N° RG 26/00020 – N° Portalis DBZH-W-B7K-C6BBQ

MINUTE N° 26/

ARCHIVE N° 26/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT DU 19 Mars 2026

DEMANDEUR :

SYNDICAT DE COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA CAGIL, dont le siège est [Adresse 2]

représentée par Maître Manuel RAISON, plaidant, avocat au barreau de PARIS, et Maître Coraline LE CADRE, postulant, substituée par Maître Iannis ALVAREZ, avocats au barreau de LORIENT

DÉFENDEUR :

S.A.R.L. MAYA exerçant sous l’enseigne STUDIO NUMERO 1, dont le siège est [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Adèle THIBAULT

GREFFIER : Camille TROADEC

DÉBATS : 12 Février 2026

DÉCISION : Mise à disposition le 19 Mars 2026 par décision réputée contradictoire et en premier ressort.

Le : 19/03/2026

Exécutoire à : M^e LE CADRE Coraline

Copie à : la SARL MAYA

EXPOSE DES FAITS :

La SARL MAYA exerçant sous l’enseigne Studio Numéro 1, est propriétaire des lots numéro 0001 et numéro 008 dans l’immeuble sis [Adresse 1].

La société CITYA CAGIL exerce les fonctions de syndic de cette copropriété.

Faisant état d’impayés, le syndicat des copropriétaires, par l’intermédiaire de son syndic, a adressé plusieurs lettres de relance et de mise en demeure à la SARL MAYA.

À la suite de ces relances et en l’absence de régularisation intégrale de la dette, le syndicat des copropriétaires, par l’intermédiaire de son conseil, a adressé une nouvelle lettre recommandée de mise en demeure en date du 18 juin 2024.

En l’absence de résolution amiable du litige le syndicat des copropriétaires a saisi le tribunal judiciaire de Lorient, par acte en date du 9 janvier 2026.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 12 février 2026.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Lorient, par l’intermédiaire de son syndic en exercice la société CITYA CAGIL, représenté par son conseil, sous le bénéfice de ses entières écritures entend voir le Tribunal :

Vu l’article 44 du code de procédure civile

Vu les articles 35, 36, 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967

Vu les articles 1343-2, 1256 et 1240 du code civil

Vu les articles 10, 10-1, 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis

Vu les articles 699 et 700 du code de procédure civile

Vu la jurisprudence

Vu les pièces versées aux débats

— Le Recevoir en son action

— L’en déclarer bien fondé

En conséquence :

— Condamner SARL MAYA à lui payer la somme de 6750,14 euros correspondant à :

o 5998,94 euros à titre principal, charges arrêtées au 24 novembre 2025 majorée des intérêts aux taux légal à compter de la mise en demeure du 18 juin 2024 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil

o 751,20 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire,

— Condamner la SARL MAYA à lui payer la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts,

— Condamner la SARL MAYA à lui payer la somme de 2 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts,

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— Condamner la SARL MAYA aux entiers dépens et ce compris le coût de l’assignation.

Vu l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire :

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée

— Sur la demande en paiement du compte en principal et imputation

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Selon l’article 5 de la même loi, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est déterminée en fonction de la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles qu’elles résultent de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit les pièces suivantes au soutien de ses prétentions :

— le contrat de syndic

— les procès verbaux d’assemblée générale

— les appels de fonds

— un décompte des charges

— l’extrait du compte copropriétaires

— copies des lettres de relance et de mise en demeure

— l’extrait du règlement de copropriétés

— les relevés de factures et de charges.

Le syndicat des copropriétaires démontre ainsi qu’en dépit de mise en demeure, et de l’assignation, demeurées sans effet, la SARL MAYA n’a pas acquitté sa quote-part des charges de copropriété.

Sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété apparaît donc bien fondée en son principe.

Il résulte du relevé de compte copropriétaire que la SARL MAYA est débitrice selon décompte arrêté au 24 novembre 2025 de la somme de 5998,94 euros.

En conséquence elle sera condamnée au paiement de cette somme au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société CITYA CAGIL .

Ces sommes dues porteront intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 juin 2024 conformément à l’article 36 de la loi du 17 mars 1967 précitée.

La demande de capitalisation des intérêts, en l’absence de démonstration de la réunion des conditions légales de l’article 1343-2 du code civil dans les motifs, sera rejetée.

— Sur la demande en paiement des frais exposés

Selon l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Ces frais ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi que s’ils sortent de la gestion courante du syndic, qu’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant

Enfin, s’agissant du coût des actes dont le remboursement est demandé au titre des frais, si celui-ci ne peut être arrêté et mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres étant régis uniquement par le règlement de copropriété, en revanche le syndicat des copropriétaires, qui lui en supporte le coût sur ce fondement contractuel, peut en demander le remboursement au copropriétaire débiteur dès lors que ceux-ci sont justifiés au regard des diligences réellement accomplies.

En l’espèce, le syndicat sollicite le remboursement de plusieurs lettres de relance et de mise en demeure et en justifie par la production de l’ensemble des lettres de relance et de mise en demeure ainsi que les factures pour chaque acte.

Le syndicat sollicite aussi le paiement des frais de contentieux forfaitaires d’un montant de 480 euros.

Il rappelle au soutien de sa demande que les frais exceptionnels peuvent être indemnisés conformément à la jurisprudence constante et que seul un conseil est habilité à représenter le syndic en justice.

Il y a lieu au regard des pièces produites et textes rappelés de constater que les lettres de relance et de mise en demeure sont expressément visées par l’article 10-1 précité. Les factures produites étant individualisées et justifiées, ces diligences présentent un caractère nécessaire au recouvrement de la créance et peuvent être imputées au copropriétaire défaillant.

Le montant des frais de relance, de mise en demeure, ainsi que de la remise du dossier à un auxiliaire de justice sont bien conformes aux stipulations du contrat de syndic.

En conséquence la SARL MAYA sera condamnée au paiement de la somme de 751,20 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société CITYA CAGIL.

— Sur la demande de dommages et intérêts

Il résulte des articles 1240 et 1241 du code civil que celui causant un dommage à autrui, y compris par imprudence ou négligence, lui doit réparation.

La mise en jeu de cette responsabilité suppose la réunion d’un fait dommageable, d’un préjudice et d’un lien de causalité les unissant.

L’abstention, même non dictée par l’intention de nuire engage la responsabilité de son auteur lorsque le fait commis devait être accompli en vertu d’une obligation légale, réglementaire ou conventionnelle.

Le préjudice doit être direct et certain. Il est évalué à la date de la décision.

En l’espèce, le syndic invoque un préjudice évalué à 1500 euros au titre du retard de paiement des charges par le copropriétaire et se fonde sur la jurisprudence de la 23ème chambre de la Cour d’appel de Paris.

Or il est de jurisprudence constante que seuls les frais réellement engagés, nécessaires et justifiés peuvent être imputés au copropriétaire défaillant.

De ce fait, un simple chiffrage estimatif d’un préjudice, sans production de pièces permettant d’établir la réalité et le lien direct des dépenses avec le manquement du copropriétaire, ne suffit pas à fonder une demande.

Force est de constater que le syndic ne produit aucune facture ni document précis démontrant que le montant de 1500 euros correspond à des dépenses exceptionnelles, distinctes du forfait de gestion courante, et directement imputables au retard de paiement.

En conséquence, la demande de réparation du préjudice à hauteur de 1500 euros sera rejetée.

— Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile la SARL MAYA partie perdante sera condamnée aux entiers dépens, lesquels comprennent naturellement les frais exposés au titre de l’assignation en justice par commissaire de justice, conformément à l’article 695 du code de procédure civile.

L’équité justifie qu’elle soit également condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la CITA CAGIL la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire attachée de droit à la présente décision, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile sera constatée.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal Judiciaire, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition du public par le greffe,

— Condamne la SARL MAYA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société CITYA CAGILles sommes de :

o 5998,94 euros à titre principal, charges arrêtées au 24 novembre 2025 avec intérêts aux taux légal à compter de la mise en demeure du 18 juin 2024

o 751,20 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance ;

— Rejette la demande de dommages et intérêts à hauteur de 1500 euros présentée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société CITYA CAGIL ;

— Rejette la demande de capitalisation des intérêts ;

— Condamne la SARL MAYA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société CITYA CAGIL la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne la SARL MAYA aux entiers dépens ;

— Constate l’exécution provisoire du présent jugement.

La Greffière La Présidente