RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00331 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HDHK

MINUTE N° :

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COUR D’APPEL DE [Localité 9] DE [Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 13 OCTOBRE 2025

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] BONSAI REP/SON SYNDIC SARL LOGER

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [D] [R]

[Adresse 2]

[Adresse 12]

[Localité 4]

représenté par Maître Vincent Remy HOARAU de la SELARL PRAGMA, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

Madame [O] [Y] [F] [R]

[Adresse 2]

[Adresse 12]

[Localité 4]

représentée par Maître Vincent Remy HOARAU de la SELARL PRAGMA, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Cécile VIGNAT,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 08 Septembre 2025

DÉCISION :

Contradictoire,

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [D] [R] et Madame [O] [Y] [F] [R] sont propriétaires du lot n°9 correspondant à un appartement au sein de la résidence [Adresse 6], située [Adresse 1].

Par acte de commissaire de justice en date du 18 avril 2025, le [Adresse 10] [Adresse 6] représenté par son syndic la SARL LOGER a fait assigner Monsieur [D] [R] et Madame [O] [Y] [F] [R] devant la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion, aux fins de les voir condamner solidairement au paiement des sommes suivantes :

—  4.171,60 euros au titre des charges de copropriété impayées au 10 mars 2025

—  687,75 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

outre les intérêts à compter de la première mise en demeure avec anatocisme en application de l’article 1231-6 du code civil

—  634,55 euros au titre de la reprise du solde de l’ancien syndic

—  3.000 euros à titre de dommages et intérêts

—  1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l’instance.

Après renvois, cette affaire a été évoquée à l’audience du 8 septembre 2025.

Lors de cette audience, le [Adresse 11] représenté par son conseil, a actualisé l’arriéré des charges à la somme totale de 5.795,70 euros selon décompte arrêté au 02 septembre 2025.

Monsieur [D] [R] et Madame [O] [Y] [F] [R] sont représentés par leur conseil.

Aux termes de leurs conclusions, ils demandent au tribunal de :

— constater la prescription des sommes exigibles avant le 18 avril 2020 et débouter le syndicat des copropriétaires de toute demande excédant toutes causes confondues, la somme de 3.850,46 euros.

— accorder aux époux [R] un délai de 19 mois pour s’acquitter du solde exigible soit la somme mensuelle de 200 euros par mois pendant 18 mois et celle de 250,46 euros le 19ème mois

— écarter l’exécution provisoire de droit s’il n’était pas fait droit à la fin de non-recevoir tirée de la prescription des sommes réclamées.

Le demandeur n’ayant pu prendre préalablement à l’audience connaissance des écritures des défendeurs, il a été autorisé par le tribunal à produire une note en délibéré.

La note en délibéré a été transmise au greffe le 12 septembre 2025 et contradictoirement aux défendeurs. Aux termes de cette note, le syndicat des copropriétaires de la résidence BONSAI représenté par son syndic la SARL LOGER demande au tribunal de rejeter la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par les défendeurs et maintient par ailleurs l’intégralité de ses demandes.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures et observations orales conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 octobre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

Il est constant que le point de départ de la prescription en matière de charges de copropriété est fixé au jour de l’exigibilité des charges concernées laquelle correspond à la date de l’appel de fonds par le syndic et non à la date de l’approbation des comptes.

Il n’est pas contesté qu’en application de l’article 42 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en recouvrement des charges de copropriété sont des actions personnelles entre un copropriétaire et le syndicat soumis au délai de prescription de droit commun de l’article 2224 du code civil.

Par ailleurs, si selon l’article 2240 du même code, la reconnaissance de dette interrompt le délai de prescription, tel ne peut être le cas de la demande de délais de paiement formée par voie de conclusions dans le cadre de la présente instance sur les seules sommes non prescrites selon la thèse développée par les défendeurs.

Ce moyen est en conséquence inopérant.

Il ressort de l’examen des pièces produites – appel des fonds et extrait de compte – que le [Adresse 10] [Adresse 6] ne peut réclamer aux époux [R] des sommes antérieures au 18 avril 2020, l’assignation ayant été délivrée le 18 avril 2025.

Dès lors, il y a lieu de constater que la demande portant sur les appels de fonds antérieurs au 18 avril 2020 est prescrite ce qui correspond à une somme de 1.643,44 euros.

Sur les charges de copropriété impayées et les provisions échues

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précitée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2e de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] verse aux débats :

— les convocations aux assemblées générales des 28/06/2023 et 10/06/2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales en date des 28/06/2023 et 10/06/2024 portant approbation des comptes des exercices écoulés, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux

— les relevés de compte

— les appels de fonds

— les mises en demeure des 2 mai 2023 et 08 décembre 2023

— le contrat du syndic

Au vu des justificatifs fournis, la créance du [Adresse 10] [Adresse 6] est établie dans son principe.

Déduction faite des frais d’un montant de 617,75 euros et des sommes prescrites soit la somme totale de 2.261,19 euros, la créance au titre des charges de copropriété impayées selon décompte en date du 02 septembre 2025 est établie à hauteur de 3.534,51 euros.

Il convient en conséquence de condamner solidairement Monsieur [D] [R] et Madame [O] [Y] [F] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence BONSAI, la somme de 3.534,51 euros au titre des charges de copropriété impayées et appels de fonds selon décompte arrêté au 02 septembre 2025, outre les intérêts au taux légal à compter du 14 août 2023, date de réception de la mise en demeure du 25 juillet 2023 sur la somme de 3.267,84 euros.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable au présent litige, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment :

— les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ;

— les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

— les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret

— les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25

— les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation.

En application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient à celui qui allègue un fait d’en apporter la preuve.

Concernant les frais de « constitution de dossier avocat », ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Il convient en outre de rappeler que les honoraires d’avocat sont compris dans les frais réclamés au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Les frais d’assignation du commissaire de justice font partie des dépens.

En conséquence, le [Adresse 10] [Adresse 6] justifie des frais engagés à hauteur des deux mises en demeure soit la somme de 207,75 euros. Il convient de condamner solidairement Monsieur [D] [R] et Madame [O] [Y] [F] [R] à lui payer à ce titre la somme de 207,75 euros.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6, alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

La carence de Monsieur [D] [R] et Madame [O] [Y] [F] [R] à payer les charges cause des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, et oblige les autres copropriétaires à faire l’avance des fonds nécessaires.

Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard de paiement, sera réparé par l’allocation d’une somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts, somme à laquelle seront condamnés in solidum les époux [R].

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil est de droit lorsqu’elle est demandée. Elle court à compter de la demande qui en est faite.

En l’espèce, elle a été demandée par le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] dès l’acte introductif d’instance du 18 avril 2025.

La capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil est dès lors ordonnée.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil“Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de 2 années, le paiement des sommes dues”.

En l’espèce, Monsieur [D] [R] et Madame [O] [Y] [F] [R] font état de leurs difficultés financières et proposent de régler leur dette moyennant des versements mensuels de 200 euros.

L’octroi de délais est susceptible d’assurer le paiement de la dette sans que le créancier n’ait à engager de procédure d’exécution, nécessairement génératrice de frais qu’il lui appartiendra d’avancer.

Ainsi, il n’apparaît pas contraire à l’intérêt du [Adresse 10] [Adresse 6] d’octroyer les délais de paiement sollicités dans les conditions prévues au dispositif de la présente décision, étant précisé qu’en cas de défaillance, la caducité de ces délais sera encourue sur simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception demeurée vaine.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [D] [R] et Madame [O] [Y] [F] [R], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] les frais qu’il a dû engager pour assurer la défense de ses intérêts. Il y a lieu de condamner in solidum Monsieur [D] [R] et Madame [O] [Y] [F] [R] à lui payer la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La chambre de proximité, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE irrecevables comme étant prescrites les demandes du [Adresse 11] antérieures au 18 avril 2020.

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [R] et Madame [O] [Y] [F] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] représenté par son syndic la SARL LOGER , en deniers ou quittances, la somme de 3.534,51 euros au titre des charges de copropriété impayées et appels de fonds selon décompte arrêté au 02 septembre 2025, outre les intérêts au taux légal à compter du 14 août 2023 sur la somme de 3.267,84 euros.

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [R] et Madame [O] [Y] [F] [R] à payer au [Adresse 10] [Adresse 6] représenté par son syndic la SARL LOGER la somme de 207,75 euros au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [R] et Madame [O] [Y] [F] [R] à payer au [Adresse 10] [Adresse 6] représenté par son syndic la SARL LOGER la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus ;

AUTORISE Monsieur [D] [R] et Madame [O] [Y] [F] [R] à s’acquitter de la dette en 18 mensualités de 200 euros chacune et une 19ème mensualité correspondant au solde restant dû outre l’article 700 du code de procédure civile, mensualités payables spontanément par Monsieur [D] [R] et Madame [O] [Y] [F] [R] au plus tard le 10 de chaque mois, et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement.

DIT que pendant le cours des délais accordés, les paiements s’imputeront prioritairement sur le capital de la dette, que les majorations d’intérêts moratoires ne seront pas dues et que les mesures d’exécution forcée à l’encontre des biens de la débitrice bénéficiaire des délais de paiement seront interdites  ;

DIT que si une échéance reste impayée 15 jours après la première présentation d’un courrier de mise en demeure adressé par LRAR, les délais accordés seront caducs de plein droit et l’intégralité de la somme sera immédiatement exigible, le [Adresse 10] [Adresse 6] retrouvant l’intégralité de son droit de poursuite contre les biens de Monsieur [D] [R] et Madame [O] [Y] [F] [R].

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] représenté par son syndic la SARL LOGER du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [D] [R] et Madame [O] [Y] [F] [R] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [D] [R] et Madame [O] [Y] [F] [R] à payer au [Adresse 10] [Adresse 6] représenté par son syndic la SARL LOGER la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 13 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Cécile VIGNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, et par Madame Sophie RIVIERE, greffière.

La greffière, La vice-présidente