TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE SAINT NAZAIRE

JUGEMENT DU 05 Mars 2026

DU 05 Mars 2026

N° RG 23/02470 – N° Portalis DBYT-W-B7H-FGX7

JUGEMENT n°

AFFAIRE :

[J] [Q], [B] [O] épouse [Q]

C/

[H] [L], [U] [I] épouse [L], S.A. CREDIT FONCIER ET COMMUNAL D’ALSACE ET DE LORRAINE

1ère Section

Copie exécutoire + expédition délivrées

le :

à

M^e Jacques-Yves COUETMEUR

M^e Sophie ROUX

M^e Isabelle LOUIS DIT BIZEAU

_______________________________________________________

DEMANDEURS :

Monsieur [J] [Q]

né le [Date naissance 1] 1994 à [Localité 1]

de nationalité Française,

Madame [B] [O] épouse [Q]

née le [Date naissance 2] 1994 à [Localité 2]

de nationalité Française,

Tous deux demeurant [Adresse 1]

Tous deux Rep/assistant : Maître Jacques-Yves COUETMEUR de la SELARL CTD, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE et de Maître Marc DELALANDE de la SELARL CDK AVOCATS, avocats au barreau de NANTES

_______________________________________________________

DEFENDERESSES :

Madame [H] [L]

née le [Date naissance 3] 1961 à [Localité 3]

de nationalité Française,

Madame [U] [I] épouse [L]

née le [Date naissance 4] 1973 à [Localité 4] (TOGO)

de nationalité Française,

Tous deux demeurant [Adresse 2]

Tous deux Rep/assistant : Maître Sophie ROUX de la SELARL JOALLAND – ROUX, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE et de Maître Alexis IHOU de la SELARL ALEXIS IHOU AVOCATS, avocats au barreau de LILLE

***

S.A. CREDIT FONCIER ET COMMUNAL D’ALSACE ET DE LORRAINE

dont le siège social est situé chez SELARL OCEANIS, [Adresse 3] inscrite au RCS de STRASBOURG sous le n° 568.501.282B prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

Rep/assistant : Maître Isabelle LOUIS DIT BIZEAU de la SCP BIARD & ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

_______________________________________________________

COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

PRÉSIDENTE : Amélie COUDRAY, Vice-Présidente

ASSESSEURS : Tina NONORGUES, Vice-Présidente

Emmanuel CHAUTY, Vice-Président

GREFFIER : Soline JEANSON à l’audience, Christel KAN à la mise à disposition

DEBATS : A l’audience publique du 22 Mai 2025

JUGEMENT : Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025, date indiquée à l’issue des débats, prorogé au 05 Mars 2026.

* * *

*

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [H] [L] et Madame [U] [I] épouse [L] étaient propriétaires d’une maison sise [Adresse 4] et figurant au cadastre sous le numéro [Cadastre 1] section EC n°[Cadastre 2].

La société CREDIT FONCIER ET COMMUNAL D’ALSACE ET DE LORRAINE est créancier inscrit sur ledit immeuble.

Par acte reçu le 13 octobre 2020 par Maître [A] [C], notaire à [Localité 5], Monsieur [H] [L] et Madame [U] [I] épouse [L] ont consenti une promesse unilatérale de vente de leur bien immobilier à Monsieur [J] [Q] et Madame [B] [O] épouse [Q] au prix de 373.000 euros.

Les époux [L] ont refusé de réitérer la vente devant notaire.

Suivant arrêt du 15 mars 2022, la cour d’appel de RENNES a ordonné la vente de l’immeuble sis [Adresse 4] conformément à la promesse de vente du 13 octobre 2020.

L’arrêt a été signifié aux époux [L] le 29 mars 2022 et à la société CREDIT FONCIER ET COMMUNAL D’ALSACE ET DE LORRAINE le 30 mars 2022.

Le 4 avril 2022, les époux [Q] ont procédé à la consignation du prix de vente auprès de la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATIONS.

L’arrêt du 15 mars 2022 a été publié à l’état hypothécaire auprès du service de publicité foncière de [Localité 6], 1er bureau, le 5 avril 2022 sous la référence Volume 4404P04 2022 P N°7082.

Par requête en date du 14 juin 2022, Monsieur [J] [Q] et Madame [B] [O] épouse [Q] ont saisi le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de SAINT-NAZAIRE aux fins de conférer force exécutoire au projet de distribution du prix de vente de l’immeuble.

Par ordonnance du 26 juillet 2022, le juge de l’exécution s’est déclaré incompétent au profit du tribunal judiciaire de SAINT-NAZAIRE.

L’ordonnance a été confirmée par arrêt de la cour d’appel de RENNES du 3 mai 2023.

Suivant arrêt du 6 juillet 2023, la cour de cassation a rejeté le pourvoi formé par les époux [L] contre l’arrêt du 15 mars 2022.

Selon ordonnance du 10 novembre 2023, les époux [Q] ont été autorisés à assigner les époux [L] et la société CREDIT FONCIER ET COMMUNAL D’ALSACE ET DE LORRAINE devant le tribunal judiciaire dans le cadre d’une procédure à jour fixe.

Par actes du 17 novembre 2023, Monsieur [J] [Q] et Madame [B] [O] épouse [Q] ont assigné devant la présente juridiction Monsieur [H] [L] et Madame [U] [I] épouse [L], d’une part, et la société CREDIT FONCIER ET COMMUNAL D’ALSACE ET DE LORRAINE d’autre part, aux fins de voir homologuer le projet de distribution du prix de vente de 373.000 euros établi par Maître [D] [Y] le 12 mai 2022 pour permettre à la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATIONS de procéder au paiement des sommes, prononcer la radiation des inscriptions d’hypothèque prises dans l’intérêt de la société CREDIT FONCIER ET COMMUNAL D’ALSACE ET DE LORRAINE et des époux [Q] et condamner ces derniers aux dépens de l’instance.

La société CREDIT FONCIER ET COMMUNAL D’ALSACE ET DE LORRAINE et les époux [L] ont constitué avocat.

Par jugement avant-dire droit du 28 mars 2024, le tribunal judiciaire de SAINT-NAZAIRE a rejeté l’exception de nullité soulevée par les époux [L] portant sur l’assignation à comparaître à jour fixe délivrée le 17 novembre 2023 et a ordonné la réouverture des débats et renvoyé les parties à l’audience du juge de la mise en état pour qu’elles concluent en présentant leurs observations quant à l’impossibilité pour le tribunal judiciaire d’homologuer un projet de distribution faute de purge des inscriptions et, le cas échéant, qu’elles formulent des demandes conformes aux dispositions des articles R. 331-3, R. 333-1 et R. 332-8 du code des procédures civiles d’exécution.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 27 janvier 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 22 mai 2025.

Suivant conclusions n°3 signifiées par RPVA le 16 mai 2025, Monsieur [J] [Q] et Madame [B] [O] épouse [Q] sollicitent :

à titre principal, l’homologation du projet de distribution établi le 12 mai 2022,à titre subsidiaire, l’homologation du projet de distribution établi le 21 janvier 2025,à titre plus subsidiaire, après rabat de clôture de la mise en état, l’homologation du projet de distribution établi le 16 mai 2025,en tout état de cause, la radiation des inscriptions d’hypothèque prises dans l’intérêt de la société CREDIT FONCIER ET COMMUNAL D’ALSACE ET DE LORRAINE et des époux [Q] et la condamnation des époux [L] à leur payer la somme de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Les époux [Q] indiquent qu’ils ne peuvent, eux-mêmes, procéder à la purge des inscriptions hypothécaires faute de paiement des créanciers inscrits, lui-même dépendant de la distribution du prix de vente. Ils rappellent qu’ils ont invité, en vain, les époux [L] à concourir à la purge des hypothèques.

Ils soutiennent que la procédure de distribution du prix de l’immeuble répond aux dispositions des articles R. 331-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution même en l’absence de toute procédure d’exécution.

Les demandeurs précisent avoir notifié par acte d’avocat à avocat du 12 mai 2022 puis, à la suite de changements d’avocats, par actes des 16, 20 et 23 mai 2022, un projet de distribution établi par leur conseil. Ils rappellent qu’aucune contestation motivée ne leur est parvenue dans le délai prévu à l’article R. 332-5 du code des procédures civiles d’exécution. Ils relèvent qu’il n’y a pas plus de contestation devant la présente juridiction.

Les époux [Q] précisent que par ailleurs, ils ont présenté un nouveau projet de répartition intégrant la diminution de créance invoquée par la société CREDIT FONCIER ET COMMUNAL D’ALSACE ET DE LORRAINE et une augmentation corrélative du solde à revenir aux époux [L] compte-tenu des versements postérieurs par les défendeurs.

Ils soutiennent qu’il n’y avait pas à désigner un liquidateur de l’indivision [L]/[I] alors qu’il ne pouvait être mis fin à l’indivision que par un changement de régime matrimonial ou un divorce et que la présente procédure concerne l’indivision matrimoniale et ses créanciers.

Les demandeurs rappellent en outre que les époux [L] sont débiteurs d’intérêts contractuels à l’égard de la société CREDIT FONCIER ET COMMUNAL D’ALSACE ET DE LORRAINE.

Ils soutiennent, à l’instar du Professeur [R] interrogé pour l’occasion, que la purge des hypothèques est une faculté qui leur est offerte et est pertinente dans la mesure où le prix de vente consigné permettrait de désintéresser en totalité les créanciers inscrits et donc éviter tout droit de suite.

Suivant conclusions signifiées par RPVA le 21 janvier 2025, Monsieur [H] [L] et Madame [U] [I] épouse [L] sollicitent la distribution judiciaire du prix de vente, en rectifiant les montants en tenant compte des sommes versées par eux à la société CREDIT FONCIER ET COMMUNAL D’ALSACE ET DE LORRAINE et en excluant tous frais et intérêts. Ils sollicitent également le rejet de la demande des époux [Q] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [L] soutiennent que les dispositions du code des procédures civiles d’exécution ne sont pas applicables en l’absence de saisie immobilière. Ils prétendent que le projet de distribution du prix de vente est irrecevable faute de désignation d’un liquidateur de l’indivision [L]/[I].

Ils estiment également que les notifications à avocat du projet de distribution du prix sont irrégulières comme n’ayant pas été faites à leur avocat actuel.

Les défendeurs estiment que certaines sommes au profit de la société CREDIT FONCIER ET COMMUNAL D’ALSACE ET DE LORRAINE ne sont pas justifiées, notamment s’agissant des intérêts et des frais de distribution.

Suivant conclusions signifiées par RPVA le 20 mai 2025, la société CREDIT FONCIER ET COMMUNAL D’ALSACE ET DE LORRAINE sollicite, à titre principal, l’homologation du projet de répartition du 12 mai 2022 ainsi que la radiation de son inscription hypothécaire et, à titre subsidiaire, en cas de distribution judiciaire, la fixation de sa créance à la somme de 159.148,75 euros, arrêtée au 13 mai 2025.

La société CREDIT FONCIER ET COMMUNAL D’ALSACE ET DE LORRAINE fait siennes les observations du Professeur ANSAULT. Elle confirme avoir renoncé à la procédure de purge et affirme que la garantie se retrouve désormais appliquée au prix de vente consigné.

Elle soutient que le projet de distribution du prix de vente du 12 mai 2022 est réputé accepté en l’absence de contestation dans les délais.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 novembre 2025, prorogé au 05 mars 2026.

MOTIFS

Sur la demande d’homologation du projet de distribution du prix de vente du 12 mai 2022

L’article R. 331-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « la procédure de distribution du prix de l’immeuble régie par le présent titre s’applique, sauf dispositions contraires, à la répartition entre créanciers du prix d’un immeuble vendu en dehors de toute procédure d’exécution, après purge des inscriptions. En ce cas, la procédure est poursuivie par la partie la plus diligente devant le tribunal judiciaire. »

Il ressort de ce texte que les règles applicables à la distribution du prix provenant de la vente d’un immeuble en dehors de toute procédure d’exécution sont celles régissant la distribution du prix des immeubles saisis.

Par ailleurs, la purge est une procédure qui permet de libérer un bien des droits qui le grèvent. La purge des hypothèques conduit ainsi, en affectant le prix de vente d’un immeuble au paiement des créanciers hypothécaires, à effacer les hypothèques inscrites sur cet immeuble, même si ce prix est insuffisant pour désintéresser les créanciers.

L’article 2462 du code civil précise que : « la simple publication au service chargé de la publicité foncière des titres translatifs de propriété ne purge pas les hypothèques établies sur l’immeuble. »

L’article 2463 du code civil énonce : « Lorsque, à l’occasion de la vente d’un immeuble hypothéqué, tous les créanciers inscrits conviennent avec le débiteur que le prix en sera affecté au paiement total ou partiel de leurs créances ou de certaines d’entre elles, ils exercent leur droit de préférence sur le prix et ils peuvent l’opposer à tout cessionnaire comme à tout créancier saisissant de la créance de prix. Par l’effet de ce paiement, l’immeuble est purgé du droit de suite attaché à l’hypothèque. »

Ainsi, la purge amiable, qui permet aux créanciers inscrits d’exercer leur droit de préférence sur le prix de vente, est une procédure facultative qui nécessite l’accord des vendeurs sans qu’ils soient tenus d’y consentir.

Par ailleurs, l’hypothèque est éteinte lorsqu’elle a produit son effet légal et que d’un droit sur la chose, elle a été transformée en un droit sur le prix. Il en est ainsi notamment lorsque la créance qu’elle garantit est payée, conformément à l’article 2474 1° du code civil.

Le caractère préalable de la purge des hypothèques à la distribution du prix prévu à l’article R. 331-3 du code des procédures civiles d’exécution ne s’entend que dans le cas d’un montant du prix de vente consigné qui serait inférieur à celui des créances garanties sur celui-ci et qui, faute d’accord entre les parties, entraînerait, à la suite de l’option choisie par les acquéreurs, la potentielle mise en œuvre de la faculté du créancier inscrit de requérir la vente de l’immeuble aux enchères publiques conformément aux articles 2464 et 2465 du code civil. Ainsi, dans le cas contraire, c’est à dire avec un montant de prix consigné supérieur aux créances garanties et avec l’accord des vendeurs, le droit de préférence du créancier hypothécaire s’exprimerait sur le montant consigné et provoquerait, une fois le paiement fait conformément aux dispositions applicables en matière de saisie immobilière, la purge légale du droit de suite et donc l’extinction de l’hypothèque.

C’est, en l’espèce, bien ce raisonnement que retient la cour d’appel de RENNES dans son arrêt du 15 mars 2022 qui précise, dans son dispositif, qu’ « il appartiendra aux époux [Q], à défaut d’accord des débiteurs sur l’affectation du prix au paiement total de la créance du ou des créanciers inscrits, conformément à l’article 2462 du code civil, de procéder, aux frais des époux [L], aux formalités de purge des hypothèques conformément aux articles 2463 et suivants du code civil. » Ainsi, il ressort de cette décision, passée en force de chose jugée, que la procédure de purge des hypothèques n’incomberait aux époux [Q] qu’en l’absence d’accord des époux [L] sur la distribution du prix de vente.

Par ailleurs, la combinaison des articles R. 332-4 et R. 332-5 du code des procédures civiles d’exécution, prévoit que les vendeurs et les créanciers ont un délai de quinze jours à compter de la réception de la notification du projet de distribution par lettre recommandée avec accusé de réception pour le contester, faute de quoi le projet sera réputé être accepté.

Or, en l’espèce, le projet de distribution du 12 mai 2022 prévoyant expressément dans son article 1 une dispense de purge, a été notifié par voie d’huissier le 16 mai 2022 à la société CREDIT FONCIER ET COMMUNAL D’ALSACE ET DE LORRAINE et les 20 et 23 mai 2022 aux époux [L]. Il comporte en outre toutes les mentions légales afférentes. Il n’y avait par ailleurs aucun motif juridique pour désigner un liquidateur de l’indivision [L]/[I] alors que ceux-ci sont mariés sous le régime de la communauté légale et que la fin de leur indivision ne peut être liée qu’à la liquidation de leur régime matrimonial. De même, il est constant qu’aucune contestation motivée n’est parvenue à l’avocat distributeur dans le délai de quinze jours légal. Dès lors, tant le créancier inscrit que les vendeurs sont réputés avoir acquiescé à l’absence de purge et à la répartition des fonds telle que proposée par le conseil des acquéreurs. Les contestations soulevées par les époux [L] lors de la présente instance en sont donc irrecevables. Du fait de l’accord entre les parties, la purge du droit de suite se fera automatiquement après l’exercice du droit de préférence et de la mise en œuvre du paiement afférent.

En conséquence, il y a lieu d’homologuer le projet de distribution du prix de vente établi le 12 mai 2022 et d’ordonner la radiation des inscriptions d’hypothèque grevant le bien.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Il apparaît équitable de laisser à la charge des demandeurs la totalité des frais exposés par eux qu’ils soient compris ou non dans les dépens dans la mesure où le défaut d’orientation initial de la présente procédure leur incombe, l’homologation pouvant être obtenue par voie de requête auprès du président de la juridiction saisie. Il convient ainsi de dire que les dépens de la présente procédure seront supportés par les époux [Q] et de les débouter de leur demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort rendu par mise à disposition au greffe le 05 mars 2026 après prorogation du délibéré initialement fixé au 27 novembre 2026,

DÉCLARE Monsieur [H] [L] et Madame [U] [I] épouse [L] irrecevables en toutes leurs demandes et contestations ;

HOMOLOGUE le projet de distribution établi par Maître Marc DELALANDE, avocat, le 12 mai 2022, portant sur la somme de 373.000 euros constitutive de l’entièreté du prix de vente de l’immeuble sis [Adresse 4], figurant au cadastre sous le numéro [Cadastre 1] Section EC n°[Cadastre 2], en exécution de l’arrêt rendu par la cour d’appel de RENNES en date du 15 mars 2022 ;

En conséquence,

ORDONNE à la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATIONS de procéder au paiement des sommes suivantes sur la consignation n°3284828 du 4 avril 2022 :

Entre les mains de Maître Marc DELALANDE, avocat à NANTES, au titre des frais de distribution et radiation des hypothèques : 8.478,98 euros,Au profit de la société CREDIT FONCIER ET COMMUNAL D’ALSACE ET DE LORRAINE : 181.096,35 euros, somme à parfaire à la date du paiement,Au profit de Monsieur [J] [Q] et Madame [B] [O] épouse [Q] : 29.285,13 euros,Au profit de Monsieur [H] [L] et Madame [U] [I] épouse [L] : 154.139,54 euros, somme à parfaire à la date du paiement,ORDONNE la radiation de l’inscription d’hypothèque prise dans l’intérêt de la société CREDIT FONCIER ET COMMUNAL D’ALSACE ET DE LORRAINE publiée au centre de la publicité foncière de [Localité 5] le 16 décembre 2016, volume 2016 V n°2407, aux frais et charges de Maître [D] [Y], dûment provisionné et rétribué pour l’accomplissement de cette formalité par le recouvrement de la rétribution ci-dessus prévue à son profit ;

ORDONNE la radiation de l’inscription d’hypothèque prise dans l’intérêt de Monsieur [J] [Q] et Madame [B] [O] épouse [Q] publiée au centre de la publicité foncière de [Localité 6], premier bureau, le 4 avril 2022, volume 2022 V n°2222, aux frais et charges de Maître [D] [Y], dûment provisionné et rétribué pour l’accomplissement de cette formalité par le recouvrement de la rétribution ci-dessus prévue à son profit ;

DÉBOUTE Monsieur [J] [Q] et Madame [B] [O] épouse [Q] de leur demande en vertu de l’article 700 du Code de procédure Civil ;

LAISSE les dépens de la présente instance à la charge de Monsieur [J] [Q] et Madame [B] [O] épouse [Q] ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par la Présidente et le greffier qui a assisté au prononcé.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Christel KAN Amélie COUDRAY