TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] DE [Localité 2]

MINUTE N°

DU : 15 Avril 2026

N° RG 25/00350 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBJFW

NAC : 30B

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 15 AVRIL 2026

[B] [Z]

C/

[H] [R] “ Exerçant sous l’enseigne ‘'[Localité 3]'‘

DEMANDERESSE :

Monsieur [B] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Julie DERAND, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

DEFENDERESSE :

Monsieur [H] [R] “ Exerçant sous l’enseigne ‘'WOPE'‘

[Adresse 2]

[Localité 5]

Non comparant, ni représenté

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS

Juge des référés : Bertrand PAGES

Greffier : Wilson FONTAINE-BLAS

Audience Publique du : 25 Mars 2026

LORS DU DÉLIBÉRÉ

Ordonnance prononcée le 15 Avril 2026 par décision réputé contradictoire, en premier ressort, exécutoire par provision, et par mise à disposition au greffe par Bertrand PAGES, président, assisté de Sarah LEPERLIER, greffière

Copie certifiée conforme à la minute et revêtue de la formule exécutoire délivrée à

— Me [S] [J]

le :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 25 septembre 2025, M. [B] [Z] a fait assigner M. [H] [R] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Pierre afin de :

« CONSTATER que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire liés au défaut de paiement des loyers et au défaut d’assurance, figurant au contrat de location conclu le 27 novembre 2023 entre Monsieur [B] [Z], Bailleur d’une part, et Monsieur [H] [R], Preneur d’autre part, portant sur un local situé à [Localité 6], [Adresse 3], [Adresse 4], sont réunies à la date du 27 mars 2025.

ORDONNER en conséquence à Monsieur [H] [R] de libérer ledit local.

ORDONNER à Monsieur [H] [R] de restituer les clés des lieux loués, après établissement d’un état des lieux de sortie, dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir.

DIRE qu’à défaut pour Monsieur [H] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux précités, dans le délai précité, Monsieur [B] [Z] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique.

DIRE que le sort des meubles éventuellement présents dans les lieux sera réglé conformément aux articles L.433-1 et R.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

CONDAMNER, à titre provisionnel, Monsieur [H] [R] à payer à Monsieur [B] [Z] les sommes de :

—  1.959,43 euros au titre des arriérés locatifs et charges arrêtés au 27 mars 2025 augmentée des intérêts au taux légal à compter du 27 février 2025

—  2.573,34 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle (d’un montant de 428,89 euros) pour la période allant du 27 mars 2025 au 16 septembre 2025, et à parfaire jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux; le tout majoré des intérêts au taux légal à compter de la date à laquelle elles seront exigibles

—  453,27 euros au titre de la clause pénale prévue à l’article 2.5.1. du contrat de location litigieux.

ORDONNER la compensation entre la créance de Monsieur [H] [R] de 400,00 euros au titre du dépôt de garantie, et la créance de Monsieur [B] [Z] de 1.959,43 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 27 mars 2025, outre l’indemnité d’occupation qui court à compter du 27 mars 2025.

AUTORISER en conséquence Monsieur [B] [Z] à conserver le dépôt de garantie d’un montant de 400,00 euros.

CONDAMNER, à titre provisionnel, Monsieur [H] [R] à payer à Monsieur [B] [Z] la somme de 2.170,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER, à titre provisionnel, Monsieur [H] [R] aux entiers dépens, en ce compris :

— le coût de la signification du commandement de payer en date du 27/02/2025 d’un montant de 157,95 euros TTC (Pièce n° 2),

— le coût de la signification du commandement d’avoir à justifier de l’assurance en date du 27/02/2025 d’un montant de 93,84 euros TTC (Pièce n° 3),

— le coût de la signification du présent acte.

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ».

Au soutien de sa demande, M. [B] [Z] expose avoir donné à bail à M. [H] [R] un local sis [Adresse 5] à [Localité 1], suivant acte du 27 novembre 2023, pour un loyer de 400 euros par mois.

Il explique avoir fait délivrer à son locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du contrat de bail le 27 février 2025, en raison d’impayés depuis juillet 2024, ainsi qu’un commandement d’avoir à justifier d’une assurance, en vain.

Régulièrement assigné, M. [H] [R] n’a pas comparu.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

Après réouverture des débats afin de régulariser la constitution du demandeur, l’affaire a été mise en délibéré au 15 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

Aux termes de l’article L 145-41 alinéa 1 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire, lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au président du tribunal judiciaire, statuant en référé, d’accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il résulte expressément du contrat de bail commercial signé entre les parties le 27 novembre 2023 que celui-ci est résilié de plein droit, en cas de défaut de paiement des loyers, un mois, après un commandement de payer, resté infructueux.

Il est également constant que le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de justice du 27 février 2025 pour une somme de 1.844,76 euros, dont 1.530,54 euros de loyers et charges impayées au 1er février 2025, 153,05 au titre de la clause pénale et 161,17 euros pour le coût de l’acte.

Le principe de la dette locative ainsi que l’absence de paiement complet des causes des commandements visant la clause résolutoire dans le délai imparti ne sont pas sérieusement contestables et il résulte du récapitulatif produit aux débats qu’il n’existe aucune contestation sérieuse sur le principe de la créance du demandeur ou celui de la résiliation du bail commercial.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise à compter du 28 mars 2025 et il convient d’ordonner l’expulsion de M. [H] [R], ainsi que tous occupants de son chef, du local commercial qu’il occupe.

Le mécanisme de l’astreinte apparaît en revanche inutile, l’exécution de la mesure pouvant être assurée par l’intervention de la force publique en cas de nécessité.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Selon le dernier décompte produit aux débats, la créance s’élève au mois de mars 2026 inclus, à la somme de 7.290,12 euros. Au jour de résiliation rétroactivement fixé, cette dette était de 1.959,43 euros, somme à laquelle le preneur sera condamné au paiement provisionnel.

Le maintien dans les lieux du preneur, en dépit de la résiliation du bail, causerait encore au bailleur un préjudice financier incontestable puisqu’il ne pourrait tirer profit de son bien faute d’être en mesure de le relouer. Ce dommage sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer contractuel (400 euros), ladite indemnité étant exigible depuis le 1er avril 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux par la remise des clés.

Au titre des sanctions contractuelles, M. [B] [Z] sollicite, en application des dispositions de l’article 2.5 du contrat de bail dénommé « clause pénale », le paiement de la somme de 453,27 euros ainsi que l’attribution du dépôt de garantie.

Ladite clause stipule ainsi :

« 2.5.1 Loyer

A défaut de paiement à son échéance exacte d’un terme de loyer et de ses accessoires, les sommes dues seront majorées de plein droit de DIX POUR CENT à titre de clause pénale, cette majoration ne constituant en aucun cas une amende mais la réparation du préjudice subi par le [L], sans que cette stipulation puisse lui faire perdre le droit de demander application de la cause résolutoire ci-dessus.

2.5.2 Dépôt de garantie

En cas de résiliation du présent contrat de location du fait du LOCATAIRE en application de la clause résolutoire ci-dessus, le dépôt de garantie prévu aux présentes demeurera acquis au [L] de plein droit, à titre de clause pénale, en réparation du préjudice subi. »

Il convient de rappeler à ce sujet que s’il appartient au juge des référés d’appliquer une clause contractuelle claire et précise, et en l’occurrence une clause pénale, il ne peut, sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil la modérer s’il l’estime manifestement excessive. Or, en l’espèce, le contrat de bail ne prévoit pas une mais plusieurs clauses pénales afin de réparer le préjudice subi par le bailleur résultant de la résiliation du bail dont il apparaît que leur cumul excède le préjudice effectivement subi.

Dès lors, il n’y a pas lieu d’appliquer la clause pénale qui se heurte à des contestations sérieuses quant à son quantum.

En conséquence, il n’y a lieu à référé s’agissant des demandes de paiement de la somme de 453,27 euros ainsi que l’attribution du dépôt de garantie.

Sur les condamnations accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La solution du litige conduit à condamner le seul preneur aux dépens, qui incluront le coût du commandement de payer et de l’assignation, à l’exclusion du coût du commandement d’avoir à justifier de l’assurance, dès lors qu’il ne constitue pas un acte préalable nécessaire à la mise en œuvre de la clause résolutoire.

En outre, il n’apparaît pas inéquitable que le preneur soit condamné à supporter, à concurrence de 1.000 euros, partie des frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort,

Au principal renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent par provision,

Nous déclarons compétent pour connaître du litige.

Constatons que la résiliation du bail commercial liant M. [B] [Z] à M. [H] [R] est acquise par l’application de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail, à la date du 28 mars 2025.

Disons que M. [H] [R] ainsi que tous occupants de son chef, devront quitter et vider les lieux reçus à bail dans les huit jours de la signification de la présente ordonnance, faute de quoi ils pourront y être contraints par commissaire de justice, assisté de la force publique et d’un serrurier.

Disons n’y avoir lieu à assortir cette expulsion d’une astreinte, l’exécution de la mesure pouvant être assurée par l’intervention de la force publique en cas de nécessité.

Autorisons M. [B] [Z] à faire transporter dans tout lieu approprié les objets mobiliers trouvés dans les locaux reçus à bail, aux frais et risques de M. [H] [R].

Condamnons M. [H] [R] à payer à M. [B] [Z], à titre provisionnel, une somme de 1.959,43 euros, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, à valoir sur les arriérés de loyers et de charges dus.

Condamnons M. [H] [R] à payer à M. [B] [Z] une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle de 400 euros soit l’équivalent du loyer initial avec charges, à compter du 1er avril 2025 jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés.

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à conserver le dépôt de garantie en compensation de la créance, ainsi qu’au paiement d’une somme de 453,27 euros au titre de la clause pénale.

Disons n’y avoir lieu à référé le surplus des demandes.

Condamnons M. [H] [R] à payer à M. [B] [Z], une somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

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Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – décision du 15 Avril 2026

Condamnons M. [H] [R] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 27 février 2025 et l’assignation du 25 septembre 2025.

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

La présente décision a été signée par Bertrand PAGES,président du tribunal judiciaire de Saint Pierre et par Sarah LEPERLIER, greffière, présente lors du délibéré.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS