RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00206 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-GUIS

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 12] DE [Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 08 SEPTEMBRE 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Société CDC HABITAT REP/ CDC HABITAT OUTRE MER

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Marie Françoise LAW YEN, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Madame [S] [P] [T] [O]

[Adresse 10]

[Adresse 4]

[Localité 8] ([Localité 9])

représentée par M^e Xavier BELLIARD, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 97411-2024-001953 du 30/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 12] DE [Localité 9])

Monsieur [B] [I] [F]

[Adresse 11]

[Adresse 2]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Cécile VIGNAT,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 23 Juin 2025

DÉCISION :

Réputée contradictoire

EXPOSE DU LITIGE

La société BATIPRO LOGEMENT INTERMEDIAIRES (ci-après B.L.I) était propriétaire d’un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] [Adresse 3] à [Localité 13] qu’elle a donné à bail à Madame [S] [P] [O] par contrat du 9 mars 2018, pour un loyer mensuel révisable et actualisé à la somme de 698,87 euros charges comprises à la date de l’assignation.

Par acte sous signature privée du même jour, Monsieur [B] [I] [F] s’est engagé comme caution solidaire pour une durée indéterminée.

Par acte notarié en date du 10 juillet 2020, la SELARL [R] et la SELARL FRANKLIN BACH, agissant ès qualité de co-liquidateurs judiciaires de la société B.L.I, ont vendu à la SEM CDC HABITAT plusieurs ensembles immobiliers, dont celui au sein duquel se trouve le logement donné à bail à Madame [S] [P] [O].

La société CDC HABITAT a donné mandat au GIE HABITAT OUTRE-MER afin de gérer les ensembles immobiliers ainsi acquis, ainsi que de gérer les contentieux locatifs et diligenter toutes procédures utiles au nom du mandant devant les juridictions compétentes.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 octobre 2021, la société CDC a signifié à Madame [S] [P] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 8318,20 euros.

Ce commandement de payer a été dénoncé à la caution, Monsieur [B] [I] [F], par acte d’huissier du 15 octobre 2021.

Par acte de commissaire de Justice du 27 février 2024, la société CDC HABITAT a fait assigner Madame [S] [P] [O] et Monsieur [B] [I] [F] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] de la Réunion aux fins de voir, sans écarter le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater la résiliation de plein droit du contrat de bail survenue du fait de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges ; juger que Madame [S] [P] [O] est occupante sans droit ni titre du logement depuis la résiliation ; ordonner l’expulsion de Madame [S] [P] [O], tant de sa personne que de ses biens et de tous occupants de son chef, de l’appartement appartenant à la société CDC HABITAT, et ce sous astreinte de 50 euros par jours de retard, et avec le concours de la force publique si besoin était ; juger que la société CDC HABITAT sera autorisée à enlever tous les biens, équipements ou matériels laissés dans le logement par Madame [S] [P] [O] lors de sa restitution des clés, ce aux frais exclusifs et aux risques et périls de cette dernière, laquelle sera réputée les avoir abandonnés ; juger que la société CDC HABITAT sera libre de disposer des biens, équipements ou matériels retirés des locaux, elle pourra les détruire ou faire un don à toute association de son choix ; fixer l’indemnité d’occupation qui est due à compter de la date de résiliation à la somme de 698,87 euros, augmentée des charges locatives et dire qu’elle sera révisable dans les mêmes conditions que les loyers et les charges ;

condamner solidairement Madame [S] [P] [O] et Monsieur [B] [I] [F] à lui payer cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation et ce jusqu’au parfaite libération des lieux et restitution des clés condamner solidairement Madame [S] [P] [O] et Monsieur [B] [I] [F] à lui payer la somme de 27930,91 euros, au titre des arriérés de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation ci-dessus mentionnées, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 8 octobre 2021 sur la somme de 8318,20 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus ; somme à parfaire en fonction de indemnités d’occupation qui seront dues jusqu’au complet délaissement des lieux et restitution des clés ; condamner solidairement Madame [S] [P] [O] et Monsieur [B] [I] [F] à lui payer 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, et les frais d’expulsion le cas échéant ;rejeter toute demandes de délai tant de paiement que pour quitter les lieux ; subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et allouer à la société CDC HABITAT le bénéfice des mêmes demandes ; débouter Madame [S] [P] [O] et Monsieur [B] [I] [F] de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

Après renvois, l’affaire a été évoquée à l’audience du 17 mars 2025.

Par jugement avant-dire droit du 19 mai 2025, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats au 23 juin 2025 en invitant les parties à faire toutes observations utiles sur la validité de l’engagement de caution de Monsieur [B] [I] [F] au regard des dispositions de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été à nouveau évoquée à l’audience du 23 juin 2025.

La société CDC HABITAT et Madame [S] [P] [O] sont représentées par leurs conseils respectifs.

Régulièrement convoqué à domicile, Monsieur [B] [I] [F] est non comparant ni représenté.

La société CDC HABITAT se désiste de ses demandes à l’encontre de Monsieur [B] [I] [F]. Elle précise que la dette locative s’élève désormais à 38.135,13 euros et qu’elle a contesté la décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire prise par la commission de surendettement.

Aux termes de ses conclusions en défense, Madame [S] [P] [O] sollicite les plus larges délais de paiement. Elle souligne avoir été déclarée recevable à la procédure de surendettement et avoir obtenu une décision de la commission de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire avec un effacement de la dette locative au 25 juillet 2024.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à l’audience du 8 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par voie dématérialisée (EXPLOC) le 29 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 17 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, CDC Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention par courrier délivré le 20 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II Sur le désistement d’instance de la société CDC HABITAT à l’encontre de Monsieur [B] [I] [F]

Selon les articles 394 et 395 du code de procédure civile, “ Le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance” et “Le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur.

Toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.”

En l’absence de comparution et a fortiori de défense au fond formée par Monsieur [B] [I] [F] le désistement à son égard de la société CDC HABITAT est parfait.

En conséquence, le tribunal déclare parfait le désistement de la société CDC HABITAT envers Monsieur [B] [I] [F] et constate l’extinction de l’instance entre ces deux parties.

III. Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Or en l’espèce, le bail conclu le 9 mars 2018 contient une clause résolutoire (article 16) stipulant que le contrat est résolu de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet alors qu’un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 octobre 2021, pour la somme en principal de 8318,20 euros.

Ce commandement n’a pas été régularisé dans le délai de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à l’issue de ce délai et que le bail a été résilié de plein droit le 9 décembre 2021.

IV. Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 VIII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de l’audience, "lorsqu un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L.741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionnés au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le délai ainsi accordé ne peut cependant affecter l’exécution du contrat de location, et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

Ainsi, il découle de ces dispositions que la locataire ne peut prétendre à la suspension des effets de la clause résolutoire consécutive à une décision de rétablissement personnel même si celle-ci est contestée qu’à la condition qu’au jour auquel le juge statue, elle ait repris le paiement des loyers courants.

Or, l’examen du dernier décompte produit par la société CDC HABITAT démontre que le loyer courant n’est pas réglé, le dernier versement remontant au mois d’octobre 2024.

La condition de la reprise des loyers n’étant pas remplie, il en résulte qu’aucune suspension des effets de la clause résolutoire ne peut intervenir sur le fondement des dispositions de l’ article 24 – VIII .

En outre, en l’ absence de reprise du paiement intégral des loyers , la demande de délais n’entre pas davantage dans les prévisions de l’ article 24 – V selon lesquelles « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

Il y a lieu en conséquence d’ordonner l’expulsion de Madame [S] [P] [O].

Madame [S] [P] [O] sera condamnée à verser à la société CDC HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer actuel augmenté des charges, soit la somme de 714,43 euros à la date du présent jugement, cette indemnité étant révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges qui auraient été dus si le contrat s’était poursuivi.

La bailleresse disposant déjà en droit de voies d’exécution suffisantes pour faire procéder à l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

V. Sur la dette locative

La société CDC HABITAT produit un décompte démontrant la dette de loyers impayés se monte, après soustraction des frais de poursuite apparaissant sur le décompte produit, la somme de 37.493,71 euros à la date du 18 juin 2025.

Madame [S] [P] [O] ne conteste pas la dette de sorte qu’elle sera condamnée à verser à la société CDC HABITAT cette somme de 37.493,71 euros, avec les intérêts au taux légal :

sur la somme de 8318,20 euros à compter du commandement de payer (8 octobre 2021) et à compter du présent jugement pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Il sera rappelé que l’exigibilité de cette dette dépendra du jugement rendu sur la contestation formée par la société CDC HABITAT contre la décision de rétablissement personnel de la commission prononçant un rétablissement personnel sans liquidation avec un effacement de la dette locative arrêtée au 25 juillet 2024.

VI. Sur les demandes accessoires

Madame [S] [P] [O], partie succombante, sera condamnée aux dépens.

Compte tenu des situations respectives des parties, il n’apparaît pas inéquitable de débouter la société CDC HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire s’attache de plein droit aux décisions rendues en première instance.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE parfait le désistement de la société CDC HABITAT envers Monsieur [B] [I] [F] et constate l’extinction de l’instance entre ces deux parties.

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 mars 2018 entre la société BLI, dans les droits de laquelle se trouve aujourd’hui subrogée CDC HABITAT et Madame [S] [P] [O] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] [Adresse 3] à [Localité 13] étant réunies, le bail s’est trouvé résilié à la date du 9 décembre 2021 ;

CONDAMNE Madame [S] [P] [O] à verser à la société CDC HABITAT la somme de 37.493,71 euros, selon décompte arrêté au 18 juin 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 8 octobre 2021 sur la somme de 8318,20 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

RAPPELLE que l’exigibilité de cette dette locative, pour les sommes dues antérieurement au 25 juillet 2024, dépendra de la décision à intervenir du juge du surendettement ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre les effets de la clause résolutoire sur le fondement des articles 24 – V et 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989 ;

EN CONSÉQUENCE :

ORDONNE à Madame [S] [P] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement.

AUTORISE la société CDC Habitat à faire procéder à l’expulsion de Madame [S] [P] [O] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

DIT qu’en cas d’expulsion, le sort des meubles laissés dans le logement dans le cadre des opérations d’expulsion sera régi par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’en cas de restitution spontanée des lieux, les meubles laissés dans le logement seront réputés abandonnés, et la société CDC HABITAT sera autorisée à en disposer aux frais du locataire sortant ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

CONDAMNE Madame [S] [P] [O] à verser à la société CDC HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation révisable égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, tels qu’ils auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, depuis le 9 décembre 2021 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, soit 714,43 euros à ce jour ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Madame [S] [P] [O] aux dépens, qui comprendront

notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la

préfecture ;

DEBOUTE la société CDC HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de

procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection, le 08 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Cécile VIGNAT, vice-présidente, et par Madame Sophie RIVIERE, greffière, présente lors de la mise à disposition.

La greffière, La vice-présidente, juge des contentieux de la protection