TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE SAINT BRIEUC

Affaire : [V] [T] [C], [N] [I] [W] [P] / [K] [O]

N° RG 25/00389 – N° Portalis DBXM-W-B7J-F6NY

Ordonnance de référé du : 18 Décembre 2025

N° minute

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Copie exécutoire

le :

à :

Rendue le DIX HUIT DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Par Madame Anna VUILLAUME, Vice-Présidente,

Assistée de Madame Juliette BRETON, Greffière lors des débats et Madame Elsa COLLET, Greffière lors de la mise à disposition ;

ENTRE

DEMANDEURS

Monsieur [V] [C] Entrepreneur individuel, Agence AXA dont le siège est situé 22 rue aux Toiles – 22800 QUINTIN, identifié au répertoire SIRET sous le numéro 947 516 407 00014 et immatriculé au RCS de SAINT BRIEUC exerçant sous la SPEC JR ASSURANCES, société en participation entre personnes physiques, identifié au répertoire SIREN sous le numéro 922 116 769,

Représentant : Maître Chrystelle MARION de la SELARL MARION LEROUX COURCOUX DEGOUEY, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant

Monsieur [N] [P] Entrepreneur individuel, dont le siège est situé 11 Place de la République – 22170 CHATELAUDREN-PLOUAGAT, identifié au répertoire SIRET sous le numéro 902 110 741 00011, immatriculé au RCS de SAINT BRIEUC, exerçant sous la SPEC JR ASSURANCES, société en participation entre personnes physiques, identifié au répertoire SIREN sous le numéro 922 116 769,

Représentant : Maître Chrystelle MARION de la SELARL MARION LEROUX COURCOUX DEGOUEY, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant

D’UNE PART

ET

DEFENDEUR

Monsieur [K] [O], demeurant Hent Park Lin – 29760 PENMARCH

non comparant, non représenté

D’AUTRE PART,

FAITS, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte de commissaire de justice en date du 29 septembre 2025, M. [N] [P] et M. [V] [C] ont assigné M. [K] [O] à comparaître devant le président du tribunal judiciaire de SAINT BRIEUC, statuant en référé, pour que soit ordonnée une expertise judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

Aux termes de leur assignation, M. [P] et M. [C] sollicitent en outre le bénéfice des mesures suivantes :

A titre principal

— ordonner la suspension des loyers dus à M. [O] et ce dès l’ordonnance de référé à intervenir jusqu’à ce qu’une décision définitive intervienne à la suite du dépôt du rapport d’expertise,

A titre subsidiaire

— les autoriser à consigner le montant des loyers auprès de la Carpa Ouest Atlantique Bretagne, et ce dès l’ordonnance de référé à intervenir jusqu’à ce qu’une décision intervienne à la suite du dépôt du rapport d’expertise,

En tout état de cause

— condamner M. [O], le bailleur, à leur régler la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [O] aux entiers dépens.

L’affaire a été retenue à l’audience du 27 novembre 2025.

A cette audience, M. [P] et M. [C], représentés, s’en tiennent à leur assignation et maintiennent leurs demandes.

M. [O], bien que régulièrement convoqué, n’est pas présent et n’a pas justifié des motifs de sa carence.

Pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il conviendra de se référer aux termes de l’assignation et aux pièces du dossier.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2025, date à laquelle il a été rendu.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, le tribunal rappelle qu’il ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et qu’il n’y a pas lieu de répondre aux demandes de constatations et de “donner acte” formées dans les écritures des parties, qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code de procédure civile.

Sur les demandes d’expertise judiciaire

En vertu des dispositions de l’article 145 du Code de Procédure Civile, il peut être ordonné en référé toute mesure d’instruction légalement admissible, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

En l’espèce, M. [P] et M. [C] exposent que suivant acte notarié en date du 29 mars 2022, M. [L] [H] a donné à bail professionnel à l’EIRL [N] [P], des locaux situés 22 rue aux Toiles à Quintin.

Le bail a été conclu pour une durée de six années à compter du 1er avril 2022, et moyennant un loyer annuel de 10.200,00 €, payable mensuellement soit la somme de 850 € par mois.

Les requérants précisent que la propriété des locaux a été transférée à M. [K] [O] par acte de vente en date du 15 avril 2022, et que par avenant en date du 20 septembre 2023, il a été prévu que le preneur agit désormais pour le compte de la SPEC JR Assurances, représentée par l’EIRL [N] [P] et l’EI [V] [C].

M. [P] et M. [C] font valoir que depuis plusieurs mois, ils ont constaté l’apparition de divers désordres, dénoncés au bailleur par lettre en date du 17 mai 2024, à savoir :

— chute d’ardoises sur la rue,

— fuites d’eau dans les locaux,

— infestations de pigeons dans les étages.

Une expertise amiable a été diligentée par l’assureur des requérants et confiée à M. [F] [A] du cabinet Saretec.

Aux termes de son rapport en date du 25 septembre 2024, l’expert constate les désordres suivants :

— chute d’ardoises, avec un risque important pour la sécurité des personnes et des biens,

— chute de persiennes bois entraînant également un risque pour la sécurité,

— bris de bois de volet bois persiennes conduisant à des trous béants permettant aux oiseaux de pénétrer dans les étages,

— bris de carreaux sur les fenêtres extérieures avec un risque de développement de champignon lignivore,

— nuisances dues à la pénétration de pigeons dans les anciens logements, déjections et mortalités de pigeons générant des odeurs nauséabondes, déjections sur le trottoir et l’enseigne,

— fuite sur une descente EP en zinc générant infiltrations et humidité avec un risque de développement de champignon lignivore,

— déboîtement d’un tuyau de descente EP en zinc avec un risque de déstabilisation des pieds de façade,

— pourrissement de bois en façade côté étang et corrosion des poutres métalliques avec un risque d’effondrement,

— dégradations des corniches en bois,

— infiltrations dans le local archive et le bureau d’accueil,

— dévers de la tête de cheminée, l’expert estimant que la chute de l’ouvrage est imminente,

— menace de chute d’un conduit en fibre ciment avec amiante situé en façade arrière de l’immeuble,

— risque très important de développement de champignon lignivore.

M. [A] évalue le coût des travaux de réfection à un minimum de 150.000 €, indépendamment de l’éventuelle présence de champignon.

Suivant courrier recommandé en date du 18 novembre 2024, la société Juridicia, assureur des requérants, a sollicité du bailleur la mise en œuvre des mesures nécessaires pour assurer une jouissance paisible à ses locataires.

En l’absence de réponse de M. [O], ce dernier a été mis en demeure de faire le nécessaire pour courrier de la société Juridicia du 16 décembre 2024 et par courrier du conseil de M. [P] et M. [C] du 16 juin 2025.

Selon les demandeurs, aucune réponse n’a été apportée par le bailleur.

Au vu de ces éléments, M. [P] et M. [C] justifient d’un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile pour voir ordonner une mesure d’expertise.

L’expert se verra donc confier la mission habituelle en la matière.

Cette mesure d’instruction étant diligentée dans le seul intérêt des demandeurs, ils devront avancer la provision pour l’expert.

Sur les demandes relatives aux loyers commerciaux

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 1219 du code civil dispose : «Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.»

L’article 1220 du même code dispose : «Une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais.»

En l’espèce, M. [P] et M. [C] sollicitent la suspension du paiement des loyers, ou à titre subsidiaire la consignation des loyers, en raison de la gravité et de la persistance des manquements du bailleur à son obligation de délivrance.

Ils estiment que ces manquements les privent d’une jouissance paisible et conforme du bien.

Il ressort du rapport de M. [A] l’existence de nombreux désordres dont certains présentent un risque pour la sécurité des personnes et des biens ainsi qu’un risque sanitaire, l’expert soulignant la très probable présence de champignon lignivore.

L’expert met également en exergue l’ampleur des travaux de réfection à mettre en œuvre par le propriétaire et la nécessité de les réaliser dans les meilleurs délais.

Le bail stipule expressément que le bailleur reste tenu des grosses réparations visées à l’article 606 du code civil.

Or, il n’apparaît pas sérieusement contestable que plusieurs désordres constatés par l’expert relèvent de ces grosses réparations, comme la reprise de la tête de cheminée, dont la chute est jugée imminente, ou le bâchage de la toiture de l’immeuble préconisée par l’expert.

M. [O] n’a répondu à aucune des demandes d’intervention qui lui ont été adressés par les preneurs.

L’absence de mise en œuvre de ces travaux, qualifiés d’urgents pour bon nombre d’entre eux, trouble manifestement la jouissance des demandeurs.

Dans ces conditions, la consignation des loyers par M. [N] [P] et M. [V] [C] sera ordonnée sur le compte CARPA de leur conseil à compter de la signification de la présente décision et jusqu’au dépôt du rapport d’expertise.

Sur les dépens :

En application des dispositions de l’article 491 du code de procédure civile, il sera statué sur les dépens qui doivent rester à la charge des demandeurs dans l’intérêt desquels la mesure d’expertise est ordonnée.

Sur les frais irrépétibles :

L’équité ne commande pas l’application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Anna Vuillaume, Vice-Présidente du Tribunal Judiciaire de SAINT BRIEUC, juge des référés, statuant publiquement, selon ordonnance réputée contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe,

ORDONNONS une mesure d’expertise ;

DÉSIGNONS en qualité d’expert :

*M. [S] [Z]

3 rue de la Côte aux Moines

22190 Plérin-sur-Mer

Port : 06.95.25.49.55

Mèl : vimatelier@gmail.com

DONNONS à l’expert la mission suivante, lequel s’adjoindra si nécessaire, tout sapiteur dans une spécialité distincte de la sienne :

Décrire les désordres, malfaçons, non façons, non-conformités allégués dans l’assignation et dans le rapport d’expertise du 25 septembre 2024, visé à l’assignation, et, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres connexes, ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation ; préciser où il se situe, le photographier si cela est possible ou le représenter ;

Préciser la date d’apparition des désordres dans toutes leurs composantes, leur ampleur et leurs conséquences ; Donner tous éléments permettant à la juridiction d’apprécier la gravité du désordre, notamment s’il présente des risques pour la sécurité des personnes, du bâtiment et la salubrité ;

Rechercher les causes des désordres ; dire notamment s’ils proviennent de la vétusté ou d’un défaut d’entretien ;

Fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction compétente au fond de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer s’il y a lieu les préjudices subis ;

Décrire et quantifier à l’aide de devis produits par les parties, le coût des réparations éventuellement nécessaires à la réfection des installations ; indiquer leur durée prévisible ; décrire la gêne qu’ils peuvent occasionner pour les occupants de l’immeuble ; évaluer les moins-values résultantes des dommages non réparables techniquement ;

Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres ;

Fournir tous les éléments sur l’ampleur et le coût des éventuels travaux de reprise ;

Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

Dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ;

Dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible.

Faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

DISONS que pour procéder à sa mission l’expert devra :

convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;se rendre sur les lieux et en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ;en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées;en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations ;fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du Code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai.

DISONS qu’en cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnue par l’expert, ce dernier pourra autoriser les demandeurs à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, sous la direction du maître d’œuvre du demandeur, par des entreprises qualifiées de son choix ; que, dans ce cas, l’expert déposera un pré-rapport, ou une note aux parties valant pré-rapport, précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux ;

FIXONS à la somme de 5.000 euros le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par M. [N] [P] et M. [V] [C], entre les mains du régisseur du tribunal judiciaire, par virement bancaire auprès du Tribunal Judiciaire de SAINT-BRIEUC avant le 26 février 2026 (IBAN : FR76 1007 1220 0000 0010 0138 875), en précisant le numéro RG du dossier ;

DISONS que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet ;

DISONS que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du Code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au Greffe du Tribunal Judiciaire de Saint-Brieuc (Contrôle des Expertises), avant le 28 février 2027, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du Contrôle ;

DISONS que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

DISONS que l’expert devra, autant que possible, dématérialiser les opérations d’expertise en utilisant OPALEXE ;

ORDONNONS la consignation des sommes dues au titre des loyers par M. [N] [P] et M. [V] [C] à compter de la signification de la présente ordonnance sur le compte CARPA de leur conseil et jusqu’au dépôt du rapport d’expertise;

CONDAMNONS M. [N] [P] et M. [V] [C], demandeurs, aux dépens ;

DISONS n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires, par provision, de plein droit.

Ainsi jugé au palais de justice de Saint-Brieuc, le 18 décembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS