10 Février 2026

N° RG 25/00495 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FXYC

Ord n°

S.C.I. SCI DE LA PREE NEUVE

c/

S.A.S. BEER’S BROTHERS

Le :

Exécutoire à :

la SELARL MGA

Copie conforme à :

la SELARL MGA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-NAZAIRE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 10 Février 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. SCI DE LA PREE NEUVE

RCS [Localité 1] 450 526 413 dont le siège social est situé [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Benoit GABORIT de la SELARL MGA, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

DEFENDERESSE

S.A.S. BEER’S BROTHERS

RCS [Localité 1] 852 559 467 dont le siège social est situé [Adresse 1]

non comparant – non représenté

LE PRÉSIDENT, JUGE DES RÉFÉRÉS : Hélène CHERRUAUD

LE GREFFIER : Julie ORINEL

DÉBATS : à l’audience publique du 13 Janvier 2026

ORDONNANCE : Réputée contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Février 2026, date indiquée à l’issue des débats.

Exposé du litige

Par acte reçu le 11 octobre 2019 par maître [X] [Q], notaire à LA BAULE-ESCOUBLAC, la SCI DE LA PREE NEUVE a donné à bail commercial à la SAS BEER’S BROTHERS le local 4 d’une surface d’environ 300 m avec parkings et accès clients et fournisseurs, situé [Adresse 2], pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter du 1er novembre 2019, moyennant un loyer annuel de 33.000 € hors taxes, payable en 12 termes égaux avec la TVA (soit un loyer mensuel TTC de 3.300 €). En plus d’une clause d’indexation annuelle du loyer, il est stipulé que le preneur doit rembourser au bailleur les impôts fonciers au prorata des surfaces louées.

Des loyers et charges étant demeurés impayés, la société bailleresse a fait délivrer à la SAS BEER’S BROTHERS un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour la somme en principal de 24.363,61 €.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 novembre 2025, la SCI DE LA PREE NEUVE a fait assigner en référé la société BEER’S BROTHERS devant le président du tribunal judiciaire de SAINT-NAZAIRE.

L’assignation a été signifiée le 4 décmebre 2025 au CREDIT AGRICOLE de [Localité 2], en qualité de créancier inscrit (nantissement du fonds de commerce à jour au 4 novembre 2025).

L’affaire a été retenue dès la première audience du 13 janvier 2026, à laquelle seule la partie demanderesse a comparu, représentée par son avocat.

La SCI DE LA PREE NEUVE demande dans les termes de son acte introductif d’instance à voir, au visa des articles 1103 du code civil, L 143-2, L 145-41 et L 145-42 du code de commerce, ainsi que des articles 700 et 835 du code de procédure civile, ainsi que de la notification au créancier inscrit :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail commercial du 11 octobre 2023 avec effet au 18 août 2025 ;

— en conséquence, juger que la société BEER’S BROTHERS est occupante sans droit ni titre depuis le 19 août 2025 ;

— ordonner l’expulsion de la société BEER’S BROTHERS et de tous occupants de son chef ainsi que celle de ses objets mobiliers avec au besoin l’aide de la force publique et d’un serrurier, le tout sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— condamner la société BEER’S BROTHERS à lui payer, par provision, les sommes suivantes :

— le solde de sa dette de loyers au 18 juillet 2025, soit la somme de 23.652,41€;

— la somme de 2.278,01 € au titre du loyer du 1er au 18 août 2025 ;

— la taxe foncière pour l’année 2024, soit la somme de 4.099,68 € ;

— une pénalité forfaitaire de 2.593,08 € ;

— des intérêts de retard de 628,46 € ;

— une indemnité d’occupation de 5.884,50 € par mois au titre de son occupation depuis le 19 août 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux;

— juger que le dépôt de garantie lui restera acquis à titre de dommages et intérêts;

— condamner la société BEER’S BROTHERS à lui payer les dépens, en ce compris les frais de signification du commmandement de payer et d’introduction de l’instance;

— condamner la société BEER’S BROTHERS à lui payer la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS BEER’S BROTHERS n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 10 février 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La société défenderesse non comparante a été régulièrement assignée, en ce que l’acte a été remis à une personne qui a déclaré être habilitée à recevoir la coprie de l’acte et qui l’a accepté à son siège social (confirmé par la présence du nom du destinataire sur la boîte aux lettres et sur la porte) et que le commissaire de justice a adressé la lettre prévue par l’article 658 du code de procédure civile.

*

L’article 835 permet au juge des référés, même en présence d’une contestation sérieuse, de prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite, ainsi que d’accorder au créancier une provision dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Aux termes de l’article L 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ; le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ; les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée ; la clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’application concomitante de ces dispositions permet au juge des référés de constater l’acquisition d’une clause résolutoire stipulée dans un contrat de bail commercial pour non paiement du loyer, fixer le montant de la provision correspondant au montant de l’arriéré locatif, outre l’indemnité d’occupation que doit verser le locataire défaillant à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à libération effective et totale des lieux par la remise des clés au bailleur.

Il revient au bailleur de rapporter la preuve des sommes réclamées et au preneur celle du paiement conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, ainisi que du caractère sérieux de ses contestations alléguées par application de l’article 9 du code de procédure civile.

I – Sur la résiliation du bail commercial

11. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En l’espèce, le bail commercial conclu au bénéfice de la SAS BEER’S BROTHERS stipule une clause résolutoire (pages 13 et 14), rédigée dans des termes dépourvus d’ambiguïté.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié à la SAS BEER’S BROTHERS à son siège social le 18 juillet 2025 pour la somme en principal de 24.363,61 € correspondant aux loyers impayés de mars, avril, mai, juin et juillet 2025, ainsi qu’à la rétrocession de la taxe foncière 2024 et la régularisation des charges locatives 2023.

Il ressort du décompte en date du 6 novembre 2025 que le bailleur a reçu durant le délai imparti d’un mois seulement la somme de 923,24 €.

En l’absence de preuve de paiement supplémentaire apportée par la société défenderesse, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées régulièrement réunies à la date du 18 août 2025.

12. Sur l’expulsion

Il convient en conséquence d’ordonner l’expulsion de la SAS BEER’S BROTHERS des locaux, ainsi que de tout occupant de son chef, à défaut de restitution volontaire des lieux lors de la signification de la présente décision.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour la SAS BEER’S BROTHERS de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il convient de relever que si l’astreinte sollicitée est prévue expressément au sein de la clause résolutoire page 14 en cas de refus du preneur d’évacuer les lieux, après résiliation“il encourrait une astreinte de 100 € par jour de retard”, ces termes conjugés au conditionnel n’imposent pas son prononcé à la présente juridiction.

II – Sur les demandes de provision

Il est justifié que la SARL BRI BREIZH demeure immatriculée au RCS de [Localité 3] à la date du 12 septembre 2025.

La partie demanderesse est bien-fondée à solliciter la condamnation de la SAS BEER’S BROTHERS à lui payer à titre de provision une indemnité d’occupation, à compter du 19 août 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant du montant de l’indemnité d’occupation, la partie demanderesse invoque la majoration de 50 % prévue au sein de la clause résolutoire. Or seul le juge du fond peut modérer les pénalités convenues dans un contrat à titre de dommages et intérêts pour manquement d’exécution, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation à celui du loyer mensuel équivalent à la somme qui serait due en cas de poursuite du bail, soit 3.923,24 € TTC.

Il est justifié par la société bailleresse de l’avis de taxe foncière pour l’année 2024 et de la répartition détaillée des cotisations, ainsi que la facture de la rétrocession intégrant des frais de gestion. Il convient de condamner la SAS BEER’S BROTHERS à lui payer à titre de provision la somme de 4.099,68 € TTC.

La SAS BEER’S BROTHERS sera également condamnée à payer à titre provisionnel la somme de 25.930,42 € représentant l’arriéré locatif arrêté au 18 août 2025.

Ces deux sommes seront majorées des intérêts au taux légal à compter de l’assignation valant mise en demeure soit le 26 novembre 2025, conformément à l’article 1231-6 du code civil.

La partie demanderesse sera déboutée du surplus de ses prétentions de pénalité et dommages et intérêts.

Il n’appartient pas au juge des référés de juger que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de dommages et intérêts, faute de demande de provision à proprement parler.

III – Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAS BEER’S BROTHERS, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et l’assignation en référé.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais irrépétibles qu’il a dû engager pour faire valoir ses droits. Il convient de réduire à de plus justes proportions l’indemnité sollicitée de ce chef. La SAS BEER’S BROTHERS sera condamnée à lui régler la somme de 2.000 €, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément à l’article 1231-7 du code civil.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail commercial du local 4 situé [Adresse 2], conclu le 11 octobre 2019 au bénéfice de la SAS BEER’S BROTHERS, sont réunies à la date du 18 août 2025 ;

ORDONNONS l’expulsion de la SAS BEER’S BROTHERS ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, à défaut de restitution volontaire des lieux lors de la signification de la présente décision ;

CONDAMNONS la SAS BEER’S BROTHERS à payer à la SCI DE LA PREE NEUVE, à titre de provision, une indemnité d’occupation d’un montant mensuel équivalent à la somme qui serait due en cas de poursuite du bail, soit la somme de 3.923,24 € TTC, à compter du 19 août 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS la SAS BEER’S BROTHERS à payer à la SCI DE LA PREE NEUVE, à titre de provision, la somme de 25.930,42 € représentant l’arriéré locatif au 18 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 26 novembre 2025 jusqu’au paiement intégral ;

CONDAMNONS la SAS BEER’S BROTHERS à payer à la SCI DE LA PREE NEUVE, à titre de provision, la somme de 4.099,68 € TTC représentant la rétrocession de la taxe foncière 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 26 novembre 2025 jusqu’au paiement intégral ;

CONDAMNONS la SAS BEER’S BROTHERS à payer à la SCI DE LA PREE NEUVE la somme de 2.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNONS la SAS BEER’S BROTHERS aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation en référé ;

DÉBOUTONS la partie demanderesse du surplus de ses prétentions ;

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le président et le greffier qui a assisté au prononcé.

Le greffier, Le président,

Julie ORINEL Hélène CHERRUAUD