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TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY

TPX POI JCP FOND

JUGEMENT RENDU LE 02 Avril 2026

N° RG 25/00413 – N° Portalis DB22-W-B7J-TBF3

DEMANDEUR :

S.A. BATIGERIE HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Karim-Alexandre BOUANANE, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEURS :

M. [W] [K] et Mme [O] [I]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentés par M^e Morgane VEFOUR, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me Myrtille SURAN

Greffier : M^me Rosette SURESH

Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Avril 2026 par M^me Myrtille SURAN, Juge des contentieux de la protection, assistée de M^me Rosette SURESH, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

Copie exécutoire à : M^e BOUANANE

Copie certifiée conforme à l’original à : Me [R]

délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE

La SA BATIGERE HABITAT a donné à bail à M. [W] [K] et Mme [O] [I] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] [Adresse 4] par contrat verbal du 16 juillet 2018, moyennant un loyer mensuel qui était en dernier lieu de 1014,87€ charges comprises.

Un commandement de payer les loyers portant sur un arriéré locatif de 23306,02€ a été délivré à M. [W] [K] et Mme [O] [I] le 19 novembre 2024.

Devant l’absence de régularisation, la société BATIGERE HABITAT, par acte du 16 avril 2025, dénoncé à la Préfecture des Yvelines le 17 avril 2025, a fait assigner M. [W] [K] et Mme [O] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de POISSY afin d’obtenir :

Le prononcé de la résiliation judiciaire du bail ;L’expulsion de M. [W] [K] et Mme [O] [I] et de tous occupants des lieux de leur chef ;La condamnation solidaire de M. [W] [K] et Mme [O] [I] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu’à la libération des locaux ;La condamnation solidaire de M. [W] [K] et Mme [O] [I] à lui payer la somme de 42.163,16€ à titre d’arriéré locatif, échéance de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2024 ;La condamnation solidaire de M. [W] [K] et Mme [O] [I] à lui payer la somme de 800€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Après un renvoi à la demande de M. [W] [K] et Mme [O] [I], l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 3 février 2026.

La société BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses prétentions, y compris le montant de sa créance actualisée au 2 février 2026 à la somme de 44.162,29€, échéance de janvier 2026 incluse et tenant compte d’un SLS appliqué en 2024. Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement aux défendeurs.

M. [W] [K] et Mme [O] [I], représentés par leur conseil, contestent l’application du SLS par le bailleur. Ils exposent qu’à la suite de la liquidation judiciaire de l’agence d’architecture de M. [K], ce dernier n’a pas été en mesure de fournir au bailleur son avis d’imposition 2023, eu égard aux délais de traitement de ses demandes par l’administration fiscale, étant précisé que Mme [I] a quant à elle justifié de sa situation auprès de la société BATIGERE HABITAT. Ils ajoutent avoir réglé le loyer du mois de janvier 2026 la veille de l’audience. Ils sollicitent en conséquence l’annulation du SLS pour les années 2023 à 2025, la suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et des délais de paiement sur 36 mois, outre la condamnation de la société BATIGERE HABITAT à leur payer la somme de 1500€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 13 janvier 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II et IV de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur depuis le 1er janvier 2015, étant précisé que M. [W] [K] et Mme [O] [I] indiquent abandonner leurs prétentions sur ce point.

Une copie de l’assignation a également été notifiée à la Préfecture des Yvelines le 17 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III et IV de la loi du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En application de l’article 1728 2° du Code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Enfin, en vertu des articles 7a) et 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA BATIGERE HABITAT sollicite dans acte introductif d’instance le prononcé de la résolution judiciaire du bail eu égard aux défauts de paiement des locataires, et non le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, étant rappelé que s’agissant d’un bail verbal en l’espèce, il n’existe en tout état de cause aucune clause résolutoire applicable.

Il ressort des pièces versées aux débats que par acte de commissaire de justice du 19 novembre 2024, le bailleur a fait commandement de payer la somme de 43.950,67€ au titre des loyers et charges impayés. En outre, le décompte produit par le bailleur laisse apparaitre une dette locative évolutive, en constante augmentation depuis mai 2024, soit depuis près de deux ans, jusqu’à atteindre la somme de 44.350,75€ en janvier 2026, selon le dernier décompte produit. Si le montant de l’arriéré locatif tel que sollicité par le bailleur est en partie constitué de l’application d’un SLS mensuel de 2898,57€ sur l’année 2024 (à tout le moins entre mai 2024 et décembre 2024, le SLS forfaitaire appliqué sur l’année 2025 ayant été remboursé aux locataires), force est de constater néanmoins que M. [W] [K] et Mme [O] [I] n’ont réglé aucun loyer au bailleur entre mai 2024 et janvier 2026, alors qu’il s’agit de l’obligation principale du locataire. La dette n’a ainsi cessé de gonfler, si bien que même à considérer que l’application du SLS n’était pas justifiée, elle s’établirait à plus de 20.000€ au jour de l’audience, ce qui constitue incontestablement un arriéré locatif très important.

Ces impayés locatifs, de par leur répétition, leur durée dans le temps et le montant de l’arriéré locatif qu’ils ont généré, alors qu’il s’agit de l’obligation principale du locataire envers le bailleur, sont suffisamment graves pour justifier le prononcé de la résiliation judiciaire du bail à compter du 2 février 2026, date du dernier décompte produit et, partant, l’expulsion des occupants dans un délai de deux mois à compter d’un commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Il convient également de fixer à compter de cette date une indemnité d’occupation égale au montant du loyers et des charges qui auraient été dus par les locataires au bailleur en l’absence de résiliation du bail et qu’ils seront tenus de verser à celui-ci jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La société BATIGERE HABITAT produit un décompte démontrant que M. [W] [K] et Mme [O] [I] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 43.950,67€ à la date du 2 février 2026, échéance de janvier 2026 incluse.

M. [W] [K] et Mme [O] [I] contestent le montant de cette dette, considérant que l’application d’un SLS forfaitaire par le bailleur sur l’année 2024, au titre des ressources déclarées pour l’année 2023, n’est pas justifiée.

La société BATIGERE HABITAT produit de son côté les courriers de relance adressés à M. [K] au cours de l’année 2024 (courriels, SMS, lettre recommandée avec accusé de réception) au sujet des enquêtes SLS 2024 et 2025, étant précisé que le SLS appliqué en 2025 a été remboursé aux locataires eu égard à la régularisation de leur situation déclarative.

M. [W] [K] et Mme [O] [I] ne contestent pas que M. [W] [K] n’a pas fourni au bailleur son avis d’imposition 2023 sur les revenus de 2022, qu’ils expliquent par les difficultés rencontrées avec l’administration fiscale dans le traitement de leurs demandes suite à la liquidation judiciaire de l’agence d’architecture de M. [K]. Toutefois, M. [W] [K] et Mme [O] [I] ne justifient ni de la nature exacte des difficultés rencontrées auprès de l’administration fiscale, dont ils allèguent, ni d’une impossibilité absolue de produire l’avis d’imposition 2023 de M. [K], étant précisé que les documents produits au titre des périodes d’imposition de janvier 2023 à décembre 2023 et de janvier 2024 à décembre 2024 ne constituent nullement un avis fiscal, ainsi que précisé sur lesdites pièces.

Par conséquent, il n’y a pas lieu d’annuler le SLS tel qu’appliqué par la société BATIGERE HABITAT sur l’année 2024, étant précisé qu’a posteriori, le bailleur pourra liquider définitivement le supplément de loyer afférent et rembourser le trop-perçu de loyer aux locataires dès lors qu’ils justifieront des ressources de M. [K] au titre de l’année litigieuse.

Ainsi, M. [W] [K] et Mme [O] [I] seront condamnés à payer à la société BATIGERE HABITAT la somme de 43.950,64€ à titre d’arriérés de loyers et charges arrêté au 2 février 2026, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 23.306,02€ à compter du commandement de payer du 19 novembre 2024, et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément à l’article 1231-6 du code civil (la somme de 1014,87€ versée par les locataires au bailleur le 2 février 2026 au titre du loyer du mois de janvier 2026, non contestée, sera déduite par ce dernier dès lors qu’elle aura effectivement été encaissée). Il n’y a pas lieu de prononcer la solidarité de la condamnation en paiement dès lors qu’en l’absence de bail écrit, celle-ci n’est justifiée ni par une clause contractuelle, ni par une disposition légale.

Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du Code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [W] [K] et Mme [O] [I] sollicitent des délais de paiement suspendant la clause résolutoire du bail, eu égard à la reprise du paiement du loyer la veille de l’audience. Toutefois, il y a lieu de rappeler qu’à défaut de clause résolutoire présente dans le bail – dont l’exemplaire n’est pas fourni, s’agissant d’un bail verbal – le juge n’a pas la possibilité de suspendre la résiliation du bail sur ce fondement et les délais de paiement ne sauraient être accordés au-delà de 24 mois.

La société BATIGERE HABITAT ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

Dès lors, eu égard à la reprise du paiement du loyer, non contestée par le bailleur, et à la situation financière des locataires, dont ils justifient partiellement, ainsi qu’à l’absence d’opposition de la société BATIGERE HABITAT sur ce point, il convient d’accorder aux défendeurs des délais de paiement sur 24 mois, comme explicité au dispositif de la présente décision. Ces modalités de paiement s’appliqueront à défaut d’accord amiable contraire des parties plus favorables aux locataires.

Il sera toutefois rappelé qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son terme exact, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020.

Sur les dépens

M. [W] [K] et Mme [O] [I], partie perdante au principal, supporteront les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

L’équité et la situation économique des parties commandent de rejeter la demande de la société BATIGERE HABITAT au titre des frais irrépétibles.

Eu égard à la solution apportée au litige et à la condamnation de M. [W] [K] et Mme [O] [I] aux dépens, il n’y a pas davantage lieu de faire droit à la demande en paiement de ces derniers au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail à compter du 2 février 2026 pour défaut de paiement des loyers et charges ;

ORDONNE en conséquence à M. [W] [K] et Mme [O] [I] et à tous occupants de leur chef de quitter les lieux loués situés [Adresse 2] – esc. [Adresse 4] ;

ORDONNE, à défaut de libération volontaire des lieux loués situés [Adresse 2] – esc. [Adresse 4], l’expulsion de M. [W] [K] et Mme [O] [I] ainsi que de celle de tout occupant et de tout bien de leur chef, si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

DIT qu’il sera procédé conformément aux articles L 433-1, L433-2 et R 433-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution en ce qui concerne le sort des meubles ;

FIXE à compter du 2 février 2026 une indemnité d’occupation mensuelle égale aux loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail ;

CONDAMNE M. [W] [K] et Mme [O] [I] à payer à la SA BATIGERE HABITAT l’indemnité d’occupation mensuelle égale aux loyers et charges, jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE M. [W] [K] et Mme [O] [I] à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 43.950,67€ (quarante-trois-mille-neuf-cent-cinquante euros et soixante-sept centimes ) à valoir sur le montant des loyers et charges à la date du 2 février 226, échéance de janvier 2026 incluse, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 23.306,02€ à compter du 19 novembre 2024, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE M. [W] [K] et Mme [O] [I], à défaut de meilleur accord entre les parties, à s’acquitter de cette somme dans les conditions suivantes :

— ils devront régler 23 échéances de 1910€ par mois au plus tard le 10 de chaque mois (la première le 10 du mois suivant la signification du présent jugement) ;

— à l’issue de cet échéancier, ils verseront une dernière mensualité représentant le solde de leur dette ;

DIT que toute échéance restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

CONDAMNE M. [W] [K] et Mme [O] [I] aux dépens ;

DEBOUTE la SA BATIGERE HABITAT de sa demande en paiement sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DEBOUTE M. [W] [K] et Mme [O] [I] de leur demande en paiement sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples et contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

LA GREFFIÈRE LA JUGE