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ORDONNANCE DU : 18 Décembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00739 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-I67Y

AFFAIRE : S.A.S. ARESIM C/ S.A.S. SAGRA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT ETIENNE

Service des référés

ORDONNANCE DE REFERE

1ère VICE PRESIDENTE : Séverine BESSE

GREFFIERE : Céline TREILLE

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. ARESIM, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SELARL CHRISTOPHE NEYRET AVOCATS, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 815

DEFENDERESSE

S.A.S. SAGRA, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par la SELARL ASC AVOCATS & ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE,

Débats tenus à l’audience du : 20 Novembre 2025

Date de délibéré indiquée par la Présidente: 18 Décembre 2025

DECISION: contradictoire en 1er ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 9 avril 2021, la société Aresim a donné à bail des locaux situés [Adresse 2], le bail prenant effet le 9 avril 2021 pour se terminer le 8 avril 2022, le loyer annuel étant fixé à la somme de 58 800 euros payable trimestriellement.

Par acte de commissaire de justice en date du 04 avril 2025, la SAS Aresim a fait assigner la SAS Sagra devant le juge des référés du tribunal de commerce de Saint-Etienne, afin de voir condamner la société Sagra au paiement d’arriérés de loyers.

Par ordonnance du 28 octobre 2025, le tribunal de commerce de Saint-Etienne s’est déclaré incompétent au profit du président du tribunal judiciaire de Saint-Etienne.

L’affaire a été retenue à l’audience du 20 novembre 2025.

La société Aresim sollicite de voir condamner la société Sagra à lui payer la somme de 92 867,42 euros, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation, et la somme de 30 753 euros au titre de la réparation des désordres. Elle sollicite également que soit ordonnée la capitalisation des intérêts. A titre subsidiaire, la société Aresim sollicite la désignation d’un expert. En tout état de cause, elle demande la condamnation de la société Sagra à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux dépens.

Elle expose que :

— Le contrat de bail s’est poursuivi au-delà du terme prévu, devenant un contrat de bail commercial classique d’une durée de 9 ans ;

— Or la société Sagra lui a dénoncé le bail le 31 juillet 2024, l’informant de son départ le 31 octobre 2024, invoquant que le contrat liant les parties était une convention d’occupation précaire, permettant aux parties de déroger au régime des baux,

— Lorsque le bail a été régularisé, les discussions avec la Ville de [Localité 4] quant à l’acquisition du tènement immobilier appartenant à la commune n’avaient abouti à aucun accord définitif,

— La société Aresim n’a jamais accepté que le contrat de bail commercial de courte durée soit conditionné aux travaux réalisés par la collectivité locale, puisqu’elle n’en était même pas informée,

— La société Sagra a entendu organiser un état des lieux de sortie et la remise des clés le 31 octobre 2024, ce à quoi la société Aresim s’est opposée, dans la mesure où le congé délivré était inopérant,

— Un commandement de payer les loyers a été délivré à la société Sagra le 17 février 2025, pour la somme principale de 50 055,62 euros,

— Un constat de commissaire de justice démontre que la société Sagra n’a pas restitué l’immeuble dans l’état dans lequel elle avait pu le trouver, ce qui nécessite d’engager d’importantes réparations.

La société Sagra sollicite de voir débouter la société Aresim de l’intégralité de ses demandes et de la voir condamner à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elle expose que :

— En octobre 2021 elle a signé une promesse de vente portant sur la parcelle entre les deux tènements qu’elle exploite dans le cadre de son activité commerciale de vente de matériaux de construction et l’a acquise définitivement en juillet 2022,

— Dans l’attente de l’acquisition de ce tènement appartenant à la ville de [Localité 4] et des travaux d’aménagement, elle a loué provisoirement à la société Aresim un tènement pour le stockage de ses marchandises ;

— Le contrat de location a été improprement dénommé « bail commercial de courte durée », alors qu’en réalité le contrat est une convention d’occupation précaire dévolue à Sagra jusqu’à l’achèvement de son site commercial étendu ;

— Ainsi le contrat portait non sur l’exploitation d’un fonds commercial, mais seulement l’utilisation des lieux comme zone de stockage,

— Les travaux d’extension du site se sont achevés courant octobre 2024 après travaux de la métropole pour dévoyer une conduite d’adduction en eau, raison pour laquelle elle a demandé par anticipation à Aresim de prévoir la résiliation du contrat de location provisoire au 31 octobre 2024 ;

— aucun état des lieux de sortie ou constat contradictoire n’a été dressé à la restitution des lieux ;

— elle n’occupe plus les lieux depuis fin 2024 et elle a rendu les clés,

— elle conteste toute dégradation locative.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, peut accorder une provision au créancier.

L’article 145-5 du Code de commerce dispose que : " Les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.

Il en est de même, à l’expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le même local.

Les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas applicables s’il s’agit d’une location à caractère saisonnier.

Lorsque le bail est conclu conformément au premier alinéa, un état des lieux est établi lors de la prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues à l’avant-dernier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire ".

Aux termes de l’article L145-5-1 du même code, n’est pas soumise au présent chapitre la convention d’occupation précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties.

En l’espèce, le bail du 9 avril 2021 s’intitule « bail commercial de courte durée (Art. L. 145-5 du Code de commerce) ». Il a été conclu pour un an et pour son renouvellement, il est fait référence à l’article L. 145-5 1° du Code de commerce quant à la durée maximale de trois ans par dérogation au statut des baux commerciaux.

La destination commerciale est rappelée dans la mention « le Preneur s’est déclaré intéressé à prendre en location commerciale de courte durée, par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-4 du Code de commerce » et dans la mesure où le bail porte sur un terrain sur lequel est édifié un bâtiment à usage commercial et industriel.

Cependant il est également précisé qu’il s’agit d’un bail à loyer à titre précaire et que les locaux sont à usage exclusif de stockage de matériaux de construction. En outre le bailleur dispose des clés des locaux.

Compte tenu de la contradiction des termes du contrat de location, il existe une contestation sérieuse quant à la qualification de la convention, l’application du statut des baux commerciaux et donc l’absence d’effet du congé donné par le preneur.

Par conséquent il n’y a pas lieu à référé sur la demande de paiement des loyers commerciaux et sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire.

L’article 1731 du code civil dispose que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Les parties n’ont pas procédé à un état des lieux d’entrée.

Le commissaire de justice qui a procédé, à la demande de la société Sagra, à un état des lieux de sortie le 31 octobre 2024, en l’absence du bailleur qui s’y est opposé, conclut à l’absence de dégradations manifestes apparentes et que les lieux sont restitués en bon état d’entretien locatif.

Le commissaire de justice qui a établi un constat à la demande de la société Aresim les 16 et 29 juillet 2025, indique que la façade est du bâtiment est sur sa moitié nord en très mauvais état avec des tôles métalliques grossièrement vissées. Cependant sur les photographies, il semble qu’il s’agisse du mode constructif du bâtiment. Aucune dégradation n’apparaît de manière évidente.

Il relève que le linteau et les montants de la porte sectionnelle sont usagés, altérés et tordus par endroits et le profilé métallique inférieur est dégradé et plié. Il note enfin que le profilé d’angle métallique vertical est dégradé et présente une trace de choc et qu’une glissière est défixée avec dégradation de l’enrobé au niveau des fixations.

Cependant il ne relève aucun dysfonctionnement de la porte sectionnelle, ni dégradation des barrières de sécurité.

Par conséquent il n’y a pas lieu à référé sur la demande de condamnation au paiement de réparations locatives compte tenu des contestations sérieuses quant à l’existence même de dégradations.

Le constat établi plus de six mois après la libération des lieux par le preneur et après un constat ne relevant aucune dégradation locative, ne suffit pas à établir l’existence de désordres qui seraient susceptibles de caractériser un intérêt légitime à la désignation d’un expert au sens de l’article 145 du code de procédure civile.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

En application de l’article 491 du Code de procédure civile, le juge des référés doit statuer sur les dépens. La société Aresim, qui succombe, est condamnée aux dépens.

L’équité commande de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

DIT n’y avoir lieu à référé sur l’intégralité des demandes de la SAS Aresim,

DEBOUTE la société Sagra de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE la SAS Aresim aux dépens.

LA GREFFIERE LA 1ère VICE PRESIDENTE

Céline TREILLE Séverine BESSE

Grosse

la SELARL ASC AVOCATS & ASSOCIES

la SELARL CHRISTOPHE NEYRET AVOCATS

COPIES-

— DOSSIER

Le 18 Décembre 2025