DOSSIER N° RG 25/00370 -

N° Portalis DB2W-W-B7J-M6V7

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 06 FEVRIER 2026

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DEMANDERESSE :

S.C.I. DES DEUX PLATEAUX

104 impasse des Tuileries

76160 PREAUX

Représentée par M^e Marie-hélène BOUILLET-GUILLAUME, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDERESSE :

Mme [X] [V] [T]

77 rue Grieu

76000 ROUEN

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 05 Décembre 2025

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Marion POUILLE, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 17 décembre 2022, la SCI DES DEUX PLATEAUX a donné à bail à Madame [X] [V] [T] un appartement situé 77 rue Grieu à ROUEN (76000), pour un loyer mensuel de 410 euros, et 40 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 octobre 2024, la SCI DES DEUX PLATEAUX a fait signifier à Madame [X] [V] [T] un commandement de payer dans un délai de six semaines visant la clause résolutoire pour un montant de 2.064,04 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier de l’assurance du logement dans un délai d’un mois.

Par notification électronique du 25 octobre 2024, la SCI DES DEUX PLATEAUX a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 6 février 2025, la SCI DES DEUX PLATEAUX a fait assigner Madame [X] [V] [T] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit du bail consenti ;

— ordonner l’expulsion sans délai de Madame [X] [V] [T] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— condamner Madame [X] [V] [T] au paiement des sommes suivantes :

— la somme de 1.860,64 euros au titre de la dette locative arrêtée au 31 décembre 2024, outre les loyers et charges dus à la date de résiliation du bail, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives révisés selon les dispositions contractuelles, soit la somme de 173,79 euros à compter du 1er janvier 2025, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux ;

— la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les dépens comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation, de la notification à la CCAPEX et à la Préfecture.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 7 février 2025.

Appelée à l’audience du 12 septembre 2025, l’affaire a été renvoyée à deux reprises à la demande de Madame [X] [V] [T] qui ne pouvait comparaître.

À l’audience du 5 décembre 2025, la SCI DES DEUX PLATEAUX, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 1.671,33 euros selon décompte arrêté au 4 décembre 2025.

La SCI DES DEUX PLATEAUX soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [X] [V] [T] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 24 octobre 2024.

Elle précise cependant qu’elle a justifié des quittances d’assurance le 20 décembre 2024 mais après expiration du délai d’un mois.

À titre subsidiaire, elle soutient que Madame [X] [V] [T] cause un trouble de jouissance et demande alors la résiliation du bail sur ce fondement.

Elle précise que sa locataire avait pu émettre la volonté de partir par courrier en date du 9 septembre 2025 mais qu’elle est toujours dans les lieux.

Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

La SCI DES DEUX PLATEAUX s’oppose à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Madame [X] [V] [T], comparante en personne mais en retard, après le départ du conseil de la SCI DES DEUX PLATEAUX, conteste la créance réclamée précisant avoir payé son loyer et 30 euros par mois en novembre et décembre 2024 puis avoir augmenté à 50 euros par mois et qu’elle devait uniquement la somme de 1.300 euros.

Elle indique aussi qu’elle avait passé un accord oral avec sa bailleresse consistant à ce qu’elle réalise des travaux au sein du logement (refaire le sol de la cuisine, la peinture, la plomberie,etc) représentant environ 800 euros et qu’en échange, cette somme viendrait en déduction des loyers. Elle précise que la CAF a repris depuis janvier 2025.

Sur sa situation personnelle, elle indique qu’elle a fui son mari et les témoins de [Y]. Elle indique qu’elle réside désormais au 115 car il y a des phénomènes paranormaux qui se sont produits au sein de son logement. Elle reproche également au père de sa bailleresse de s’être introduit chez elle alors qu’elle était au Sénégal et qu’il peut avoir des « mains baladeuses » et produit une main courante déposée au commissariat.

A titre reconventionnel, Madame [X] [V] [T] sollicite la condamnation de la SCI DES DEUX PLATEAUX à lui verser les quittances de loyers qu’elle indique n’avoir jamais reçues.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Compte tenu du retard de Madame [X] [V] [T] à l’audience du 5 décembre 2025, dans le cadre du respect du principe du contradictoire, les observations de cette dernière ont été transmises au conseil de la SCI DES DEUX PLATEAUX qui, par mail en date du 8 décembre 2025, a précisé avoir pris connaissance de ces déclarations mais n’a pas sollicité la réouverture des débats.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 7 février 2025, soit au moins six semaines avant la première audience du 12 septembre 2025.

Par ailleurs, la SCI DES DEUX PLATEAUX justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 25 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SCI DES DEUX PLATEAUX aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur les demandes principales

Sur la demande de résiliation du bail

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précise, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi ne prévoit pas de dispositions transitoires permettant de déterminer l’application de l’article 24 dans sa rédaction issue de ce texte, aux baux en cours.

Selon l’avis de la Cour de Cassation, troisième chambre civile, en date du 13 juin 2024, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévue par l’article 24 alinéa 1er et 1°de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, il convient de constater que le bail signé par les parties le 17 décembre 2022, soit avant l’entrée en vigueur de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail pourrait être résilié de plein droit.

Par conséquent, s’agissant d’un contrat en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, la clause résolutoire contractuelle se référant expressément au délai de deux mois entre la délivrance du commandement de payer et l’acquisition des effets de ladite clause doit prévaloir sur le nouveau délai légal de six semaines.

Par exploit en date du 24 octobre 2024 le bailleur a fait commandement au locataire de s’acquitter de la somme de 2.064,04 euros de loyers et charges impayés.

La locataire ne s’étant pas acquittée de l’intégralité des causes du commandement dans le délai de deux mois imparti par le contrat signé entre les parties ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié le 26 décembre 2024.

La clause résolutoire étant acquise pour défaut de paiement des loyers et des charges, il n’y a pas lieu d’examiner la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance ni la demande subsidiaire fondée sur les troubles de jouissance.

Sur la demande d’expulsion

La locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de suppression du délai de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution

Il résulte de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L.442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la SCI DES DEUX PLATEAUX produit le bail en date du 17 décembre 2022 ainsi que plusieurs décomptes, dont la dernier en date du 4 décembre 2025, faisant état d’une dette locative de 1.671,33 euros.

Il résulte de ces décomptes qu’il a bien été pris en compte les versements réguliers effectués par Madame [X] [V] [T] depuis janvier 2025 variant selon les mois entre 200 et 215 euros, correspondant au loyer résiduel après versement de la CAF. Il en résulte notamment depuis janvier 2025, que la locataire verse, en plus de son loyer et de ses charges, une somme variant entre 26,21 euros à 44, 21 euros.

Madame [X] [V] [T] a indiqué également avoir versé son loyer résiduel plus 30 euros pour environ 200 euros pour les mois de novembre et décembre 2024, toutefois elle n’en apporte pas la preuve.

S’agissant de l’accord dont se prévaut Madame [V] [T] sur la somme de 800 euros qui devrait venir en déduction de sa dette locative, elle n’en apporte pas non plus la preuve, de telle sorte qu’il ne peut être retenu.

En conséquence, il convient de condamner Madame [X] [V] [T] à payer à la SCI DES DEUX PLATEAUX la somme de 1.671,33 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 4 décembre 2025, mois de novembre 2025 compris, avec intérêts au taux légal à de la signification du présent jugement.

Sur la demande de production des quittances

L’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de remettre une quittance de loyer au locataire qui en fait la demande. Cependant, cette obligation existe que pour autant que le preneur en sollicite l’exécution.

La délivrance d’une quittance n’est pas due si le loyer n’a pas été intégralement payé mais le bailleur est tenu de délivrer un reçu.

En l’espèce, la SCI DES DEUX PLATEAUX ne justifie pas qu’elle a rempli cette obligation et il y a donc lieu de la condamner à produire à Madame [X] [V] [T] les quittances pour les mois de mars 2023, avril 2023, juin 2023, juillet 2023, septembre 2023, décembre 2023, de janvier 2024, mars 2024, avril 2024, juillet 2024, et de janvier à juillet 2025 puis de septembre à novembre 2025.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [X] [V] [T] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, le coût de l’assignation, de la notification à la préfecture et de la saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Madame [X] [V] [T] à payer à la SCI DES DEUX PLATEAUX la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SCI DES DEUX PLATEAUX aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 17 décembre 2022 entre la SCI DES DEUX PLATEAUX d’une part, et Madame [X] [V] [T] d’autre part, concernant les locaux situés 77 rue Grieu à ROUEN (76000), sont réunies à la date du 26 décembre 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [X] [V] [T] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [X] [V] [T] à compter du 26 décembre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Madame [X] [V] [T] à payer à la SCI DES DEUX PLATEAUX la somme de 1.671,33 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 4 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [X] [V] [T] à payer à la SCI DES DEUX PLATEAUX l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 4 décembre 2025, échéance de décembre 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ,

CONDAMNE la SCI DES DEUX PLATEAUX à produire à Madame [X] [V] [T] les quittances des mois de mars 2023, avril 2023, juin 2023, juillet 2023, septembre 2023, décembre 2023, de janvier 2024, mars 2024, avril 2024, juillet 2024, et de janvier à juillet 2025 puis de septembre à novembre 2025 ;

CONDAMNE Madame [X] [V] [T] à payer à la SCI DES DEUX PLATEAUX la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [X] [V] [T] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 24 octobre 2024 le coût de l’assignation, de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX  ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE