TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

PAC – CONTENTIEUX

JUGEMENT DU 27 février 2026

MINUTE N° :

AMP/EK

N° RG 25/02342 – N° Portalis DB2W-W-B7J-NEAV

50G Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

AFFAIRE :

Monsieur [C] [M]

C/

Monsieur [N] [U]

DEMANDEUR

Monsieur [C] [M]

né le 14 Juillet 1987 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Charlotte DUGARD-HILLMEYER, avocat au barreau de ROUEN, vestiaire : 56

DEFENDEUR

Monsieur [N] [U]

né le 18 Décembre 1979 à [Localité 2],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par Maître Justine DUVAL, avocat au barreau de ROUEN, vestiaire : 49

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats : A l’audience publique du 20 janvier 2026

JUGE UNIQUE : Emmanuelle KERNALEGUEN, Juge placée

GREFFIERE : Anne Marie PIERRE, Greffière

Lors du délibéré :

JUGE UNIQUE : Emmanuelle KERNALEGUEN, Juge placée

JUGEMENT : contradictoire

Et en premier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 27 février 2026

Le présent jugement a été signé par Emmanuelle KERNALEGUEN, Juge placée près de Madame La Première Présidente de la Cour d’Appel de ROUEN, déléguée au Tribunal Judiciaire de ROUEN par ordonnance du 5 décembre 2025 et Anne Marie PIERRE, Greffière présente lors du prononcé

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 03 juillet 2024, Monsieur [C] [M] a consenti une promesse de vente à Monsieur [N] [U] portant sur une maison à usage d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 4], au prix de 198.000 euros, pour une durée expirant le 31 octobre 2024.

La promesse de vente a été consentie sous plusieurs conditions suspensives, et notamment celle d’obtention d’un prêt par Monsieur [U], dont la réalisation devait intervenir et être notifiée au plus tard le 27 septembre 2024.

La vente n’a pas été réitérée.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 14 février 2025, le règlement de la somme de 17.800 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation a été sollicité auprès de Monsieur [U], puis une mise en demeure lui a été adressée en ce sens le 03 mars 2025.

En l’absence de règlement et par acte en date du 06 juin 2025, Monsieur [C] [M] a fait assigner Monsieur [N] [U] devant ce tribunal.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 21 octobre 2025, Monsieur [M] demande au tribunal, au visa des articles 1103 et 1217 du code civil ainsi que de l’article1304-6 du code civil, de :

— DEBOUTER Monsieur [U] de ses demandes, fins et conclusions,

— REJETER la demande de nullité de la promesse de vente de Monsieur [U],

— CONDAMNER Monsieur [N] [U] à régler Monsieur [C] [M] la somme de 17.800 € au titre de l’indemnité d’immobilisation de la promesse de vente du 3 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2025, date de la mise en demeure,

— Si le tribunal devait accorder des délais de paiement, FIXER le montant de la mensualité à 741 € par mois sur 24 mois, avec une clause de déchéance du terme en cas de non-respect,

— CONDAMNER Monsieur [N] [U] à régler Monsieur [C] [M] la somme de 3.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Le condamner aux entiers dépens de la présente instance.

Monsieur [M] fait valoir que Monsieur [U] n’a pas réalisé la condition suspensive de prêt dès lors qu’il n’a pas notifié l’obtention de prêt pas plus qu’il n’a justifié avoir essuyé un refus. Il sollicite par conséquent sur le fondement des articles 1103, 1217 et 1304-6 du code civil la condamnation de Monsieur [U] au versement d’une somme de 17.800 euros avec intérêt au taux légal à compter du 03 mars 2025, date de la mise en demeure, correspondant à l’indemnité d’immobilisation due au promettant dans cette hypothèse.

Monsieur [M] conteste l’existence d’un cas de force majeure, relevant qu’aucun événement imprévisible, irrésistible et extérieur ne peut être retenu pour la période de juillet à septembre 2024. Il ajoute que Monsieur [U] souffrait d’une pathologie mentale sans être hospitalisé depuis plusieurs années et soutient qu’il était parfaitement en capacité de contracter un prêt ou de contacter le notaire pour faire état d’une difficulté.

Enfin, Monsieur [M] s’oppose à la demande de nullité de la promesse de vente. Il relève que la preuve de l’altération des facultés mentales de Monsieur [U] lors de la signature de la promesse de vente le 03 juillet 2024 n’est pas rapportée.

***

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 17 octobre 2025, Monsieur [U] demande au tribunal, au visa des articles 1218, 1351, 1343-5, 1128 et 414-1 du code civil ainsi que 5414-1 du code de procédure civile, de :

A titre principal,

Constater que la dégradation de la santé mentale de Monsieur [U] constitue un cas de force majeure ayant légitimement empêché la réalisation de la condition suspensive insérée dans la promesse unilatérale de vente du 3 juillet 2024, Prononcer l’inopposabilité à l’égard de Monsieur [U], de la clause relative à l’indemnité d’immobilisation du fait d’un cas de force majeure,

A titre subsidiaire,

Constater qu’au jour de la conclusion de la promesse unilatérale de vente avec Monsieur [M], Monsieur [U] souffrait d’une insanité d’esprit, ayant vicié son consentement, Prononcer la nullité de la promesse de vente conclue le 3 juillet 2024 sur le fondement des article 1128 et 414-1 du code civil,

A titre infiniment subsidiaire,

Accorder à Monsieur [U] des délais pour s’acquitter de sa dette auprès de Monsieur [M], se détaillant comme suit : 130 € par mois pendant 23 mensualités, Paiement du solde de la dette à la 24ème mensualité.

En tout état de cause,

Débouter Monsieur [M] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, Condamner Monsieur [M] à verser à Monsieur [U] à la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, Condamner Monsieur [M] aux entiers dépens, Ecarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

A titre principal, Monsieur [U] invoque les dispositions des articles 1218 et 1351 du code civil. Il fait valoir que son état de santé mental s’est fortement dégradé à partir de septembre 2024, ne lui permettant pas d’effectuer les démarches auprès des établissements bancaires pour obtenir un prêt. Il souligne que les troubles psychiques dont il a souffert étaient soudains, imprévisibles et irrésistibles dès lors qu’ils ont justifié pour la première fois son hospitalisation. Il soutient ainsi justifier n’avoir pu signer l’acte authentique de vente du fait d’un cas de force majeure et en déduit que la clause relative à l’indemnité d’immobilisation n’a pas vocation à s’appliquer.

A titre subsidiaire, et sur le fondement des articles 1129 et 414-1 du code civil, Monsieur [U] fait valoir que son consentement n’était pas éclairé lors de la signature de la promesse de vente du fait de son insanité d’esprit, ne lui permettant pas d’apprécier la portée et les conséquences de cet acte. Il sollicite par conséquent le prononcé de la nullité de la promesse de vente.

A titre infiniment subsidiaire, il sollicite des délais de paiement compte tenu des difficultés de sa situation financière. Il demande enfin à ce que l’exécution provisoire soit écartée.

***

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer, pour un complet exposé des prétentions et moyens des parties, à leurs dernières conclusions lesquelles sont expressément visées.

La clôture de l’instruction est intervenue le 06 janvier 2026. L’affaire a été fixée à l’audience du 20 janvier 2026 puis mise en délibéré au 27 février 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la demande de versement de l’indemnité d’immobilisation

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1124 définit la promesse unilatérale comme le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Aux termes d’une promesse unilatérale de vente, les parties peuvent convenir du versement d’une indemnité d’immobilisation qui a pour but d’indemniser le vendeur de l’impossibilité de pouvoir vendre son bien pendant le délai de la promesse.

Il résulte de l’application combinée des articles 1304-6 et 1304-3 du code civil que si, en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé, la condition est toutefois réputée accomplie dès lors que celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Il appartient au bénéficiaire de la promesse de vente de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux stipulations de celle-ci.

En l’espèce, par acte authentique en date du 03 juillet 2024, Monsieur [C] [M] a consenti à Monsieur [N] [U] une promesse unilatérale de vente portant sur une maison d’habitation située [Adresse 4] à [Localité 5] pour un délai expirant le 31 octobre 2024.

Il était expressément convenu que faute d’avoir levé l’option selon les modalités et dans les délais fixés, le bénéficiaire serait déchu du droit d’exiger la réalisation de la promesse, celle-ci étant considérée comme caduque et non avenue, sauf les effets de la clause « indemnité d’immobilisation ».

Il était stipulé plusieurs conditions suspensives et notamment la condition suspensive selon laquelle « le BENEFICIAIRE de la promesse [déclarait] que, s’il lève l’option, il paiera le prix de la vente avec l’aide d’un ou plusieurs prêts d’un montant total de DEUX CENT CINQ MILLE EUROS (205.000,00 €) d’une durée d’au moins 25 ans et productif d’intérêts au taux maximum de 3,80 % l’an, hors assurances.

Par suite, la présente promesse est soumise à la condition suspensive d’obtention de ces prêts selon les modalités ci-après définies.

Le ou les prêts seront considérés comme obtenus au moyen de la réception des offres de prêts établies conformément aux dispositions des articles L.313-1 et suivants du code de la consommation, et au moyen de l’agrément, par les assureurs, du ou des emprunteurs, aux contrats obligatoires d’assurance collective, liés à ces prêts.

La réalisation de la condition suspensive sera notifiée sans délai par le BENEFICIAIRE au notaire désigné pour la rédaction de l’acte.

Cette notification devra obligatoirement contenir :

La désignation et l’adresse de chaque organisme prêteur et le montant de chaque prêt, L’indication de l’acceptation de ces prêts, dans les conditions prévues par les dispositions de l’article L313-1 et suivants du code de la consommation, par toutes les personnes dont la signature est exigée par les organismes de crédit, L’obtention de l’agrément, par les assureurs, du ou des emprunteurs dont l’adhésion aux contrats d’assurances collectives est obligatoire.

Pour être valable, cette notification devra être adressée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou remise contre récépissé, et reçue au plus tard le 27 septembre 2024 par son destinataire.

Passé ce délai sans que le rédacteur des présentes ait reçu cette notification, la condition suspensive sera réputée non réalisée à l’égard du promettant et celui-ci délié de tout engagement, si bon lui semble.

Toutefois, pour pouvoir se prévaloir du défaut de réalisation de la présente condition suspensive, l’acquéreur s’engage à solliciter un autre établissement bancaire ou financier, en cas de refus d’octroi de prêt auquel il se serait adressé en premier lieu, afin de pouvoir fournir au notaire chargé de la régularisation de l’acte de vente, dans le délai visé ci-dessus, deux attestations bancaires de refus de prêt.[…] »

Enfin, la clause « indemnité d’immobilisation » stipulait que « les parties [convenaient] de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation de l’immeuble objet de la présente promesse de vente, à la somme de DIX-NEUF MILLE HUIT CENTS EUROS (19.800,00 €).

Sur laquelle somme le BENEFICIAIRE s’oblige à verser dans les DIX (10) jours des présentes, au PROMETTANT, la somme de DEUX MILLE EUROS (2.000 €) représentant partie de l’indemnité d’immobilisation ci-dessus fixée.

[…]

Le sort de ladite somme versée ce jour sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées.a/ elle s’imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix en cas de réalisation de la vente promise,

b/elle sera restituée purement et simplement au BENEFICIAIRE dans tous les cas où la non-réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une des quelconques des conditions suspensives énoncées aux présentes.

c/ elle sera versée au PROMETTANT, et lui sera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

Quant au surplus de l’indemnité d’immobilisation soit la somme de DFIX-SEPT MILLE HUIT CENTS EUROS (17.800 €), le BENEFICIAIRE s’oblige à le verser au PROMETTANT au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le BENEFICIAIRE, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées ou étant réputées réalisées, ne signerait pas l’acte de son seul fait. »

Il est constant que Monsieur [U] n’a pas obtenu de prêt dans les conditions prévues et n’a pas non plus justifié d’attestations bancaires de refus de prêt. Il n’est ainsi versé aucun élément aux débats de nature à établir que Monsieur [U] aurait sollicité un établissement bancaire aux fins d’obtention d’un prêt entre le 03 juillet et le 27 septembre 2024, délai imparti par l’acte authentique contenant la promesse de vente.

Il s’ensuit que la défaillance de la condition suspensive est imputable à Monsieur [U], de sorte qu’elle doit être réputée accomplie. En conséquence, faute pour Monsieur [U] d’avoir réalisé la vente dans le délai prévu, Monsieur [M] est fondé à solliciter le paiement de l’indemnité d’immobilisation.

— Sur l’inopposabilité de la clause relative à l’indemnité d’immobilisation du fait d’un cas de force majeure

En application de l’article 1218 du code civil, « Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.

Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1. »

Selon l’article 1351 du même code, l’impossibilité d’exécuter la prestation libère le débiteur à due concurrence lorsqu’elle procède d’un cas de force majeure et qu’elle est définitive, à moins qu’il n’ait convenu de s’en charger ou qu’il ait été préalablement mis en demeure.

En l’espèce, Monsieur [U] verse aux débats un certificat médical établi par le docteur [P] [W], psychiatre, le 12 juin 2025 aux termes duquel il indique être le psychiatre traitant de Monsieur [U] depuis le mois de décembre 2021 et certifie que celui-ci « a présenté de graves troubles psychiques susceptibles de perturber son discernement à partir du mois de septembre 2024, troubles qui ont amené à un arrêt de travail complet, puis motivé des soins psychiatriques en hospitalisation complète en urgence fin novembre 2024, jusqu’à fin avril 2025. »

Il est ainsi justifié que Monsieur [U], qui exerce la profession d’infirmier, a été placé en congé de longue maladie à compter du 26 août 2024 et jusqu’au 25 mai 2025 inclus par décision du 04 avril 2025.

Monsieur [U] a en outre été hospitalisé à compter du 19 novembre 2024 au sein de la clinique La [Localité 6] Ô Dans. Il ressort du formulaire de préadmission établi par le docteur [W] le même jour que l’hospitalisation de Monsieur [U] était motivée par des idées suicidaires s’inscrivant dans un contexte de séparation. Sur le plan clinique, il était ainsi retrouvé un état anxieux massif ainsi qu’un syndrome dépressif sévère avec idées suicidaires. Il était en outre mentionné au titre des antécédents psychiatriques, une hospitalisation en urgence de 10 jours au centre hospitalier du [Localité 7] deux ans auparavant pour un état de panique avec idées suicidaires.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que les troubles psychiatriques invoqués par Monsieur [U] n’étaient pas imprévisibles lors de la conclusion de l’acte authentique dès lors qu’il était suivi par un médecin psychiatre depuis 2021, qu’il avait été hospitalisé en psychiatrie en 2022 et qu’il bénéficiait toujours d’un suivi lors de la signature de l’acte.

Il sera également relevé que l’aggravation des troubles de Monsieur [U] a été constatée à partir de septembre 2024 et qu’il n’a été hospitalisé que le 19 novembre 2024, soit près d’un mois et demi après l’expiration du délai imparti pour la réalisation de la condition suspensive. Pour autant, Monsieur [U] ne justifie pas avoir effectué de démarches auprès d’établissements bancaires pendant dans ce délai. En outre, malgré la connaissance de ses fragilités, il n’a pas non plus alerté le notaire rédacteur ou son notaire conseil de difficultés.

Il s’ensuit que Monsieur [U] ne rapporte pas la preuve d’un cas de force majeure imprévisible et irrésistible, justifiant sa défaillance.

— Sur la nullité de la promesse unilatérale de vente pour cause d’insanité d’esprit

L’article 1128 du code civil dispose que, sont nécessaires à la validité d’un contrat : le consentement des parties, leur capacité de contracter et un contenu licite et certain. L’article 1129 du même code précise que, conformément à l’article 414-1, il faut être sain d’esprit pour consentir valablement à un contrat.

L’article 414-1 énonce que pour faire un acte valable, il faut être sain d’esprit. C’est à ceux qui agissent en nullité pour cette cause de prouver l’existence d’un trouble mental au moment de l’acte.

Il résulte de ces dispositions que le trouble mental dont la preuve doit être rapportée doit exister au moment précis où l’acte attaqué a été fait.

En l’espèce, si Monsieur [U] était suivi depuis 2021 par un médecin psychiatre, il ne démontre aucunement qu’il n’était pas en mesure de consentir à un acte lors de la conclusion de la promesse de vente le 03 juillet 2024. Au contraire, il ressort du certificat médical établi par le docteur [W] le 12 juin 2025 que Monsieur [U] a présenté des troubles psychiques graves « susceptibles de perturber son discernement à partir du début du mois de septembre 2024 ».

Il s’ensuit que Monsieur [U] échoue à rapporter la preuve de son insanité d’esprit lors de la conclusion de la promesse de vente. Sa demande de nullité sera par conséquent rejetée.

Conformément aux termes de l’acte authentique en date du 03 juillet 2024, Monsieur [U] sera ainsi condamné à payer à Monsieur [M] la somme de 17.800 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation

Sur la demande de délai de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, le juge peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Ces dispositions ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

En l’espèce, Monsieur [U] demande à ce qu’il lui soit accordé des délais de paiement afin qu’il s’acquitte de sa dette en 23 mensualités de 130 euros, le solde de 14.810 euros devant être réglé lors de la 24ème mensualité.

Monsieur [U] justifie avoir été placé en congé de longue maladie depuis le 26 août 2024. Il indique ne percevoir qu’un traitement partiel depuis le mois de septembre 2025. Selon son bulletin de salaire de septembre 2025, il a ainsi perçu un salaire net imposable de 1.042,22 euros. Outre les charges courantes, il supporte un crédit immobilier dont l’échéance mensuelle est de 355,63 euros et dont le terme est fixé au mois d’avril 2048 ainsi qu’une taxe foncière de 1.425 euros pour l’année 2024.

Il s’ensuit que les délais de paiement sollicités amèneraient Monsieur [U] à régler la somme totale de 2.990 euros à l’échéance de 23 mois, de sorte qu’il resterait dû, au titre de la 24ème échéance, plus de 14.810 euros.

Or, le demandeur ne prétend, ni a fortiori ne démontre, être en capacité de solder sa dette à cette échéance.

Dès lors, les demandes formées par Monsieur [U] doivent être rejetées.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [U], partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, sera condamné aux dépens.

Monsieur [U], tenu aux dépens, sera également condamné à payer à Monsieur [M] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision contradictoire, susceptible d’appel,

CONDAMNE Monsieur [N] [U] à payer à Monsieur [C] [M] la somme de 17.800 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêt au taux légal à compter du 06 juin 2025, date de l’assignation,

REJETTE la demande de Monsieur [N] [U] au titre des délais de paiement,

CONDAMNE Monsieur [N] [U] aux dépens,

CONDAMNE Monsieur [N] [U] à payer à Monsieur [C] [M] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de Monsieur [N] [U] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toute demande plus ample ou contraire,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La présidente