REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

ORDONNANCE DE REFERE

DU 30 Avril 2026

MINUTE N° :

Références : R.G N° N° RG 25/00145 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-RHFM

DEMANDERESSE:

Société CDC HABITAT SOCIAL

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Renaud ZEITOUN, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEURS:

Monsieur [D] [Y] [O]

[Adresse 2]

[Localité 2]

comparant en personne

Madame [W] [Y] [O]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M. [D] [Y] [O] (Conjoint) muni d’un pouvoir spécial

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier lors des débats : Sophie LASNE F.F. Greffier

Greffier lors du prononcé : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 05 Février 2026

ORDONNANCE :

Contradictoire et en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, le 30 Avril 2026, par Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : M^e ZEITOUN

CCC défendeurs

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 2 décembre 2021, la société CDC HABITAT SOCIAL a donné en location à Monsieur [D] [Y] [O] et Madame [W] [T] [S], épouse [Y] [O], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel actualisé de 741,75 €, provision sur charges comprises.

Suivant contrat signé le 20 février 2024, un parking extérieur situé à la même adresse a également été donné en location, moyennant un loyer mensuel actualisé de 24,18 €.

Le 3 juin 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer à Monsieur [D] [Y] [O] et Madame [W] [T] [S], épouse [Y] [O] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2 489,01 € selon décompte arrêté au 30 mai 2025.

La société CDC HABITAT SOCIAL a, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception reçue le 27 mai 2025, informé la Caisse d’Allocations Familiales de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

La société CDC HABITAT SOCIAL a attrait, par assignations délivrées à étude le 6 octobre 2025, Monsieur [D] [Y] [O] et Madame [W] [T] [S], épouse [Y] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes, statuant en référé, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Aux termes de son acte introductif d’instance, la société CDC HABITAT SOCIAL sollicite de voir :

constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire prévue au bail et par voie de conséquence la résiliation de plein droit de l’engagement de location liant les parties ;

ordonner l’expulsion des défendeurs et de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

ordonner en tant que de besoin la séquestration dans tel local de la résidence ou dans tels garde-meubles au choix du poursuivant et aux frais de Monsieur [D] [Y] [O] et Madame [W] [Y] [O] des meubles et objets mobiliers appartenant aux expulsés qui pourraient encore se trouver dans les lieux loués lors de l’expulsion ;

condamner solidairement Monsieur [D] [Y] [O] et Madame [W] [Y] [O] à lui payer par provision les sommes suivantes :

3 355,57 € représentant l’arriéré locatif au 15 septembre 2025, échéance du mois d’août 2025 incluse, qu’elle se réserve la faculté d’actualiser le jour de l’audience ;

une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer, augmenté des charges, en l’état de la dernière révision, 741,75 € et à majorer d’une somme de 24,18 € au titre de la location du parking, soit une somme mensuelle de 765,93 € à compter de la date d’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, soit au 3 août 2025 ;

600,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

aux entiers dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer.

Le 13 octobre 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 5 février 2026 et en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lors de l’audience, la société CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 21 janvier 2026 (échéance du mois de décembre 2025 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 2 972,94 €. Elle précise qu’un échéancier a été mis en place à hauteur de 100,00 € par mois et que le paiement du loyer courant est repris.

Monsieur [D] [Y] [O], comparant en personne, et Madame [W] [T] [S], épouse [Y] [O], représentée par son époux, muni d’un pouvoir, ne contestent ni le principe ni le montant de la dette locative et demandent au tribunal de leur accorder des délais de paiement pour acquitter la dette locative à hauteur de 100,00 € par mois en plus du loyer courant. Ils sollicitent également la suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire.

Monsieur [D] [Y] [O] et Madame [W] [T] [S], épouse [Y] [O] soutienent notamment :

n’avoir pas sollicité de procédure de traitement du surendettement ;

avoir subi trois décès familiaux qui ont entraîné des difficultés financières ;

que Monsieur travaille en qualité de gestionnaire des flux en CDI intérimaire pour un salaire mensuel de 1 900,00 € et qu’il en est de même pour Madame ; qu’ils perçoivent également 36,00 € au titre de l’APL ;

avoir quatre enfants à charge ;

qu’ils n’ont pas d’autres dettes.

La demanderesse déclare ne pas s’opposer aux délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire sollicités.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément à la clause de solidarité stipulée audit bail, les locataires sont également tenus solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations en résultant.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En l’espèce, la société CDC HABITAT SOCIAL verse aux débats un décompte arrêté au 21 janvier 2026 (échéance du mois de décembre 2025 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 2 972,94 €, frais de recouvrement compris pour un montant de 332,58 €.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la société CDC HABITAT SOCIAL est établie tant dans son principe que dans son montant, après déduction des frais de recouvrement d’un montant de 332,58 € au 21 janvier 2026.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Monsieur [D] [Y] [O] et Madame [W] [T] [S], épouse [Y] [O] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL, à titre provisionnel, la somme de 2 640,36 € actualisée au 21 janvier 2026, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24, V, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Monsieur [D] [Y] [O] et Madame [W] [T] [S], épouse [Y] [O] demandent ainsi l’octroi de délais de paiement à hauteur de 100,00 € par mois, en plus du loyer courant.

Il ressort des débats que Monsieur [D] [Y] [O] et Madame [W] [T] [S], épouse [Y] [O] sont en mesure de s’acquitter du montant du loyer et des charges courants et de verser en supplément une somme mensuelle pour apurer la dette dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur.

En outre, il résulte du décompte produit par le bailleur à l’audience que Monsieur [D] [Y] [O] et Madame [W] [T] [S], épouse [Y] [O] ont repris le paiement du loyer courant avant l’audience.

Compte tenu de leur engagement et de l’absence d’opposition de la société CDC HABITAT SOCIAL, il convient par conséquent d’accorder à Monsieur [D] [Y] [O] et Madame [W] [T] [S], épouse [Y] [O] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative à hauteur de 100,00 € par mois et selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 13 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir informé la caisse d’allocations familiales le 27 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24, II, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, cette information valant saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au contrat, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 7) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [D] [Y] [O] et Madame [W] [T] [S], épouse [Y] [O] le 3 juin 2025, pour un montant principal de 2 489,01 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

Le contrat de location du parking, accessoire à celui du logement, en suivra le régime.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 3 août 2025, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation des baux est intervenue de plein droit à cette date.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24, VII, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Monsieur [D] [Y] [O] et Madame [W] [T] [S], épouse [Y] [O] ont repris le paiement du loyer courant avant l’audience. Au regard de leur souhait de pouvoir rester dans le logement et de l’absence d’opposition du bailleur, il y a lieu de dire que pendant le cours des délais précédemment accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Si l’intégralité de la dette est apurée dans ce délai et selon les modalités de paiement prévus, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations des baux.

Dans le cas contraire, soit en cas de non-paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, et ce quinze jours après présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse, Monsieur [D] [Y] [O] et Madame [W] [T] [S], épouse [Y] [O] seront déchus du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la clause de résiliation reprendra son plein effet, la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible, Monsieur [D] [Y] [O] et Madame [W] [T] [S], épouse [Y] [O] deviendraient occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation des baux et faute pour Monsieur [D] [Y] [O] et Madame [W] [T] [S], épouse [Y] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle tous occupants de leur chef. En cas de maintien dans les lieux, la société CDC HABITAT SOCIAL sera en droit d’exiger de Monsieur [D] [Y] [O] et Madame [W] [T] [S], épouse [Y] [O] le paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges, qui aurait été du en cas de non-résiliation des baux.

En l’absence de stipulation expresse visant les indemnités d’occupation dans le contrat de bail, la solidarité conventionnelle ne peut s’appliquer qu’aux loyers et charges impayés.

Toutefois, l’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’indemnité d’occupation est due en raison de la faute quasi délictuelle commise par les défendeurs qui se maintiennent sans droit dans les lieux.

Or, chacun des responsables d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité, sans qu’il y ait lieu de tenir compte du partage de responsabilité auquel il est procédé entre eux et qui n’affecte pas l’étendue de leurs obligations envers la partie lésée, de sorte que la condamnation au paiement des indemnités d’occupation sera in solidum.

Le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [D] [Y] [O] et Madame [W] [T] [S], épouse [Y] [O], qui succombent, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 3 juin 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité et les délais de paiement accordés justifient de rejeter la demande de la société CDC HABITAT SOCIAL sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et rendue en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

CONSTATONS la recevabilité de l’action intentée par société CDC HABITAT SOCIAL ;

CONSTATONS que le contrat signé le 2 décembre 2021 entre la société CDC HABITAT SOCIAL et Monsieur [D] [Y] [O] et Madame [W] [T] [S], épouse [Y] [O] concernant les locaux situés [Adresse 2], [Localité 3] s’est trouvé de plein droit résilié le 3 août 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONSTATONS que le contrat signé le 20 février 2024entre la société CDC HABITAT SOCIAL et Monsieur [D] [Y] [O] et Madame [W] [T] [S], épouse [Y] [O] concernant un parking extérieur situé à la même adresse s’est également trouvé de plein droit résilié le 3 août 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [D] [Y] [O] et Madame [W] [T] [S], épouse [Y] [O] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 2 640,36 € actualisée au 21 janvier 2026, à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISONS Monsieur [D] [Y] [O] et Madame [W] [T] [S], épouse [Y] [O] à s’acquitter de cette somme en 27 mensualités, les 26 premières d’un montant de 100,00 € et la dernière égale au solde de la dette, le tout en supplément du loyer courant ;

DISONS que chaque paiement desdites mensualités devra intervenir au plus tard avant le 20e jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

DISONS qu’en cas de paiement selon les modalités et dans les délais ci-dessus fixés, la résiliation sera réputée privée d’effet et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations des baux ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, et ce quinze jours après présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse :

Monsieur [D] [Y] [O] et Madame [W] [T] [S], épouse [Y] [O] seront déchus du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;

la clause de résiliation reprendra son plein effet ;

la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par la société CDC HABITAT SOCIAL , la résiliation des baux étant acquise à la date du 3 août 2025;

Monsieur [D] [Y] [O] et Madame [W] [T] [S], épouse [Y] [O] deviendraient occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation des baux ;

faute pour Monsieur [D] [Y] [O] et Madame [W] [T] [S], épouse [Y] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

en cas de maintien dans les lieux, la société CDC HABITAT SOCIAL sera en droit d’exiger de Monsieur [D] [Y] [O] et Madame [W] [T] [S], épouse [Y] [O] le paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la date d’effet de la clause résolutoire.

FIXONS en ce cas l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [D] [Y] [O] et Madame [W] [T] [S], épouse [Y] [O] au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail à compter de la résiliation des baux, jusqu’à la libération effective des lieux ; et au besoin CONDAMNONS in solidum Monsieur [D] [Y] [O] et Madame [W] [T] [S], épouse [Y] [O] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL, à titre provisionnel, ladite indemnité mensuelle à compter du mois de janvier 2026 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DISONS que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le le dernier jour de chaque mois ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [D] [Y] [O] et Madame [W] [T] [S], épouse [Y] [O] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 3 juin 2025 ;

DEBOUTONS la société CDC HABITAT SOCIAL de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire par provision ;

LA PRÉSENTE ORDONNANCE A ETE SIGNEE PAR LA JUGE ET LA GREFFIERE PRÉSENTES LORS DU PRONONCE.

LA GREFFIERE LA JUGE DES REFERES