DOSSIER N° RG 25/00896 – N° Portalis DB2W-W-B7J-NDR7

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 23 JANVIER 2026

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DEMANDERESSE :

HABITAT 76

112 BOULEVARD D’ORLEANS

CS 72042

76040 ROUEN CEDEX 1

Représentant : Mme [D] (Responsable contentieux) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDEURS :

Mme [V] [F]

41 rue Philippe Zacharie

Apt 005

76240 LE MESNIL-ESNARD

comparant

M. [R] [E]

41 rue Philippe Zacharie

Apt 005

76240 LE MESNIL-ESNARD

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 21 Novembre 2025

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat signé en date du 23 février 2024, l’OPH HABITAT 76 a donné à bail à Madame [V] [F] et Monsieur [R] [E] un local à usage d’habitation situé 41 Rue Philippe Zacharie, escalier 2, Etage 2, appartement n°005, à LE MESNIL-ESNARD (76240), pour un loyer mensuel de 449,23 euros, outre des provisions sur charges.

Par lettre du 16 janvier 2025 reçue le 24 janvier 2025, l’OPH HABITAT 76 a saisi la caisse d’allocations familiales de la situation d’impayés de loyers de ses locataires.

Le bailleur a fait délivrer à Madame [V] [F] et Monsieur [R] [E] le 21 janvier 2025 commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 2 335,60 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par assignation en date du 13 mai 2025, l’OPH HABITAT 76 a saisi le juge des contentieux de la protection de Rouen afin de :

— à titre principal, constater la résiliation du contrat de location aux torts de Madame [V] [F] et Monsieur [R] [E] ;

— à titre subsidiaire, si le Tribunal estimait ne pas devoir constater l’acquisition de la clause résolutoire, prononcer la résolution judiciaire du contrat de location qui a été consenti, pour manquement aux obligations du contrat de location par application des articles 1217 et 1224 du code civil ;

— ordonner en conséquence, l’expulsion de Madame [V] [F] et Monsieur [R] [E] ainsi que celle de toute personne introduite par eux dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution;

— ordonner que faute pour eux de faire, il sera procédé à leur expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— condamner Madame [V] [F] et Monsieur [R] [E] solidairement en paiement :

— de la somme de 3 855,39 euros au titre des loyers et charges impayées à la date du 16 avril 2025 ;

— une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’au départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;

— la somme de 300 euros, à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur leurs biens et valeur mobilières.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 14 mai 2025.

A l’audience du 21 novembre 2025, l’OPH HABITAT 76, régulièrement représenté, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 5 331,45 euros en principal, selon décompte arrêté au 17 novembre 2025.

Le bailleur précise que les locataires ont repris le paiement du loyer et ne s’oppose pas à l’octroi des délais de paiement ni à la suspension de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement cité à étude, Monsieur [R] [E] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Madame [V] [F] est comparante en personne.

Elle reconnaît le principe de la dette et ne conteste pas le montant. Elle indique avoir perdu pied après avoir appris qu’elle était atteinte de la sclérose en plaque.

Elle sollicite des délais de paiement par mensualités de 150 euros, ainsi que la suspension de la clause résolutoire.

Madame [V] [F] et Monsieur [R] [E] ne se sont pas présentés aux rendez-vous proposés dans le cadre de l’établissement du diagnostic social et financier.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 23 janvier 2026.

MOTIVATION

Sur l’absence d’un défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [R] [E], cité à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application des article 473 et 474 du code de procédure civile.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département de la Seine-Maritime le 14 mai 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par l’OPH HABITAT 76 le 24 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de l’OPH HABITAT 76 aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précise, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il convient de constater que le bail signé par les parties le 23 février 2024, soit après l’entrée en vigueur de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail pourrait être résilié de plein droit.

Par exploit en date du 21 janvier 2025, le bailleur a fait commandement aux locataires de s’acquitter de la somme de 2 335,60 euros de loyers et charges impayés dans un délai de deux mois.

Compte tenu du délai plus favorable laissé aux locataires, malgré les dispositions légales, il y a lieu de prendre en considération ce délai.

Les locataires ne s’étant pas acquittés de l’intégralité des causes du commandement dans le délai de deux mois imparti par le contrat signé entre les parties, ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié le 22 mars 2025.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 22 mars 2025, Madame [V] [F] et Monsieur [R] [E] sont sans droit ni titre depuis cette date et causent un dommage au bailleur.

Il convient de réparer ce dommage et de condamner Madame [V] [F] et Monsieur [R] [E] à payer à l’OPH HABITAT 76 une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés.

Sur la demande de paiement des arriérés de loyers et de charges

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort du décompte de créance produit par le bailleur, qu’à la date du 17 novembre 2025, Madame [V] [F] et Monsieur [R] [E] demeurent redevables de la somme de 5 599,07 euros au titre des loyers et charges impayés.

Toutefois, il ressort de ce même décompte, que ce montant comprend des frais de contentieux pour un montant total de 267,62 euros, compris dans les dépens et qu’il y a lieu de déduire de la dette locative.

Aux termes de l’article 1310 du code civil: « la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.» .

Compte tenu de la clause présente à l’article 1er du contrat de bail, Madame [V] [F] et Monsieur [R] [E] seront tenus solidairement des obligations issues du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [V] [F] et Monsieur [R] [E] à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 5 331,45 euros, au titre des loyers et charges dus au 17 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur la demande de délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [V] [F], comparante à l’audience du 21 novembre 2025 reconnaît le principe et le montant de la dette. Elle a sollicité un délai de paiement à hauteur de 150 euros par mois et la suspension de la clause résolutoire. Elle indique que la dette locative fait suite à des difficultés personnelle et médicale.

Au soutien de sa demande, Madame [V] [F] fait valoir la reprise de paiement du loyer courant ainsi qu’une situation financière favorable à un échelonnement de la dette. Son conjoint exerce une activité professionnelle et perçoit un salaire de 1 500 euros par mois.

Il y a lieu de constater à travers le décompte produit par le bailleur que les locataires ont repris le paiement du loyer courant.

De plus, le bailleur ne s’opposant pas aux délais de paiement sollicités, cette situation justifie de leur accorder un délai de 36 mois pour se libérer de la dette, par mensualités de 150 euros, et selon les modalités décrites au présent dispositif.

Il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [V] [F] et Monsieur [R] [E] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les mesures accessoires

Madame [V] [F] et Monsieur [R] [E], succombant dans le cadre de la présente instance, sont condamnés in solidum aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 21 janvier 2025, de l’assignation du 13 mai 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 24 janvier 2025 et 14 mai 2025.

Condamnés aux dépens, Madame [V] [F] et Monsieur [R] [E] sont condamnés in solidum à verser au bailleur une indemnité qu’il est équitable de fixer à 50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection de Rouen, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de l’OPH HABITAT 76 aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 23 février 2024 entre l’OPH HABITAT 76 d’une part, et Madame [V] [F] et Monsieur [R] [E] d’autre part, concernant les locaux situés 41 Rue Philippe Zacharie, escalier 2, Etage 2, appartement n°005, à LE MESNIL-ESNARD (76240), sont réunies à la date du 22 mars 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONDAMNE solidairement Madame [V] [F] et Monsieur [R] [E] à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 5 331,45 euros au titre des loyers et charges, arrêtée au 17 novembre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

ACCORDE un délai à Madame [V] [F] et Monsieur [R] [E] pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISE Madame [V] [F] et Monsieur [R] [E] à s’acquitter de la dette en 36 mois, en procédant à 35 versements de 150 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas,

— ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [V] [F] et Monsieur [R] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— CONDAMNE solidairement Madame [V] [F] et Monsieur [R] [E] à payer à l’OPH HABITAT 76 une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter de la résiliation du bail, soit du 22 mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

DEBOUTE l’OPH HABITAT 76 du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE in solidum Madame [V] [F] et Monsieur [R] [E] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 21 janvier 2025, de l’assignation du 13 mai 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 24 janvier 2025 et 14 mai 2025 ;

CONDAMNE in solidum Madame [V] [F] et Monsieur [R] [E] à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture la greffière a signé avec la présidente.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE