TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 20/08374

N° Portalis 352J-W-B7E-CSV7X

N° MINUTE :

Assignation du :

03 Juillet 2020

JUGEMENT

rendu le 23 Janvier 2024

DEMANDEURS

Monsieur [B] [P]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Madame [A] [P]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Madame [R] [Y]

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentés par Maître Manuela ESPINO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0468

DÉFENDEURS

Madame [L] [M]

[Adresse 13]

[Adresse 11]

[Localité 9] (ALGERIE)

représentée par Maître Georges FERREIRA de la SELARL CABINET DE L’ORANGERIE, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #E1905

Madame [E] [D]

[Adresse 10]

[Adresse 10]

[Localité 9] (ALGERIE)

Non représentée

Monsieur [T] [P]

[Adresse 10]

[Adresse 10]

[Localité 9] (ALGERIE)

Non représenté

Monsieur [Z] [U]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Non représenté

Madame [C] [O]

[Adresse 3]

[Localité 8]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Robin VIRGILE, Juge, statuant en juge unique, assisté de Sylvie CAVALIE, Greffière

DÉBATS

A l’audience publique du 05 Décembre 2023, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 23 janvier 2024 par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Réputé contradictoire

en premier ressort

*************

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Par acte du 3 novembre 2016 reçu par Maître [R] [K], notaire à [Localité 12], M. [F] [P] et Mme [R] [Y] ont consenti au bénéfice de M. [Z] [V] et Mme [C] [O] une promesse unilatérale de vente portant sur une maison située [Adresse 1] cadastrée section AT n° [Cadastre 5], moyennant un prix de 586.852 euros, le délai de la promesse de vente expirant le 4 février 2017 à 16 heures.

La promesse était consentie sous la condition suspensive de l’obtention d’une ou plusieurs offres définitives de prêt bancaire d’un montant maximum de 530.00 euros, au taux d’intérêt maximal de 1,80 % par an hors assurance et pour une durée de 20 ans.

Une indemnité d’immobilisation de 53.685,20 euros a été fixée, dont 20.000 euros ont été versés par les bénéficiaires entre les mains de Madame [W] [G], aide comptable au sein de l’office notarial ayant reçu l’acte, en qualité de séquestre.

Le 5 février 2017, un avenant a été signé aux fins de repousser la condition suspensive d’obtention du prêt au 24 février 2017 et fixant également la date d’expiration de la réitération authentique de l’acte de vente au 10 mars 2017.

Le 22 mars 2017, le notaire a informé les promettants du refus de prêt des acquéreurs.

Se prévalant de la réalisation fictive de la condition suspensive et par exploits d’huissier des 3 et 10 juillet 2020 et du 7 septembre 2020, M. [F] [P] a fait assigner Mme [R] [Y], M. [Z] [U] et Mme [C] [O], aux fins essentielles d’obtenir le paiement par ces deux derniers de l’indemnité d’immobilisation.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 mars 2021, et l’affaire renvoyée devant le tribunal le 1er septembre 2021.

M. [F] [P] est décédé le 15 juillet 2021, et l’instance a été interrompue.

L’acte de dévolution successorale algérien du 26 août 2021 montre que viennent à sa succession :

— Mme [L] [M],

— M. [B] [P],

— Mme [A] [P],

— Mme [J] [D],

— M. [T] [P].

Par conclusions du 22 novembre 2021, M. [B] [P] et Mme [A] [P] sont intervenus volontairement à l’instance.

Par exploits d’huissier des 10 et 11 avril 2022, Mme [A] [P] et M. [B] [P] ont assigné en intervention forcée Mme [L] [M], Mme [J] [D] et M. [T] [P].

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 22 novembre 2021, Mme [R] [Y], M. [B] [P] et Mme [A] [P] demandent au tribunal de :

« Vu les articles 370, 724, 1103 et 1194 du Code civil,

Vu les articles 1589 et 1960 du même Code,

Vu les jurisprudences citées et les pièces transmises,

— DECLARER recevable l’intervention volontaire de Monsieur [B] [P] et Madame [A] [P], ès qualité d’ayants-droits de Monsieur [F] [P] décédé le 15 juillet 2021,

— JUGER que les bénéficiaires n’ont pas justifié auprès des promettants et du notaire avoir déposé leur demande de prêt dans les délais qui leurs étaient impartis,

— JUGER qu’interrogés par le notaire, les bénéficiaires n’ont pas transmis les refus de prêts dans les délais qui leurs étaient impartis,

— PRONONCER en conséquence la caducité de la promesse signée le 3 novembre 2016 du fait de la défaillance des bénéficiaires,

— JUGER en conséquence que l’indemnité d’immobilisation de 20.000 € versée par Monsieur [U] et Madame [O] lors de la signature de la promesse du 3 novembre 2016 est acquise aux promettants, Monsieur [P] et par transmission à ses héritiers, et Madame [Y],

— ORDONNER à Maître [K], notaire à [Localité 12], de procéder à la répartition par moitié de la somme de 20.000 € séquestrée, au profit Madame [Y] et la succession de Monsieur [P] représentée par ses ayants-droits intervenus volontairement à l’instance,

— CONDAMNER Monsieur [U] et Madame [O] au paiement d’une somme de 3.000 € au profit de Monsieur [B] [P], Madame [A] [P], Madame [R] [Y] sur le fondement de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens. »

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 21 décembre 2022, Mme [L] [M] demande au tribunal de :

« Vu les articles 370, 724, 1103 et 1194 du Code civil,

Vu les articles 1589 et 1960 du même Code,

Vu les jurisprudences citées et les pièces transmises,

— JUGER que Madame [L] [M] dispose d’un intérêt et d’une qualité à agir à la présente procédure, en sa qualité d’ayant droit de Monsieur [F] [P],

— JUGER que les bénéficiaires n’ont pas justifié auprès des promettants et du notaire avoir déposé leur demande de prêt dans les délais qui leurs étaient impartis,

— JUGER qu’interrogés par le notaire, les bénéficiaires n’ont pas transmis les refus de prêts dans les délais qui leurs étaient impartis,

— PRONONCER en conséquence la caducité de la promesse signée le 3 novembre 2016 du fait de la défaillance des bénéficiaires,

— JUGER en conséquence que l’indemnité d’immobilisation de 20.000 € versée par Monsieur [U] et Madame [O] lors de la signature de la promesse du 3 novembre 2016 est acquise aux promettants, Madame [Y], et Monsieur [P] et par transmission à ses héritiers,

— ORDONNER à Maître [K], notaire à [Localité 12], de procéder à la répartition par moitié de la somme de 20.000 € séquestrée, au profit Madame [Y] et la succession de Monsieur [P] représentée par ses ayants-droits,

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— CONDAMNER Monsieur [U] et Madame [O] au paiement d’une somme de 3.000 € au profit de Madame [L] [M] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. »

M. [Z] [U], Mme [C] [O], Mme [J] [D] et M. [T] [P] n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été à nouveau prononcée le 10 mai 2023, et l’audience de plaidoiries a été fixée au 5 décembre 2023.

A l’audience du 5 décembre 2023, l’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de Mme [L] [M] de juger qu’elle dispose d’un intérêt et d’une qualité à agir à la présente procédure et celle de déclarer recevable l’intervention volontaire de M. [B] [P] et de Mme [A] [P]

Aux termes de l’article 30 du code de procédure civile, l’action est le droit, pour l’auteur d’une prétention, d’être entendu sur le fond de celle-ci afin que le juge la dise bien ou mal fondée. Pour l’adversaire, l’action est le droit de discuter le bien-fondé de cette prétention.

L’article 31 du même code dispose que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Aussi, l’intérêt à agir n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l’action et l’existence du droit invoqué par le demandeur n’est pas une condition de recevabilité de son action mais de son succès.

Sur ce,

En l’espèce, il résulte de l’acte de dévolution successorale en date du 26 août 2021 que tant Mme [L] [M] que M. [B] [P] et Mme [A] [P] disposent d’un intérêt et d’une qualité à agir en ce qu’ils viennent conformément à l’article 724 du code civil aux droits de M. [F] [P], lequel avait initié la présente procédure, et ils seront reçus en leur intervention volontaire

Sur l’indemnité d’immobilisation

Mme [L] [M] d’une part et Mme [R] [Y], M. [B] [P] ainsi que Mme [A] [P] d’autre part font valoir des moyens identiques au soutien de leur demande de dire que l’indemnité d’occupation était acquise à M. [F] [P], aux droits duquel ils viennent.

Ils exposent, pour l’essentiel, que :

— la condition résolutoire est donc réputée défaillie selon l’article 1304-3 alinéa 2 du Code civil si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt,

— à défaut, l’indemnité d’immobilisation a pour vocation à être versée aux acquéreurs, afin de compenser le prix de l’exclusivité consentie,

— les parties ont signé un avenant, le 5 février 2017, aux termes duquel le délai pour justifier de l’obtention ou du refus de prêt a été reporté au 24 février 2017,

— cet avenant imposait aux bénéficiaires :

* de justifier avoir déposé dans les temps une demande de prêt,

* de se prévaloir d’un éventuel refus d’établissement bancaire auprès du Notaire avant la date prévue contractuellement, soit au plus tard le 24 février 2017, date prévue par l’avenant, ce qu’ils n’ont pas fait,

— ni le notaire, ni les promettants, n’ont été destinataires des justificatifs de demande de prêt avant le 24 février 2017,

— le 8 mars 2017, le notaire a adressé une lettre recommandée avec accusé de réception aux bénéficiaires afin de les interroger,

— les bénéficiaires n’ont adressé leurs refus de prêts au notaire que le 21 mars 2017, soit bien après la date prévue par l’avenant au contrat (24 février 2017), mais également après la date d’expiration du délai de 8 jours contractuellement prévu (16 mars 2017),

— par conséquent, la condition s’est trouvée défaillie, entraînant la caducité de la promesse unilatérale de vente.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application des dispositions de l’article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

En l’espèce, la promesse de vente du 3 mars 2016 est consentie sous la condition suspensive d’obtention d’un ou plusieurs prêts bancaires, d’un montant maximum de 530.00 euros, au taux d’intérêt maximal de 1,80 % par an hors assurance et pour une durée de 20 ans.

Le compromis comprend la stipulation suivante :

« Pour pouvoir justifier de la protection de la présente condition suspensive, le BENFICIAIRE devra :

— justifier du dépôt de sa ou ses demandes de prêts et du respects de ses obligations aux termes de la présente condition suspensive,

— et se prévaloir, au plus tard à la date ci-dessus, par télécopie ou courrier électronique confirmés par courrier recommandé avec avis de réception adressé au PROMETTANT à son domicile élu, du refus de ce ou ces prêts.

A défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le PROMETTANT aura la faculté de mettre le BENEFICIAIRE en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou la défaillance de la condition.

Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception au domicile ci-après élu.

Passé ce délai de huit jours sans que le BENEFICIAIRE ait apporté les justificatifs, la condtion sera censée défaillie et les présentes seront donc caduqes de plein droit, sans autre formalité, et ainsi le PROMETTANT retrouvera son entière liberté mais le BENEFICIER ne pourra recouvrer l’indemnité d’immobilisation qu’il aura, le cas échéant, versée, qu’après justification qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait ; à défaut, l’indemnité d’immobilisation restera acquise au PROMETTANT. »

Même à la supposer avérée, l’argumentation des demandeurs selon laquelle ils n’ont pas été informés par en temps utile des refus de prêt ne peut prospérer au regard de l’article L 313-41 du code de la consommation.

Les dispositions de ce texte d’ordre public, édictées dans l’intérêt exclusif de l’acquéreur, ne peuvent être affectées par la stipulation d’obligations contractuelles de nature à accroître les exigences de ce texte et notamment par des stipulations tendant à enfermer le dépôt de demandes de prêt dans un délai ou à mettre à la charge du bénéficiaire une obligation d’information quant à l’obtention ou la non obtention du prêt.

Ainsi, même à le supposer avéré, l’irrespect des délais contractuels pour former leurs demande de prêt ou en justifier auprès du vendeur ne saurait suffire à estimer M. [Z] [U] et Mme [C] [O] fautifs dans la défaillance de la condition. De manière surabondante, il est observé qu’il n’est pas démontré que les promettants ont mis en demeure les bénéficiaires de justifier sous huitaine de la défaillance de la condition, cette possibilité n’étant évoquée que dans un courriel entre M. [F] [P] et le notaire Me [R] [K], sans qu’il soit justifié de l’accomplissement de cette formalité.

Seul le dépôt d’une demande de prêt non conforme quant aux stipulations de la promesse (quant au nombre de demandes de prêt, au taux ou la durée du prêt, ou au fait que la demande de prêt elle-même n’aurait pas été formée pendant la durée de validité de la promesse unilatérale de vente) peut permettre de considérer les défendeurs comme fautifs dans la défaillance de la condition.

Or, les demandeurs au paiement de l’indemnité d’immobilisation ne soutiennent pas que les demandes de prêts qui leur ont été communiquées n’étaient pas en elle-mêmes conformes aux stipulations de la promesse, et se limitent à faire état de leur communication tardive par les bénéficiaires. Ils indiquent aussi que certains refus sont parvenus hors délai, alors que seul importe tel qu’indiqué au paragraphe ci-dessus la conformité de la demande aux stipulations contractuelles et le fait qu’elle a été formée pendant le délai de validité de la promesse, peu important que le refus de la banque et ainsi sa transmission aux promettants n’intervienne qu’après.

Ils ne produisent pas de pièces permettant d’apprécier les caractéristiques des prêts refusés, alors que le courrier du cabinet de l’Orangerie adressé à M. [F] [P] indique «D’après les éléments que vous m’avez adressés, ce n’est que sur interrogation de Maître [K], postérieurement au 1er mars 2017, qu’un refus du LCL lui aurait été adressé. En revanche, selon le conseil des consorts [H]-[U], le refus de la CAISSE D’EPARGNE daterait du 17 janvier 2017, de sorte que selon leur avocat, le refus serait survenu dans les délais impartis » et que le courrier du notaire du 22 mars 2017 à M. [F] [P] indique « Je vous prie de bien vouloir trouver sous ce pli, le refus de prêt de vos acquéreurs ».

Le tribunal s’en tenant aux moyens des parties, à défaut de démontrer que les bénéficiaires ont été fautifs dans la défaillance de la conditon suspensive, elle ne peut être réputée réalisée en application des dispositions de l’article 1304-3 du code civil précitées.

Il n’y a donc pas lieu de prononcer la caducité de la promesse de vente, la défaillance d’une condition suspensive n’étant pas une cause de caducité du contrat, et la demande de dire que l’indemnité d’occupation est acquise aux ayants-droits du promettant et d’ordonner au notaire sa répartition entre eux sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Mme [L] [M], Mme [R] [Y], M. [B] [P] et Mme [A] [P], parties succombantes en leurs demandes, seront condamnés aux dépens.

Enfin, il y a lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire. Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Reçoit les interventions volontaires de Mme [L] [M], M. [B] [P], Mme [A] [P] et les Déclare recevables ;

Rejette la demande de Mme [L] [M] d’une part, et celle d’autre part de Mme [R] [Y], M. [B] [P] et Mme [A] [P] de prononcer la caducité de la promesse signée le 3 novembre 2016 ;

Rejette la demande de Mme [L] [M] d’une part, et la demande d’autre part de Mme [R] [Y], M. [B] [P] et Mme [A] [P] de juger que l’indemnité d’immobilisation de 20.000 euros versée par M. [Z] [U] et Mme [C] [O] est acquise aux promettants, M. [F] [P] et par transmission à ses héritiers, et Madame [R] [Y] ;

Rejette la demande de Mme [R] [Y], M. [B] [P] et Mme [A] [P] d’ordonner à Maître [K], notaire à [Localité 12], de procéder à la répartition de la somme de 20.000 euros séquestrée ;

Condamne Mme [L] [M], Mme [R] [Y], M. [B] [P] et Mme [A] [P] aux dépens ;

Rejette la demande de Mme [R] [Y], M. [B] [P] et Mme [A] [P] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de Mme [L] [M] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande ;

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Fait et jugé à Paris le 23 Janvier 2024

La GreffièreLe Président

Sylvie CAVALIERobin VIRGILE