RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS (RÉUNION)

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JURIDICTION DÉPARTEMENTALE DE L’EXPROPRIATION

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JUGEMENT DE FIXATION D’INDEMNITÉS DU 23 JUIN 2025

DOSSIER N° RG 24/00016 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G2UQ

NAC : 70H

Minute N° 25/00011

Projet : Aménagement des 14 voiries d’exploitation rurale – [Adresse 18] – Parcelles EI [Cadastre 5] – EI [Cadastre 6]

À l’audience du 23 Juin 2025, tenue au Palais de Justice de SAINT-DENIS par Isabelle OPSAHL, Vice-présidente, Juge de l’Expropriation du Département de la RÉUNION, désignée à ces fonctions par ordonnance n°2024/196 de Monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel de SAINT-DENIS en date du 03 juillet 2024, assistée de Andréa HOARAU, Greffière.

Il a été rendu le jugement dont la teneur suit :

ENTRE :

COMMUNE DE [Localité 29]

[Adresse 24]

[Adresse 27]

[Localité 12]

D’UNE PART,

ET

DÉFENDEUR(S)

Succession de [K] [Z] [D]

[Adresse 9]

[Localité 11]

Mme [U] [V] [O] [P] [J] veuve [D]

[Adresse 9]

[Localité 11]

D’AUTRE PART,

En présence de Madame Sandra SERIACAROUPIN-DELATTRE, Commissaire du Gouvernement.

EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE

Suivant courrier du 22 août 2024, reçu au greffe le 26 août suivant, la commune de [Localité 30] (Réunion) a saisi le juge de l’expropriation aux fins de voir fixer les indemnités dues pour l’expropriation des parcelles EI [Cadastre 5] et EI [Cadastre 6], d’une surface cadastrale totale de 577 m², appartenant à la succession de [K] [Z] [D] et [U] [V] [O] [J] veuve [D], ces parcelles étant situées dans le secteur de [Localité 25], accessibles à partir de la [Adresse 28] dite route départementale n° 3 puis par le [Adresse 17], sur le territoire de la ville de [Localité 30] (Réunion) et représentant pour celle-ci des acquisitions nécessaires à son projet d’aménagement de 14 voiries d’exploitations rurales destinées à faciliter l’écoulement des eaux pluviales.

Selon arrêté préfectoral du 26 novembre 2012, prorogé par arrêté du 09 novembre 2017, les acquisitions et travaux nécessaires à ce projet d’aménagement ont été déclarés d’utilité publique.

L’arrêté du 20 juin 2018 a prescrit une enquête parcellaire complémentaire relativement à l’acquisition des terrains d’assiette nécessaire au projet d’aménagement des voieries d’exploitation rurale sur le territoire de la commune. L’avis d’ouverture d’enquête a été publié, affiché et inséré les 16 août et 30 août 2018 dans un journal départemental et le dossier est resté durant 22 jours consécutifs à la mairie de [Localité 30] et dans les mairies annexes. Le commissaire enquêteur a donné un avis favorable au projet le 25 août 2018.

Par arrêté du 28 février 2019, les biens immeubles désignés dans l’état parcellaire ont été déclarés cessibles.

Une ordonnance d’expropriation a été rendue par le juge de l’expropriation le 02 septembre 2019.

Par courrier du 26 juin 2023, la commune de [Localité 30] a vainement proposé aux expropriés une offre de prix pour la somme de 832 euros au titre de l’indemnisation totale de leurs parcelles.

Par ordonnance du 28 janvier 2025, le juge de l’expropriation a fixé la date du transport sur les lieux le 28 mars 2025 et avisé les parties de la date de l’audience au 14 avril 2025.

Lors de ce transport, M. [E] [D], fils des expropriés, muni d’un pouvoir de représentation, a dit vouloir être indemnisé au prix le plus élevé.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 avril 2025.

La commune a développé les éléments au soutien de ses écritures en application des dispositions de l’article R.311-20, al. 1er du code de l’expropriation.

Dans ses conclusions, l’expropriante a maintenu son offre de prix soit la somme de 832 euros (693 euros au titre de l’indemnité principale et 139 euros au titre de l’indemnité de remploi), soit donc 1,20 euros le m² pour l’emprise de 577 m², ce compte tenu de cessions réalisées dans le zonage A (agricole) de son territoire, conformément à l’avis du Domaine du 06 septembre 2021.

Par dernières conclusions, la commissaire du gouvernement propose, pour sa part, un prix total de 1225,55 euros pour les biens expropriés selon 7 termes de référence issus de ventes datant de moins de 5 ans et se situant entre 1,20 euros et 2,50 euros le m², soit donc un prix moyen de 1,77 euros le m².

Selon les dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de fixation des indemnités de dépossession

En application des dispositions de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Selon l’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge fixe le montant des indemnités compte tenu d’une part de la consistance matérielle et juridique des biens et d’autre part de leur usage effectif à la date de référence.

Sur la consistance du bien

Aux termes de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, « le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété », soit en l’espèce le 02 septembre 2019, date de l’ordonnance d’expropriation.

Le procès-verbal de transport et les éléments du dossier font ressortir que les parcelles en cause sont relativement plates, accessibles à partir de la voie publique desservant des terres agricoles. La parcelle EI [Cadastre 5] est de forme triangulaire et correspond à une portion du [Adresse 17]. La parcelle EI [Cadastre 6] est une bande allongée comprise en partie dans le même chemin. Les deux parcelles sont intégrées dans le chemin d’exploitation rurale sur 140 m environ. Les travaux concernés pas la voie bitumée sont déjà achevés.

Seule la parcelle EI [Cadastre 6] est impactée par le Plan de Prévention des Risques naturels (PPR) avec un aléa moyen sur 137 m² (sur 399 m²).

Sur la date de référence

Aux termes de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, “Le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.

Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l’immeuble, à l’industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l’ordonnance d’expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1.

En cas d’expropriation survenant au cours de l’occupation d’un immeuble réquisitionné, il n’est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l’Etat”.

Par consistance, il convient d’entendre tous les éléments physiques et matériels composant le bien qui doivent servir à son évaluation, mais aussi à sa situation juridique notamment la consistance juridique du bien, qu’il s’agisse de servitudes légales ou contractuelles qui peuvent affecter la situation de l’immeuble.

En l’espèce, l’expropriante a retenu la date du 03 février 2011 comme date de référence après avoir pris en compte la déclaration d’utilité publique du 03 février 2012 et l’approbation du plan d’occupation des sols du 18 janvier 1990.

Les expropriés n’ont transmis aucune date de référence.

S’agissant de la date de référence quant à l’appréciation de la consistance du bien, il convient de retenir la date de l’ordonnance d’expropriation soit le 02 septembre 2019.

S’agissant ensuite de la date de référence quant à l’estimation du bien, l’article L. 322-2 du même code prévoit que “les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au [Localité 21] [Localité 26], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble”.

La date de référence de l’article L.322-2 est pour les biens non compris dans une zone d’aménagement différée, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans lequel le bien est situé.

En l’espèce, il sera retenu le plan local d’urbanisme dont le règlement a été approuvé le 27 septembre 2012.

Sur la qualification de terrain à bâtir

L’article L. 322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique prévoit que “la qualification de terrain à bâtir, est réservée aux terrains qui, à la date de référence sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

« 1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;

2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2»”.

La qualification de terrain à bâtir est donc réservée aux terrains qui, à la date de référence, sont, quelque soit leur utilisation, effectivement desservis par une voie d’accès et situés dans un secteur désigné comme constructible par un PLU.

Les parcelles en cause ne remplissent pas les conditions cumulatives précitées permettant de recevoir la qualification de terrain à bâtir tant au regard de leurs caractéristiques qu’à leur nature frappée d’inconstructibilité selon le PLU.

Les biens seront donc estimés, à la date de première instance, selon leur usage effectif de terrains strictement agricoles. Il n’y a pas lieu de retenir en l’espèce une situation privilégiée les concernant. Aucune plus-value ne pourra donc être retenue de ce chef.

Si la parcelle EI [Cadastre 6] est impactée par le Plan de Prévention des Risques naturels (PPR), il convient de ne pas appliquer d’abattement, l’aléa concerné par le PPR étant qualifié de moyen et la parcelle étant en tout état de cause inconstructible, tout comme l’est la parcelle EI [Cadastre 5].

Sur l’évaluation des indemnités

Sur les dispositions de l’article R 311-22 du code de l’expropriation, « le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R 311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié.

Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe indemnité d’après les éléments dont il dispose ».

Aux termes de l’article R 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, « l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale ».

Il convient d’appliquer à l’espèce la méthode par comparaison qui consistera à évaluer le bien en cause à l’aide de termes de référence constitués par des transactions récentes dans le zonage concerné.

La commune de [Localité 30] a retenu un prix moyen de 1,20 euros le m², comme proposé par les Domaines, selon des cessions réalisées en zonage A et N entre 2015 et 2017. Ramené aux 577 m² concernés par les parcelles en cause, son évaluation s’analyse comme suit :

— Parcelle EI [Cadastre 5] : 178 m² x 1,20 euros le m² = 214 euros au titre de l’indemnité principale, outre 43 euros au titre de l’indemnité de remploi (20 %),

— Parcelle EI [Cadastre 6] : 399 m² x 1,20 euros le m² = 479 euros au titre de l’indemnité principale, outre 96 euros au titre de l’indemnité de remploi (20 %),

soit un total de 832 euros.

De son côté, la commissaire du gouvernement retient un prix très différent de 1,77 euros le m² sur la base de 7 termes de référence issus de ventes datant de moins de 5 ans, en 2021 et 2024, soit un prix total de 1225,55 euros.

Les termes de comparaison retenus par la commune expropriante et par la commissaire du gouvernement concernent des parcelles de tailles très différentes, comme le sont aussi tous les terrains expropriés concernés par le projet de voieries.

Mais, il doit être relevé que les termes de référence retenus par la commissaire du gouvernement sont plus pertinents comme étant plus récents que ceux proposés par la commune expropriante.

Elle a ainsi retenu 7 cessions comme termes de référence à savoir celles :

1 – du 28 avril 2022, parcelle CH [Cadastre 1] au [Localité 22], en zone A non impacté par le PPR, de 4162 m² pour un prix moyen de 1,73 euros,

2 – du 10 janvier 2024, parcelle CH [Cadastre 8] au [Localité 23], en zone A non impacté par le PPR, de 1841 m² pour un prix moyen de 1,63 euros,

3 – du 7 décembre 2021, parcelle [Cadastre 20] à [Localité 14], en zone A non impacté par le PPR, de 1327 m² pour un prix moyen de 2,50 euros,

4 – du 27 mars 2023, parcelle EI [Cadastre 2] au [Localité 22], en zone A non impacté par le PPR, de 1182 m² pour un prix moyen de 2,12 euros,

5 – du 11 mars 2020, parcelle [Cadastre 16] [Cadastre 3] à [Localité 15], en zone A, impacté par le PPR Mouvement de terrain mais avec un aléa moyen sur une emprise de seulement 310 m² sur 2186 m² de surface, pour un prix moyen de 1,25 euros,

6 – du 5 mai 2023, parcelle BZ [Cadastre 10] à [Localité 13], en zone A non impacté par le PPR, de 5358 m² pour un prix moyen de 1,20 euros,

7 – du 18 mars 2022, parcelle DO [Cadastre 7] à [Localité 25], en zone A non impacté par le PPR, de 20.009 m² pour un prix moyen de 2,00 euros,

Si le dernier terme de référence retenu par la commissaire du gouvernement concerne une surperficie qui n’a rien à voir avec celle des parcelles concernées par l’aménagement des voieries, lesquelles ne dépassent pas en effet pour chaque exproprié une surface de 5.000 m², comme c’est le cas pour les parcelles des expropriés (577 m²), il devra toutefois être retenu comme pertinent eu égard à la zone à évaluer et à son prix qui permet un correctif à la hausse. Il est pertinent aussi de conserver le cinquième terme qui concerne une vente du 11 mars 2020 d’une parcelle CH [Cadastre 3] à [Localité 15], en zone A, proche des parcelles à évaluer, bien que ce terme soit impacté par le PPR Mouvement de terrain dans la mesure où cet aléa est classé comme moyen, comme d’ailleurs la parcelle EI [Cadastre 4], et pour une surface réduite (310 m² sur 2186 m²), outre que le prix modique de ce terme (1,25 euros le m²) permet de contrebalancer d’autres plus élevés et notamment le septième terme.

En revanche, le troisième terme relatif à la section CL sise [Adresse 19] à [Localité 14] concerne une vente qui a été réalisée pour un prix de 2,50 euros le m², dans un secteur différent de celui à évaluer et pour un montant qui se détache très sensiblement des autres prix cités en référence, terme de référence qu’il convient dès lors de ne pas prendre en compte.

Il en résulte en conséquence des 6 termes restants un prix moyen de 1,66 euros le m², ce qui semble en outre un bon équilibre entre le prix offert par l’expropriante et celui proposé par la commissaire du gouvernement.

Il est, au surplus, important de relever que la réalisation du projet bénéficie de façon très favorable aux expropriés puisqu’il offre une voie d’accès bitumée qui facilite à la fois l’écoulement des eaux pluviales et l’accès aux terres agricoles en limitant tant les risques que les embourbements.

Il est donc à retenir pour chacune des parcelles des défendeurs les sommes suivantes :

— EI 225 : 178 m² x 1,66 euros le m² = 295,48 euros d’indemnité principale outre 59,09 euros d’indemnité de remploi (20 % pour la fraction inférieure ou égale à 5000 euros), soit 354,57 euros,

— EI 226 : 399 m² x 1,66 euros le m² = 662,34 euros d’indemnité principale outre 132,47 euros d’indemnité de remploi (20 %), soit 794,81 euros,

soit donc 957,82 euros au titre de l’indemnité principale, arrondis à 958 euros et 191,56 euros arrondis à 192 euros au titre de l’indemnité de remploi, et dès lors 1150 euros au total.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article L 312-1 du code de l’expropriation qui prévoient que l’expropriant supporte seul les dépens de première instance, la commune de [Localité 30] supportera les dépens.

PAR CES MOTIFS

La vice-présidente de l’expropriation statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort,

FIXE au titre des indemnités dues à la succession de [K] [Z] [D] et [U] [V] [O] [J] veuve [D] pour l’expropriation d’une emprise totale de 577 m² concernant les parcelles EI [Cadastre 5] et EI [Cadastre 6] situées à [Localité 25] sur le territoire de la ville de [Localité 30] (Réunion), les sommes suivantes :

—  958 euros (neuf cent cinquante-huit euros) au titre de l’indemnité principale,

—  192 euros (cent quatre-vingt douze euros) au titre de l’indemnité de remploi ;

LAISSE les dépens à la charge de la commune de [Localité 30] et en tant que de besoin l’y condamne.

La présente décision a été signée par la juge de l’expropriation et la greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE DE L’EXPROPRIATION