Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/00630 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IUD2

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 22 Septembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : M. Bernard VALEZY, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 24 Juin 2025

ENTRE :

E.P.I.C. DEUX FLEUVES [Localité 6] HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Monsieur [W] [O], muni d’un pouvoir

ET :

Madame [Y] [F]

demeurant [Adresse 3]

non comparante

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 22 Septembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Suivant acte sous seing privé du 8 septembre 2021, à effet du même jour, l’Établissement Public à caractère Industriel et Commercial (ÉPIC) DEUX FLEUVES [Localité 6] HABITAT, a donné à bail à Madame [Y] [F], un local à usage d’habitation situé au [Adresse 4]) – moyennant un loyer mensuel révisable de 502,52 euros, hors charges, et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 502 euros – ainsi qu’un garage n°0431-8552 accessoire audit bail.

Le 20 décembre 2021, l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 6] HABITAT a préalablement informé l’organisme payeur de l’aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Le 2 février 2023, la Commission de surendettement des particuliers de la [Localité 6] a déclaré recevable la demande de Madame [Y] [F] tendant au traitement de sa situation de surendettement. Par décision du 8 juin 2023, cette dernière a imposé à son profit des mesures prévues aux articles L.733-1, L.733-4 et L.733-7 du Code de la Consommation, à savoir un rééchelonnement des dettes d’une durée de 19 mois, au taux de 0 % sur la base d’une capacité mensuelle de remboursement de 98 euros, et l’effacement du surplus du passif à hauteur de la somme de 139835,34 euros en cas de respect du plan jusqu’à son terme, dont l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 6] HABITAT a été avisée.

Trente-cinq jours plus tard, l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 6] HABITAT a contesté cette dernière considérant que Madame [Y] [F] a fait preuve de mauvaise foi en s’acquittant d’un seul paiement de loyer depuis son entrée dans les lieux au mois d’octobre 2025.

Par décision du juge des contentieux de la protection de la présente juridiction, statuant en matière de surendettement, en date du 10 juin 2024, Madame [Y] [F] a bénéficié d’une suspension de l’exigibilité des créances pendant 24 mois au taux de 0 % ; étant dit que faute pour cette dernière de s’abstenir de contracter tout nouvel emprunt durant l’exécution du plan de surendettement, et quinze jours après une mise en demeure restée infructueuse d’avoir à exécuter ses obligations, le plan précité sera caduc.

Par courrier recommandé du 13 août 2024 avec accusé de réception, l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 6] HABITAT a mis en demeure Madame [Y] [F] de régulariser sous 15 jours la somme exigible restante de 9635,78 euros, tout en lui rappelant que sans régularisation de sa part, le plan de surendettement précité sera caduc et la procédure d’expulsion reprendra.

Les échéances de loyers n’étant pas régulièrement payées, l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 6] HABITAT a fait délivrer le 21 octobre 2024 à Madame [Y] [F] un commandement de payer les loyers et charges échus pour un arriéré de 10114,98 euros, outre 177,55 euros relatif au coût de l’acte toutes charges comprises, signifié à étude.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 27 janvier 2025, signifiée à étude, l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 6] HABITAT a attrait Madame [Y] [F] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de :

— à titre principal, constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail et en constater la résiliation de plein droit,

— en conséquence, voir dire et ordonner qu’elle sera tenue de quitter les lieux, elle, sa famille et tous occupants de leur chef,

— voir dire qu’il en sera expulsé par tous moyens et voies de droit et notamment avec l’aide de la force publique si besoin est,

— la condamner à leur payer les sommes suivantes :

—  10947,22 euros, outre les loyers échus entre la date d’assignation et la date d’audience,

—  200 euros, à titre de dommages-intérêts,

— une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer, des révisions légales et des charges à compter de la date de résiliation jusqu’à la reprise des lieux,

—  500 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— aux dépens de l’instance.

L’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 6] HABITAT a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 6] par voie électronique avec accusé de réception électronique délivrée le 29 janvier 2025.

L’audience s’est tenue le 24 juin 2025 devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Prétentions et moyens des parties

Lors de l’audience, l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 6] HABITAT, demandeur représenté avec pouvoir, maintient l’ensemble de leurs demandes, sauf à actualiser leur créance locative à la somme de 13881,91 euros, arrêtée au 20 juin 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse.

Madame [Y] [F], défenderesse, bien que régulièrement citée, n’a ni comparu ni mandaté personne pour la représenter.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il en ressort qu’il n’a pu être réalisé en raison de l’absence de Madame [Y] [F] aux rendez-vous fixés par l’organisme compétent.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 22 septembre 2025 pour y être rendue la présente décision.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence de la défenderesse

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité en raison de l’absence de Madame [Y] [F], défenderesse.

SUR LA DEMANDE PRINCIPALE

Sur la demande de constat de résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 6] HABITAT justifie avoir préalablement informé la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) de la [Localité 6] deux mois au moins avant la date de délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, soit le 20 décembre 2021. La situation d’impayés de Madame [Y] [F] persistant, cette information vaut saisine de la Commission de Coordination des Actions de Préventions des Expulsions locatives (CCAPEX).

De même, une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département de la [Localité 6] le 29 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 II et III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail et du garage

Aux termes de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort de l’article 2 du Code civil que les contrats en cours sont régis par la loi en vigueur au jour de leur conclusion. La loi nouvelle ne saurait, en principe, en modifier les règles de formation, d’exécution et d’anéantissement.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail litigieux (« 4.4 La résiliation pour défaut de paiement », page 4), ayant pour accessoire le garage précité, a été signifié au locataire le 21 octobre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 10114,98 euros n’a pas été réglée par Madame [Y] [F] dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. Eu égard à la force obligatoire du contrat liant les parties conformément à l’article 1134 du Code civil, il sera fait application de ce délai.

Il est par conséquent acquis que le commandement de payer délivré à Madame [Y] [F] est demeuré infructueux dans le délai imparti.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que les conditions d’acquisition de cette clause sont réunies depuis le 22 décembre 2024.

En application de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années. Il peut, saisi en ce sens par l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 6] HABITAT ou par Madame [Y] [F], et à la condition que celle-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés.

L’analyse des éléments comptables de la présente instance atteste qu’au 20 juin 2025, date d’édition du décompte locatif, la dette locative demeure impayée et s’élève à 13881,91 euros, soit 16,4 termes de loyers. Il convient d’observer que, depuis plusieurs mois, Madame [Y] [F] ne s’est pas acquittée de son loyer résiduel à charge. Pareillement, depuis le mois de mars 2025 à la suite de la suspension de l’allocation logement, Madame [Y] [F] ne s’acquitte pas de son loyer courant.

Force est de constater que Madame [Y] [F] – laquelle n’apporte, au demeurant, aucun élément d’appréciation sur ses revenus et ses charges actuels faute de comparaître – ne justifie pas de disposer des moyens financiers suffisants pour s’acquitter du paiement du loyer courant ainsi que du solde de sa dette locative, de sorte qu’elle n’est pas susceptible de bénéficier de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Il sera donc fait droit à la demande de l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 6] HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail et d’expulsion.

Ainsi, la résiliation est constatée alors que Madame [Y] [F] n’a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Madame [Y] [F] et de dire que faute par Madame [Y] [F] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux, portant mention de la présente décision, demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

À défaut de quoi, conformément à l’article L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il résulte des articles 1728 du Code civil et de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi précitée, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du Code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Selon l’article 24 V de la loi précitée, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Le bailleur a demandé dans son assignation la condamnation du locataire au paiement de la dette locative, et au paiement des loyers postérieurs. Cela lui permet donc de réactualiser la dette locative à l’audience.

En l’espèce, l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 6] HABITAT verse aux débats un décompte arrêté au 20 juin 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse, établissant l’arriéré locatif (loyers courants et charges locatives) à la somme de 13881,91 euros, incluant :

— des « frais de rejet », à 3 reprises, à hauteur de 1,61 euros pour les mois de juillet 2022 et décembre 2024, soit une somme totale de 4,83 (3 x 1,61) euros, dont le bien-fondé n’est pas justifié.

Pour la somme au principal, Madame [Y] [F], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Au regard des justificatifs fournis, la créance locative de l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 6] HABITAT est établie tant dans son principe que dans son montant, à hauteur de 13877,08 (13881,91 – 4,83) euros.

Il convient par conséquent de condamner Madame [Y] [F] à payer à l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 6] HABITAT la somme de 13877,08 euros, arrêtée au 20 juin 2025, comprenant l’arriéré locatif (loyers courants et charges locatives), échéance du mois de mai 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Madame [Y] [F] est désormais occupante sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait dû être payés en cas de poursuite dudit bail avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges et taxes récupérables jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Il y a donc lieu de condamner Madame [Y] [F] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement à titre de dommages-intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le demandeur ne démontre ni n’avoir subi un préjudice indépendant du retard de Madame [Y] [F] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne présume pas.

Il y a donc lieu de le débouter de leur demande à titre de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance.

En l’espèce, Madame [Y] [F] est la partie perdante du litige.

Elle sera en conséquence condamnée aux dépens de l’instance qui comprendront les coûts du commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 10 114,98 euros du 21 octobre 2024, de la dénonce à la préfecture de la [Localité 6] du 29 janvier 2025, de l’assignation du 27 janvier 2025 et de la dénonce à la CAF valant saisine de la CCAPEX du 20 décembre 2021.

Enfin, il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

DÉCLARE l’action en résiliation de bail par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer courant et des charges locatives recevable ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 10114,98 euros du 21 octobre 2024 n’a pas été réglée dans les deux mois ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire contractuelle, pour défaut de paiement du loyer courant et des charges locatives, prévue au contrat de bail ;

CONSTATE en conséquence que le contrat de bail du 8 septembre 2021, à effet du même jour, conclu entre l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 6] HABITAT, d’une part, et Madame [Y] [F], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 2] à [Localité 8], ayant pour accessoire le garage précité s’est trouvé de plein droit résilié le 22 décembre 2024, par application de la clause résolutoire contractuelle, pour défaut de paiement du loyer courant et des charges locatives ;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE Madame [Y] [F] à payer à l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 6] HABITAT la somme de 13877,08 euros, arrêtée au 20 juin 2025, comprenant l’arriéré locatif (loyers courants et charges locatives), échéance du mois de mai 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de la présente décision ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame [Y] [F] au montant égal à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges ainsi que de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables sur production de justificatifs, et au besoin la CONDAMNE à verser à l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 6] HABITAT, ladite indemnité mensuelle à compter du mois suivant la dernière échéance intégrée à l’arriéré locatif, et ce jusqu’à complète libération des lieux ;

DIT que faute par Madame [Y] [F] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux, portant mention de la présente décision, demeuré infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

DÉBOUTE l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 6] HABITAT de leur demande en paiement à titre de dommages-intérêts ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Madame [Y] [F] au paiement des dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de [Localité 1],98 euros du 21 octobre 2024, de la dénonce à la préfecture de la [Localité 6] du 29 janvier 2025, de l’assignation du 27 janvier 2025 et de la dénonce à la CAF valant saisine de la CCAPEX du 20 décembre 2021 ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

La présente décision a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

Ainsi fait, jugé et prononcé à [Localité 7], le 22 septembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE