RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

PAC – CONTENTIEUX

JUGEMENT DU 10 mars 2026

MINUTE N° :

BB/ELF

N° RG 24/04790 – N° Portalis DB2W-W-B7I-MYPZ

50D Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

0A Sans procédure particulière

AFFAIRE :

Madame [O] [D], [R] [C] épouse [L]

Monsieur [H] [F] [L]

C/

Madame [B] [V] épouse [V]

Monsieur [Q] [V]

DEMANDEURS

Madame [O] [C] épouse [L]

née le 20 Avril 1959 à HOUILLES

Monsieur [H] [F] [L]

né le 27 Avril 1956 à PARIS (14)

demeurant 1 rue des Jonquilles – 27440 HOUVILLE-EN-VEXIN

représentés par Maître Armelle LAFONT de la SCP BRULARD – LAFONT – DESROLLES, avocats au barreau d’EURE, avocat plaidant

DÉFENDEURS

Madame [B] [V] épouse [V]

Monsieur [Q] [V]

demeurant 19 Rue des Traites – 76500 ELBEUF / FRANCE

représenté par Maître Jean-Yves PONCET de la SCP SCP PONCET BEIGNET BUZIT, avocats au barreau d’EURE, avocat plaidant, vestiaire : 13

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats : A l’audience publique du 12 janvier 2026

JUGE UNIQUE : Baptiste BONNEMORT, Juge

GREFFIER : Emmanuel LE FRANC, Greffier

Lors du délibéré :

JUGE UNIQUE : Baptiste BONNEMORT, Juge

JUGEMENT : contradictoire

Et en premier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 10 mars 2026

Le présent jugement a été signé par Baptiste BONNEMORT, Juge, et par Emmanuel LE FRANC, Greffier présent lors du prononcé.

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* * *

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 19 janvier 2022, Mme [B] [T] et M. [Q] [V] ont vendu à Mme [O] [C] et M. [H] [L] une maison située à HOUVILLE EN VEXIN (27440), 1 rue des Jonquilles, au prix de 235 000 euros.

Se plaignant de désordres affectant notamment la toiture, ils ont fait diligenter par l’intermédiaire de leur assureur protection juridique une expertise amiable confiée au cabinet Union d’Experts.

Par acte du 14 décembre 2023, Mme [O] [C] et M. [H] [L] ont fait assigner Mme [B] [T] et M. [Q] [V] devant le président du tribunal judiciaire d’Evreux aux fins de solliciter l’organisation d’une expertise.

Par ordonnance du 14 février 2024 le président du tribunal judiciaire d’Evreux a ordonné une expertise judiciaire confiée à M. [P] [G].

L’expert a déposé son rapport daté du 7 octobre 2024.

Par acte du 18 novembre 2024, Mme [O] [C] et M. [H] [L] ont fait assigner Mme [B] [T] et M. [Q] [V] devant ce tribunal afin d’obtenir notamment l’indemnisation de leurs préjudices.

***

Par conclusions récapitulatives signifiées par voie électronique le 16 octobre 2025, Mme [O] [C] et M. [H] [L] demandent au tribunal de :

« – Débouter Monsieur [Q] [V] et Madame [B] [T] épouse [V] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

— Dire et juger Monsieur [Q] [V] et Madame [B] [T] épouse [V] entièrement responsables des conséquences dommageables affectant la toiture, la plomberie et la cheminée du bien immobilier vendu à Monsieur [H] [L] et Madame [O] [C] épouse [L] sis 1 rue des Jonquilles 27440 HOUVILLE EN VEXIN.

— En conséquence, condamner solidairement Monsieur [Q] [V] et Madame [B] [T] épouse [V] à payer à [H] [L] et Madame [O] [C] épouse [L] les sommes suivantes :

* 35 619, 21 euros TTC au titre de la réfection de la toiture et de la souche de la cheminée sur le fondement des articles 1792-1 et suivants du code civil ou subsidiairement 1641 et suivants du code civil pour la toiture et 1641 et suivants du code civil pour la souche de la cheminée

* 709, 94 euros au titre de la remise en état du plafond du salon

* 551, 28 euros au titre du coût du constat de l’étude ALTHUIS du 03 juillet 2025.

* 1 252, 90 euros au titre des travaux de réfection de plomberie en application des articles 1792-1 et suivants du code civil ou subsidiairement 1641 et suivants du code civil- Dire et juger que les devis de réfection de la toiture et de la souche de la cheminée, de la remise en état du plafond du salon et des travaux de réfection de plomberie seront indexés sur l’indice BT 01 du coût de la construction.

— Condamner solidairement Monsieur [Q] [V] et Madame [B] [T] épouse [V] à payer à [H] [L] et Madame [O] [C] épouse [L] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamner solidairement Monsieur [Q] [V] et Madame [B] [T] épouse [V] aux entiers dépens comprenant ceux exposés dans le cas du référé, les honoraires de l’expert et ceux de la présente instance avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP BRULARD LAFONT DESROLLES conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.»

***

Par conclusions récapitulatives signifiées par voie électronique le 29 août 2025, Mme [B] [T] et M. [Q] [V] demandent au tribunal de :

« – Au titre de la réparation du préjudice couverture :

o fixer la réparation du préjudice de Monsieur et Madame [L] à titre principal à la somme de 7 904, 16 euros TTC et subsidiairement à la somme de 16 039, 10 euros TTC ;

— Au titre de la souche de cheminée sur le seul fondement de la garantie des vices cachés :

o débouter les demandeurs de leur réclamation à titre principal et à titre subsidiaire limiter l’indemnisation à la somme de 520 euros TTC ;

— Au titre de la plomberie :

o fixer l’indemnisation à la somme de 868, 10 euros.

— débouter Monsieur et Madame [L] du surplus de leurs demandes ;

— débouter Monsieur et Madame [L] de leurs demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire que les dépens seront partagés par moitié entre les parties, lesdits dépens comprenant le coût de l’expertise judiciaire.»

***

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer, pour complet exposé des prétentions et moyens des parties, à leurs dernières conclusions lesquelles sont expressément visées.

L’ordonnance de clôture a pris effet le 29 décembre 2025.

MOTIVATION

1. Sur l’indemnisation des préjudices consécutifs aux désordres affectant la toiture

1.1. Sur la réception

Selon l’article 1792-6 du code civil, la réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement.

En l’espèce, il n’est pas contesté que M. [V] a réalisé des travaux de couverture au cours de l’année 2017. La réception est donc intervenue au moment de l’achèvement de ces travaux par le vendeur-constructeur.

1.2. Sur la nature, l’origine et la qualification du désordre

Aux termes de l’article 1792 du code civil :

« Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère. »

Aux termes de l’article 1792-1 du code civil :

« Est réputé constructeur de l’ouvrage :

1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage ;

2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ;

3° Toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage. »

Au sens des articles précités, la garantie décennale du constructeur n’est due que pour les désordres qui sont apparus postérieurement à la réception ou qui n’étaient ni apparents ni réservés à cette date. La charge de la preuve du caractère non apparent du désordre repose sur la partie qui en réclame la réparation (c.cass 3e civ. 2 mars 2022).

L’expert, p. 10 de son rapport, constate la présence d’infiltrations dans l’habitation.

Il considère que « La sous toiture doit être mise en place sur les chevrons avec un double liteaunage afin de permettre la ventilation en sous face des tuiles afin d’éviter une accélération de la dégradation des tuiles. L’état de dégradation avancée des tuiles est lié à la mise en place d’une sous toiture dans une position non adaptée, donc à une malfaçon dans la mise en œuvre. »

Il n’est pas contesté que ce dommage est apparu postérieurement à la réception.

Il résulte également de ces considérations que le dommage ci- dessus décrit, affecte le couvert de l’immeuble de sorte qu’il rend l’ouvrage impropre à sa destination.

Sa réparation relève en conséquence de la garantie décennale.

1.3. Sur la responsabilité de Mme [B] [T] et M. [Q] [V]

En application de l’article 1792 du code civil, le constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages qui lui sont imputables, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Aux termes de l’article 1792-1 du code civil, est réputé constructeur de l’ouvrage tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage. Sont présumés tous les constructeurs concernés par les désordres revêtant un caractère décennal, sauf s’ils démontrent que les dommages proviennent d’une cause étrangère ou ne rentrent pas dans leur sphère d’intervention.

Chacun des responsables d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité, sans qu’il y ait lieu de tenir compte du partage des responsabilités entre les divers responsables, qui n’affecte que les rapports réciproques de ces derniers. La responsabilité des intervenants ne peut cependant être recherchée que pour des dommages à la réalisation desquels ils ont concouru et pour des travaux qu’ils ont contribué à réaliser.

Dès lors, il convient d’apporter la preuve que les intervenants à l’acte de construire ont la qualité de constructeur et d’établir que la cause du dommage se situe dans leur sphère d’intervention.

En l’espèce, il n’est pas contesté que M. [V] a réalisé des travaux de sous-toiture au cours de l’année 2017 de sorte qu’il a la qualité de constructeur. Il a été précédemment démontré que les désordres affectant la toiture proviennent des travaux de M. [V], de sorte que l’origine des dommages relève de sa sphère d’intervention.

Par conséquent, il convient de déclarer Mme [B] [T] et M. [Q] [V] in solidum responsables des dommages affectant la toiture.

1.4. Sur les préjudices

Mme [B] [T] et M. [Q] [V] estiment que seule une partie de la toiture pour une surface de 40m2 et faisant l’objet d’infiltrations doit être réparée selon devis de l’entreprise GRÉGOIRE COUVERTURE reprenant en totalité la couverture sur la zone de 40 m² remaniée pour un coût total de 7 904, 16 euros TTC.

Toutefois, l’expert en son courrier du 7 octobre 2024 considère que « le devis mentionne la reprise des ouvrages de couverture côté rue pour une surface de 40m2 (…). L’entreprise GRÉGOIRE COUVERTURE prévoit donc d’intervenir sur une moitié de versant, en utilisant une tuile mécanique HUGUENOT de chez EDILIANS sans préciser la compatibilité avec les tuiles existantes.

J’ai bien pris note du fait que ce devis est adressé pour une prise en compte du montant et non sur une réalisation possible de reprise des ouvrages. Seulement il ne m’apparaît pas possible de prendre en compte ce- dernier dans le cadre d’une expertise judiciaire ou il apparaît que l’intégralité de la toiture soit à remplacer au regard des infiltrations présentes.

De plus, il a été observé lors de la visite de la présence d’infiltrations sur le versant arrière (voir photographies de la page 8/28 de la note de synthèse). »

En conclusion de rapport, l’expert judiciaire considère encore que « La dépose de la sous toiture existante pour une mise en place d’une nouvelle sous toiture implique la dépose de la couverture. L’état actuel des tuiles et de la zinguerie ne permettent pas leur réemploi, le remplacement intégral est donc inévitable. »

L’expert retient dès lors que les prestations proposées par le devis de la SARL RYBARCZYK sont adaptées.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que, contrairement à ce que soutiennent Mme [B] [T] et M. [Q] [V], la reprise des désordres nécessite la mise en place d’une nouvelle sous-couverture intégrale, laquelle suppose nécessairement le remplacement complet de la couverture, des caches-moineaux et de la zinguerie, leur état actuel n’en permettant pas le réemploi.

Il ressort par ailleurs du procès-verbal de constat du 3 juillet 2025 que les infiltrations ont provoqué des auréoles au plafond du salon de l’habitation.

Contrairement à ce que soutiennent Mme [B] [T] et M. [Q] [V], et en vertu du principe de réparation intégrale des préjudices, Mme [O] [C] et M. [H] [L] n’ont pas d’obligation de minimiser leur dommage.

Il conviendra dès lors de prendre en compte la réfection du plafond dans l’évaluation du dommage.

En revanche, la mise en œuvre d’un drain, qui, aux termes du courrier de l’expert judiciaire du 7 octobre 2024 vise à mettre fin aux infiltrations qui seraient présentes dans le sous-sol du fait de désordres qui affecteraient la plomberie, ne sera pas prise en compte dans l’évaluation du dommage résultant des désordres affectant la toiture.

Dans ces conditions, Mme [B] [T] et M. [Q] [V] seront condamnés in solidum à payer à Mme [O] [C] et M. [H] [L] la somme de 34 497, 65 euros TTC au titre de la réparation des désordres relatifs à la toiture.

La somme accordée au titre des travaux de reprise sera actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT01 entre le 7 octobre 2024 date du dépôt du rapport d’expertise et le présent jugement.

2. Sur l’indemnisation des préjudices consécutifs aux désordres affectant la cheminée

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rende impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui en diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus.

L’article 1642 dispose que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même, ce qui implique qu’il n’est pas tenu à garantie lorsque l’acheteur a eu connaissance, au moment de la vente, du vice dont la chose vendue était affectée.

Aux termes de l’article 1645 du code civil : « Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur. »

En l’espèce, et contrairement à ce que soutiennent Mme [B] [T] et M. [Q] [V], il ressort de l’attestation de la société DERIA, antenniste, et de l’expert judiciaire que les fissures présentes sur la cheminée n’étaient pas apparentes lors de la vente en ce qu’elles n’étaient pas visibles du sol et qu’elles étaient masquées par une parabole.

Les vendeurs avaient nécessairement connaissance de ces fissures en ce que celles-ci ont été causées par le percement de la souche de cheminée lors de l’installation de la parabole par M. [V].

Mme [B] [T] et M. [Q] [V] seront donc condamnés in solidum à payer à Mme [O] [C] et M. [H] [L] la somme de 545 euros au titre de la réfection de la cheminée.

La somme accordée au titre des travaux de reprise sera actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT01 entre le 7 octobre 2024 date du dépôt du rapport d’expertise et le présent jugement.

3. Sur l’indemnisation des préjudices consécutifs aux désordres affectant la plomberie

En application des articles 1792 et suivants du code civil, les désordres doivent porter sur un ouvrage pour être de nature décennale.

En l’espèce, les tuyaux d’évacuation litigieux qui ne sont pas incorporés à la structure même de l’habitation ne peuvent être considérés comme des ouvrages au sens du texte précité. Ces désordres ne relèvent donc pas de la garantie décennale.

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rende impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui en diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus.

L’article 1642 dispose que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même, ce qui implique qu’il n’est pas tenu à garantie lorsque l’acheteur a eu connaissance, au moment de la vente, du vice dont la chose vendue était affectée.

Aux termes de l’article 1645 du code civil : « Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur. »

En l’espèce, si Mme [O] [C] et M. [H] [L] indiquent que des fuites auraient été causées par l’installation de plomberie, ils ne versent aucun élément, tels qu’un éventuel procès-verbal de constat, permettant de démontrer l’existence de ces désordres.

Dès lors, la pose du drain figurant au devis de la SARL RYBARCZYK ne sera pas retenu dans l’évaluation du préjudice.

En revanche il ressort de l’expertise judiciaire ainsi que du rapport de la société DG BÂTIMENT EXPERTISE que les eaux usées ne s’écoulent pas correctement en raison des très nombreux coudes et siphons des canalisations réalisées par M [V].

Si Mme [B] [T] et M. [Q] [V] ne contestent pas leur responsabilité, ils considèrent toutefois que le devis de l’entreprise HUBLET pour un montant de 868, 10 euros devra être retenu.

Si l’expert en son courrier du 7 octobre 2024 considère qu’il convient de retenir le devis de la SARL ENTREPRISE LANGLOIS pour un montant de 1 252, 90 euros en ce qu’il serait « plus complet », il n’indique pas pour autant que celui de la société HUBLET serait inadapté.

Mme [B] [T] et M. [Q] [V] seront donc condamnés in solidum à payer à Mme [O] [C] et M. [H] [L] la somme de 868, 10 euros au titre de la réfection des évacuations des eaux usées.

La somme accordée au titre des travaux de reprise sera actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT01 entre le 7 octobre 2024 date du dépôt du rapport d’expertise et le présent jugement.

4. Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 695-4° du code de procédure civile, les honoraires de l’expert entrent dans l’assiette des dépens.

Mme [B] [T] et M. [Q] [V] qui succombent in fine, supporteront les dépens, comprenant les frais d’expertise.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Mme [B] [T] et M. [Q] [V] seront condamnés in solidum à payer à Mme [O] [C] et M. [H] [L] une somme de 3 551, 28 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure, comprenant le coût du constat de l’étude ALTHUIS du 3 juillet 2025.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit, cette mesure n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par décision contradictoire et susceptible d’appel :

CONDAMNE in solidum Mme [B] [T] et M. [Q] [V] à payer à Mme [O] [C] et M. [H] [L] au titre de la réparation des désordres relatifs à la toiture, la somme de 34 497, 65 euros TTC au titre des travaux de reprise,

CONDAMNE in solidum Mme [B] [T] et M. [Q] [V] à payer à Mme [O] [C] et M. [H] [L] au titre de la réparation des désordres relatifs à la cheminée, la somme de 545 euros TTC au titre des travaux de reprise,

CONDAMNE in solidum Mme [B] [T] et M. [Q] [V] à payer à Mme [O] [C] et M. [H] [L] au titre de la réparation des désordres relatifs à la plomberie, la somme de 868,10 euros TTC au titre des travaux de reprise,

DIT que les sommes précitées seront actualisées en fonction de l’évolution de l’indice BT01 depuis le 7 octobre 2024 jusqu’à la date du jugement ;

DIT que les sommes précitées porteront intérêt au taux légal à compter du jugement,

CONDAMNE Mme [B] [T] et M. [Q] [V] in solidum aux dépens, comprenant les frais d’expertise ;

ADMET les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [B] [T] et M. [Q] [V] à payer à Mme [O] [C] et M. [H] [L] la somme de 3 551, 28 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les autres demandes, les demandes contraires ou plus amples ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit

LE GREFFIER LE JUGE

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.