N° 25/

JUGEMENT DU

31 Juillet 2025

— -------------------

N° RG 22/01881 – N° Portalis DBYD-W-B7G-DGFP

[N] [R]

C/

S.C.I. SCI MATELO

Copie exécutoire délivrée

le

à

Copie certifiée conforme délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

— --------------

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE SAINT MALO

— --------------

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE

Madame GEFFROY Marie-Laurence, Vice-Présidente siégeant à Juge unique

assisté(e) de :Madame SELLES BONGARS, Greffier, lors des débats et Madame MARAUX Caroline, Greffier, lors de la mise à disposition

DEBATS à l’audience publique du 03 Février 2025

Jugement contradictoire mis à disposition le 31 Juillet 2025, après prorogation du délibéré initiallement prévu le 05/05/2025, date indiquée à l’issue des débats;

DEMANDEUR :

Madame [N] [R]

née le 19 Novembre 1970 à [Localité 21] (Grande Bretagne), demeurant [Adresse 9]

Rep/assistant : Maître Patrick-alain LAYNAUD de la SELARL AVOCATS PARTENAIRES, avocats au barreau de SAINT-MALO

DEFENDEUR:

S.C.I. MATÉLO,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Marc-olivier HUCHET de la SCP HUCHET, avocats au barreau de RENNES

*********

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique daté du 9 février 2008 reçu en l’étude de Me [I], Notaire à [Localité 22], Mme [R] a acquis de Mme [K] la pleine propriété d’un bien immobilier sis [Adresse 9], à [Localité 19], cadastré dite commune section AB, numéro [Cadastre 10] (anciennement [Cadastre 3]).

Par acte authentique daté du 5 juillet 2021, reçu en l’étude de Me [T], Notaire à [Localité 20], la Société civile immobilière MATELO a acquis de M. et Mme [Z] la pleine propriété d’un bien immobilier sis [Adresse 2], à [Localité 19], cadastré dite commune section AB, numéro [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6].

La SCI MATELO alléguant être titulaire d’un droit de passage sur la parcelle n°[Cadastre 10] appartenant à Madame [R] au profit des parcelles dont elle est propriétaire et ne pouvant en faire usage a fait assigner Madame [R] devant le Juge des référés, afin d’obtenir la condamnation de celle-ci à procéder à la suppression et à l’enlèvement de toute entrave faisant obstacle à l’exercice de la servitude de passage tout usage, existant au profit des parcelles cadastrées section AB n°[Cadastre 4],[Cadastre 5] et [Cadastre 6].

Le Juge des référés a enjoint aux parties de tenter une mesure de médiation.

L’affaire a fait l’objet d’un retrait du rôle.

Madame [R] a, alors, fait assigner la SCI MATELO devant le tribunal judiciaire de Saint-Malo, suivant assignation du 3 novembre 2022. Elle a demandé au Tribunal de :

A titre principal,

— Dire et juger que la servitude de passage dont bénéficient les parcelles cadastrées, commune de [Localité 19], section AB n° [Cadastre 4]4, [Cadastre 5] et [Cadastre 6] appartenant à la SCI MATELO, sur la parcelle cadastrée section AB du cadastre de ladite commune n°[Cadastre 10] ,est une servitude légale pour cause d’enclave ;

— Dire et juger que les parcelles cadastrées, commune de [Localité 19], section AB n°[Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] appartenant à la SCI MATELO ne sont plus enclavées ;

— Prononcer l’extinction de ladite servitude et dire et juger que les parcelles cadastrées, commune [Localité 19], section AB n° [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] appartenant à la SCI MATELO ne bénéficient d’aucun droit de passage sur la parcelle cadastrée au cadastre de ladite commune section AB n°[Cadastre 10] lui appartenant ;

A titre subsidiaire,

— Dire et juger que la servitude de passage dont bénéficient les parcelles cadastrées, commune de [Localité 19], section AB n° [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] appartenant à la SCI MATELO, sur la parcelle cadastrée section AB du cadastre de ladite commune n°[Cadastre 10], lui appartenant , s’est éteinte pour non-usage trentenaire ou subsidiairement qu’elle ne peut s’exercer qu’à pied ;

En tout état de cause,

— Condamner la SCI MATELO à faire procéder à la remise en état du jardin lui appartenant, dans le délai d’un mois à compter de la décision à intervenir et ce, sous astreinte de 150 euros par jour de retard ;

— La condamner à lui verser une somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts, en réparation du trouble de jouissance et de son préjudice moral ;

— La condamner à verser à lui une somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du CPC ;

— La condamner aux entiers dépens qui comprendront ceux du référé et de la présente instance.

***

L’affaire a été appelée à l’audience de conférence du 20 janvier 2023.

La SCI MATELOT a constitué avocat.

Les parties ont été enjointes de rencontrer un médiateur.

Suite à l’échec de la médiation, l’affaire a été renvoyée à la mise en état pour son instruction.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 5 juillet 2024 et renvoyée à l’audience de plaidoirie du 3 février 2025, puis mise en délibéré au 5 mai 2025.Le délibéré a fait l’objet de plusieurs prorogations suite à l’arrêt de travail du magistrat en charge de la rédaction du jugement.

***

Madame [R] a maintenu les termes des prétentions figurant dans son acte introductif d’instance. Au soutien de ses prétentions, elle affirme, à titre principal, que le droit de passage dont bénéficiaient les parcelles AB [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] sur sa propriété, qui est une servitude légale pour cause d’enclave, est éteinte puisque les parcelles précitées ne sont plus enclavées, suite à la réunion entre les mains de Monsieur [O] [Z] des parcelles litigieuses avec celles cadastrées section AB [Cadastre 13],[Cadastre 14],[Cadastre 15], et [Cadastre 16] qui ont un accès direct sur la voie publique, parcelles qui sont devenues la propriété de la SCI MATELO. Elle soutient en outre, que l’accès à la voie publique peut se faire via la parcelle cadastrée section AB [Cadastre 17] , dont Monsieur et Madame [H], gérant de la dite SCI sont propriétaires.

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le tribunal considérait que la servitude de passage est de nature conventionnelle et non pas légale, elle avance que ladite servitude s’est éteinte pour non-usage trentenaire et à titre infiniment subsidiaire qu’elle ne peut que s’exercer qu’à pied .

Elle formule également une demande au titre de la remise en état du jardin, affirmant que l’accord donné dans le cadre de la médiation mis en œuvre à la demande du Juge des référés, consistant à permettre à des engins de petites tailles de passer sur sa propriété, dans le cadre de travaux réalisés par la SCI MATELOT, n’ a pas été respecté puisque des gros engins de chantier sont passés sur sa propriété endommageant fortement son jardin.

**

Dans ses conclusions notifiées le 13 mars 2024, la SCI MATEO, au visa des dispositions des articles 639, 691 al. 1er et 701 du Code civil demande au tribunal de :

— REJETER l’intégralité des demandes, fins et conclusions de Madame [R];

— ORDONNER à Mme [R] de procéder, dans les 24 heures de la signification de la décision, à la suppression et à l’enlèvement de toute entrave faisant obstacle à l’exercice de la servitude de passage tous usages existant au profit des parcelles cadastrées Section AB n° [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] depuis la parcelle cadastrée Section AB n°[Cadastre 10], le tout sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard ;

— SE RESERVER la liquidation de l’astreinte ;

— CONDAMNER Mme [R] à lui payer à la SCI MATÉLO la somme de 10.000 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance ;

— CONDAMNER Mme [R] à lui payer la somme de 8. 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens, ceux-ci incluant ceux de référé et de la présente instance ;

Au soutien de ses prétentions, la SCI MATELO affirme que le droit de passage tout usage qu’elle revendique pour les parcelles dont elle est propriétaire, cadastrées Section AB n° [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6], a été établi par l’acte authentique du 25 novembre 1964 puis repris tant dans l’acte authentique de vente du 5 juillet 2021 de M. et Mme [Z] à la SCI MATÉLO que dans l’acte authentique de vente du 9 février 2008 de Mme [K] à M. [R] ; qu’il s’agit d’une servitude conventionnelle et non légale qui ne peut s’éteindre en raison du désenclavement. Elle soutient que la mention« tous usages » de la servitude présume au contraire que tout moyen de locomotion puisse être utilisé, à la condition qu’il soit compatible avec la configuration des lieux et que Mme [R] ne démontre pas que le passage vers les parcelles [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] ne soit pas possible à l’aide d’un véhicule, alors que les photographies figurant dans le procès-verbal de constat d’huissier qu’elle a versé au débat démontrent au contraire qu’un tel passage est possible. Elle ajoute que ses dires sont corroborés par les attestations d’un ancien propriétaire et d’un voisin et que si le passage n’est plus possible actuellement, c’est en raison des gravas entreposés par Madame [R]. Elle s’oppose, enfin, à la demande de remise en état du jardin, alléguant de l’absence de démonstration de l’existence de plantes dégradées par ses soins. Au soutien de sa demande reconventionnelle, elle avance que Mme [R] fait obstruction au passage en stationnant des véhicules, des remorques chargées et caisses remplies de pierres ; ce qui a fait l’objet d’une constatation par voie d’huissier et qu’ainsi , elle est en droit d’obtenir non seulement la suppression et l’enlèvement de toute entrave faisant obstacle à l’exercice de la servitude de passage tous usages existant au profit de ses parcelles mais également l’indemnisation du préjudice résultant de cette entrave, qui empêche la réalisation de travaux de rénovation du bâtiment destiné à la mise en location.

***

En application de l’article 455 alinéa 1er du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des moyens et prétentions de celles-ci.

***

MOTIFS :

*Sur le droit de passage existant au bénéfice des parcelles AB [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] :

En l’espèce, les parties conviennent de l’existence d’un droit de passage au bénéfice des parcelles AB n° [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] sur la parcelle AB n° [Cadastre 10] mais s’opposent sur le mode d’établissement de cette servitude et sur sa consistance, Madame [R] soutenant qu’il s’agit d’une servitude légale pour cause d’enclave alors que la SCI MATELOT affirme qu’il s’agit d’une servitude conventionnelle

L’article 637 du code civil définit la servitude comme une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire.

L’article 639 du code précité dispose qu’une servitude dérive de la situation naturelle des lieux ou des obligations imposées par la loi, ou des conventions entre propriétaires.

L’article 682 dudit code prévoit au bénéfice d’un propriétaire dont les fonds enclavés et n’ayant sur la voie publique aucune issue ou qu’une issue insuffisante , d’un droit de passage sur le fonds de ses voisins, pour assurer la déserte complète de son fonds, moyennant une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner. Ce droit de passage en cas d’enclave résultant de cet article est une servitude légale soumis aux prescriptions 682 et suivant du code civil.

L’existence d’un droit de passage peut également résulter d’une convention entre des propriétaires de parcelles voisines ( article 690 et 691 du code civil) soit par destination du père de famille (article 693 du code civil).

La SCI MATELO affirme que les parcelles AB n° [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] , qu’elle a acquises le 5 juillet 2021 des consorts [Z], bénéficient d’un droit de passage conventionnel, ce droit de passage ayant été accordé au précédent propriétaire, M.[Z], par Madame [C] veuve [U], dans l’acte de vente établi par Me [J], le 25 novembre 1964 .

Il est mentionné dans cet acte, que les parcelles cadastrées [Cadastre 11],[Cadastre 12] et [Cadastre 18] font l’objet d’un morcellement et deviennent suite à cette mesure, les parcelles AB n° [Cadastre 3],[Cadastre 4],[Cadastre 5],[Cadastre 6],[Cadastre 7] et [Cadastre 8] , les parcelles AB n° [Cadastre 3],[Cadastre 7] et [Cadastre 8] demeurant la propriété de Madame [C] veuve [U] et les parcelles AB n° [Cadastre 4],[Cadastre 6] et [Cadastre 5] étant acquises par M.[Z]. Il est stipulé que les dites parcelles auront un droit de passage à tous usages sur la parcelle AB n°[Cadastre 3] restant appartenir à Madame [C] veuve [U], au plus court et moins endommageant pour se rendre à la route nationale n°176.

L’acte de vente conclu entre les consorts [Z] et la SCI MATELO mentionne l’existence de servitude en page 26 et 27, en précisant que la parcelle AB [Cadastre 3] est aujourd’hui cadastrée AB n°[Cadastre 10].

L’acte de vente conclu entre Madame [U] veuve [K] , ayant droit de Madame [C] veuve [U] et Madame [R] mentionne que l’acquéreur supportera les servitudes passives conventionnelles ou légales , apparentes ou occultes, continues ou discontinues pouvant grever l’immeuble vendu. Il est stipulé notamment dans le paragraphe intitulé « rappel des servitudes », le vendeur déclare qu’il existe sur la parcelle Ouest du bâtiment vendu un droit de passage à tous usage pour le service et le dé-service des propriétés riveraines au Sud de la partie Ouest de la parcelle( ce passage est représenté en rose sur le plan joint). Il est annexé à cet acte un plan, faisant état d’un droit de passage sur la parcelle acquise qui comporte la signature manuscrite de Madame [R].

Il est de jurisprudence constante que l’article 685-1 du code civil qui prévoit l’extinction du droit de passage en cas de cessation de l’enclave, n’est applicable qu’à la servitude de passage pour cause d’enclave et non aux servitudes conventionnelles.

Cependant, il est admis que ce principe reçoit exception lorsqu’il est démontré que la servitude litigieuse visée dans l’acte authentique, était fondée sur l’état d’enclave du fonds dominant , et constituait ainsi la cause déterminante de la création de la servitude, la clause stipulée n’ayant pour finalité que de fixer l’assiette et l’aménagement du passage octroyé.

A la lecture de l’acte du 25 novembre 1964, il apparaît que ce droit passage a été convenu entre l’acquéreur et l’acheteur, pour permettre à l’acquéreur des parcelles [Cadastre 4],[Cadastre 5] et[Cadastre 6] de pouvoir se rendre à la route nationale 176. Il n’est pas fait mention expressément de l’existence d’un état d’enclave. Cependant, il est indiqué dans cet acte que ce passage a été créé, suite aux morcellements des parcelles AB n° [Cadastre 11], [Cadastre 13] et [Cadastre 18] en six autres parcelles. Selon les plans et croquis produits, suite à ce morcellement, les parcelles AB n°[Cadastre 4],[Cadastre 5] et[Cadastre 6] créées n’avaient pas d’accès direct à une voie publique.

Ainsi, il apparaît que la servitude, ainsi, crée avait bien pour cause principale l’état d’enclave des parcelles [Cadastre 4],[Cadastre 5] et[Cadastre 6], objet de la vente, suite au morcellement des parcelles appartenant initialement à Madame [C] veuve [U] et que la clause conventionnelle de servitude n’avait pour finalité que de déterminer l’assiette et l’ aménagement du droit de passage.

Dès lors, les dispositions de l’article 685-1 du code civil sont applicables en l’espèce,

Madame [R] invoque l’extinction de ce droit de passage soutenant que l’état d’enclave a disparu. Il lui appartient, en application de l’article précité de démontrer que la desserte des parcelles AB n°[Cadastre 4],[Cadastre 5] et [Cadastre 6] est assurée dans les conditions de l’article 382 du code civil à savoir que lesdites parcelles ont une issue sur une voie publique. Madame [R] soutient que la SCI MATELO ayant acquis les parcelles AB n° [Cadastre 13],[Cadastre 14],[Cadastre 15],[Cadastre 16], dotées d’un accès sur la rue des puits et contigües des parcelles AB n°[Cadastre 4],[Cadastre 5] et [Cadastre 6], lesdites parcelles ne sont plus enclavées. Elle avance, en outre, que Monsieur et Madame [H], gérant de la SCI MATELO sont également propriétaire de la parcelle AB n°[Cadastre 17] qui a une issue sur la voie publique et qu’ainsi, il est possible pour la SCI MATELO, d’avoir accès à la voie publique à partir de ces parcelles en passant par la parcelle AB [Cadastre 17]. Or les photographies versées aux débats et les constats dressés par huissier établissent que si les parcelles AB n° [Cadastre 13],[Cadastre 14] et [Cadastre 16] longent la voie publique, des maisons mitoyennes sont construites sur lesdites parcelles et que l’arrière de chaque maison n’est pas accessible sans passer par l’avant de la maison et par l’intérieure de celle-ci. La parcelle AB n° [Cadastre 15] ne dispose d’aucune issue vers la voie publique. En outre, il ressort des courriers échangés entre les parties que la maison située sur la parcelle AB n° [Cadastre 13] est donné à bail. Ce qui limite d’un point vue juridique, l’accès à la voie publique par cette parcelle.

S’agissant de la parcelle AB n° [Cadastre 17], celle-ci appartient aux époux [H] et non à la SCI MATELO, qui sont des entités juridiques distinctes et non tenues de se consentir l’une à l’autre un droit de passage sur leur propriété respective. En outre, il est démontré par les photographies versées aux débats que compte tenu de la configuration des lieux ,présentant notamment une terrasse et des cuves enterrées, l’accéder à la parcelle AB n°[Cadastre 6] à partir de la parcelle AB n°[Cadastre 17] est matériellement impossible, sans procéder à la destruction de l’existant.

Dans ces conditions, il apparaît que les parcelles AB n°[Cadastre 4],[Cadastre 5] et [Cadastre 6] demeurent actuellement enclavées, l’existence d’une nouvelle issue permettant l’usage des dites parcelles conformément aux besoins de leur exploitation n’étant pas démontrée.

Madame [R] soutient ensuite que le droit de passage s’est éteint du fait de son usage pendant une durée de plus trente années. Or il résulte des attestations produites aux débats que le passage a été régulièrement utilisé par les anciens propriétaires [Z] pour se rendre sur leurs parcelles AB n°[Cadastre 4],[Cadastre 5] et [Cadastre 6] avant la vente des dites parcelles à la SCI MATELO. Madame [R] sera par conséquent déboutée de sa demande tendant à voir constater l’extinction du droit de passage par non usage trentenaire.

S’agissant de la consistance du droit de passage, il ressort de l’acte de vente du 25 novembre 1964, que le droit passage octroyé est «  un droit de passage à tous usages ». Madame [R] affirme que cette mention ne peut signifier que la SCI MATEO soit autorisée à passer, avec des véhicules et affirme que ce passage ne peut s’exercer qu’à pied, la configuration des lieux rendant impossible l’accès avec un véhicule .

Au soutien de son argumentation Madame [R] affirme que les anciens propriétaires n’ont jamais accédé à leur parcelle avec leur véhicule et que la différence de niveau entre la parcelle AB n°[Cadastre 4] et [Cadastre 5] et la présence d’une cabane rend l’accès impossible par un véhicule. Elle produit aux débats les attestations de Messieurs [Z] [S] et [P], le premier atteste que le passage a toujours été utilisé à pied en raison la différence de niveau entre la parcelle AB n°[Cadastre 10] et la parcelle appartenant à ses parents , le second attestant de l’existence d’une cabane sur la parcelle AB n° [Cadastre 5] empêchant l’accès d’un véhicule.

La SCI MATELO affirme qu’ un droit de passage à tous usages implique un usage large et sans réserve et produit aux débats des attestations émanant d’une voisine Madame [B] et de Madame [Z] [M] mentionnant un usage régulier du passage pour aller dans la propriété de la famille [Z] , Madame [B] précisant avoir vu Monsieur [Z] [S] utilisé le passage avec son véhicule et sa remorque.

La jurisprudence retient que dès lors que la finalité d’un droit de passage est de permettre au propriétaire du fonds enclavé toute l’utilité qu’il comporte et de l’exploiter, comme s’il pouvait y avoir accès librement, ce droit de passage doit s’adapter aux modifications apportées par les progrès techniques et notamment permettre l’accès par tout moyen de locomotion devenus indispensable , chaque fois que la configuration des lieux le permet et qu’il n’en résulte pas une atteinte disproportionnée pour le fond servant ou contraire à sa jouissance normale.

En l’Espèce, l’acte créant la servitude de passage n’a pas prévu de limitation à un usage piétonnier. Ensuite , il n’est pas démontré que le passage n’a été utilisé que de manière piétonnière par la famille [Z] et il est constant que la cabane initialement construite sur la parcelle AB n° [Cadastre 5] a été détruite. En outre, il y a lieu de souligner que la différence de niveau est située entre les parcelles AB n°[Cadastre 4] et [Cadastre 5] et non entre les parcelles AB n° [Cadastre 10] et [Cadastre 4] et que les parcelles AB n° [Cadastre 5] et [Cadastre 4] ne sont accessibles qu’en empruntant la parcelle AB n° [Cadastre 4]. Enfin, les photographies figurant dans le procès-verbal de constat d’huissier, versé au débat par Madame [R] démontrent que la configuration actuelle des lieux permet le passage de véhicule. En conséquence, Madame [R] n’est pas fondée à revendiquer un usage uniquement piétonnier du passage.

Dans ces conditions, les demandes de Madame [R] au titre du droit de passage seront rejetées dans leur intégralité.

*Sur la remise en état du Jardin de Madame [R] et sa demande de dommages et intérêts,

Madame [R] affirme que son jardin a été fortement endommagé par le passage des engins des entreprises chargées par la SCI MATELO de procéder aux travaux de rénovation sur la parcelle AB n° [Cadastre 16] ; que notamment les plantes données par son père ont été détruites et que la SCI MATELO, qui s’était engagée à procéder à la remise en état du jardin, n’a pas respecté son engagement.

Au soutien de ses allégations, Madame [R] verse aux débats les courriers officiels de son conseil faisant état de ses plaintes et revendication ainsi que des photographies montrant des traces de pneus d’engins , aux lieu et place de la pelouse naturelle.

Il résulte des courriers échangés par les conseils des parties que Madame [R] avait donné son accord, durant l’été 2022, au passage sur sa parcelle des petits engins des entreprises mandatées par la SCI MATELO pour réaliser les travaux de rénovation, qui ne pouvaient être entrepris directement sur ses parcelles ; que la SCI MATELO s’était engagée à remettre en état les lieux et que le passage des dits engins a entraîné la disparition de la pelouse naturelle, déjà fragilisée par la sécheresse qui perdurait dans la région à cette époque.

L’article 702 du code civil dispose que celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre , sans pouvoir faire ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier.

La jurisprudence retient en application de ce texte que le titulaire d’un droit de passage doit utiliser ce passage suivant son titre ou suivant les besoins du fonds, eu égard à sa nature ou à l’usage initiale auquel il affecté et cela sans aggraver la charge réelle du fond servant. A défaut, sa responsabilité peut être engagée.

Au cas d’espèce, le passage tous usages avait pour finalité de permettre l’accès aux parcelles AB n°[Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6], qui étaient initialement des jardins , afin de permettre leur entretien. Dès lors l’utilisations d’engin destinés à la réalisation de travaux de construction dépassent l’usage convenu.

Il est démontré par les photographies que le passage desdits engins a aggravé l’état du sol de la propriété de Madame [R].

Dès lors, la SCI MATELO devra remettre en état la dite parcelle en replantant la pelouse comme elle s’y était engagée, lorsque les travaux de rénovation qu’elle a entrepris seront terminés et qu’il ne sera plus nécessaires pour les entreprises qu’elle a mandatées pour réaliser lesdits travaux d’emprunter ledit passage, et à défaut à l’expiration d’un délai maximal de six mois , à compter de la signification de la présente décision, sans qu’il soit utile d’y assortir une astreinte, compte tenu de l’accord donné par la SCI MATELO,

Madame [R] allègue également de l’existence d’un préjudice moral et de jouissance en lien avec la dégradation de son jardin et des plantes y figurant.

Les développements précédents ont mis en évidence le droit de passage tous usages dont est titulaire la SCI MATELO sur la parcelle de Madame [R]. Il est démontré que les travaux de rénovation entrepris par la SCI MATELO ne peuvent être réalisés dans leur intégralité qu’en accédant par les parcelles AB n° [Cadastre 4],[Cadastre 5] et [Cadastre 6] et par voie de conséquence par la parcelle AB n°[Cadastre 10] et que la SCI MATELO devra remettre en état la pelouse.

Le préjudice de jouissance subi par Madame [R] fera , ainsi, l’objet d’une réparation.

S’agissant du préjudice moral allégué par celle-ci, aucun élément ne permet de l’étayer et d’en imputer la responsabilité à la SCI MATELO. Il apparaît au contraire que ce préjudice a pour cause principale la présente procédure et provient de l’analyse erronée de la demanderesse, quant à l’existence du droit de passage et ses modalités.

En conséquence, Madame [R] sera déboutée de sa demande.

*Sur les demandes reconventionnelles de la SCI MATELO :

La SCI MATELO sollicite la suppression et l’enlèvement de toute entrave faisant obstacle à l’exercice de la servitude de passage tous usages existant au profit de ses parcelles, depuis la parcelle cadastrée Section AB n°[Cadastre 10], le tout sous astreinte.

Elle fonde sa demande sur l’article 701 du code civil qui prévoit notamment que « le propriétaire du fond débiteur ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage ou le rendre plus incommode et ne peut en changer l’état  ».

Il est de jurisprudence constante que la restriction apportée à l’usage de la servitude est constitutive d’un préjudice de jouissance indemnisable.

La SCI MATELO justifie avoir entrepris des travaux de rénovation portant sur l’ensemble des parcelles lui appartenant, avoir obtenu l’aval de la municipalité pour les réaliser ainsi que de la nécessité d’utiliser son droit de passage pour réaliser les travaux de démolitions, de terrassements, d’évacuation des gravats et d’approvisionnement.

Les courriers échangés entre les parties permettent de constater que Madame [R], contestant l’existence d’un droit de passage sur sa propriété, s’est opposée à l’accès des entreprises mandatées. Il est démontré qu’elle avait posé une caisse palette remplie de pierres pour s’opposer au passage de véhicule sur sa parcelle, suivant procès -verbal de constat le 3 août 2021 et que le 19 novembre 2021, le passage était toujours bloqué par les palettes de bois et par le véhicule de Madame [R].

Il est établi que la SCI MATELO a entrepris la seconde phase des travaux projetés, avec du retard, en raison de l’impossibilité d’accéder à ses parcelles, avec des engins , et qu’aucun accord n’a pu être trouvé entre les parties, malgré les médiations organisées.

Il n’est pas démontré par Madame [R] qu’elle a modifié sa position d’obstruction et qu’elle a permis l’accès à sa propriété , pour la réalisation desdits travaux.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de la SCI MATELO et Madame [R] sera condamnée à faire cesser toute entrave faisant obstacle à l’exercice de la servitude de passage tous usages existant au profit des parcelles AB n°[Cadastre 4],[Cadastre 5],[Cadastre 6] depuis sa parcelle cadastrée Section AB n°[Cadastre 10]. Cette condamnation sera assortie d’une astreinte provisoire dont les modalités seront prescrites au dispositif, l’attitude adoptée par Madame [R], laissant craindre un refus d’exécuter la présente décision de manière spontanée.

Il ressort des éléments précités que le refus émis par Madame [R] de permettre à la SCI MATELO d’utiliser le droit de passage dont elle était titulaire a occasionné un préjudice à la SCI MATELO, qui n’a pu procéder en temps et en heure à l’ensemble des travaux qu’elle avait commandés. Celle-ci allègue d’un préjudice à hauteur de 10.000 €, correspondant à l’impossibilité de mettre en location les maisons , objets des travaux de rénovation, pour l’une avant le 1er juillet 2023 et pour l’autre avant le 1er mai 2024, sur la base d’une valeur locative de 375 € pour chacun des deux logements. Les pièces du dossier établissent que les travaux de rénovation entrepris par la SCI MATELO avaient pour finalité de créer deux logements et permettre leur mise en location. L’évaluation précitée correspond à la valeur locative estimée par les professionnels immobiliers dans le secteur de la commune de [Localité 19].

Madame [R] n’a pas fait valoir d’arguments en réponse à l’encontre de cette demande, n’ayant pas conclu postérieurement à la délivrance de son assignation.

Ce tribunal évaluera, en conséquence, le préjudice allégué par la SCI MATELO sur la base des éléments précités et fixera le préjudice subi à la somme de 10.000 €.

Dès lors, Madame [R] sera condamnée à verser à la SCI MATELOT la somme précitée.

*Sur les dépens et les frais irrépétibles

Madame [R] , partie succombant principalement , sera condamnée aux dépens qui comprendront ceux relatifs à la procédure de référé, en application de l’article 696 du code de procédure civile et conservera la charge de ses frais irrépétibles.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI MATELO la totalité des frais irrépétibles exposés pour la présente instance. En conséquence, il lui sera alloué la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Cette indemnité sera mise à la charge de Madame [R].

PAR CES MOTIFS

Le TRIBUNAL, statuant par mise à disposition au greffe par décision contradictoire rendue en premier ressort :

DECLARE Madame [N] [R] non fondée en sa demande tendant à voir prononcer l’extinction du droit de passage à tout usage dont bénéficie les parcelles cadastrées, commune de [Localité 19], section AB n° 1914, [Cadastre 5] et [Cadastre 6] appartenant à la SCI MATELO, sur la parcelle cadastrée section AB du cadastre de ladite commune n°[Cadastre 10],

DIT que ce droit d’usage tout usage ne peut être limité à un usage piétonnier,

DIT que la SCI MATELO devra remettre en état, la pelouse sur la partie de la parcelle AB n°[Cadastre 10] où est exercé le droit de passage , dès que les travaux de rénovation auront pris fin et à défaut à l’expiration d’un délai maximal de six mois , à compter de la signification de la présente décision ;

DEBOUTE Madame [R] du surplus de ses demandes,

DECLARE la SCI MATELO bien fondée en ses demandes reconventionnelles et accessoires,

En conséquence,

CONDAMNE Madame [N] [R] à faire cesser toute entrave faisant obstacle à l’exercice de la servitude de passage tous usages existant au profit des parcelles AB [Cadastre 4],[Cadastre 5],[Cadastre 6] depuis sa parcelle cadastrée Section AB n°[Cadastre 10], sous astreinte provisoire d’un montant de 50 € par jour de retard, pendant trois mois, à compter de la signification de la présente,

SE RESERVE la liquidation de l’astreinte,

CONDAMNE Madame [N] [R] à verser la SCI MATELO la somme de 10.000 € en réparation de son préjudice, outre la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [N] [R] aux entiers dépens qui comprendront ceux de la procédure de référés.

Le Greffier Le Juge.