RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00915 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G4DH

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

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à :

COUR D’APPEL DE [Localité 9] DE [Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 19 MAI 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. RAYANNE REP/ SARL CITYA BELEVEDERE

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [W] [L] [R] [G]

[Adresse 8]

[Adresse 3]

[Localité 6] (RÉUNION)

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Valentine MOREL,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 17 Mars 2025

DÉCISION :

Contradictoire

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI Rayanne a, par l’intermédiaire de son mandataire, l’agence CITYA, donné à bail à Monsieur [W] [G] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à SAINTE-CLOTILDE 97490 par contrat du 24 mars 2023, pour un loyer mensuel révisable, actualisé à la somme de 496,13 euros charges comprises à la date de l’assignation.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI Rayanne a fait signifier à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire le 7 juin 2024 pour un montant en principal de 1650,39 rectifié à 1050,39 euros.

Faute d’apurement de la dette dans le délai de deux mois, la SCI Rayanne a ensuite fait assigner Monsieur [W] [G] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Denis de la Réunion par acte de commissaire de Justice du 24 septembre 2024 aux fins de voir :

constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers ; en conséquence,

ordonner sans délai l’expulsion des lieux loués de Monsieur [W] [G], ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier et sous astreinte de 50 euros par jour de retard ; dire que la SCI Rayanne sera autorisée à enlever tous les meubles laissés dans le logement aux frais et risques de Monsieur [W] [G] ; fixer le montant de l’indemnité d’occupation à un montant équivalent au montant des loyers qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, révision comprise et augmenté des charges locatives, et dire qu’elle sera révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges ; condamner Monsieur [W] [G] à payer cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux ; condamner Monsieur [W] [G] à verser à la SCI Rayanne la somme de 1322,65 euros au titre des loyers, charges et indemnités impayées augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1650,39 euros et à compter de la présente assignation sur le surplus de la somme due ; somme à parfaire des indemnités d’occupation échues jusqu’à complet délaissement ; ordonner une clause de caducité sans mise en demeure préalable en cas d’octroi de délais de paiement ;

Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu entre les parties pour défaut de paiement des loyer et allouer à la SCI Rayanne le bénéficie des mêmes demandes ;

en tout état de cause,

condamner Monsieur [W] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 7 juin 2024, outre les coûts afférents à la signification de l’assignation au défendeur et au Préfet ; condamner Monsieur [W] [G] à verser à la SCI Rayanne la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 17 mars 2025 à laquelle l’affaire a été retenue après renvoi à la demande des parties, la SCI Rayanne – représentée par Bourbon Avocats – maintient l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élève désormais à 1949,04 euros.

S’agissant de l’incidence de la décision de recevabilité en surendettement et de l’orientation de la procédure vers un moratoire de 24 mois, la SCI Rayanne maintient l’ensemble des demandes contenues à son assignation sans plus d’observation.

Convoqué par acte de commissaire de Justice signifié le 24 septembre 2024 à personne, Monsieur [W] [G] comparait personnellement. Il sollicite la suspension de la résolution du contrat expliquant avoir saisi la commission de surendettement qui a prononcé la recevabilité de sa demande le 31 janvier 2025 et orienté son dossier vers un moratoire de 24 mois. Il sollicite de pouvoir solder sa dette en mensualités de 100 euros en sus du loyer courant dont il a repris le paiement.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 19 mai 2025, par voie de mise à disposition en application de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par voie dématérialisée (EXPLOC) le 25 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 17 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable depuis le 29 juillet 2023.

Par ailleurs, la SCI Rayanne justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention par courrier délivré le 7 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Néanmoins, ce délai de 6 semaines pour payer la dette visée au commandement de payer résulte de la nouvelle rédaction de l’article 24 issu de la loi du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, d’application immédiate pour les contrats en cours dès lors que ceux-ci ne prévoient pas de clause résolutoire contraire ;

Ainsi, et bien que d’application immédiate, ce nouveau délai de 6 semaines ne peut s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, en exécution d’un contrat stipulant une clause résolutoire visant un délai de 2 mois.

Or en l’espèce, le bail conclu le 24 mars 2023 contient une clause résolutoire (article VIII) stipulant que le contrat est résolu de plein droit 2 mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet alors qu’un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 juin 2024, pour la somme en principal de 1650,39 euros.

Bien qu’impartissant un délai de 6 semaines au débiteur pour apurer sa dette, il convient de faire application du délai contractuellement prévu, soit deux mois.

Il convient en outre de rectifier le montant des sommes régulièrement réclamées à la somme de 1050,39 euros en tenant compte d’un paiement de 600 euros intervenu le 4 juin 2024 mais non pris en compte dans le décompte annexé au commandement de payer.

Cette somme de 1050,39 euros n’a toutefois pas été régularisée dans le délai de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à l’issue de ce délai et que le bail a été résilié de plein droit le 8 août 2024, soit antérieurement à la décision de recevabilité en surendettement du 31 janvier 2025.

III. Sur le montant de l’arriéré locatif :

La SCI Rayanne produit un décompte démontrant que Monsieur [W] [G] restait devoir la somme de 1949,04 euros à la date du 17 mars 2025, ce que confirme le défendeur qui se reconnaît débiteur de cette somme.

Il sera en conséquence condamné à verser à la SCI Rayanne cette somme de 1949,04 euros, avec les intérêts au taux légal

sur la somme de 1050,39 euros à compter du commandement de payer (7 juin 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Toutefois, la procédure en cours de traitement de sa situation de surendettement conduit à rappeler que cette créance n’est à ce jour pas exigible en vertu du principe de suspension de l’exigibilité des créances résultant de la décision de recevabilité en surendettement du 31 janvier 2025 telle que prévue aux dispositions de l’article L722-2 du code de la consommation.

Il sera rappelé que les conditions d’exigibilité de cette créance seront déterminée par les décisions prises par la Commission de surendettement des particuliers de la Réunion ou par le juge, saisi d’une contestation d’un créancier dans le cadre de la procédure de surendettement.

IV. Sur les délais de paiement :

L’article 24 VI 1° de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 dispose désormais que "lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L.733-1, L.733-4, L.733-7 et L.741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement de surendettement."

Au jour de l’audience, le 17 mars 2024, il peut être constaté que Monsieur [W] [G] a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience mais qu’il n’a pu produire que la décision de recevabilité avec orientation vers un moratoire de 2 ans, le projet d’orientation n’étant pas à ce stade un plan conventionnel ni une mesure imposée au sens de l’article L.733-1 du code de la consommation.

En conséquence, il y a lieu de suspendre l’exigibilité de la créance de la créance de 1949,04 euros jusqu’à l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L.733-1, L.733-4, L.733-7 et L.741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement de surendettement.

VI. Sur la suspension de la clause résolutoire

Selon les dispositions de l’article 24VII de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

Il doit être relevé que Monsieur [W] [G] a bien repris le paiement des échéances de loyer courant avant la date de l’audience du 17 mars, de sorte qu’il est recevable a solliciter la suspension de la clause résolutoire, dans l’attente du règlement de sa créance selon les modalités arrêtées par la commission de surendettement.

Clause de caducité :

Il sera rappelé qu’à défaut de respect des modalités de remboursement prévues par la Commission de surendettement des particuliers de la Réunion ou à défaut de paiement à bonne date du loyer courant, la suspension sera caduque et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date du 8 août 2024 et la condamnation du défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation ainsi qu’au solde de la dette locative.

Dans cette hypothèse, la SCI Rayanne sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [W] [G] et celui-ci sera condamné à verser à la SCI Rayanne une indemnité d’occupation mensuelle de 498,13 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

V. Sur les demandes accessoires :

Sur la demande d’enlèvement des meubles laissés éventuellement par le locataire après son départ, il y a lieu de rappeler que la question est spécifiquement organisée aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Ces dispositions prévoient que la personne expulsée conserve la maîtrise de ces biens et désigne le lieu dans lequel ils seront entreposés, les frais de transport et d’entrepôt étant à la charge de la personne expulsée.

Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, dans le cadre d’éventuelles opérations d’expulsion.

En revanche, dans l’hypothèse où Monsieur [W] [G] restituerait les clés spontanément, en dehors de toute procédure d’expulsion, il convient de prévoir que tous les objets mobiliers laissés dans le logement après restitution des clés seront réputés abandonnés par le locataire sortant, et seront à la libre disposition du bailleur, qui pourra en faire ce que bon lui semble, aux frais et risques de Monsieur [W] [G].

Monsieur [W] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Le cas échéant, il supportera également les frais strictement nécessaires à la mise en oeuvre de la procédure d’expulsion selon les modalités prévues par le code des procédures civiles d’exécution.

L’équité commande, au regard de la situation économique du défendeur, et des délais de paiement accordés, de ne pas faire droit à la demande formée par la SCI Rayanne au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature de l’affaire et les délais de paiement accordés conduisent à ne pas écarter l’exécution provisoire attachée de plein droit à la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 mars 2023 entre la SIDR d’une part et Monsieur [W] [G] d’autre part concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] n° 2002 à [Localité 10] sont réunies à la date du 8 août 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [W] [G] à payer à la la SCI Rayanne la somme de 1949,04 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 17 mars 2025 (comprenant l’échéance de mars 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 7 juin 2024 sur la somme de 1050,39 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONSTATE que l’exigibilité de la créance est suspendue par la décision de recevabilité en surendettement prise par la Commission de surendettement des particuliers de la Réunion le 31 janvier 2025 ;

SUSPEND l’exigibilité de la créance locative, en vertu de l’article 24 VI de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, jusqu’à la décision de la Commission de surendettement des particuliers de la Réunion ou du juge saisi en contestation clôturant la procédure de surendettement.

RAPPELLE que chaque échéance de loyer courant devra être payée au terme contractuel ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le délai de paiement accordés par la Commission de surendettement des particuliers de [Localité 7] ;

DIT que si la dette locative est remboursée dans les délais accordés et que les loyers courant sont régulièrement payés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT que toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré locatif, restée impayée entraînera la reprise de plein droit des effets et de la clause résolutoire ainsi que l’exigibilité immédiate du solde de la dette.

DANS CE CAS et EN CONSÉQUENCE :

CONSTATE la résiliation du bail à la date du 8 août 2024 ;

AUTORISE la SCI Rayanne à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [W] [G] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

DIT qu’en cas d’expulsion, le sort des meubles laissés dans le logement dans le cadre des opérations d’expulsion sera régi par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’en cas de restitution spontanée des lieux, les meubles laissés dans le logement seront réputés abandonnés, et la SCI Rayanne sera autorisé à en disposer aux frais du locataire sortant ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

CONDAMNE Monsieur [W] [G] à verser à la SCI Rayanne une indemnité mensuelle d’occupation révisable égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, tels qu’ils auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, soit 498,13 euros à ce jour ;

CONDAMNE Monsieur [W] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETTE la demande d’indemnité formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

DIT n’ya voir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection, le 19 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Valentine Morel vice-présidente, et par Madame Sophie Rivière, greffière, présente lors de la mise à disposition.

La greffière, La vice-présidente, juge des contentieux de la protection