mois de mai 2025 inclus.

Elle indique être opposée à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assigné à personne, M. [Z] [K] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 août 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Eu égard à la nature des faits et à la comparution des parties, il sera statué par décision réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la qualité à agir de la société ACTION LOGEMENT SERVICES

L’article 8 du contrat de cautionnement VISALE pris en application de l’article 7.1 de la Convention Etat-UESL du 24 décembre 2015 stipule que « conformément à l’article 2306 du code civil, dès lors que la Caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la Caution sera subrogée au Bailleur dans tous les droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l’impayé de loyer, à hauteur du montant des sommes versées. Le bailleur s’engage à ne pas s’opposer aux actions diligentées par la caution sauf à perdre tout ou partie de ses droits au dispositif VISALE ».

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit plusieurs quittances subrogatives émises les 15 novembre 2024, 13 mars 2025 et 14 mai 2025 pour un montant en dernier lieu de 4.790€ au titre des sommes impayées par le locataire.

Elle produit également le contrat de cautionnement VISALE en date du 11 mars 2024.

En conséquence, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a qualité pour agir.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 7 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 4 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande de résiliation du bail

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu le 12 mars 2024, soit postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 3 octobre 2024 laissant au locataire un délai de deux mois pour apurer l’arriéré locatif.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Le locataire ne s’étant pas acquitté de l’intégralité des causes du commandement dans le délai imparti de deux mois, ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié le 4 décembre 2024.

Sur la demande d’expulsion

Le locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 4 décembre 2024, M. [Z] [K] est sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de condamner M. [Z] [K] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, à compter de 4 décembre 2024, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer révisé, augmenté des charges, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à la libération effective des lieux et dans la limite des sommes que la caution aura réglées à la bailleresse à ce titre suivant quittance subrogative.

Sur la demande de paiement des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 12 mars 2024, du commandement de payer délivré le 3 octobre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 4 juin 2025 que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES rapporte la preuve de l’arriéré locatif, dont le montant s’élève à la somme de 4.790 €, déduction faite des frais de procédure qui seront compris dans les dépens.

Il y a donc lieu de condamner M. [Z] [K] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, la somme de 4.790 €, arrêtée au 4 juin 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 3 octobre 2024 sur la somme de 1.290 €, de l’assignation du 6 janvier 2025 sur la somme de 2.210 € et du présent jugement sur le surplus.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [Z] [K], partie perdante, sera condamné aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de ces actes aux administrations, ainsi qu’à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que l’équité commande de fixer à 300 €.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES et la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ;

CONSTATE la résiliation, à la date du 4 décembre 2024, du bail signé le 12 mars 2024 entre la SCI GSO MADININA d’une part, et M. [Z] [K], d’autre part, et portant sur un logement situé 3, rue Désert, 1er Etage Droite, 76320 CAUDEBEC-LES-ELBEUF ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux matérialisé par la remise des clés du logement entre les mains de la bailleresse, l’expulsion de M. [Z] [K] ainsi que celle de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [Z] [K] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, à compter du 4 décembre 2024, date de la résiliation du bail, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmenté des charges, qui aurait été dû en cas de non résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération effective des lieux, et ce dans la limite des sommes que la caution aura réglées à la bailleresse à ce titre suivant quittance

subrogative ;

CONDAMNE M. [Z] [K] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, la somme de 4.790 €, arrêtée au 4 juin 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 3 octobre 2024 sur la somme de 1.290 €, de l’assignation du 6 janvier 2025 sur la somme de 2.210 € et du présent jugement sur le surplus ;

CONDAMNE M. [Z] [K] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [Z] [K] aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de ces actes aux

administrations ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet de la Seine-Maritime en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture la greffière a signé avec la présidente.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE