Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/00886 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IUW3

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 23 Octobre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : Monsieur Jean-Philippe BELPERRON, Vice-président en charge du contentieux de la protection

assisté, pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 01 Septembre 2025

ENTRE :

E.P.I.C. HABITAT & METROPOLE VENANT AUX DROITS DE METROPOLE HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Madame [X] [P], chargée de contentieux locatif, munie d’un pouvoir

ET :

Madame [I] [T]

demeurant [Adresse 2]

comparante

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 23 Octobre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 26 mai 2020 prenant effet à compter du 10 juin 2020, METROPOLE HABITAT [Localité 5] devenu par la suite l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a donné à bail à Madame [I] [T], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] [Localité 5], moyennant un loyer mensuel révisable de 345,16 euros outre une provision sur charges de 182,04 euros.

L’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a fait délivrer le 18 octobre 2024 à Madame [I] [T] :

— un commandement de fournir les justificatifs d’assurance,

— un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 2 090,84 €.

Par courrier du 16 juillet 2024, l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a préalablement informé l’organisme payeur de l’aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 14 février 2025 et signifiée à personne, l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a attrait Madame [I] [T] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :

— à titre principal, de constater la résiliation du contrat de bail pour défaut d’assurance ;

— à titre subsidiaire, de constater la résiliation du contrat de bail pour impayés ;

— à titre infiniment subsidiaire, de prononcer la résiliation du contrat de bail pour impayés ;

— d’ordonner l’expulsion de Madame [I] [T] ;

— de supprimer le délai de deux mois du commandement de quitter les lieux, afin de tenir compte de l’absence d’assurance locative, faisant courir tout risque sur l’immeuble, ce par application des dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et du Code des procédures civiles d’exécution ;

— de condamner Madame [I] [T] au paiement des sommes suivantes :

1 798,13 € au titre de sa créance locative arrêtée au 31 janvier 2025, somme à parfaire le jour de l’audience, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 18 octobre 2024 ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due et en subissant les augmentations légales jusqu’au départ effectif des lieux ;200,00 € à titre de dommages et intérêts ;100,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.

L’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 4] par voie électronique avec accusé de réception électronique délivrée le 14 février 2025.

L’audience s’est tenue le 1er septembre 2025 devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE, représenté, a maintenu ses demandes, actualisant à la somme de 1 180,56 € sa créance locative arrêtée au 8 septembre 2025, échéance du mois d’août 2025 incluse. Le bailleur ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

Madame [I] [T], comparante en personne, a sollicité des délais de grâce à hauteur de 150,00 euros par mois, outre le paiement du loyer courant. Le Juge des contentieux de la protection a proposé des échéances de 75,00 euros, et aucune opposition n’a été formée par les parties. En outre, elle signale vivre avec ses deux filles. En ce qui concerne ses ressources, elle signale avoir commencé un travail à temps plein. Elle ajoute vouloir adresser un courrier de congé au bailleur.

Le diagnostic social et financier a été versé au dossier du Tribunal.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 23 octobre 2025 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

A titre liminaire, il convient de considérer que compte tenu de l’accord donné par le bailleur dans ses dernières écritures et à l’audience à l’octroi de délais de paiement, et l’absence de reprises des demandes sur la résiliation pour défaut de justification de l’assurance, il y a lieu de considérer que le bailleur se désiste implicitement de sa demande au titre du défaut d’assurance et de statuer sur la demande relative aux loyers impayés afin d’offrir la possibilité d’accorder des délais de grâce à la locataire.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Néanmoins, par modification législative du 27 juillet 2023, l’effet produit par cette clause est réduit à « six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Eu égard à la force obligatoire du contrat, il sera fait application de ce délai.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Madame [I] [T] le 18 octobre 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 2 090,84 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Madame [I] [T] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 19 décembre 2024.

La résiliation du bail étant constatée pour non-paiement des loyers, il n’y a pas lieu de statuer sur celle relative au défaut d’assurance.

Sur la demande de suppression du délai avant de quitter les lieux compte tenu de l’absence de l’assurance locative

L’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

En l’espèce, aucun élément ne vient justifier la suppression ou même la réduction du délai de 2 mois prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. La demande sera donc rejetée.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE verse aux débats un décompte arrêté au 8 septembre 2025 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 1 180,56 €.

Au regard des justificatifs fournis, la créance de l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Madame [I] [T] à payer la somme de 1 180,56 € actualisée au 8 septembre 2025, échéance du mois de mars 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande de délais de paiement et sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Aux termes de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, Madame [I] [T] a repris le paiement du loyer et elle sollicite des délais de paiement ainsi que la suspension de l’acquisition de la clause résolutoire. L’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE n’a pas formé d’opposition à cette demande.

Il ressort du décompte versé par le bailleur que le mois de juillet 2025 a été effectivement réglé, notamment grâce au virement de 279,09 euros intervenu le 09 août 2025. En ce qui concerne le loyer d’août 2025, celui-ci sera réglé le 08 septembre 2025 conformément aux mentions apparaissant sur le décompte.

De plus, au regard du diagnostic social et financier, Madame [I] [T] justifie d’un restant à vivre mensuel de 938,66 euros.

Si à l’audience, elle a proposé de régler 150,00 euros par mois, outre le paiement des loyers courants, la somme de 75,00 euros semble d’avantage appropriée. Cela lui offrirait la possibilité d’apurer sa dette locative sur 16 mensualités.

Dans ces conditions, il convient d’accorder au preneur des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la résolution du contrat seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si la locataire s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entres les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l’article 24-V précité, que la locataire devra s’acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu.

Ainsi, en cas de non paiement d’une mensualité – que ce soit au titre de l’arriéré échelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé -, passé un délai de 15 jours suivant une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation ainsi prononcée reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE.

En outre, dans cette hypothèse, Madame [I] [T] serait désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [I] [T] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans l’hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

De même, le bailleur serait alors en droit d’exiger de la locataire, si elle se maintenait illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer et de la provision sur charges exigibles, dans la limite de la demande formée par l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE à compter de la date d’effet de la clause résolutoire et sous déduction des paiements intervenus depuis.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Il y a lieu de rappeler que « la défense à une action en justice, qui constitue un droit fondamental, ne dégénère en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol ».

En l’espèce, aucune pièce ni argument ne vient démontrer l’existence d’une résistance abusive de la part de Madame [I] [T].

Par conséquent, la demande de condamnation à dommages et intérêts formée par l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [I] [T] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 18 octobre 2024, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

En revanche, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE que le bail conclu le 26 mai 2020 entre METROPOLE HABITAT [Localité 5] et Madame [I] [T] concernant le bien sis [Adresse 2] s’est trouvé de plein droit résilié le 19 décembre 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNE Madame [I] [T] à payer à l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE, venant aux droits de la METROPOLE HABITAT [Localité 5], la somme de 1 180,56 € arrêtée au 08 septembre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois d’août 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

AUTORISE Madame [I] [T] à se libérer en 15 mensualités de 75,00 euros, la 16ème mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par Madame [I] [T] dans le délai précité ;

DIT qu’en cas de non paiement d’une seule mensualité ou d’un terme de loyer courant à son exacte échéance, et à l’expiration d’un délai de 15 jours après une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 19 décembre 2024 et Madame [I] [T] sera déchue du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la totalité de l’arriéré locatif restant du redevenant immédiatement exigible ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Madame [I] [T] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis [Adresse 2], si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et autorise l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées ;

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame [I] [T] à une somme égale au montant du loyer indexé et des charges dus si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la résiliation du bail et au besoin la CONDAMNE à verser à l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE ladite indemnité mensuelle à compter du mois de septembre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE de ses autres demandes ;

CONDAMNE Madame [I] [T] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 18 octobre 2024, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE