TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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N° du dossier : N° RG 26/00013 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBLJK

N° MINUTE : 26/00217

JUGEMENT

DU 13 Avril 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

S.A. SOCIETE D ECONOMIE MIXTE D’AMENAGEMENT DE DEVELOPP EMENT ET D’EQUIPEMENT DE LA REUNION, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par madame [O] [L], responsable social et contentieux, munie d’un mandat écrit

à :

Madame [D] [B] [W], demeurant [Adresse 2]

Comparante en personne

DÉBATS : A l’audience publique du 23 Février 2026

DÉCISION : Contradictoire

Prononcée par Pauline SUZANNE, Magistrat exerçant à titre temporaire, délégué dans les fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée de Odile ELIZEON, faisant fonction de greffier.

CE à la [J]

CCC àCassandra [W]

Le

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat du 25 mars 2024, la Société d’Économie Mixte d’Aménagement, de Développement et d’Équipement de la Réunion (ci-après la [J]) dûment représentée par son représentant légal a donné à bail à Mme [W] [D] [B] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 521,09 euros, hors charges.

Invoquant un défaut de paiement de loyers échus, la [J] a fait signifier le 16 mai 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et précisant son intention de s’en prévaloir à défaut de paiement de la somme due dans le délai de six semaines, hors coût de l’acte.

Par acte de commissaire de justice du 15 décembre 2025, la [J] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre pour, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder sous astreinte à l’expulsion de Mme [W] [D] [B],obtenir sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif, d’une indemnité mensuelle d’occupation ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 23 février 2026.

La [J] a maintenu l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élevait désormais à la somme de 1 156,45 euros. Elle s’est en outre opposée à l’octroi de tous délais, faisant observer que la part résiduelle des loyer et charges incombant à la locataire après déduction du montant de l’aide pour le logement, s’élève à la somme de 132,28 euros et que le dernier règlement date du mois d’août 2025.

Mme [W] a comparu et reconnu le montant de la dette locative, mais a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en sollicitant les plus larges délais de paiement.

Elle expose qu’elle rencontre des difficultés financières depuis 2024 compte tenu de l’existence d’autres dettes à payer, et envisage la reprise du paiement de son loyer en mars 2026.

Elle déclare être sans emploi et percevoir la somme mensuelle de 747 euros au titre du Revenu de solidarité active. Elle dit assumer la charge de deux enfants.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 13 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

SUR LA RECEVABILITE DE L’ACTION EN RESILIATION ET EN EXPULSION

En application de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de [Localité 1] par voie dématérialisée le 17 décembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, l’article 24 II de la même loi, dans sa rédaction en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, la [J] justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’Allocations Familiales le 17 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 décembre 2025.

L’action est donc recevable.

SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

Selon l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1353 du même code dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Enfin, l’article 24 I de la même loi, dans sa rédaction en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, ces dispositions d’ordre public sont respectées.

En effet, le bail conclu le 25 mars 2024 contient une telle clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause et reproduisant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 a été signifié le 16 mai 2025, pour la somme en principal de 561,06 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 juin 2025.

En conséquence, l’expulsion de Mme [W] [D] [B] sera ordonnée dans les conditions rappelées au dispositif du présent jugement, sans qu’il soit nécessaire de prononcer l’astreinte sollicitée dès lors que le recours à la force publique s’avère une mesure de contrainte suffisante.

Il s’évince en outre des dispositions de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 que l’octroi de délais de paiement par le juge est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et à sa capacité financière à régler sa dette locative.

En l’espèce, en l’absence de reprise du paiement intégral du loyer et des charges à la date de l’audience (le dernier règlement datant du 11 août 2025), l’octroi d’office de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ne peut être envisagé.

SUR LES DEMNANDES EN PAIEMENT DE L’ARRIERE LOCATIF ET DE L’INDEMNITE D’OCCUPATION

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

S’agissant de la cotisation d’assurance habitation, l’article 7 g) et h) de la loi du 06 juillet 1989 impose au locataire de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur ; cette justification résultant de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. (…)

À défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire.

Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l’article L. 112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier alinéa du présent g. Le montant total de la prime d’assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d’un montant fixé par décret en Conseil d’Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l’avis d’échéance et porté sur la quittance remise au locataire.

Une copie du contrat d’assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat.

Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d’assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d’assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus bref permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire.

En l’espèce, n’étant pas prévue par les conditions particulières du bail, la cotisation d’assurance appliquée par la [J] sera écartée du calcul de l’arriéré, faute pour cette dernière de justifier du respect de la procédure prévue par l’article 7 g) et h) de la loi du 06 juillet 1989.

Il faut rappeler que les frais de recouvrement entrepris antérieurement à la présente instance et sans titre exécutoire restent à la charge du créancier lorsqu’ils concernent un acte dont l’accomplissement n’est pas prescrit par la loi en vertu de l’article 32 de la loi du 9 juillet 1991, devenu l’article L. 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, le coût des actes prescrits par la loi sera recouvré au titre des dépens de l’instance et ne saurait donc être intégré à l’arriéré locatif.

La [J] produit un décompte démontrant que Mme [W] [D] [B] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite (244,84 euros) et des frais d’assurance injustifiés (180,06 euros), la somme de 731,55 euros à la date du 31 janvier 2026 (date d’arrêté des comptes) ; cette somme incluant l’arriéré locatif arrêté au 27 juin 2025, date de la résiliation du bail, et l’indemnité d’occupation due depuis cette date en contrepartie de la jouissance des locaux dont le bail a pris fin et en compensation du préjudice résultant pour le bailleur de la privation de la libre disposition des lieux.

Mme [W] [D] [B], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, et sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme à la [J], avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

En occupant sans droit ni titre les lieux auparavant loués depuis la résiliation du bail effective le 27 juin 2025, Mme [W] [D] [B] cause un préjudice au bailleur qui sera réparé par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle – égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié – soit 521,09 euros, payable donc à compter du 1er février 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, remise des clés comprise, et révisable annuellement en fonction de la variation annuelle du dernier indice de révision des loyers connu à la date de révision publiée par l’Insee.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Par application des articles 514 et 515 du Code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, qui n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Mme [W] [D] [B], qui succombe à l’instance, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

— DÉCLARE recevable la demande en résiliation de bail présentée par la [J] dûment représentée par son représentant légal ;

— CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 mars 2024 entre la [J] dûment représentée par son représentant légal et Mme [W] [D] [B] concernant le logement situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 27 juin 2025 ;

N° RG 26/00013 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBLJK – page /

Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – décision du 13 Avril 2026

— DIT n’y avoir lieu à délais de paiement ;

— ORDONNE en conséquence à Mme [W] [D] [B] de libérer le logement et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

— DIT qu’à défaut pour Mme [W] [D] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la [J] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— RAPPELLE que cette expulsion ne pourra avoir lieu dans les conditions de l’exécution forcée qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément à l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— DIT que le sort des meubles restant dans les lieux sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— CONDAMNE Mme [W] [D] [B] à payer à la [J] dûment représentée par son représentant légal la somme de 731,55 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— CONDAMNE Mme [W] [D] [B] à payer à la [J] dûment représentée par son représentant légal une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, à compter du 1er février 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, remise des clés comprise, soit 521,09 euros, cette indemnité étant révisable selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat au bail ;

— DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— CONDAMNE Mme [W] [D] [B] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

— RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe le 13 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Pauline SUZANNE, magistrat exerçant à titre temporaire délégué dans les fonctions de juge des contentieux de la protection, et le greffier.

Le juge, Le greffier,