DOSSIER N° RG 25/01960 -

N° Portalis DB2W-W-B7J-NMZL

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RÉPUTÉE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 15 JANVIER 2026

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DEMANDERESSE :

SCPI KYANEOS PIERRE

1578 avenue de la 2ème Division Blindée

Immeuble Le Grand Angle

30133 LES ANGLES

Représentée par M^e RENÉ substituant M^e Karine SANCHEZ, avocat au barreau d’AVIGNON

DEFENDEURS :

M. [F] [B]

72 rue des Flammants

Rez-de-chaussée

76690 CLERES

non comparant

Mme [S] [V]

72 rue des Flammants

Rez-de-chaussée

76690 CLERES

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 14 Novembre 2025

JUGE : Jean FURET

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Monsieur Jean FURET, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Marion POUILLE, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 9 avril 2021, la SCI MACL a donné à bail à Monsieur [F] [B] et Madame [S] [V] un logement situé 72, rue des Flamants Roses, RDC à CLÈRES (76690), pour un loyer mensuel de 630 euros et 40 euros de provisions sur charges.

La SCI MACL a vendu le logement à la SCPI KYANEOS PIERRE le 7 janvier 2022.

Par acte de commissaire de justice en date des 3 et 9 septembre 2024, la SCPI KYANEOS PIERRE a fait signifier à Madame [S] [V] et Monsieur [F] [B] un commandement de payer dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire, pour un montant de 1 511,58 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 11 septembre 2024, la SCPI KYANEOS PIERRE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 16 avril 2025, la SCPI KYANEOS PIERRE a fait assigner en référé Monsieur [F] [B] et Madame [S] [V] devant le juge des contentieux de la protection de ce siège aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [B] et Madame [S] [V] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique,

— condamner solidairement Monsieur [F] [B] et Madame [S] [V] au paiement :

— à titre provisionnel, de la somme de 4 395,35 euros au titre de la dette locative,

— à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

— de la somme de 750 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

— des dépens.

Au soutien de ses demandes, la SCPI KYANEOS PIERRE fait valoir que Madame [S] [V] serait seule à occuper le logement, cette dernière ayant indiqué au commissaire de justice lors de la délivrance du commandement de payer que Monsieur [F] [B] l’aurait quant à lui quitté. La demanderesse fait valoir que l’absence totale de paiement depuis le mois de mai 2024, ainsi que l’accroissement de la dette, lui font craindre le départ du logement de la locataire sans préavis et sans laisser d’adresse et qu’il est urgent de statuer dans ce contexte et de mettre en œuvre la clause résolutoire.

La demanderesse fait valoir que Monsieur [F] [B] et Madame [S] [V] n’ont pas réglé les causes des commandements de payer dans le délai de deux mois suivant sa signification de sorte que le bail s’est trouvé résilié. Elle ajoute que les défendeurs sont redevables d’une dette locative de 4 395,35 euros, à la date du 1er avril 2025. Elle sollicite que leur expulsion des lieux soit prononcée et leur condamnation solidaire au paiement des sommes dues, soit la dette locative, les indemnités d’occupation et les frais irrépétibles.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 18 avril 2025.

À l’audience du 14 novembre 2025, la SCPI KYANEOS PIERRE, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 5 426,49 euros, selon décompte arrêté au 7 juin 2025. Elle fait valoir que Madame [S] [V] a dû quitter le logement après la délivrance de l’assignation.

Monsieur [F] [B], cité à sa dernière adresse connue par le biais d’un procès-verbal de recherches infructueuses, et Madame [S] [V], citée à l’étude du commissaire de justice, n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Le diagnostic social et financier prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’a pas été communiqué au greffe par la Préfecture avant la clôture des débats.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

EXPOSÉ DES MOTIFS

Sur les pouvoirs du juge des référés :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la non-comparution des défendeurs :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [F] [B], cité à sa dernière adresse connue par le biais d’un procès-verbal de recherches infructueuses, et Madame [S] [V] citée à l’étude du commissaire de justice, n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 18 avril 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SCPI KYANEOS PIERRE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 11 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SCPI KYANEOS PIERRE aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur les demandes d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion :

L’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur lors de la conclusion du bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet dans un délai de deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par acte de commissaire de justice le 3 septembre 2024 à l’égard de Madame [S] [V] et 9 septembre 2024 à Monsieur [F] [B] (respectivement à étude et par un procès-verbal de recherches infructueuses).

La SCPI KYALEOS PIERRE réclamait aux locataires une dette de 1 511,58 euros, arrêtée 5 août 2024.

Il ressort du décompte de la dette joint au commandement de payer que l’échéance du mois d’août 2023 (de 794,19 euros) est supérieure de 102,18 euros au montant du loyer courant appelé régulièrement les mois précédents (de 692,01 euros). Cette différence, n’étant pas justifiée par la bailleresse, le montant de la dette de loyer et charges qui était due par les locataires lors de la délivrance du commandement de payer s’élevait donc à la somme de 1 409,40 euros.

Il convient de rappeler qu’un commandement de payer, même délivré pour une somme erronée, demeure valide jusqu’à due concurrence des sommes exigibles. Par conséquent, les locataires étant bien débiteurs d’une dette de loyer lors de la délivrance dudit commandement de payer, ce dernier demeure valable.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 3 novembre 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 9 avril 2021 à compter du 4 novembre 2024.

Il ressort du décompte actualisé de la dette, arrêtée au 7 juin 2025, produit par la SCPI KYANEOS PIERRE que des réparations locatives de sortie (libellée Refacturation EDLS – Refacturation EDLS (sortie) dans le décompte) ont été facturées aux locataires d’un montant de 828,91 euros et que le dépôt de garantie a été déduit par elle le 30 avril 2025.

Il ressort donc de ce décompte que le logement a été repris par la SCPI KYANEOS PIERRE. Par conséquent, la demande d’expulsion de Monsieur [F] [B] et Madame [S] [V] est devenue sans objet, la demanderesse en sera déboutée.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [F] [B] et Madame [S] [V] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 4 novembre 2024, Monsieur [F] [B] et Madame [S] [V] sont sans droit ni titre depuis cette date.

Il ressort du décompte du 7 juin 2025 qu’après la libération du dépôt de garantie le 30 avril 2025, plus aucune somme n’est réclamée aux défendeurs alors que le dernier loyer facturé correspond au loyer du mois d’avril 2025.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du bail, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [F] [B] et Madame [S] [V] à son paiement à compter de 4 novembre 2024 et ce jusqu’au 30 avril 2025, échéance du mois d’avril 2025.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 9 avril 2021, des commandements de payer délivrés le 3 et 9 septembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 7 juin 2025 que la SCPI KYANEOS PIERRE rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Ce décompte fait état d’une dette de 5 426,49 euros dont il convient de déduire les sommes suivantes, n’étant ni du loyer ni des charges :

la somme de 126,92 euros (correspondant à la différence entre le loyer du mois de novembre 2024 (de 841,74 euros) et le loyer du mois d’octobre 2024 (de 714,82 euros), dont le montant correspond au loyer appelé chaque mois à compter du mois de mai 2024, dès lors qu’il est indiqué que l’échéance du mois de novembre 2024 comprend des frais de commandement de payer (qui ne sont pas détaillés)),la somme de 157,11 euros au titre des frais d’assignation,la somme de 828,91 euros au titre des réparations locative.

Il convient également de déduire de ce décompte les sommes suivantes, n’étant pas justifiées par la SCPI KYANEOS PIERRE,

la somme de 102,18 euros au titre d’une régularisation de charges pour l’année 2023 (correspondant à la différence entre l’échéance du mois d’août 2023 et les loyers appelés au mois de juillet 2023), non justifiée,la somme de 293,38 euros au titre d’une régularisation de charges pour l’année 2023, correspondant à la différence entre l’échéance du mois de septembre 2024 (de 1 008,20 euros), à laquelle a été ajoutée cette régularisation, et le loyer régulièrement appelé depuis le mois de mai 2024 (de 714,82 euros),la somme de 155,36 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de l’année 2024 (correspondant à la différence entre le loyer courant appelé depuis le mois de mai 2024 (de 714,82 euros) et la somme réclamée au mois de décembre 2024 (de 870,18 euros),la somme de 50,51 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de l’année 2025.

Le montant de l’arriéré locatif s’élève donc à la somme de 3 712,12 euros (dont le dépôt de garantie de 630 euros a été déduit), échéance du mois d’avril 2025 incluse.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat. Il convient de relever que la solidarité entre les colocataires porte également sur les éventuelles indemnités d’occupation dues à la bailleresse.

En conséquence, il convient de condamner solidairement, et par provision, Monsieur [F] [B] et Madame [S] [V] à payer à la SCPI KYANEOS PIERRE la somme de 3 712,12 euros, au titre des sommes dues au 7 juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [F] [B] et Madame [S] [V] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de ces actes aux administrations.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [F] [B] et Madame [S] [V] à payer à la SCPI KYANEOS PIERRE la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé par ordonnance mise à disposition au greffe

DÉCLARONS recevable la demande de la SCPI KYANEOS PIERRE aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 9 avril 2021 entre la SCPI KYANEOS PIERRE d’une part, et Monsieur [F] [B] et Madame [S] [V] d’autre part, concernant les locaux situés 72, rue des Flamants Roses, RDC à CLÈRES (76690), sont réunies à la date du 4 novembre 2024,

CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date,

DÉBOUTONS la SCPI KYANEOS PIERRE de sa demande d’expulsion,

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [F] [B] et Madame [S] [V] à compter du 4 novembre 2024, date de la résiliation du bail, et ce jusqu’au mois d’avril 2025, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNONS solidairement, et à titre provisionnel, Monsieur [F] [B] et Madame [S] [V] à payer à la SCPI KYANEOS PIERRE la somme de 3 712,12 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 7 juin 2025, échéance d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [F] [B] et Madame [S] [V] à payer à la SCPI KYANEOS PIERRE la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [F] [B] et Madame [S] [V] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de ces actes aux administrations,

DÉBOUTONS la SCPI KYANEOS PIERRE de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLONS que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet de la Seine-Maritime en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture la greffière a signé avec le président.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT