N° 25/

JUGEMENT DU

08 Septembre 2025

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N° RG 14/01351 – N° Portalis DBYD-W-B66-B5OE

[M] [T]

C/

[X] [B], [R] [B]

Copie exécutoire délivrée

le

à

Copie certifiée conforme délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

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TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE SAINT MALO

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COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE

Madame GEFFROY Marie-Laurence, Vice-Présidente siégeant à Juge unique

assisté(e) de: Madame SELLES BONGARS, Greffier, lors des débats et Madame MARAUX Caroline, Greffier, lors de la mise à disposition

DEBATS à l’audience publique du 03 Février 2025

Jugement contradictoire mis à disposition le 08 Septembre 2025, après prorogation du délibéré au 02/06/2025, initialement prévu le 05/05/2025, date indiquée à l’issue des débats;

DEMANDEUR :

Monsieur [M] [T]

né le 23 Août 1960 à IVRY SUR SEINE (94200), demeurant 3 rue Duguay Trouin – 22380 SAINT CAST LE GUILDO

Rep/assistant : Maître Amaury GAULTIER de la SELARL DE MORHERY-GAULTIER, avocats au barreau de SAINT-MALO

DEFENDEUR:

Monsieur [X] [B]

né le 08 Septembre 1949 à PARIS, demeurant 56 quai du Mesnil – 94210 ST MAUR DES FOSSES

Rep/assistant : M^e Jean-michel SOURDIN, avocat au barreau de SAINT-MALO

Monsieur [R] [B]

né le 26 Août 1952 à RASAS SUR L’ISLE, demeurant 76 Impasse du Pénéqué – 83520 ROQUEBRUNE SUR ARGENS

Rep/assistant : M^e Jean-michel SOURDIN, avocat au barreau de SAINT-MALO

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié en date du 10 mars 1992, Monsieur [M] [T] a acquis de Monsieur [G] un fonds de commerce d’hôtel-café-restaurant connu sous le nom de l'« L’Hôtel de France » sis 3 rue Duguay Trouin à ST CAST LE GUILDO comprenant un droit au bail relatif aux bâtiments dans lesquels le commerce est exploité, composé notamment d’un bâtiment principal à usage d’hôtel-restaurant et d’un bâtiment annexe. Ce bail avait été consenti par Monsieur [D] [B] et Madame [A] [Y] épouse [B], par acte notarié en date du 1er septembre 1956 et avait été renouvelé, pour la dernière fois, par acte des 5 et 10 mai 1988.

Suivant acte notarié en date du 9 juin 1993, l’ensemble immobilier a fait l’objet d’une donation par les époux [B] à leurs deux fils [X] [B] et [Z] [B], défendeurs à la présente instance.

Par un jugement en date du 19 août 2008, confirmé par arrêt de la Cour d’appel de Rennes du 10 février 2010, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Dinan a fixé le loyer à la somme de 10.800 euros par an à compter du 15 septembre 2004.

Faisant valoir que les bâtiments nécessitaient d’importants travaux de remise en état, Monsieur [T] a sollicité et obtenu la désignation d’un expert par ordonnance de référé en date du 2 décembre 2009. Celui-ci a déposé son rapport le 28 décembre 2010.

Par jugement en date du 22 juin 2012, le tribunal de grande instance de Saint-Malo a condamné solidairement les consorts [B] au paiement de diverses sommes au titre des travaux à effectuer dans les lieux loués devenus vétustes mais a rejeté les demandes concernant l’annexe.

Suivant acte extrajudiciaire en date du 14 mars 2013, les consorts [B] ont délivré un congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction à Monsieur [T].

Suivant ordonnance en date du 16 avril 2013, M. le Premier Président de la Cour d’Appel de RENNES a ordonné la consignation sur le compte CARPA séquestre de Monsieur le Bâtonnier de l’ordre des avocats de Saint-Malo-Dinan par Messieurs [B] de la somme de 46.655,86 euros. Monsieur [T] a été autorisé à demander à concurrence de cette somme le prélèvement de celles correspondant aux situations des entrepreneurs réalisant les travaux par le dispositif du jugement du tribunal de grande instance de Saint Malo en date du 22 juin 2012.

Suivant acte d’huissier en date du 17 juin 2014, à l’initiative de Monsieur [T], il a été fait itératif commandement aux Consorts [B] de payer , le solde des condamnations au titre des travaux du bâtiment principal sur le fondement du jugement du tribunal de grande instance de Saint-Malo du 22 juin 2012 et de l’ordonnance en date du 16 avril 2013 de M. le Premier Président de la Cour d’Appel de RENNES, déduction faite des dettes locatives de Monsieur [T] et de la somme consignée à la CARPA.

Par arrêt du 25 septembre 2013, la Cour d’appel de Rennes a infirmé partiellement le jugement prononcée le 22 juin 2012 et condamné solidairement les consorts [B] à payer la somme totale de 59. 051,94 euros au titre des travaux et réparations, celle de 145 000 euros au titre de la réfection du bâtiment annexe loué ainsi que celle de 10.000 euros en réparation du préjudice lié à la perte de l’exploitation pour l’exercice 2010 et 2011.

Monsieur [T] considérant être en droit d’obtenir une indemnité d’éviction suite au congé avec refus de renouvellement notifié par ses bailleurs, a, suivant acte d’huissier en date du 30 juillet 2014, fait assigner les consorts [B] devant le tribunal de grande instance de Saint-Malo aux fins de désignation d’un expert pour donner son avis sur les indemnités d’éviction et d’occupation.

Cette procédure a été enregistrée sous le numéro RG n° 14/1351.

Le 21 juin 2016, Monsieur [T] a fait délivrer un commandement de payer la somme de 145. 000 euros.

Par jugement en date du 6 février 2017, le tribunal de grande instance de Saint-Malo a, notamment, constaté le droit à indemnité d’éviction de Monsieur [T] et à son maintien dans les lieux jusqu’à complet paiement de l’indemnité et avant dire droit, a ordonné une mesure d’expertise.

Le 10 mars 2017, M. [X] [B] et M. [Z] [B] ont interjeté appel de cette décision. Par arrêt en date du 19 février 2020, la Cour d’appel de Rennes a confirmé le jugement de première instance et a élargi la mission de l’expert.

Par jugement en date du 17 octobre 2017, le juge de l’exécution près le tribunal de grande instance de Créteil a homologué l’accord des parties pour que la somme de 145.000 euros soit consignée sur le compte CARPA séquestre du bâtonnier de l’ordre des avocats de Saint-Malo.

La somme de 145.000 a été transférée, le13 janvier 2018, par les Consorts [B] sur le compte CARPA de l’ordre des avocats.

L’expert a déposé son rapport le 25 août 2021.

Une médiation a été tentée mais les parties n’ont pu s’accorder.

Suivant acte extrajudiciaire en date du 1er février 2023, Messieurs [B] ont fait délivrer à l’encontre de Monsieur [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire, compte-tenu du non-paiement des loyers depuis 2013.

Par acte extrajudiciaire en date du 28 février 2023, Monsieur [T] a fait assigner Messieurs [B] devant le Tribunal judiciaire de Saint-Malo afin de contester la validité de ce commandement de payer. Cette procédure a été enregistrée sous le n°RG 23/400.

Suivant ordonnance en date du 11 décembre 2023, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des procédures enrôlées sous les numéros de RG 14/1351 et 23/400 sous le n° RG 14/1351.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 31 août 2023, Messieurs [B] ont assigné Monsieur [T] en redressement judiciaire devant le Tribunal de commerce ST MALO.

Suivant jugement en date du 4 décembre 2023, une procédure de redressement judiciaire a été ouverte à l’égard de Monsieur [T] ; la SELARL LH & ASSOCIES prise en la personne de Maître [N] [L] a été désignée ès- qualités de mandataire judiciaire.

Suivant ordonnance en date du 11 juin 2024, le juge commissaire du tribunal de commerce de Saint-Malo a rejeté la demande en résiliation de bail commercial formulée par les consorts [B].

Messieurs [B] ont régulièrement déclaré leur créance entre les mains de Maître [L] par courrier en date du 18 décembre 2023, pour un montant total de 123.500 euros.

Par voie de requête en date du 5 mars 2024, les consorts [B] ont saisi le juge commissaire aux fins de constater la résiliation du bail pour défaut de contrepartie financière de l’occupation des locaux depuis le jugement d’ouverture, en application des dispositions de l’article L. 622-14 du Code de commerce.

Suivant ordonnance en date du 11 juin 2024, le juge commissaire a rejeté la demande de résiliation.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 3 décembre 2024, Monsieur [T] demande au tribunal de :

— condamner les consorts [B] à payer à M. [M] [T] les sommes suivantes :

▪ au titre de l’indemnité d’éviction: 121.959,21 euros,

▪ au titre de l’indemnité de réemploi: 12.195.92 euros,

▪ au titre du trouble commercial: 5.000 euros,

▪ au titre de la perte d’exploitation arrêtée au 15/09/2013: 8. 958,33 euros,

▪ au titre de la perte d’exploitation du 16 septembre 2013 au 16 septembre 2024: 537 532 euros ou subsidiairement 55 000 euros,

— dire et juger que M. [M] [T] est redevable à l’égard de Messieurs [B] de la somme de 26.360 euros au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 15 septembre 2013 au 31 mars 2024 ;

— ordonner compensation des créances réciproques ;

— dire nul et de nul effet le commandement de payer délivré le 1er février 2023 par les consorts [B] à M. [M] [T].

Subsidiairement,

— accorder des délais de paiement à M. [M] [T] en l’autorisant à s’acquitter des sommes dues dans un délai de deux ans, à compter de la décision à intervenir ;

— condamner les consorts [B] à payer à M. [M] [T] la somme de 10. 000 € en application des dispositions de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande d’indemnité d’éviction principale, Monsieur [T] fait valoir que depuis 2009, il a été empêché d’exploiter son fonds de commerce en raison du manquement des bailleurs à leurs obligations de procéder à des réparations dans les lieux loués. Il explique que l’indemnité d’éviction doit être calculée comme si l’établissement pouvait être normalement exploité et non sur la base d’une valorisation du fonds de commerce par l’expert à 50% de son prix d’acquisition.

A l’appui de sa demande d’indemnité de réemploi, Monsieur [T] réclame la mise en œuvre de l’article L. 145-14 du Code de commerce qui prévoit que cette indemnité s’apprécie en retenant un taux usuel de 10% du montant de l’indemnité d’éviction principale.

Au soutien de sa demande au titre du trouble commercial, Monsieur [T] fait valoir que la réinstallation dans un nouveau fonds de commerce ne peut prendre moins de 6 mois.

A l’appui de sa demande au titre de la perte d’exploitation, Monsieur [T] conteste l’absence de préjudice complémentaire constaté par l’expert. Il fait falloir qu’il a entrepris des démarches pour obtenir la réouverture de son établissement suite à sa fermeture administrative et avance que celle-ci n’a pas été possible en raison du non-respect des préconisations imputable aux bailleurs et de l’absence de volonté de ceux-ci de procéder aux travaux d’ampleur nécessaires. S’agissant du montant de l’indemnité due au titre de la perte d’exploitation, Monsieur [T] conteste le chiffrage de la Cour d’appel de Rennes qu’il estime ne pas refléter la réalité des bilans comptables. Au soutien de sa demande subsidiaire au titre de la perte d’exploitation, il fait valoir que celle-ci doit être due jusqu’à la libération des lieux dès lors qu’il a été empêché d’exploiter son fonds et ne perçoit plus aucun revenu en raison des manquements des bailleurs à leurs obligations.

En réponse à la demande des Consorts [B] au titre de l’indemnité d’occupation, Monsieur [T] fait valoir qu’un abattement d’au moins 20% au lieu des 10% préconisés par l’expert est justifié en raison de la particulière précarité présente, en l’espèce. Par ailleurs, il fait valoir que l’indemnité d’occupation n’étant pas due lorsque le locataire est dans l’impossibilité d’exploiter les fonds pour des raisons qui ne lui sont pas imputables, il ne peut être condamné à régler l’indemnité d’occupation, au titre des activités d’hôtel et de restauration, seule l’activité de bar ayant pu perdurer. Il avance pouvoir justifier de ses démarches en vue de la réouverture de l’hôtel-restaurant au moyen de pièces qu’il n’avait pu produire devant la Cour d’appel qui avait alors relevé qu’il ne justifiait d’aucune démarche en ce sens.

Au soutien de se demande en réponse au commandement de payer en date du 1er février 2023, Monsieur [T] rappelle que la condamnation au paiement d’un montant de 12.000 euros par le tribunal de grande instance de Saint-Malo le 6 février 2017 constitue une provision et non le montant du loyer commercial annuel qui est de 10.800 euros. Il fait valoir qu’aucun abattement n’est appliqué par les défendeurs alors que l’occupation est particulièrement précaire. Il ajoute que le commandement ne peut produire effet que sur des sommes exigibles, or le montant n’est pas liquidé à ce jour et reste contestable.

A l’appui de sa demande subsidiaire de délais de paiement, Monsieur [T] avance que son activité commerciale est inexistante et que son seul revenu est constitué de prestations sociales.

***

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 18 novembre 2024, Messieurs [B] demandent au tribunal de débouter purement et simplement Monsieur [T] de toutes ses demandes, fins et conclusions et en conséquence de :

— prononcer la déchéance de Monsieur [T] ès-qualités de preneur, des droits au maintien dans les lieux et à bénéficier d’une indemnité d’éviction ;

— condamner Monsieur [T] à leur payer à titre d’indemnité d’occupation du 15 septembre 2013 au 31 décembre 2024, la somme de 123.474 euros, le tout en deniers ou quittances et du 1er janvier 2025 jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs,

— valider leur créance au passif du redressement judiciaire d'[M] [T] prononcé le 4 décembre 2023 par le tribunal de Commerce de Saint-Malo, pour un montant de 123.560 euros conformément à leur déclaration de créances en date du 18 décembre 2023.

A titre subsidiaire, ils demandent au tribunal de débouter Monsieur [T] de toute demande au titre de l’indemnité d’éviction et de fixer le montant de l’indemnité d’éviction à la somme symbolique d’un euro.

A titre infiniment subsidiaire, les Consorts [B] demandent au tribunal de :

— fixer le montant de l’indemnité d’éviction à la somme de 33.500 euros correspondant à l’estimation de l’expert judiciaire ;

— la condamnation de Monsieur [T] à leur payer le solde après compensation avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer qui lui a été délivré le 1er février 2023 ;

— la condamnation de Monsieur [T] à leur payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Messieurs [B] demandent en outre au tribunal de dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Au soutien de leur demande au titre de l’indemnité d’occupation, Messieurs [B] estiment que la condamnation du preneur au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle confirmée par la cour d’appel de RENNES est exécutoire, et a l’autorité de la chose jugée. Ils font valoir en outre que l’indemnité d’occupation a été intégrée au passif dans les comptes de l’exercice 2021 et de l’exercice 2022 de Monsieur [T] qui se reconnaît ainsi débiteur de ces sommes. Ils rappellent que le preneur n’a réglé aucune somme en contrepartie de l’occupation des lieux jusqu’à l’évocation par le juge commissaire de la résiliation du bail présentée par les bailleurs.

A l’appui de leur demande au titre de l’indemnité d’éviction, ils rappellent que le paiement de l’indemnité d’éviction à un locataire évincé est subordonné au paiement de l’indemnité d’occupation substituée aux loyers. Ils estiment, dès lors, que le demandeur se trouve déchu de ses droits au maintien dans les lieux et à une indemnité d’éviction. Les défendeurs indiquent que le défaut d’exploitation peut entraîner la résiliation du bail pendant son exécution. Or Monsieur [T] a reconnu cette absence d’exploitation. Messieurs [B] estiment que Monsieur [T] ne peut ainsi prétendre à une indemnité d’éviction. Ils ajoutent que le débat sur l’imputabilité de la perte d’exploitation a été tranché par le tribunal de grande instance et la cour d’appel qui ont estimé que Monsieur [T] ne justifiait pas de ses diligences auprès des autorités administratives en vue de la réouverture de son hôtel-restaurant.

Au soutien de leur demande subsidiaire au titre de l’indemnité d’éviction, les Consorts [B] font valoir que celle-ci doit être évaluée à la date la plus proche possible du départ du locataire, c’est-à-dire en général, au moment où le juge se prononce, sans qu’il y ait a lieu a réévaluation, or l’activité de Monsieur [T] étant inexistante à cette date, il estiment que l’indemnité doit être de même.

Au soutien de leur demande infiniment subsidiaire au titre de l’indemnité d’éviction, les Consorts [B] indiquent que Monsieur [T] ne justifie de la réalisation d’aucun travaux malgré la consignation en CARPA depuis le mois d’avril 2013 et contestent l’insuffisance des sommes pour rénover la partie principale. Messieurs [B] font valoir que Monsieur [T] n’a jamais justifié d’aucune démarche pour obtenir une levée de l’interdiction.

***

En application de l’article 455 alinéa 1er du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions déposées par les parties pour un plus ample exposé des faits, des moyens et prétentions de celles-ci.

La clôture de la procédure a été prononcée le 6 décembre 2024, et l’affaire renvoyée pour être plaidée à l’audience du 3 février 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré, et prononcée par mise à disposition au greffe le 5 mai 2025, prorogé au 31 juillet 2025 puis au 8 septembre 2025 en raison de l’arrêt de travail du magistrat en charge de la rédaction du jugement.

MOTIFS

— Sur les effets du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 1er février 2023

Il est constant que les consorts [B] ont adressé le 1er février 2023 à Monsieur [T] un commandement de payer les indemnités d’occupation dues en vertu du bail , pour la période du 15 septembre 2013 au 15 septembre 2022 , pour un montant de 120.000 € et visant la clause résolutoire stipulée au bail.

Ce commandement mentionne expressément la clause résolutoire insérée au contrat de bail et rappelle le délai d’un mois dont dispose la locataire pour s’acquitter des sommes dues, en application de l’article L 145-41 du code de commerce.

Il est également indiqué dans ce commandement que les indemnités réclamées sont dues en vertu d’un arrêt prononcé par la Cour d’Appel de Rennes , le 19 février 2020 ayant confirmé la décision de ce tribunal rendue le 6 février 2017.

Les consorts [B] se fondent sur l’absence de régularisation du dit commandement pour opposer à Monsieur [T] son absence de tout droit résultant du bail et notamment à son droit à revendiquer, le versement d’une indemnités d’éviction et son maintien dans les lieux jusqu’à son paiement, suite au congé qui lui ont adressé en vue du non renouvellement de son bail commercial.

Monsieur [T] dénie toute validité à ce congé et demande au tribunal de constater la nullité de ce commandement.

Il est constant que Monsieur [T] a formé opposition à ce commandement par acte de Commissaire de justice en date du 28 février 2023, soit dans le délai légal d’un mois suivant la délivrance du dit commandement.

Contrairement à ce qu’allègue les consorts [B], la décision prononcée par ce tribunal le 6 février 2017,confirmée par la Cour d’appel, ne fixe pas le montant de l’indemnité d’occupation due en son principe par Monsieur [T] aux consorts [B] mais fixe à la somme de 12.000 € l’indemnité provisionnelle due par ce dernier à la date du 15 septembre 2013.

Il y a lieu de rappeler que ce jugement , après avoir constaté que Monsieur [T] était titulaire d’une droit à indemnité d’éviction suite au congé, qui lui avait été délivré par les bailleurs fondé sur le non renouvellement du bail sans indemnité d’éviction, et que les bailleurs avaient renoncé à soutenir l’absence de droit à indemnité d’éviction, a ordonné une mesure d’expertise pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction due par les bailleurs ainsi que le montant de l’indemnité d’occupation due par le preneur .

Ce tribunal avait, en outre, déboutés Messieurs [B] de leur demande en restitution de la somme de 46.655,86 €, à laquelle ils avaient été condamnés par le tribunal de grande instance de Saint-Malo, en raison de leur manquement à leurs obligations contractuelles vis à vis de Monsieur [T], somme consignée en application de la décision du Premier Président de la Cour d’appel de Rennes, le 16 avril 2013.

Il y a lieu de souligner que la décision prononcée par le tribunal de grande instance de Saint-Malo avait été infirmée partiellement , la Cour d‘ Appel de Rennes condamnant les consorts [B] par décision du 25 septembre 2023 à verser à Monsieur [T] la somme de 59.051,94 €, au titre des travaux réparatoires sur le bâtiment principal, la somme de 145.000 € au titre de la réfection du bâtiment annexe, outre une indemnité de 10.000 € en réparation du préjudice lié à la perte d’exploitation pour les années 2010 et 2011.

Le montant erroné des sommes dues par Monsieur [T] dans le commandement du 1er février 2023 n’a pas pour effet d’entraîner la nullité du dit commandement , la jurisprudence retenant que le commandement fait pour une somme supérieure au montant réelle de la dette demeure valable à concurrence de la somme effectivement due.

En l’espèce, le montant effectivement dû par Monsieur [T] était de 12.000 € au moment de la délivrance du commandement.

En effet, il n’est justifié de paiement effectué par Monsieur [S] qu’à compter de mars 2024.Ce dernier a, ainsi, réglé la somme de 4. 000 euros aux consorts [B] par virement du 26 mars 2024 directement entre les mains de leur Conseil puis versé mensuellement, la somme de 1. 000 euros aux Consorts [B] par chèque à compter du mois de mai 2024 et jusqu’au mois de novembre 2024 soit la somme totale de 7 000 euros.

Par application des règles relatives à l’imputation prescrites à l’article 1342-10 du code civil, il apparaît que la somme restant due par Monsieur [B] au titre du commandement s’élève à la somme de 1.000 €.

Cependant, il ya lieu de rappeler que la jurisprudence exige que pour produire ses effets, la clause résolutoire insérée à un contrat de bail commercial doit être mise en œuvre de bonne foi par le bailleur.

Il ressort des pièces versées aux débats que Monsieur [S] se trouvait en difficulté pour procédé au paiement des indemnités d’occupation, ne pouvant pleinement exercer son activité, en raison de l’état de l’immeuble abritant le fond de commerce, incombant principalement à un défaut d’entretien imputable aux bailleurs.

Les développements précédents ont mis en évidence ces manquements caractérisés des bailleurs à leurs obligations vis à vis de leur preneur ainsi que les sanctions judiciaires prononcés à l’encontre de ce dernier.

Il est constant que les consorts [B] ont fait délivré un congé visant le refus du renouvellement du bail le 14 mars 2013, soit postérieurement au jugement rendu par ce tribunal en date du 22 juin 2012, qui les condamnaient, en raison des manquements à leur obligation d’entretien de l’immeuble donné à bail.

Il a été constaté par ce tribunal dans sa décision du 6 février 2017 que les bailleurs avaient renoncé à soutenir l’absence de droit à indemnité d’éviction de Monsieur [S] et avaient donné leur accord à la mesure d’expertise, cette mesure devant permettre l’évaluation notamment du montant de l’indemnité d’occupation due par le preneur , en tenant compte de l’état du fond de commerce.

Il s’en suit que sur la base des conclusions de l’expertise, ce tribunal serait en mesure faire les comptes entre les parties et de trancher le litige les opposant .

Eu égard à ces éléments, il apparaît que le commandement délivré le 1er février 2023 n’avait pour seule finalité que de faire échec à la procédure initiée par Monsieur [S] en vue de la liquidation de l’indemnité d’éviction devant lui revenir , et dont le principe a été reconnu à son bénéfice par ce tribunal et confirmé par la Cour d’appel .

En conséquence, le commandement délivré le 1er février 2023 sera déclaré dépourvu de tout effet .

— Sur l’indemnité d’éviction

* Sur le droit à l’indemnité d’éviction

L’article L. 145-28 dispose qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat expiré.

Il s’ensuit que le maintien dans les lieux s’opère aux conditions et clauses du bail, de sorte que le bailleur peut se prévaloir à l’encontre du preneur des infractions commises après l’expiration du bail, qui peuvent être sanctionnées par la perte du droit à indemnité d’éviction.

Le défaut de paiement de l’indemnité d’occupation, qui constitue un manquement à l’obligation principale du locataire maintenu dans les lieux aux clauses et conditions du bail expiré, peut justifier la déchéance du droit à indemnité d’éviction, sous réserve de l’appréciation par les juges du fond de la gravité du manquement ainsi allégué.

En l’espèce, il n’est pas contesté par les parties que Monsieur [T] n’a réglé ni les loyers, ni la totalité de l’indemnité d’occupation depuis le 15 septembre 2013, date à laquelle les locaux commerciaux font l’objet d’un arrêté municipal interdisant leur exploitation.

Les Consorts [B] demandent la déchéance de Monsieur [T] à bénéficier d’une indemnité d’éviction au motif qu’il aurait manqué à ses obligations en ne réglant par les loyers .

Suivant jugement en date du 6 février 2017 confirmé par un arrêt de la cour d’appel du 19 février 2020, Monsieur [T] a été condamné à verser à Messieurs [B] la somme provisionnelle de 12. 000 euros à valoir sur le montant de l’indemnité d’occupation depuis le 15 septembre 2013.

Aux termes de ce même jugement, il est indiqué que « Dans leurs dernières conclusions, les consorts [B] ont renoncé à soutenir le refus de paiement d’une indemnité d’éviction au profit de Monsieur [T] » et qu’ « Il y a donc lieu de constater d’une part que ce dernier a droit à cette indemnité en application des dispositions de l’article L. 145-14 du Code de commerce et d’autre part qu’il dispose du droit de se maintenir dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d‘éviction ».

Comme il l’a été constaté précédemment Monsieur [T] a versé la somme de 4. 000 euros aux consorts [B] par virement du 26 mars 2024 directement entre les mains du Conseil des Consorts [B].

Il justifie également avoir versé chaque mois, la somme de 1. 000 euros aux Consorts [B] depuis mai 2024 soit la somme totale de 7 000 euros au 24 novembre 2024.

Au 24 novembre 2024, Monsieur [T] a ,donc, réglé la somme de 11. 000 euros sur la provision de 12 000 à laquelle il a été condamné à régler par arrêt de la Cour d’appel en date du 19 février 2020.

Par ailleurs, le défaut de paiement de l’indemnité d’occupation découle de l’impossibilité dans laquelle s’est trouvée Monsieur [T] de poursuivre son activité en raison de la vétusté des lieux, résultant de ce que les bailleurs n’ont pas respecté leurs obligations contractuelles d’entretien et de réparation jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction.

Monsieur [T] justifie avoir entrepris des démarches afin d’obtenir un accord des autorités administratives pour la réouverture de son établissement.

S’agissant de la mise en œuvre des travaux, Monsieur [T] a dû engager une procédure en vue de l’exécution de la décision de la Cour d’appel de Rennes condamnant les bailleurs à réaliser les travaux indispensables à la remise en activité du commerce.

Les bailleurs ont consigné la somme de 46. 755,86 euros le 2 mai 2013 correspondant au montant des travaux de remise en état du bâtiment principal, et celle de 145.000 euros le 3 janvier 2018, correspondant à la destruction de l’annexe le 25 septembre 2013.

La première consignation a fait suite à une demande émanant des Consorts [B], lesquels faisant valoir « qu’il y avait lieu de craindre que si cette somme était versée à leur locataire, celui-ci ne se l’approprie alors qu’elle a pour objet la réalisation de travaux de l’immeuble », alors même que la nécessité de travaux était avérée depuis 1998 au moins selon l’expert, ce qui aurait du les engager à réaliser les travaux qui leur incombaient.

Monsieur [T] ne justifie pas avoir fait réaliser ces travaux. Toutefois, il apparaît qu’après avoir dû procéder à des procédures d’exécution pour obtenir les sommes auxquelles les Consorts [B] avaient été condamnés, Monsieur [T] a fait appel aux conseils d’un architecte, Monsieur [I], qui l’a informé de la nécessité d’études préalables à la charge des propriétaires.

Il est incontestable que les bailleurs ont constamment fait leur possible pour se soustraire à leurs obligations de faire des travaux.

Par ailleurs, à la lecture du courrier de l’architecte, il apparaît que les réparations induisaient des travaux préparatoires qui dépassaient les sommes accordées par le tribunal pour la réfection du bâtiment principal. Monsieur [I] insiste dans son courrier sur la nécessité de procéder à ces travaux préparatoires, lesquels incombent aux bailleurs et non au preneur.

Compte-tenu du manque d’empressement constant des bailleurs de procéder aux réparations utiles et nécessaires et de l’obligation faite au demandeur de recourir à des procédures d’exécution pour obtenir les sommes dues pour l’exécution des travaux, Monsieur [T] s’est trouvé dans l’impossibilité de procéder aux réparations qui auraient permis la continuation de son activité.

Dès lors, il ne peut être reproché à Monsieur [T] de n’avoir pu reprendre une activité normale en 2013, en raison de ses propres fautes.

Par conséquent aucun manquement suffisamment grave pour prononcer la perte du droit à l’indemnité d’éviction n’est établi.

* Sur le montant de l’indemnité d’éviction

L’article L. 145-14 du code de commerce prévoit que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail, et qu’il doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Ce même article dispose que l’indemnité d’éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Cette indemnité ne peut en tout état de cause être inférieure à la valeur du droit au bail.

La valeur du droit au bail a été calculée par l’expert à la somme de 45.000 euros.

La valeur du fonds de commerce a été déterminée par l’expert par la méthode dite du chiffre d’affaires consistant à dégager une moyenne sur la base des trois dernières années d’exploitation et à y appliquer un coefficient de valorisation variant suivant la nature du commerce et de ses particularités, déterminé à l’aide de barèmes d’évaluation par profession.

Il est constant qu’aucune règle impérative ne s’impose au tribunal pour le calcul de l’indemnité d’éviction, les juges du fond disposant d’un pouvoir souverain pour apprécier cette indemnité selon la méthode qui leur paraît la plus juste.

Dans certains cas, il y a lieu de tenir compte, non pas des chiffres d’affaires réalisés au cours des trois dernières années précédentes, mais de ceux réalisés avant la survenance de l’élément perturbateur de l’activité découlant de la faute du bailleur, afin de permettre que l’indemnité d’éviction soit appréciée au regard des résultats significatifs de l’exploitation.

En l’espèce, afin de tenir compte de ce que le chiffre d’affaires a nécessairement été impacté par le refus des bailleurs d’effectuer les travaux qui leur incombaient, qui a conduit à l’impossibilité d’exploiter le fonds d’hôtel-restaurant, l’expert a établi ses calculs sur la base du chiffre d’affaires moyen réalisé sur la période allant de 1993 à 1999.

Il apparaît que le chiffre d’affaires des années retenues par l’expert représente la dernière estimation fiable de la valeur du fonds avant que les désordres affectant l’immeuble, dus à la carence du bailleur dans l’accomplissement de son obligation d’entretien, ne contribuent à sa déperdition.

Ce chiffre d’affaires moyen doit donc être retenu pour établir le montant de l’indemnité d’éviction.

Sur la base du chiffre d’affaires des années 1993 à 1999, l’expert a estimé la valeur globale du fonds de commerce à la somme de 66.000 euros.

Monsieur [T] sollicite la somme de 121.959,21 euros au titre de l’indemnité d’éviction principale, au motif que l’indemnité d’éviction ne peut être inférieure à la valeur d’achat du fonds de commerce et doit être calculée comme si l’établissement pouvait être normalement exploité et non sur la base d’une valorisation du fonds de commerce par l’expert à 50% de son prix d’acquisition.

Toutefois, il n’avance aucun élément justifiant de valoriser le fonds de commerce à une somme égale à son prix d’acquisition.

L’absence d’exploitation et de résultat du fonds de commerce ne peut, en revanche, conduire à la limitation du montant de l’indemnité d’éviction à la somme symbolique d’un euro, dès lors que le preneur n’en est pas à l’origine. Ce qui a été démontré précédemment.

Dès lors, l’indemnité d’éviction principale sera fixée à la somme de 66.000 euros.

En conséquence, les Consorts [B] seront condamnés à régler à Monsieur [T], la somme de 66 000 euros au titre de l’indemnité d’éviction.

— Sur l’indemnité de réemploi

Aux termes du deuxième alinéa de l’article L. 145-14 du Code de commerce, l’indemnité d’éviction « comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. ».

Il est constant que le bailleur est tenu d’indemniser le preneur évincé d’un fonds non transférable, des frais de recherche d’un nouveau droit au bail, de réinstallation et de mutation à exposer pour l’acquisition d’un fonds de même valeur, sauf s’il établit l’absence de réinstallation du locataire.

En l’espèce, Messieurs [B] ne justifient pas, alors que la charge de la preuve leur incombe, de l’absence de réinstallation de leur locataire.

Une indemnité de réemploi est ,dés lors, due à Monsieur [S].

L’expert évalue cette indemnité sur la base d’un taux usuel de 10% de l’indemnité principale.

L’indemnité d’éviction principale ayant été fixée à la somme de 66. 000 euros, l’indemnité de remploi sera évaluée à la somme de 6.600 euros.

En conséquence, les Consorts [B] seront condamnés à régler à Monsieur [T] la somme de 6. 600 euros au titre de l’indemnité de réemploi.

— Sur le trouble commercial

L’indemnité au titre du trouble commercial a pour objet de compenser le préjudice résultant du temps nécessaire à l’acquisition d’un autre fonds de commerce par le locataire.

Il est constant que cette indemnité est généralement calculée sur la base de trois mois d’exploitation.

L’expert a établi le montant de l’indemnité due à ce titre sur la base du résultat d’exploitation moyen de la période 1993-1999 à la somme de 2. 500 euros. (Rapport p. 34)

Il sera fait droit à la demande de Monsieur [T] à hauteur de 2 500 euros, en l’absence de tout élément venant combattre cette prétention fondée sur les conclusions de l’expert .

En conséquence, les Consorts [B] seront condamnés à régler à Monsieur [T] la somme de 2. 500 euros au titre du trouble commercial.

— Sur la perte d’exploitation

La Cour d’appel de Rennes, dans son arrêt du 25 septembre 2013, a accordé une indemnisation de 10.000 euros au titre de la perte d’exploitation pour les années 2010 et 2011 au motif que la fermeture administrative depuis 2010 était imputable à la faute des bailleurs.

Elle a refusé d’indemniser Monsieur [T] au titre des pertes d’exploitation pour l’année 2012 au motif que celui-ci était responsable de son préjudice dans la mesure où il ne justifiait pas avoir entrepris les démarches nécessaires pour permettre la réouverture du commerce.

Le principe de l’autorité de la chose jugée interdit de revenir sur le montant des indemnités accordées ou refusées au titre de ces trois années.

Ce principe n’interdit pas à Monsieur [T] de justifier de démarches dont il n’avait pas démontré l’existence auparavant, dès lors, que les demandes ne portent pas sur les années 2010 à 2012.

Il est établi que Monsieur [T] s’est trouvé dans l’impossibilité de poursuivre son activité du fait du refus des bailleurs de procéder aux travaux nécessaires, même après leur condamnation à régler le coût de ceux-ci.

Dès lors, l’indemnisation de la perte d’exploitation apparaît justifiée.

La Cour d’appel de Rennes, dans son arrêt du 25 septembre 2013, a estimé que cette perte s’élevait à la somme de 5.000 euros par an.

En l’absence de tout autre évaluation, l’expert ayant exclu l’indemnisation au titre de ce poste, l’évaluation de la Cour d’appel sera reprise soit de septembre 2013 à septembre 2025 pour une somme totale de 13 X 5.000 = 65.000 euros.

En conséquence, les Consorts [B] seront condamnés à régler à Monsieur [T] la somme de 65.000 euros au titre de la perte d’exploitation.

— Sur l’indemnité d’occupation

Les parties sont d’accord sur le principe d’une nécessaire liquidation de l’indemnité d’occupation.

Elles s’opposent sur le montant de celle-ci.

Il convient de rappeler que les travaux de rénovation à entreprendre sont d’une telle ampleur qu’ils nécessitent ,selon l’architecte consulté par Monsieur [T], d’importants travaux préparatoires à la charge des bailleurs et que l’annexe est vouée à la destruction.

Il a été précédemment expliqué que Monsieur [T] s’est trouvé dans l’impossibilité de mettre en œuvre les travaux qui auraient permis une réouverture, notamment en raison du manque de volonté des bailleurs d’opérer les rénovations indispensables.

L’hôtel-restaurant a, en outre, fait l’objet d’une fermeture administrative suivant arrêté municipal en date du 13 mars 2010.

Aux termes de l’article L. 521-2 du Code de la construction et de l’habitation, pour les locaux visés par une déclaration d’insalubrité prise en application des articles L. 1331-25 et L. 1331-28 du code de la santé publique ou par un arrêté de péril pris en application de l’ article L. 511-1, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du logement cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée.

Monsieur [T] produit en ce sens une jurisprudence faisant état de ce qu’en cas d’arrêté de fermeture en raison de l’état de péril de l’immeuble, l’indemnité d’occupation n’est pas due par le preneur.

En l’espèce, l’article L. 521-2 du Code de la construction et de l’habitation et la jurisprudence produite ne peuvent trouver que partiellement application dans la mesure où le preneur a continué à occuper les lieux notamment pour assurer son logement personnel et pour continuer à exercer une activité de bar.

L’expert relève que l’utilisation du bar-restaurant soit 130 m2 et d’une surface de l’hôtel de 25 m2 (Rapport p. 31). Il évalue la surface totale de l’ensemble immobilier à 575 m2. (Rapport p. 10)

Monsieur [T] a pu disposer d’une surface de 155m2 sur les 575 m2 objet du bail, soit 25% de la surface.

Le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Dinan a ,par décision du 19 août 2008, fixé le loyer commercial annuel à la somme de 10. 800 euros à compter du 15 septembre 2004.

L’expert retient une somme de 11. 625 euros en fonction de l’indice des loyers commerciaux. (Rapport p. 36)

Les défendeurs sollicitent que l’indemnité d’éviction soit évaluée à la date la plus proche possible du départ du locataire, c’est-a-dire en général, au moment où le juge se prononce. Aucune des parties ne proposant une évaluation autre que celle proposée par l’expert, lequel est plus proche de la réalité du coût des loyers pour la période concernée que celui fixé par le jugement du 19 août 2008.

L’état particulièrement délabré de l’ensemble immobilier objet du bail et les conséquences de cet état sur l’activité du preneur ainsi que la constance de l’attitude des preneurs qui ont essayé par tous moyens d’échapper à leurs obligations justifient l’application d’un abattement exceptionnel de 20%.

L’indemnité d’occupation due par Monsieur [T] s’élève par conséquent à (11 625-20%=) 9 300 euros annuels soit pour une période de 13 ans, allant de septembre 2013 à septembre 2025, soit 13 x 9300 = 120. 900 euros.

L’indemnité d’occupation est due pour la période du 15 septembre 2013 jusqu’à libération effective des lieux.

En conséquence, Monsieur [T] sera condamné à régler aux Consorts [B] ,la somme de 120.900 euros à titre d’indemnité d’occupation.

Monsieur [T] n’ayant pas quitté les lieux, il sera également condamné à régler la somme de 775 euros mensuels pour la période d’octobre 2025, jusqu’à la libération des lieux.

— Sur la compensation

En application des dispositions des articles 1347 et suivants du code civil, la compensation s’opère à due concurrence des obligations réciproques des parties à la date où ses conditions sont réunies lorsque les deux obligations sont fongibles, certaines, liquides et exigibles.

Les conditions de l’article précité étant réunies en l’espèce, il convient d’ordonner la compensation réciproque des créances des parties.

Il y a lieu de constater qu’après compensation des dites créances, Messieurs [B] ne sont plus titulaires d’une créance certaine, liquide et exigible à l’encontre de Monsieur [S].

Dés lors, il seront déboutés de leur demande à voir inscrire leur créance au passif du redressement judiciaire de Monsieur [T] et de voir assortir les intérêts au taux légal sur le solde de leur créance.

— Sur les autres demandes

* Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Messieurs [B], parties succombant principalement, supporteront leurs frais irrépétibles et seront condamnés in solidum aux entiers dépens. Les frais d’expertise seront, toutefois , partagés entre les parties selon la répartition suivante à savoir 2/3 à la charge des consorts [B] et 1/3 à la charge de Monsieur [S].

*Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Messieurs [B], parties succombant principalement, seront condamnés in solidum à régler à Monsieur [T] la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

* Sur l’exécution provisoire:

Il y a lieu de rappeler qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DECLARE Monsieur [S] bien fondé en ses prétentions émises à l’encontre de Monsieur [X] [B] et de Monsieur [Z] [B], sur le fondement des articles L 145-14 et suivants du code de commerce,

DIT que le commandement visant la clause résolutoire qui lui a été délivré le 1er février 2023 est dépourvu de tout effet,

DIT qu’aucun manquement suffisamment grave pour prononcer la perte du droit à l’indemnité d’éviction n’est établi ,

En conséquence,

CONDAMNE Monsieur [X] [B] et Monsieur [Z] [B] in solidum à payer à Monsieur [M] [T] les sommes suivantes :

▪ 66.000 euros au titre de l’indemnité principale d’éviction,

▪ 6.600 euros au titre de l’indemnité de réemploi,

▪ 2.500 euros au titre du trouble commercial,

▪ 65.000 euros au titre de la perte d’exploitation,

CONDAMNE Monsieur [M] [T] à verser à Monsieur [X] [B] et Monsieur [Z] [B] la somme de 120.900 euros au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 15 septembre 2013 au 15 septembre 2025,

CONDAMNE Monsieur [M] [T] à régler à Monsieur [X] [B] et à Monsieur [Z] [B] la somme de 775 euros mensuellement, du 15 septembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs,

ORDONNE la compensation des créances réciproques,

DEBOUTE Monsieur [M] [T] et Monsieur [X] [B] et Monsieur [Z] [B] du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur [X] [B] et Monsieur [Z] [B] in solidum aux entiers dépens.

DIT que les frais d’expertise seront partagés entre les parties, selon la répartition suivante à savoir 2/3 à la charge des consorts [B] et 1/3 à la charge de Monsieur [S]. ;

CONDAMNE Monsieur [X] [B] et Monsieur [Z] [B] in solidum à régler à Monsieur [M] [T] la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE