N° RG 24/02967 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IJ6W

N° minute:

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-ETIENNE

1ère Chambre Civile

JUGEMENT DU 28 AVRIL 2026

ENTRE:

Société SCCV [Adresse 1]

immatriculée au RCS de [Localité 1] N° 844 548 990

pris en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Olivier DOLMAZON de la SELAS LEGA-CITE, avocat au barreau de [Etablissement 1]

ET:

Monsieur [C] [Y]

né le 10 Mars 1986 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Romain MONTAGNON de la SELARL NEO DROIT, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE (avocat postulant), Maître Damien MONTIBELLER, avocat au barreau de LYON (avocat plaidant)

Madame [N] [L] [O] [B] épouse [Y]

née le 04 Avril 1986 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 3]

représentée représenté par Maître Romain MONTAGNON de la SELARL NEO DROIT, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE (avocat postulant), Maître Damien MONTIBELLER, avocat au barreau de LYON (avocat plaidant)

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Antoine GROS

Greffier : Valérie DALLY

DÉBATS: à l’audience publique du 17 Mars 2026. L’affaire a été mise en délibéré au 28 Avril 2026.

DÉCISION: contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe, en matière civile, en premier ressort.

FAITS ET PROCÉDURE:

Par la signature d’une promesse unilatérale de vente intervenue le 9 mai 2023, la société SCCV LE VALLON DES SOURCES a promis à Monsieur [C] [Y] et Madame [N] [B] de leur vendre les immeubles suivants :

— une parcelle de terrain à bâtir d’une superficie de 494 m2, portant le numéro 30 du lotissement dénommé [Adresse 4] sis « [Adresse 5] » à [Localité 3], figurant au cadastre sous les relations AW222, AW247 et AW280 ;

— une parcelle de terrain à bâtir d’une superficie de 495 m2, portant le numéro 31 du lotissement dénommé [Adresse 4] sis [Adresse 6] [Adresse 5] » à [Localité 3], figurant au cadastre sous les relations AW246 et AW281,

le tout moyennant un prix global de 270.000 euros, soit 135.000 euros pour chacune des parcelles.

La promesse était consentie pour un délai arrivant à expiration le 15 avril 2024 à 16h, sans qu’il ne puisse dépasser le 30 avril 2024.

Plusieurs conditions suspensives ont été insérées dans cette promesse, qui étaient notamment relatives à l’obtention d’un prêt bancaire, et au dépôt puis l’obtention d’une autorisation de construire.

Enfin, une clause dite d’indemnité d’immobilisation en cas de non-réalisation de la vente faute pour le bénéficiaire de lever l’option est également présente dans cet acte.

La société SCCV [Adresse 1] affirme que bien que toutes les conditions suspensives insérées à la promesse unilatérale de vente aient été réalisées ou réputées accomplies, les bénéficiaires n’ont pas entendu lever l’option d’achat.

La société SCCV LE VALLON DES SOURCES a transmis aux consorts [Q], par l’intermédiaire de son notaire, Maître [M], une lettre datée du 10 avril 2024 réceptionnée le 13 avril par laquelle elle les a mis en demeure de venir signer l’acte de vente le 19 avril suivant, les consorts [Q] étant également informés par ce même courrier que le défaut de signature entrainerait l’exigibilité de l’indemnité d’immobilisation au profit de la SCCV [Adresse 1].

Le 19 avril 2024, le notaire des consorts [Q] a envoyé une lettre de réponse, par laquelle il confirme qu’ils ne souhaitent pas réaliser la vente, et conteste le fait que l’indemnité d’immobilisation serait due au bénéfice de la SCCV LE VALLON DES SOURCES.

Le même jour, un procès-verbal de carence a été dressé par Maître [M], constatant que les consorts [Q] ne se sont pas présentés au rendez-vous de réitération de la vente par acte authentique.

Les consorts [Q] ont maintenu leur position de refus de paiement de l’indemnité d’immobilisation à la société SCCV [Adresse 1].

Par acte du 14 juin 2024, la société SCCV LE VALLON DES SOURCES assignait les consorts [Q] devant le Tribunal Judiciaire de Saint Etienne.

Dans ses dernières conclusions, la société SCCV [Adresse 1] demande, au visa des articles 699 et 700 du code de procédure civile, 1103, 1231-1 et suivants, 1231-6, 1240 et suivants, 1304-6, 1343-2 du code civil, L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, ainsi que A-444-32 du code de commerce, de :

— CONSTATER que la promesse unilatérale de vente signée le 9 mai 2023 n’a pas été réalisée en raison du refus des bénéficiaires Monsieur [Y] et Madame [B] de lever l’option d’achat dans les délais, alors que l’ensemble des conditions suspensives étaient réalisées ou réputées accomplies ;

— CONSTATER que l’indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse unilatérale de vente signée le 9 mai 2023 d’un montant de 13.500 euros lui est due ;

En conséquence :

— CONDAMNER in solidum Monsieur [C] [Y] et Madame [N] [B], ou qui mieux le devra, à lui payer la somme de 13.500 euros, correspondant à l’indemnité d’immobilisation due au titre de la promesse unilatérale de vente signée le 9 mai 2023 majorée des intérêts au taux légal à compter du 13 avril 2024 ou, à titre subsidiaire, à compter de la date de la signification de l’assignation ;

— ORDONNER la capitalisation des intérêts au profit de la société SCCV LE VALLON DES SOURCES au sens de l’article 1343-2 du code civil ;

— ENJOINDRE Monsieur [C] [Y] et Madame [N] [B] à procéder au versement de la somme due dans un délai de quinze jours à compter la date de signification par acte-extrajudiciaire de la décision à intervenir qui leur sera faite ;

— PRONONCER la fixation d’une astreinte provisoire financière journalière de 100 euros assortissant l’obligation de paiement mise à la charge de Monsieur [Y] et Madame [B], laquelle commencera à courir à compter du seizième jour après la date de la signification par acte extra-judiciaire de la décision à intervenir qui leur sera faite, jusqu’à l’expiration d’un délai de six mois, lequel dernier délai aura pour point de départ le premier jour de l’astreinte ;

— REJETER toutes fins et conclusions contraires ;

— DEBOUTER Monsieur [C] [Y] et Madame [N] [B] de l’ensemble de leurs demandes, prétentions et moyens ;

— CONDAMNER in solidum Monsieur [C] [Y] et Madame [N] [B], ou qui mieux le devra, à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER in solidum Monsieur [C] [Y] et Madame [N] [B], ou qui mieux le devra, aux entiers dépens ;

— CONDAMNER in solidum Monsieur [C] [Y] et Madame [N] [B], ou qui mieux le devra, à payer tout droit proportionnel dans le cadre de l’exécution forcée de la Décision à intervenir ;

Dans leurs dernières conclusions, les consorts [Q] demandent, au visa des articles 1231-5 et 1104 du Code civil, ainsi que 700 du Code procédure civile, de :

Sur les demandes de la SCCV [Adresse 1]

— Juger que la section « INDEMNITE D’IMMOBILISATION – SEQUESTRE » ne peut être assimilée à une indemnité d’immobilisation en ce que sa mise en œuvre n’est pas automatique mais conditionnée par l’existence d’une inexécution fautive, en outre d’un préjudice éventuellement causé.

— Juger qu’en pareille hypothèse le juge du fond dispose d’un pouvoir de modération de cette clause, modération qui s’apprécie nécessairement quant aux conditions de déclenchement de cette indemnité

— Juger qu’en l’espèce il résulte du texte de la présente clause que ses conditions de déclenchement ne sont pas réunies au regard des éléments produits par la SCCV LE VALLON DES SOURCES

En conséquence :

— Rejeter l’intégralité des demandes de la SCCV [Adresse 1]

Reconventionnellement, sur la mise en œuvre de mauvaise foi du contrat

— Juger que la SCCV LE VALLON DES SOURCES se prévaut de l’application forfaitaire et automatique d’une clause indemnitaire dont le déclenchement est pourtant conditionné par la démonstration de faits, au demeurant inexistants

— Juger que cette situation est sciemment connue de la SCCV [Adresse 1], qui a d’ores et déjà essayé par l’intermédiaire de son notaire de se prévaloir de réclamations portant l’indemnité réclamée non à 5% du prix de vente (13 500 €) mais bien à 10% du prix de vente (27 000€), et ce, dans le seul but de les contraindre par la menace à signer l’acte de vente.

En conséquence :

— Condamner la SCCV LE VALLON DES SOURCES à les indemniser de leur préjudice à hauteur de 1000 € chacun.

En toute hypothèse

— Condamner la SCCV [Adresse 1] à leur verser la somme de 3000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

MOTIFS,

1- Sur la demande de paiement de l’indemnité d’immobilisation au bénéfice de la SCCV LE VALLON DES SOURCES

L’article 1103 du code civil dispose que :

« Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 1304-3 du même code prévoit que :

« La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt. »

L’article 1304-6 du code civil dispose que :

« L’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive.

Toutefois, les parties peuvent prévoir que l’accomplissement de la condition rétroagira au jour du contrat. La chose, objet de l’obligation, n’en demeure pas moins aux risques du débiteur, qui en conserve l’administration et a droit aux fruits jusqu’à l’accomplissement de la condition.

En cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé. »

L’article 1231-5 du Code civil dispose :

« Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. »

Il en résulte notamment que :

— il a été considéré, sur ce fondement, qu’une clause faussement appelée « indemnité d’immobilisation » qui n’avait aucun caractère forfaitaire mais dont l’application résultait au contraire d’un manquement quelconque du promettant devait être requalifiée en clause pénale (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 24 septembre 2008, 07-13.989), de sorte qu’une telle clause est dès lors susceptible de modération par le juge du fond ;

— a contrario, n’est pas assimilable à une clause pénale la clause « indemnité d’immobilisation » par laquelle « les parties ont expressément stipulé une indemnité d’immobilisation exclusivement conçue par elles comme la contrepartie de l’exclusivité consentie par la promettante aux bénéficiaires pour former la vente » ;

— a qualification retenue par le contrat d’une « indemnité d’immobilisation » ne préjuge en rien de sa nature ;

— l’indemnité d’immobilisation dont le montant échappe à toute modération par le juge se doit d’être précisément décrite comme constituant le prix forfaitaire de l’exclusivité consentie par le promettant au bénéficiaire, alors que tel n’est pas le cas lorsqu’en l’espèce la clause, sans égard à son appellation contractuelle, intervient en réparation d’un préjudice éventuellement causé par le bénéficiaire et subi par le promettant.

Le contrat liant la SCCV [Adresse 1] et les consorts [Q] est la promesse unilatérale de vente signée le 9 mai 2023, qui prévoit, au sein de la clause intitulée « INDEMNITE D’IMMOBILISATION – SEQUESTRE » que :

« En considération de la promesse formelle faite au BENEFICIAIRE par le PROMETTANT, et en contrepartie du préjudice qui pourrait en résulter pour ce dernier, en cas de non signature de la vente par le seul fait du BENEFICIAIRE, dans le délai ci-dessus fixé, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, et notamment par suite de la perte qu’il éprouverait du fait de l’obligation dans laquelle il se trouverait de rechercher un nouvel acquéreur, les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme de treize mille cinq cents euros (13 500,00 eur), somme non supérieure à 5% du prix de vente et ce conformément aux dispositions de l’article R 442-12 du Code de l’urbanisme » [page 18]

(…)

d) Elle sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise de plein droit à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués dans la mesure où cela est convenu aux présentes, d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées. » [page 19]

1-1 concernant le caractère pénal et donc modérable d’une indemnité litigieuse dont le déclenchement est contestable

En l’espèce, il résulte de l’examen des pièces produites que :

— le préambule même de l’acte précise que les effets de la clause « indemnité d’immobilisation » survivent à toute caducité de la promesse « s’il y a lieu », ce qui implique que sa mise en œuvre n’est pas automatique et dépend de faits qualifiés :

— cette éventualité est confirmée par la lettre même de la section « INDEMNITE D’IMMOBILISATION – SEQUESTRE » puisque son exigibilité est conditionnée :

o Premièrement par l’existence d’un éventuel préjudice subi par la SCCV VALLON DES SOURCES en raison de l’absence de vente conclue : « en contrepartie du préjudice qui pourrait résultant pour ce dernier, en cas de non-signature de la vente […] et notamment de la perte qu’il éprouverait du fait de l’obligation dans laquelle il se trouverait de rechercher un nouvel acquéreur»;

o Deuxièmement, mais surtout, lorsque l’absence de vente se constate « par le seul fait du Bénéficiaire […] toutes les conditions suspensives ayant été réalisées», de sorte que cette dernière condition sert donc de base au fondement de l’indemnité d’immobilisation, et qu’elle n’a donc pas un caractère forfaitaire qui se déduit uniquement de l’octroi d’un délai d’option, mais est mise en œuvre par un fait (a fortiori « fautif ») imputable au Bénéficiaire.

La SCCV [Adresse 4] affirme que la clause d’indemnité représenterait le prix de l’exclusivité accordée aux bénéficiaires, puisqu’il est fait mention de la promesse « formelle » faite par le promettant au bénéficiaire d’une part, et du préjudice qui pourrait en résulter en cas de non-signature de la vente dans le délai fixé dans la promesse d’autre part.

Elle conclut donc à une application « automatique » de la clause mise en œuvre à titre d’indemnité d’immobilisation.

Or il n’est pas fait état d’un « prix de l’exclusivité » dans la clause en l’espèce.

Au contraire, la clause intervient non pas en contrepartie d’une exclusivité mais « du préjudice qui pourrait en résulter pour ce dernier [le Promettant], (…) et notamment par suite de la perte qu’il éprouverait du fait de l’obligation dans laquelle il serait de rechercher un nouvel acquéreur » en cas de non-signature de la vente, autrement dit du refus, à le supposer préjudiciable (la formule est au conditionnel), du Bénéficiaire de signer la vente. »

Il en résulte que tout porte à croire que la clause vient sanctionner le bénéficiaire de son refus de signer la vente, de sorte qu’elle relève de la qualification d’une clause pénale, de sorte qu’elle est modérable par le juge, et qu’il revient à la SCCV LE VALLON DES SOURCES de démontrer un préjudice afférant à l’absence de levée de l’option par le bénéficiaire.

La SCCV [Adresse 1] ne saurait donc demander l’application automatique, alors que cette clause reste conditionnée par des éléments de faits totalement absents de ses demandes, à savoir la démonstration d’un préjudice résultant de « la perte qu’il éprouverait du fait de l’obligation dans laquelle il se trouverait de rechercher un nouvel acquéreur » et la démonstration d’une « faute » au sens textuel de la clause qui suppose que malgré la réalisation des conditions suspensives le bénéficiaire n’ait, de son seul fait, pas levé l’option.

Il est donc nécessaire pour la société SCCV LE VALLON DES SOURCES de démontrer une faute et un préjudice.

1-2 sur la preuve d’une faute de la part des consorts [Q]

En l’espèce, les époux [Y] soutiennent qu’ils ont refusé de lever l’option d’achat car une étude de sol aurait révélé postérieurement des circonstances compromettant les caractéristiques de constructibilité d’un terrain.

Or il résulte de l’examen des pièces produites que :

— les consorts [Q] ont obtenu un permis de construire sur lesdites parcelles;

— les études de sol étaient annexées à la promesse unilatérale de vente (pages 54 et 55);

— les consorts [Q] ne démontrent pas qu’une étude de sol aurait compromis les caractéristiques de constructibilité du terrain.

Par ailleurs, il résulte de l’examen des pièces produites que :

— concernant l’absence de réalisation de l’acquisition dans les délais et conditions prévues dans la promesse en raison du refus du bénéficiaire, la promesse unilatérale de vente litigieuse est arrivée à expiration le 15 avril 2024 à 16h00 et les bénéficiaires, Monsieur [Y] et Madame [B], n’ont pas entendu lever l’option d’achat et réaliser la vente : ils ne se sont pas présentés au rendez-vous de signature de l’acte authentique qui s’est tenu le 19 avril 2024, auquel ils ont été régulièrement convoqués par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 13 avril 2024, de sorte qu’un procès-verbal de carence a donc été établi par Me [M] ;

— sur la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire, le dossier de demande de permis de construire a été déposée le 22 décembre 2023, alors que les consorts [Q] avaient jusqu’au 1er octobre 2023 pour le faire et le permis de construire leur a été accordé par arrêté daté du 16 février 2024, et alors que le délai maximal qui leur était imparti pour obtenir une telle autorisation était fixé au 31 décembre 2023, de sorte que cette condition est réputée accomplie au sens de l’article 1304-3 du code civil ;

— sur la condition suspensive d’obtention d’un prêt, les consorts [Q] n’ont pas justifié du dépôt d’une ou de plusieurs demandes de prêt, ni de l’obtention d’un ou plusieurs prêts dans les délais impartis, de sorte que cette condition est donc réputée accomplie au sens de l’article 1304-3 du code civil.

La faute des consorts [Q], à savoir en l’espèce leurs manquements contractuels, est donc établie.

1-3 sur la preuve d’un préjudice de la part de la société SCCV [Adresse 1]

En l’espèce, il est établi que les manquements contractuels des consorts [Q] ont engendré l’immobilisation du bien de la société SCCV LE VALLON DES SOURCES pendant plus d’un an.

Néanmoins, la société SCCV [Adresse 1] ne caractérise pas ce préjudice de façon complète, alors que, compte tenu de la requalification de la clause dite d’immobilisation, il lui appartient de le faire.

En particulier, elle ne produit aucune preuve de la perte d’une opportunité de vente pendant la période d’immobilisation du bien.

Compte tenu de ce manque de caractérisation du préjudice, l’indemnisation prévue à la clause litigieuse paraît manifestement excessive, de sorte qu’il y a lieu de la modérer à hauteur de 50 %.

Dans ces conditions, les consorts [Q] seront condamnés in solidum à payer à la société SCCV LE VALLON DES SOURCES une somme de 6750 €.

2- Sur la demande à titre reconventionnel des consorts [Q]

En l’espèce, les époux [Y] sollicitent, à titre reconventionnel, la condamnation de la demanderesse à leur verser la somme de 1.000 euros chacun en indemnisation d’un prétendu préjudice qu’ils auraient subi.

Au soutien de leur demande à ce titre, ils mettent en avant que :

— la SCCV [Adresse 1] tendrait à obtenir une indemnité qu’elle ne sait nullement acquise :

— en la qualifiant sciemment de clause forfaitaire alors que celle-ci n’en comporte pas les caractéristiques, et reste conditionnée par des faits inexistants en l’état ;

— en omettant de préciser que, avant de manifester leur refus, ils auraient vainement cherché à provoquer une nouvelle discussion sur le contenu de l’étude de sol fournie et leur souhait de réduire l’avant-contrat à une seule des deux parcelles promises, ce qui aurait en théorie permis à la SCCV LE VALLON DES SOURCES à s’extraire d’un hypothétique préjudice lié à cette immobilisation, qui n’est en tout état de cause pas démontré ;

— il résulterait notamment la mise en demeure du 10 avril 2024 que la société SCCV [Adresse 1] aurait cherché, en soutenant l’application d’une indemnité d’immobilisation inexacte, à les menacer pour obtenir la vente « forcée » des biens que ceux-ci ne souhaitent plus acquérir.

Or, les défendeurs ne démontrent pas l’existence des conditions requises pour établir l’engagement de la responsabilité civile de la société demanderesse : une faute, un préjudice, et un lien de causalité, de sorte que leur demande est infondée tant dans son principe, que dans son quantum.

En particulier, ils ne démontrent pas suffisamment qu’une mauvaise foi dans l’exécution de la promesse peut être reprochée à la demanderesse, et ils ne justifient pas de l’existence d’un préjudice, et le quantum de la demande n’est pas plus expliqué.

Par conséquent, il convient de les débouter de leur demande.

3- Sur les autres demandes

Les sommes allouées s’assimilent à des dommages et intérêts, les intérêts commencent à courir à compter du jugement.

Rien ne justifie, en l’état, que soit fait droit à la demande d’astreinte sollicitée par la société SCCV LE VALLON DES SOURCES.

Il sera par contre fait droit à la demande de capitalisation qui, en l’espèce, est de droit.

Enfin, il n’est pas équitable en l’espèce de condamner quiconque sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit compte tenu de la date de l’assignation.

Il ne sera pas fait droit à la demande visant à condamner in solidum Monsieur [C] [Y] et Madame [N] [B] à payer tout droit proportionnel dans le cadre de l’exécution forcée de la décision, cette demande se référant à un préjudice éventuel non encore réalisé.

PAR CES MOTIFS,

le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

JUGE que la section « INDEMNITE D’IMMOBILISATION – SEQUESTRE » ne peut être assimilée à une indemnité d’immobilisation ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [Y] et Madame [N] [B] à payer à la SCCV [Adresse 1] la somme de 6750 € (13.500x 50 %), outre les intérêts au taux légal à compter du jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts au profit de la société SCCV LE VALLON DES SOURCES au sens de l’article 1343-2 du code civil ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leur demande ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [Y] et Madame [N] [B] aux entiers dépens.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,

Valérie DALLY Antoine GROS

Copie exécutoire à:

M^e Olivier DOLMAZON de la SELAS LEGA-CITE

M^e Romain MONTAGNON de la SELARL NEO DROIT

Le