DOSSIER N° RG 25/01657 – N° Portalis DB2W-W-B7J-NKLD

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 04 MAI 2026

_____________________________________________________________________________________________

DEMANDERESSE :

SA LOGEAL IMMOBILIERE

5 rue St Pierre

76190 YVETOT

Représentant : SCP BOBEE TESSIER ET ASSOCIÉS, avocats au barreau de ROUEN plaidant par Maître GRASSET

DEFENDERESSE :

Mme [K] [X]

22 rue Jean Moulin

76350 OISSEL

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 23 Mars 2026

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 octobre 2020, avec prise d’effet au 30 octobre 2020, la SA LOGEAL IMMOBILIERE a donné à bail à Madame [K] [X] un appartement situé 22 rue Jean Moulin – Appt 132 – Ent 04 – LE BOIS BARBET à CANTELEU (76380), pour un loyer mensuel de 493,32 euros, et 162,92 euros de provisions sur charges.

Par lettre du 15 janvier 2024 reçue le 16 janvier 2024, la SA LOGEAL IMMOBILIERE a saisi la caisse d’allocations familiales pour signaler la situation d’impayés de loyers de Madame [K] [X].

Par acte de commissaire de justice en date du 2 janvier 2025, la SA LOGEAL IMMOBILIERE a fait signifier à Madame [K] [X] un commandement de payer dans un délai de deux mois visant la clause résolutoire pour un montant de 2.023,72 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier de l’assurance du logement dans un délai d’un mois.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er septembre 2025, la SA LOGEAL IMMOBILIERE a fait assigner Madame [K] [X] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour inexécution des obligations contractuelles soit le non-paiement des loyers et des charges ;

— ordonner l’expulsion de Madame [K] [X] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, et d’un serrurier ;

— condamner Madame [K] [X] au paiement des sommes suivantes :

— la somme de 1.777,66 euros au titre de la dette locative arrêtée au 15 août 2026 ;

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit;

— la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les dépens comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 2 septembre 2025.

À l’audience du 23 mars 2026, la SA LOGEAL IMMOBILIERE, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 164,20 euros selon décompte arrêté au 28 février 2026.

La SA LOGEAL IMMOBILIERE soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [K] [X] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 2 janvier 2025.

À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

La SA LOGEAL IMMOBILIERE indique avoir été avisée de la décision de la commission de surendettement des particuliers de Seine-Maritime d’imposer un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au profit de Madame [K] [X] en décembre 2025.

Elle précise que la locataire cause cependant également des nuisances en hurlant de jour comme de nuit et en jetant les meubles par la fenêtre.

Madame [K] [X], régulièrement citée à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 1er avril 2026, le conseil de la SA LOGEAL IMMOBILIERE produit le dossier Banque de France ainsi que les avis de régularisation de charges pour les années 2023 et 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [K] [X], citée à l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 2 septembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la SA LOGEAL IMMOBILIERE le 16 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA LOGEAL IMMOBILIERE aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur les demandes principales

Sur la demande de résiliation du bail

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 2 janvier 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 2 mars 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 27 octobre 2020 à compter du 3 mars 2025.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 3 mars 2025, Madame [K] [X] est sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [K] [X] à son paiement à compter de 3 mars 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la SA LOGEAL IMMOBILIERE produit le bail en date du 27 octobre 2020 ainsi qu’un décompte actualisé, en date du 28 février 2026, faisant état d’une dette de 164,10 euros.

La SA LOGEAL IMMOBILIERE verse la décision de la commission de surendettement des particuliers de Seine-Maritime qui a effacé la dette locative de sa locataire, à la date du 2 décembre 2025, à hauteur de 2.418,85 euros, suite au prononcé d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Il convient également de constater, aux termes du décompte produit, la déduction le 30 décembre 2025 de la somme de 3.125,17 euros.

Il ressort également de ce décompte que pour les loyer de janvier 2026 et de février 2026 d’un montant de 717,01 euros, il est sollicité la somme de 7,62 euros aux termes des pénalités OPS ainsi que la somme de 9 euros au titre d’un contrat multi-service.

Il ressort donc que le montant réclamé comprend des frais relatifs à l’enquête d’occupation du parc social dit frais « OPS » pour un montant total de 15,24 euros.

L’article L.442-5 du code de la construction et de l’habitation dispose que « aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l’article L. 101-1, les organismes d’habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l’État dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d’immatriculation au répertoire national d’identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d’un mois.

À défaut, le locataire défaillant est redevable à l’organisme d’habitations à loyer modéré d’une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l’organisme d’habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s’acquitter de cette obligation.

L’enquête mentionnée à l’alinéa précédent vaut enquête au sens de l’article L.441-9 ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, le bailleur ne produit aucun courrier de mise en demeure qui aurait été adressé à la locataire en respectant les dispositions légales susvisées.

Il ne produit en effet que deux courriers simples qui auraient été adressés à Madame [K] [X] les 13 octobre 2025 et 26 novembre 2025 pour lui demander de répondre à l’enquête OPS et de transmettre son avis d’impôt 2025 sur les revenus 2024.

Il est également produit un procès-verbal de constat de commissaire en date du 26 novembre 2025 qui ne permet pas de s’assurer que la lettre a bien été envoyée, dès lors qu’il n’a pas été constaté la présence de la lettre envoyée à Madame [X].

Dès lors, le bailleur qui ne rapporte pas la preuve d’avoir effectivement adressé à la locataire la mise en demeure requise par les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, formalité substantielle, ne peut prétendre au paiement des sommes visées ci-dessus, lesquelles seront retirées de la dette locative.

S’agissant du contrat multi-service, il n’en est pas non plus justifié et il sera donc déduit la somme de 18 euros.

En conséquence, il convient de condamner Madame [K] [X] à payer à la SA LOGEAL IMMOBILIERE la somme de 130,86 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 28 février 2026, mois de février 2026 compris, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

L’article 24 VIII de la loi précitée, dispose notamment que « Lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, il ressort des débats et des éléments de la procédure que la commission de surendettement des particuliers de Seine-Maritime a imposé le 2 décembre 2025 un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au profit de Madame [K] [X] et il n’est fait état d’aucune contestation contre cette décision.

Eu égard à l’ensemble de ces éléments, il convient, en application des dispositions de l’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989, de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture, soit jusqu’au 2 décembre 2027, dans les conditions prévues au dispositif.

Il convient cependant de rappeler que ce délai n’affecte pas l’exécution du contrat de location et il appartiendra notamment à Madame [K] [X] de s’acquitter du paiement du loyer et des charges.

Les pièces relatives aux troubles causés par Madame [K] [X] au sein de son logement ne peuvent d’une part être prises en compte par le tribunal à défaut d’avoir été notifiées à la locataire et d’autre part, ne peuvent justifier, à défaut de demande dans ce sens, qu’il ne soit pas suspendu aux effets de la clause résolutoire.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [K] [X] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, le coût de l’assignation, de la notification à la préfecture et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SA LOGEAL IMMOBILIERE les frais irrépétibles qu’elle a exposé dans le cadre de cette instance, compte tenu de la situation personnelle de Madame [K] [X] et de l’existence d’une procédure de surendettement.

Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SA LOGEAL IMMOBILIERE aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 27 octobre 2020 entre la SA LOGEAL IMMOBILIERE d’une part, et Madame [K] [X] d’autre part, concernant les locaux situés 22 rue Jean Moulin – Appt 132 – Ent 04 – LE BOIS BARBET à CANTELEU (76380), sont réunies à la date du 3 mars 2025 ;

CONDAMNE Madame [K] [X] à payer à la SA LOGEAL IMMOBILIERE la somme de 130,86 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 28 février 2026, échéance de février 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

SUSPEND, en application des dispositions de l’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989, les effets de la clause résolutoire, jusqu’au 2 décembre 2027 ;

RAPPELLE que si Madame [K] [X] s’acquitte intégralement du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant ce délai, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT Qu’à défaut de paiement à l’échéance du montant du loyer courant, majoré des charges :

1°) la clause résolutoire reprendra ses effets et la résiliation du bail sera constatée à la date du 3 mars 20215 ;

2°) il pourra être procédé, avec l’assistance de la force publique, à l’expulsion de Madame [K] [X] et de tous occupants de son chef de l’appartement situé 2 rue Jean Moulin – Appt 132 – Ent 04 – LE BOIS BARBET à CANTELEU (76380), à défaut de départ volontaire dans un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux en application de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

3°) Madame [K] [X] sera condamnée à payer à la SA LOGEAL IMMOBILIERE une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail, indexée selon les stipulations contractuelles augmenté du coût des charges récupérables, depuis le 20 octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Madame [K] [X] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 2 janvier 2025, le coût de l’assignation, de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales ;

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile .

DEBOUTE la SA LOGEAL IMMOBILIERE de ses autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE