Tribunal Judiciaire de Paris, 4e chambre 1re section, 3 juin 2025, n° 24/02132

TJ Paris 3 juin 2025

Arguments

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Rejeté
Manquement à l'obligation de conseil
La cour a estimé que l'ASEA n'a pas prouvé que la société JLL avait manqué à ses obligations contractuelles, et que l'ASEA avait pris connaissance des éléments nécessaires avant de signer le bail.
Rejeté
Préjudice moral lié à des conflits avec des copropriétaires
La cour a jugé que l'ASEA n'a pas établi le lien de causalité entre les actions de la société JLL et le préjudice moral allégué.
Accepté
Frais exposés non remboursés
La cour a condamné l'ASEA à payer des frais à la société JLL, considérant qu'elle était la partie perdante.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, 4e ch. 1re sect., 3 juin 2025, n° 24/02132
Numéro(s) :	24/02132
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Benjamin PORCHERAnne-Guillaume SERRE
Parties :	ASSOCIATION DE SOUTIEN ET D' ENTRAIDE DES ARTISTES ( ASEA ) c/ S.A.S. JONES LANG LASALLE

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

4ème chambre 1ère section

N° RG 24/02132

N° Portalis 352J-W-B7H-C3AGG

N° MINUTE :

Assignation du :

18 Octobre 2023

JUGEMENT

rendu le 03 Juin 2025

DEMANDERESSE

ASSOCIATION DE SOUTIEN ET D’ENTRAIDE DES ARTISTES (ASEA)

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Anne-guillaume SERRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0105

DÉFENDERESSE

S.A.S. JONES LANG LASALLE

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Benjamin PORCHER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0450

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Fabrice VERT, Premier Vice-Président

Madame Julie MASMONTEIL, Juge

Monsieur Pierre CHAFFENET, Juge

assistés de Madame Nadia SHAKI, Greffier,

Décision du 03 Juin 2025

4ème chambre 1ère section

N° RG 24/02132 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3AGG

DÉBATS

A l’audience du 19 Février 2025 tenue en audience publique devant Madame MASMONTEIL, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DES FAITS

Le 19 octobre 2018, l’Association de Soutien d’Entraide des Artistes (l’ASEA) a mandaté la SAS Jones Lang Lassalle France (ci-après la société JLL) aux fins de recherche d’un locataire commercial pour son bien situé [Adresse 1] à [Localité 6].

Reprochant à sa mandataire des fautes dans le cadre de l’exécution de ce mandat, elle l’a faite assigner devant le tribunal judiciaire de Paris par acte d’huissier du 18 octobre 2023.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 septembre 2024, l’ASEA demande au tribunal de :

« Juger que la SAS Jones Lang Lassalle France a, dans le cadre de son mandat exclusif, manqué à son obligation contractuelle de conseil à l’égard de l’ASEA ;

Condamner la SAS Jones Lang Lassalle France à verser à l’ASEA la somme de 200.000 euros au titre du préjudice financier subi, à parfaire au jour du jugement à intervenir ;

Condamner la SAS Jones Lang Lassalle France à verser à l’ASEA la somme de 10.000 euros au titre du préjudice moral subi, à parfaire au jour du jugement à intervenir ;

Condamner la SAS Jones Lang Lassalle France à verser à l’ASEA la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens ;

En tout état cause,

Juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ».

Au visa des articles 1194 et 1992 du code civil, elle estime que la société JLL a commis une faute dans l’exécution de son mandat en lui présentant un locataire, la SAS Groupe WS WORK N SLEEP (ci-après le Groupe WS), qui ne remplissait pas les conditions posées tant par le mandat que par le règlement de copropriété de l’immeuble.

Elle fait notamment valoir que l’obligation de moyens lui incombant et le caractère rémunéré et professionnel de la charge qui lui était confiée supposaient la délivrance d’une prestation qualitative, même si sa mission n’incluait pas la sélection du locataire mais seulement sa recherche.

Elle souligne que sa propre incompétence en la matière l’avait conduite à choisir l’expertise réputée sérieuse de la société JLL, que cette dernière l’a encouragée à signer avec le Groupe WS, ce qu’elle a donc fait en toute confiance le 7 novembre 2018. Elle ajoute avoir été d’autant plus encline à déléguer cette responsabilité du fait de la participation de son président – et signataire du bail -, M. [U] [N], à un congrès qui se tenait à la même date, durant lequel il a été particulièrement sollicité.

Elle prétend que l’usage de son bien, à savoir « de bureau », était formulé expressément dans le mandat et que la défenderesse ne pouvait ignorer sa volonté de contracter avec un locataire qui respecterait cet usage. Elle précise en outre qu’il ressortait de manière évidente du site internet du locataire qu’il proposait une activité d’hébergement, et que le dossier de candidature du Groupe WS était en contradiction avec sa proposition locative. Elle relève que la société JLL avait connaissance de l’interdiction posée par le règlement intérieur de la copropriété quant aux locations meublées au sein de l’immeuble. Elle conteste enfin l’allégation faite en défense quant au caractère accessoire des espaces de repos.

Elle affirme que l’activité du Groupe WS est en contrariété avec le contrat de bail, dès lors que ses stipulations renvoient expressément au respect du règlement de copropriété, et que ce preneur aurait dû obtenir une autorisation préalable de changement d’usage pour pouvoir louer des studios meublés.

Au regard de tous ces éléments, elle soutient que la société JLL a manqué à son obligation de conseil, d’information, et d’assistance commerciale dans les négociations juridiques de l’opération.

Elle indique que le preneur a procédé à des transformations intérieures considérables affectant la nature même des locaux, que des dégradations ont été constatées dans l’immeuble et que son activité hôtelière a conduit une copropriétaire à engager une action judiciaire à l’encontre de l’ASEA. Elle relève que la société JLL ne rapporte pas la preuve que des choix alternatifs lui avaient été proposés au moment de la signature du bail.

Elle soutient que la défenderesse a participé au dommage qu’elle a subi, évoquant des préjudices moral et financier. Sur son préjudice moral, elle explique se trouver dans une situation de conflit permanent à l’égard des autres co-propriétaires et être actuellement partie à diverses procédures les impliquant. Elle prétend qu’elle a elle-même été contrainte d’agir à l’encontre du Groupe WS, en résiliation du bail, cette action étant toujours pendante.

S’agissant du préjudice financier, elle considère qu’il correspond à son obligation de remettre le bien en l’état au départ du Groupe WS.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 octobre 2024, la société JLL demande au tribunal de :

« A titre principal :

— DEBOUTER l’Association de Soutien et d’Entraide des Artistes de l’ensemble de ses prétentions à l’encontre de la société JONES LANG LASSALLE SAS ;

A titre subsidiaire :

— RAPPORTER le préjudice allégué à de plus justes proportions ;

En tout état de cause :

— REJETER toute demande aux fins d’exécution provisoire de la décision à intervenir quant aux demandes de l’ASEA ;

— CONDAMNER tout succombant à payer à la société JONES LANG LASSALLE SAS une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER tout succombant au paiement des entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Benjamin PORCHER conformément à l’article 699 du code de procédure civile ».

La société JLL observe que sa mission était cantonnée à la recherche d’un locataire et non à sa sélection, de sorte qu’il ne peut pas lui être reproché de ne pas avoir exécuté sa mission.

Elle relève que l’activité projetée par le Groupe WS avait été annoncé au bailleur, qu’il ne subsistait aucun doute quant au futur aménagement des lieux par celui-ci, que l’ASEA a perçu les loyers pendant cinq ans et qu’elle n’a émis aucune contestation quant à l’activité du locataire à son entrée dans les lieux.

Elle prétend que l’activité d’hébergement du Groupe WS n’est qu’accessoire à la mise à disposition de bureaux, de sorte qu’elle est conforme à la demande exprimée au mandat, qui ne proscrivait pas l’exercice d’activités annexes.

Elle expose que le contrat de bail conclu entre l’ASEA et le Groupe WS mentionne expressément la destination des locaux (« locaux commerciaux pour l’exercice de l’activité suivante : hébergement d’affaire et de tourisme »), de sorte que la demanderesse a signé l’acte en connaissance de cause et qu’elle ne peut s’affranchir des conséquences nées de son propre fait. Elle précise qu’en l’espèce, l’usage des locaux par le preneur (hébergement d’affaire et de tourisme) nécessite d’être exercée dans un local à usage commercial. De ce fait, l’activité exercée est selon elle conforme à la destination prévue au bail.

Arguant du caractère obsolète des termes prévus au règlement de copropriété, et se fondant sur le principe d’interprétation stricte des clauses limitatives des droits des copropriétaires, elle estime que l’interdiction posée portant sur les chambres et appartements garnis ne concerne pas l’activité du Groupe WS, à savoir « la location d’affaires ».

Elle fait valoir qu’en tout état de cause, elle ne saurait être tenue des agissements du Groupe WS et de ses clients.

Par ailleurs, elle soutient que la demanderesse ne rapporte pas la preuve de ses préjudices, et rappelle qu’en application de l’article 1231-3 du code civil, seul le préjudice prévisible est réparable et qu’il n’a pas été envisagé par les parties au jour de la conclusion du mandat.

Elle observe que le lien causal n’est pas établi dès lors qu’elle n’est pas à l’origine des troubles constatés et que la demanderesse a contracté en connaissance de cause avec le Groupe WS.

Enfin, elle considère que ni la nature de l’affaire ni sa situation financière et juridique ne justifie que l’exécution provisoire soit prononcée.

La clôture a été prononcée le 20 novembre 2024.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et des prétentions des parties, il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux dernières écritures des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de préciser que les demandes tendant à voir « juger » ne constituent pas nécessairement des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes. Il ne sera donc pas statué sur ces « demandes », si elles ne constituent pas une prétention, et elles ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur les demandes indemnitaires de l’ASEA

Aux termes de l’article 1991 alinéa 1er du code civil, « Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution ».

Selon l’article 1992 du même code, « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire ».

Il résulte de l’article 1993 de ce code que : « Tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu’il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu’il aurait reçu n’eût point été dû au mandant ».

En application de l’article 1315 du code civil, dans sa version applicable au litige « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Enfin, conformément à l’article 9 du code de procédure civile, « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Il appartient donc à l’ASEA, qui recherche la responsabilité de la société JLL, de rapporter la preuve des manquements de celle-ci aux obligations lui incombant en vertu du mandat de gestion locative dont la conclusion n’est pas en débats, et du lien de causalité entre ces manquements et les préjudices qu’elle prétend avoir subis.

En l’espèce, aux termes du « mandat exclusif de recherche de locataire(s) », qui fait loi entre les parties, il incombait à la société JLL de rechercher un locataire répondant aux « conditions de location » suivantes :

« Bail : 3/6/9 ans

Loyer : 400€/m2/an HT HC

Mode de paiement par trimestre d’avance

Usage Bureau. Le Mandant déclare expressément que le bien est à usage de bureau. Le Mandataire est dégagé de toute responsabilité à cet égard.

Régime fiscal : Exonéré de la TVA ».

Les « obligations du mandataire » ont été définies comme suit :

« Il s’oblige à :

1. Entreprendre de façon générale toutes les démarches nécessaires au bon déroulement de sa mission et à la bonne exécution de ses obligations.

2. Prospecter la clientèle potentielle et lui faire visiter les locaux.

3. Communiquer au Mandant les éléments qui peuvent, pendant la durée du mandat, influer sur la commercialisation des biens immobiliers, notamment en matière de prix et de publicité.

4. Apporter au Mandant une assistance commerciale dans la négociation des conditions juridiques de l’opération.

5. Négocier au mieux des intérêts du Mandant les conditions financières de la transaction.

6. Fournir au Mandant les éléments permettant d’apprécier la solvabilité des candidats potentiels.

7. Entreprendre, en accord avec le Mandant, des campagnes publicitaires et la mise au point de documents, brochures, panneaux ».

Il ressort du « bail commercial » signé entre l’ASEA, représentée par son président M. [U] [N], et le Groupe WS le 7 novembre 2018 que les locaux offerts à la location ont été décrits de la manière suivante : « locaux commerciaux, bureaux indépendants d’une surface de 170m2 situés au 1er étage ». Aux termes de l’article 2 du même acte, intitulé « Destination », le preneur a été autorisé à exercer l’activité suivante : « Hébergement d’affaire et de tourisme ».

Le bail a été conclu après communication par le Groupe WS de son dossier de candidature. Celui-ci décrit l’activité du groupe, son parc immobilier de bureaux « modulaire de standing » à [Localité 5], et son concept, à savoir la création de « lieux confortables » pour la clientèle « corporate », destiné à « la mobilité de la clientèle d’affaire ». Il y est précisé que les espaces modulaires sont composés « d’un bureau tout équipé (…) et d’un espace de repos », et que leurs clients historiques (banque, assureur, société internationale) réservent ces espaces pour leurs collaborateurs venant « de province ou de l’étranger ».

Si l’ASEA soutient alors que la société JLL a commis une faute dans l’exécution de son mandat, en lui présentant le Groupe WS dont elle soutient qu’il aurait une activité de « location de studios meublés », force est de relever :

— que la société JLL n’est pas signataire du bail du 7 novembre 2018, que son mandat était limité à la recherche d’un locataire et qu’il ne lui conférait pas la possibilité de signer pour le compte de son mandant ;

— que l’ASEA ne conteste pas avoir pris connaissance du dossier de candidature présenté par le Groupe WS avant de signer le bail litigieux, de sorte qu’elle disposait des éléments d’informations nécessaires pour apprécier si le candidat présenté répondait à ses attentes, étant au demeurant observé que ni la validité du bail ni la capacité de son président à l’engager le jour de sa signature ne sont discutées au cours de la présente instance ; qu’elle avait donc toute liberté de refuser la candidature ainsi proposée ;

— qu’il n’est pas davantage avancé une quelconque manœuvre, de la part de la société JLL, pour contraindre l’ASEA à conclure ledit bail ; que l’ASEA est à cet égard mal fondée à reprocher à la société JLL l’excès de confiance que son dirigeant aurait supposément placé en elle du fait de sa participation à un congrès, cette participation relevant de sa propre organisation, rien ne permettant au demeurant d’établir qu’il lui était impossible de différer la signature du bail pour plus amples réflexions ;

— qu’en tout état de cause, l’ASEA ne démontre pas que l’activité exercée par le Groupe WS est « la location de studios meublés » et non, comme annoncé, la location d’espaces modulaires combinant un espace de bureau et un espace de repos destinée à une clientèle d’affaire, la généralité des termes employés par M. [Z], attestant de l’existence de « flux de touriste et/ou de client cherchant l’accès à leur locaux loués/chambres d’hôte à tout heure » étant à cet égard trop généraux pour établir de manière univoque le contraire ; qu’au surplus, l’ASEA s’est abstenue de mettre en la cause ou d’interroger le Groupe WS sur ce point pour le confirmer.

Dans ces conditions, l’ASEA échoue à caractériser l’existence d’un manquement contractuel de la société JLL à son mandat. Elle sera donc déboutée de l’ensemble de ses demandes indemnitaires.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En l’espèce, l’ASEA, partie perdante, sera condamnée aux dépens qui pourront être recouvrés selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. Tenue aux dépens, l’ASEA sera condamnée à payer à la société JLL la somme de 3.000 euros à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, issu du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

Si la société JLL sollicite que l’exécution provisoire soit écartée, cette prétention est formulée dans l’unique l’hypothèse où elle serait condamnée. En outre, le sens de la présente décision et l’ancienneté du litige commandent que soit maintenue l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

DEBOUTE l’Association de Soutien et d’Entraide des Artistes de l’ensemble de ses demandes indemnitaires ;

CONDAMNE l’Association de Soutien et d’Entraide des Artistes à payer à la SAS Jones Lang Lassalle France la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE l’Association de Soutien et d’Entraide des Artistes à payer à la SAS Jones Lang Lassalle France aux dépens, qui pourront être recouvrés par M^e Benjamin Porcher conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire attachée à la présente décision ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires qui ont été reprises dans l’exposé du litige.

Fait et jugé à [Localité 5] le 03 Juin 2025.

Le Greffier Le Président

Nadia SHAKI Fabrice VERT

Premier Vice-Président