TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE, [Localité 1],

[Adresse 1],

[Adresse 2],

[Localité 2]

Tel :, [XXXXXXXX01]

MINUTE N° 26/00023

N° RG 26/00016 – N° Portalis DBXM-W-B7J-GBE6

Le 16/03/2026

ORDONNANCE DE REFERE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame BREARD, Vice-présidente chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, statuant en référé

GREFFIER : Madame CHEVREL lors des débats et Monsieur DANTON lors du prononcé

DÉBATS : à l’audience publique du 02 Février 2026 date où l’affaire a été mise en délibéré au 2 mars 2026, délibéré prorogé au 16 MARS 2026

ORDONNANCE : par mise à disposition au greffe le seize Mars deux mil vingt six

Date indiquée à l’issue des débats .

ENTRE :

Association ADALEA, dont le siège social est sis, [Adresse 3]

représentée par M^e Eric TABARD, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC, avocat plaidant

ET :

Monsieur, [X], [B], demeurant, [Adresse 4]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat d’occupation signé le 2 février 2021 et prenant effet à la même date, l’Association ADALEA a mis à la disposition de Monsieur, [X], [B] un logement de type 1 au sein d’un collectif (maison relais devenue pension de famille en 2022) situé, [Adresse 5] à, [Localité 3], moyennant une redevance de 300 € par mois au titre d’une équivalence de loyer et des charges pour les parties privatives et communes (chauffage, eau chaude, consommation électrique, eau froide, maintenance, assurance, taxe d’ordures ménagères).

Ce contrat a été conclu initialement pour une durée d’un mois, puis il a été successivement renouvelé chaque mois.

Des troubles de voisinage ont été signalés à l’association ADALEA au cours de l’année 2024 et Monsieur, [X], [B] n’a pas respecté son engagement de règlement de sa participation financière mise à sa charge et de justifier de l’existence d’une assurance garantissant son logement de sorte qu’il a fait l’objet de plusieurs courriers l’invitant à régulariser la situation, en 2025, en vain.

Faute de solution amiable, par actes de commissaire de justice en date du 5 septembre 2025, un commandement d’avoir à justifier de l’assurance couvrant les risques locatifs, un commandement d’avoir à respecter les engagements contractuels et un commandement d’avoir à payer les redevances impayées, visant la clause résolutoire du contrat d’occupation, ont été délivrés à Monsieur, [X], [B] (actes déposés à l’étude), en vain.

C’est en l’état de ces développements procéduraux que, par acte de commissaire de justice en date du 17 novembre 2025, l’Association ADALEA a fait assigner, en référé, Monsieur, [X], [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, aux fins de voir :

A titre principal,

o Constater la résiliation du titre d’occupation conclu le 2 février 2021 et ce, à compter du 6 octobre 2025 par application de la clause résolutoire ;

o Dire que Monsieur, [X], [B] est déchu de toute titre d’occupation depuis cette date ;

o En conséquence, Ordonner l’expulsion de Monsieur, [X], [B] du logement et tout occupant de son chef passé un délai de huit jours à compter de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux au besoin avec le concours de la force publique par l’application de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

o Condamner Monsieur, [X], [B] au paiement de la somme de 420 € au titre des redevances impayées à la date de résiliation du contrat avec intérêts au taux légal ;

o Condamner Monsieur, [X], [B] à lui payer une indemnité d’occupation de 310 € par mois due à compter de la résiliation du contrat, soit le 6 octobre 2025, jusqu’à la libération effective des lieux, indexée selon les modalités du contrat, ces sommes portant intérêts au taux légal à compter de la présente assignation pour les sommes échues à cette date et de leur date d’échéance pour les sommes exigibles ultérieurement.

A titre subsidiaire,

o Prononcer la résiliation du titre d’occupation conclu le 2 février 2021 pour inexécution de ses obligations par Monsieur, [X], [B] par application des articles 1217 et 1224 du code civil ;

o Dire que Monsieur, [X], [B] est dès lors déchu de toute titre d’occupation ;

o En conséquence, Ordonner l’expulsion de Monsieur, [X], [B] du logement et tout occupant de son chef passé un délai de huit jours à compter de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux au besoin avec le concours de la force publique par l’application de l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

o Condamner Monsieur, [X], [B] à payer une somme de 420 € au titre des redevances impayées à la date de résiliation du contrat avec intérêts au taux légal ;

o Condamner Monsieur, [X], [B] à lui payer une indemnité d’occupation de 310 € par mois par mois à compter de la résolution du contrat, jusqu’à la libération effective des lieux, indexée selon les modalités du contrat, ces sommes portant intérêts au taux légal à compter de la présente assignation pour les sommes échues à cette date et de leur date d’échéance pour les sommes exigibles ultérieurement ;

En toute hypothèse,

o Rappeler l’exécution provisoire de la décision à venir ;

o Condamner Monsieur, [X], [B] à lui payer la somme de 1 200 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

o Condamner Monsieur, [X], [B] aux entiers dépens qui comprendront outre les frais de la présente instance et les frais d’expulsion.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 février 2026.

L’Association ADALEA, représentée par son conseil, a maintenu l’ensemble des demandes figurant dans l’assignation. Elle a notamment souligné que deux des motifs des commandements n’avaient pas été régularisés (défaut assurance et non-paiement de la redevance) ; que le dialogue avec Monsieur, [X], [B] était totalement rompu ; que ce dernier avait même proféré des menaces de mort à l’encontre des personnels de l’association lors d’une rencontre organisée pour trouver une solution amiable au conflit, notamment suite aux doléances du voisinage.

Monsieur, [X], [B] a comparu.

Il n’a pas contesté les motifs de la procédure, sauf s’agissant des menaces de mort ; il a toutefois admis avoir menacé de commettre des dégradations des locaux de l’association ; il a admis ne pas avoir assuré les lieux et ne pas payer la redevance car il se disait en « rupture » avec ADALEA qu’il considérait comme étant de « mauvaise foi » ; il a indiqué qu’il percevait l’AAH et qu’il n’était pas bénéficiaire d’une mesure de protection ; qu’il vivait seul et sans enfant à charge ; que la redevance résiduelle était de 40 € par mois, une fois déduites les allocations logement.

MOTIFS

1/ Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences :

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, " le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ".

Selon l’article 544 du code civil, « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

En l’espèce, le contrat d’occupation signé entre les parties le 2 février 2021, pour une durée d’un mois, tacitement renouvelé, stipule expressément qu’il est « soumis aux dispositions des articles L 633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation concernant les mesures relatives à la protection des personnes logées en logement foyer » (cf article 3 – « régime juridique »).

Selon l’article L 633-1 du code de la construction et de l’habitation :

«  Un logement-foyer (…) est un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale de personnes dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non et des locaux communs affectés à la vie collective.

Il accueille notamment des personnes âgées, des personnes handicapées, des jeunes travailleurs, des étudiants, des travailleurs migrants ou des personnes défavorisées.

Le logement-foyer dénommé « résidence sociale » est destiné aux personnes ou familles mentionnées au II de l’article L 301-1.

La résidence sociale dénommée « pension de famille » est un établissement destiné à l’accueil sans condition de durée des personnes dont la situation sociale et psychologique rend difficile leur accès à un logement ordinaire. La « résidence accueil » est une pension de famille dédiée aux personnes ayant un handicap psychique ".

Conformément à l’article L 633- 2 dudit code :

«  Toute personne logée à titre de résidence principale dans un établissement défini à l’article L 633-1 a droit à l’établissement d’un contrat écrit.

Le contrat précise notamment sa date de prise d’effet, ses modalités et conditions de résiliation, le montant acquitté, l’ensemble des prestations comprises dans ce montant ainsi que les prestations annexes proposées et leur prix, le montant du dépôt de garantie, la désignation des locaux et équipements à usage privatif dont la personne logée a la jouissance ainsi que les espaces collectifs mis à disposition.

La signature du contrat par la personne logée vaut acceptation du règlement intérieur de l’établissement. Le règlement intérieur est annexé au contrat.

(…)

Le gestionnaire ne peut accéder au local privatif du résident qu’à la condition d’en avoir fait la demande préalable et dans les conditions prévues par le règlement intérieur.

Le gestionnaire peut toutefois accéder au local privatif du résident dans les conditions prévues pour la mise en œuvre de l’accompagnement personnalisé défini dans le contrat de séjour conclu entre le résident et le gestionnaire en application de l’article L 311-4 du code de l’action sociale et des familles.

En cas d’urgence motivée par la sécurité immédiate de l’immeuble ou des personnes, le gestionnaire peut accéder sans autorisation préalable au local privatif du résident. Il en tient informé ce dernier par écrit dans les meilleurs délais.

Le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré ".

Selon l’article R 633-3 dudit code :

«  I. La personne logée ou son représentant peut résilier à tout moment son contrat sous réserve d’un délai de préavis de 8 jours.

II.- Le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) D’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) De trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

III.- La résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

IV.- Lorsque la résiliation émane du gestionnaire, la personne logée est redevable, pendant le préavis, des sommes correspondant à la seule période d’occupation effective des lieux. Si la résiliation émane de la personne logée ou de son représentant, celle-ci est redevable des sommes correspondant à toute la durée du préavis ".

L’article 11 du contrat signé entre les parties stipule que " le résident s’oblige à (…) s’interdire tout acte pouvant nuire à la sécurité des personnes et des biens ".

L’article 12 du contrat stipule que " le résident (…) devra justifier à ADALEA la souscription de l’assurance au jour de la remise des clés et chaque année avant la date de l’échéance du contrat d’assurance pendant la durée de l’occupation « et qu’à » défaut, le contrat de résidence pourra être résilié de plein droit, un mois après un commandement devenu infructueux ".

Le contrat contient également, en son article 14, une clause de résiliation de plein droit par le gestionnaire dans les cas suivants :

«  – inexécution par le résident de l’une de ses obligations lui incombant au titre de son contrat d’occupation ou de manquement grave ou répété au règlement de fonctionnement, dans ce cas la résiliation du titre d’occupation ne produit effet d’un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception ;

— un mois après un commandement demeuré infructueux pour défaut d’assurance contre les risques locatifs ;

— cessation totale d’activité de la maison relais (…) ;

— la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission à la maison relais (…),

— en cas d’absence non justifiée supérieure à un mois".

En l’espèce, le titre d’occupation précise notamment sa date de prise d’effet, ses modalités et conditions de résiliation, le montant acquitté, l’ensemble des prestations comprises dans ce montant ainsi que les prestations annexes proposées et leur prix, le montant du dépôt de garantie, la désignation des locaux et équipements à usage privatif dont la personne logée a la jouissance ainsi que les espaces collectifs mis à disposition.

La signature de ce contrat par Monsieur, [X], [B] vaut acceptation du règlement intérieur de l’établissement qui a été annexé au contrat.

Le contrat a été conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit selon la volonté des parties.

A partir de l’année 2024, des troubles de voisinage réguliers mettant en cause Monsieur, [X], [B] ont été signalés à l’association ADALEA, gestionnaire des lieux, et à l’organisme OPHLM Terres d’Armor Habitat, propriétaire des lieux.

En particulier, une résidente de la structure a signalé des altercations physiques impliquant Monsieur, [X], [B] avec d’autres résidents et des comportements violents de la part de ce dernier à son égard, tant physiquement (coups de pieds réguliers dans les portes, intolérance au bruit) que verbalement (menaces de violence physiques ou de " faire sauter le bâtiment”) ou des intimidations (dépôt de DVD devant la porte contenant des « films d’horreur et des scènes de cannibalisme »).

Au soutien de sa position, l’association ADALEA verse aux débats :

— la déclaration de main courante de la résidente en date des 16 janvier 2024 ;

— la copie du dépôt de plainte de Monsieur, [P], [K], chef de service au sein de l’association, en date du 28 janvier 2025, dénonçant des faits de menaces à son encontre le 22 janvier 2025 de la part de Monsieur, [X], [B], en présence de la directrice de l’association, à l’occasion d’échanges sur les nuisances référencées par Terres d’Armor Habitat dans les termes suivants : « il était hors de lui, il nous a menacé d’atteintes physiques par son frère. Il a contacté le poste de police pour harcèlement de notre part. Il a menacé également d’acheter des grenades afin de faire exploser notre structure ADALEA. Nous lui avons indiqué qu’il nous menaçait, il a reconnu les faits. Nous avons quitté les lieux » ;

— la lettre datée du 10 février 2025 informant Monsieur, [X], [B] de la volonté de l’association de se prévaloir de la clause résolutoire du titre d’occupation au regard « des troubles de voisinage réitérés et des menaces réitérées dont celles en date du 22 janvier 2025 » (lettre remise contre émargement) ;

— les courriers de relance adressés les 14 février, 14 mars, 15 avril, 16 mai, 15 juin et 10 juillet 2025 à Monsieur, [X], [B], contre émargement, l’invitant à régler la redevance mensuelle impayée ;

— les trois commandements délivrés le 5 septembre 2025 par commissaire de justice informant Monsieur, [X], [B] de la résiliation du contrat d’occupation à l’expiration d’un délai d’un mois en raison des clauses résolutoires insérées au contrat, en raison de la non justification d’une assurance couvrant les risques locatifs, du non-respect des engagements contractuels (refus de laisser le technicien intervenir dans le logement pour procéder au changement du détecteur automatique de fumée), et le non-paiement des redevances mensuelles ;

L’association ADALEA ajoute que Monsieur, [X], [B] s’est opposé au changement de détecteur de fumée dans son logement.

Enfin, elle indique que Monsieur, [X], [B] n’a pas régularisé, depuis la délivrance des commandements, les motifs de résiliation du contrat pour non justification d’une assurance contre les risques locatifs et défaut de paiement de la redevance mensuelle.

Monsieur, [X], [B] n’a pas contesté les faits évoqués par l’association ADALEA « sauf avoir proféré des menaces de mort ».

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat d’occupation du 2 février 2021 étaient réunies à la date du 6 octobre 2025, Monsieur, [X], [B] étant depuis lors occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation de son titre d’occupation.

Le juge des référés qui constate l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui, ce qui constitue un trouble manifestement illicite, peut prononcer l’expulsion compte tenu de l’atteinte au droit de propriété.

De plus selon l’article L. 412-1 du code de procédure civile d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Il convient donc de faire cesser le trouble manifestement illicite caractérisé par l’atteinte au droit de propriété en ordonnant l’expulsion de Monsieur, [X], [B] des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Concernant le délai d’expulsion, l’association ADALEA indique qu’il est urgent de pouvoir faire bénéficier ce dispositif d’hébergement à une autre personne et il ressort également des pièces versées aux débats que Monsieur, [X], [B] a été convoqué à de multiples entretiens compte tenu de l’absence de règlement de la participation financière et des conflits de voisinage et que de nombreuses démarches amiables ont été mises en œuvre afin de favoriser le règlement de l’arriéré, en vain.

Dès lors, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur, [X], [B] sera ordonnée dans un délai de 8 jours après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux.

2/ Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif :

L’article 6 du contrat conclu le 2 février 2021 prévoit que conformément à la réglementation, la personne hébergée s’engage à régler une participation financière mensuelle représentative des frais de séjour et d’hébergement.

Conformément à l’article 7 du contrat, la redevance mensuelle, initialement fixée à la somme de 300 €, a été réévaluée à la somme de 310 € à partir du mois de janvier 2025.

Monsieur, [X], [B] ne conteste pas ne plus régler sa participation résiduelle mensuelle de 44 € (après déduction des droits à allocation logement de 266 € par mois) depuis le mois de février 2025.

L’Association ADALEA produit ainsi un décompte du paiement des loyers dont il résulte que Monsieur, [X], [B] restait redevable de la somme de 420 € au 6 octobre 2025, terme du contrat.

Il sera, par conséquent, condamné au paiement d’une provision de 420 € au titre du paiement de sa participation financière jusqu’au 6 octobre 2025 (redevance de septembre 2025 incluse).

3/ Sur la demande d’indemnité d’occupation :

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, étant la contrepartie de la jouissance des locaux et la compensation du préjudice subi par le propriétaire du fait de la privation de la libre disposition des lieux. Elle a pour but d’indemniser le maintien fautif dans les lieux.

En raison de l’occupation du logement sans droit ni titre, il convient de condamner Monsieur, [X], [B] à payer une provision d’un montant équivalent au montant du loyer et des charges courants, indexée selon les mêmes modalités, soit la somme de 310 € par mois du 6 octobre 2025 (à partir de l’échéance d’octobre 2025) et jusqu’à la libération effective des lieux, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 17 novembre 2025, date de l’assignation, pour les sommes échues à cette date et de leur date d’échéance pour les sommes exigibles ultérieurement.

4/ Sur les autres demandes :

L’article 696 du code de procédure civile dispose que « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

En l’espèce, il convient de mettre à la charge de Monsieur, [X], [B] les dépens de la présente instance comprenant le coût de l’assignation et les frais de l’expulsion.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que "le juge condamne la partie tenue aux dépens […] à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; […] Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée".

Monsieur, [X], [B] sera condamné à payer à l’Association ADALEA la somme de 600 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, susceptible d’appel,

CONSTATONS l’occupation sans droit ni titre de Monsieur, [X], [B] du logement situé sis, [Adresse 6] à, [Localité 3], depuis le 6 octobre 2025 ;

REDUISONS le délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire, l’expulsion Monsieur, [X], [B] ainsi que celle de tous occupants de son chef, passé un délai de 8 jours à compter de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, au besoin avec le concours de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur, [X], [B] à payer à l’Association ADALEA la provision de 420 € due au titre de sa participation financière due jusqu’au 6 octobre 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur, [X], [B] à payer à l’Association ADALEA une provision fixée à la somme de 310 € par mois à compter du 6 octobre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, et ce avec intérêt au taux légal à compter du 17 novembre 2025, date de l’assignation pour les sommes dues à cette date et de leur date d’échéance pour les sommes exigibles ultérieurement ;

CONDAMNONS Monsieur, [X], [B] à payer à l’Association ADALEA la provision de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur, [X], [B] aux dépens de la procédure ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

La présente décision a été signée par Madame Béatrice BREARD, juge des contentieux de la protection et par Monsieur Pierre DANTON, greffier présent lors de son prononcé,

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile :

La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.

Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

Minute 26/0023

le :

—  1CE et 1CCC par dépot en case

à M^e TABARD

—  1 CCC par LS

à, [X], [B]

—  1 CCC à la CCAPEX (Préfecture)

—  1 CCC au dossier

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