N° RG 24/02968 – N° Portalis DB32-W-B7I-DBAD2 – page /

Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – 1ère chambre civile – jugement du 06 Mars 2026

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] DE [Localité 2]

MINUTE N°

DU : 06 Mars 2026

N° RG 24/02968 – N° Portalis DB32-W-B7I-DBAD2

NAC : 50Z

Jugement rendu le 06 Mars 2026

ENTRE :

Monsieur [K] [X] [M]

Madame [O] [Y] épouse [M]

demeurant [Adresse 1]

Représentés par Maître Alain ANTOINE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

ET :

Monsieur [G] [E] [J]

demeurant [Adresse 2]

Représenté par Maître Mélanie RAYMOND, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Barthélémy HENNUYER

Assesseur : Adeline CORROY

Assesseur : Chloé CHEREL BLOUIN

Magistrat rédacteur : Adeline CORROY

Greffier : Wilson FONTAINE-BLAS

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 22 Juillet 2025 ayant fixé la date de dépôt des dossiers au 19 Décembre 2025 où l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au 06 Mars 2026

JUGEMENT : contradictoire et en premier ressort

______________________________________________________

Copie certifiée conforme à la minute et revêtue de la formule exécutoire délivrée à M^e Alain ANTOINE

Copie certifiée conforme à la minute délivrée à M^e Mélanie RAYMOND

le :

N° RG 24/02968 – N° Portalis DB32-W-B7I-DBAD2 – page /

Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – 1ère chambre civile – jugement du 06 Mars 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 28 octobre 2020, Maître [Z] [S], notaire à [Localité 1] (Réunion), a reçu la promesse de vente conclue entre d’une part M. [K] [X] [M], Mme [O] [Y] épouse [M] et d’autre part M. [G] [E] [J] portant sur un ensemble immobilier de 826,26 m² à détacher d’un ensemble d’une plus grande contenance situé à [Localité 3] (Réunion), cadastrée AT [Cadastre 1] moyennant le prix de 700 000 euros.

Cette promesse de vente stipule des conditions suspensives portant sur l’obtention d’un certificat d’urbanisme informatif, l’assainissement de l’immeuble et l’obtention d’un prêt. Elle prévoit en outre que la signature de l’acte authentique de vente aura lieu au plus tard dans le délai de 7 mois à compter du compromis.

Par courrier recommandé daté du 26 juillet 2023, M. et Mme [M] ont mis en demeure l’acquéreur de convenir d’une date pour la signature de l’acte de vente.

Par acte de commissaire de justice délivré le 12 août 2024, M. et Mme [M] ont fait assigner M. [G] [J] devant le tribunal judiciaire de Saint-Pierre (Réunion) en paiement de la clause pénale.

Aux termes de leurs dernières conclusions communiquées, par voie électronique, le 21 mai 2025, M. et Mme [M] demandent au tribunal, sur le fondement des articles 1103,1104 et 1231-1 du code civil, de :

— les recevoir en leurs actions,

— condamner M. [G] [J] à leur verser la somme de 35 000 euros au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente,

— dire que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 26 juillet 2023,

— prononcer la capitalisation des intérêts échus, conformément à l’article 1343-2 du code civil,

— débouter M. [G] [J] de ses demandes plus amples ou contraires,

— condamner M. [G] [J] à leur verser la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de leurs prétentions, ils soutiennent que malgré l’envoi des mises en demeure M. [G] [J] n’a pas respecté ses obligations, de sorte que la clause pénale est acquise.

Ils exposent que le défendeur ne justifie pas de ses démarches pour obtenir un prêt conforme aux stipulations contractuelles auprès de plusieurs banques. Ils précisent que ce dernier n’a produit aucun document en ce sens suite aux mises en demeure.

En réponse au défendeur, ils font valoir que la division parcellaire et l’exercice du droit de préemption de la SAFER ne constituent pas des conditions suspensives. Ils précisent que cette division avait déjà eu lieu au moment de la signature du compromis de vente dans la mesure où elle a été réalisée le 5 septembre 2013.

Ils indiquent que M. [G] [J] ne rapporte pas la preuve d’un comportement fautif du notaire ni de leur part.

Ils arguent que le défendeur ne peut se prévaloir de la caducité de la promesse de vente puisqu’il ne démontre pas avoir respecté ses engagements contractuels dans le délai de 6 mois.

Ils répondent à M. [G] [J] que la minoration de la clause pénale est injustifiée compte tenu de son silence gardé dans le délai de 6 mois et de son manque de transparence quant à sa situation financière, alors qu’il a signé un compromis de vente pour un autre bien remettant en cause sa bonne foi.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées, par voie électronique, le 16 juin 2025, M. [G] [J] demande au tribunal, sur le fondement des articles 1231-5 et 1304-3 du code civil, de :

A titre principal,

— débouter M.et Mme [M] de leur demande de condamnation de 35 000 euros au titre de la clause pénale,

A titre subsidiaire,

— minorer le montant de la clause pénale

En tout état de cause,

— débouter M.et Mme [M] de l’ensemble de leur demandes, fins et conclusions contraires,

— condamner M.et Mme [M] à lui verser la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

A l’appui de ses prétentions, il soutient avoir sollicité un prêt auprès de la banque Bred banque populaire, mais que sa demande a été refusée compte tenu des difficultés liées à la division parcellaire et au droit de préemption de la SAFER. Il en conclut que la non obtention du prêt ne lui est pas imputable.

Il expose qu’alors que l’obtention du prêt était conditionnée au non-exercice du droit de préemption de la SAFER et à la division de la parcelle AT [Cadastre 1], ces conditions ont seulement été réalisées le 28 novembre 2022 soit deux ans après la signature du compromis de vente, en raison de l’oisiveté des demandeurs. Il ajoute qu’à compter de l’année 2022, il n’était plus en mesure d’obtenir un prêt conforme aux stipulations contractuelles dès lors que les taux d’intérêt ont augmenté.

Il fait valoir que la déclaration préalable à la division volontaire des terres agricoles a été déposée par les demandeurs au mois d’avril 2021 soit près d’un mois avant la signature de la vente par acte authentique prévue au 28 mai 2021. Il indique que l’autorisation de division a été délivrée le 23 décembre 2021 alors qu’à cette date la promesse de vente était caduque en raison de la non réalisation des conditions suspensives.

Il argue que le notaire avait jusqu’au mois de mars 2021 pour procéder à la notification de la vente à la SAFER, mais que celle-ci n’a eu lieu que le 29 novembre 2022, l’empêchant ainsi d’avancer sur sa demande de prêt.

Il indique que le compromis de vente n’a pas été prorogé, de sorte qu’il est devenu caduc après le mois de mai 2021.

Il conteste les affirmations des demandeurs selon lesquelles il n’aurait apporté aucune réponse à leurs sollicitations et qu’il aurait diminué sa capacité d’emprunt.

Il allègue que la clause pénale ne peut s’appliquer dans la mesure où les conditions nécessaires à la réitération de la vente par acte authentique ne sont pas remplies. Il précise n’avoir commis aucune faute dans la survenance de la défaillance de la condition suspensive.

Il soutient que le préjudice subi par les vendeurs résulte de la défaillance du notaire en raison du défaut d’information sur la prorogation du compromis, la durée de la division du terrain et de la purge du droit de préemption de la SAFER.

A titre subsidiaire, il indique solliciter la minoration de la clause pénale compte tenu de l’absence de démonstration d’un préjudice et de ses difficultés financières. Il ajoute que le compromis étant devenu caduc depuis le mois de mai 2021, M. et Mme [M] pouvaient librement disposer de leur bien depuis cette date et que ces derniers ont fait preuve d’oisiveté en l’assignant 4 ans après la signature du compromis de vente.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties susvisées quant à l’exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.

Par ordonnance rendue le 19 juin 2025, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure. Par ordonnance du 22 juillet 2025, la date de dépôt des dossiers a été fixée au 19 décembre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Si dans les corps de ses conclusions, M. [G] [J] sollicite que les pièces n° 7, 11 et 13 communiquées par les demandeurs soient écartées des débats, cette prétention ne figure pas au dispositif de ses dernières conclusions. Dès lors, il n’y a pas lieu de statuer à cet égard.

Sur la mise en œuvre de la clause pénale.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Pour pouvoir réclamer la mise en œuvre de la clause pénale contractuelle prévue au compromis de vente, il appartient à M. et Mme [M] de démontrer, d’une part, que la condition suspensive d’obtention d’un prêt stipulée dans l’intérêt de M. [G] [J] a été réalisée et, d’autre part, que les conditions formelles de mise en œuvre de la clause pénale sont remplies.

Sur la réalisation de la condition suspensive.

Selon l’article 1304-3, alinéa 1er, du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La condition est réputée accomplie quand le bénéficiaire de la promesse de vente n’a pas sollicité l’octroi d’un prêt conforme aux stipulations de celle-ci.

Il appartient à l’emprunteur de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques décrites dans la promesse de vente et dans le délai stipulé à l’acte. Mais, cette preuve faite, c’est au créancier d’établir que le débiteur qui a sollicité son prêt, a empêché l’accomplissement de la condition.

Les juges du fond apprécient souverainement si les diligences ont bien été accomplies par le débiteur de l’obligation.

La condition relative à l’obtention d’un prêt est toujours stipulée dans l’intérêt exclusif de l’acquéreur.

Dès lors qu’une promesse de vente prévoit qu’une condition suspensive, stipulée dans l’intérêt exclusif d’une partie, doit être réalisée dans un délai déterminé, cette réalisation ne pourra plus intervenir après la date prévue pour la régularisation de la vente par acte authentique. La prorogation des délais de réalisation d’une condition suspensive peut faire l’objet d’une prolongation tacite . Cette volonté doit procéder d’une volonté commune des parties et apparaître clairement.

La clause intitulée « condition suspensive d’obtention de prêt » stipule que « l’acquéreur déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l’article L313-40 du code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes :

— organisme prêteur : tous organismes bancaires.

— Montant maximal de la somme empruntée : 760 000 euros.

— durée maximale de remboursement : 20 ans.

— taux nominal d’intérêt maximal : 1,6% l’an (hors assurances)

En conséquence, le compromis est soumis en faveur de l’acquéreur et dans son intérêt exclusif, à la condition suspensive de l’obtention d’un crédit aux conditions sus-énoncées. Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles notamment quant au montant emprunté, au taux, et à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil.

Obligations de l’acquéreur vis-à-vis du crédit sollicité

L’acquéreur s’oblige dès à présent à faire toutes les démarches nécessaires à l’obtention du prêt.

L’acquéreur devra informer, sans retard, le vendeur de tout événement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive, étant précisé que l’article L313-41 du code de la consommation impose un délai minimum d’un mois à compter de la date de signature des présentes comme durée de validité de cette condition suspensive. L’acquéreur déclare qu’il n’existe à ce jour aucun obstacle de principe à l’obtention des financements qu’il envisage de solliciter.

Réalisation de la condition suspensive

Le prêt sera réputé obtenu et la condition suspensive sera réalisée par la remise par la banque à l’acquéreur de l’offre écrite, telle que prévue aux articles L313-24 et suivants du code de la consommation, de consentir le crédit aux conditions principales sus-énoncées et dans le délai de réalisation des présentes.

La réception de cette offre devra intervenir au plus tard dans le délai de six mois à compter de ce jour.

L’obtention ou la non-obtention du prêt devra être notifiée par l’acquéreur au vendeur. »

Il résulte de la clause « réitération authentique » que la signature de l’acte authentique de vente devait avoir lieu au plus tard dans le délai de 7 mois à compter du compromis, soit le 28 mai 2021 avec prorogation automatique de 15 jours. L’acte stipule que la date d’expiration de ce délai ou de sa prorogation n’est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter.

En l’espèce, au regard de la clause « condition suspensive d’obtention de prêt », M. [G] [J] était tenu avant le 28 avril 2021 d’informer les vendeurs de l’obtention ou du refus d’un prêt conforme aux stipulations contractuelles.

Or, d’une part, M. [G] [J] ne produit aucune pièce de nature à démontrer qu’il a sollicité une offre de prêt conforme aux stipulations du compromis quant au taux et à la durée d’emprunt. D’autre part, M. [G] [J] ne démontre pas avoir informé les vendeurs dans le délai de 6 mois de la non-obtention du prêt.

Cependant, il produit dans le cadre de la présente instance, une réponse par courriel d’un conseiller de la banque Bred en date du 13 février 2025 mentionnant : « je vous confirme qu’à l’époque de votre demande de financement (courant 2020/2021) pour votre projet d’acquisition de 11 appartements, nous n’avions pas pu vous apporter une réponse favorable compte tenu du droit de préemption de la SAFER. Nous avions donc émis un refus pour votre financement. Compte tenu de votre situation actuelle, nous ne sommes pas en mesure de réétudier ce projet même si le droit de préemption est levé ».

Il en résulte que le refus du prêt sollicité à la banque tenait en l’absence de purge du droit de préemption de la SAFER de sorte que la condition suspensive d’obtention de prêt n’avait pas, à ce stade, défailli du fait du défendeur.

M. [G] [J] soutient que la promesse de vente n’a fait l’objet d’aucune prorogation qu’ainsi elle serait devenue caduque.

Or, l’étude du dossier révèle que compte tenu des démarches administratives à effectuer auprès de la commission départementale d’aménagement foncier (ci-après la CDAFR) et la SAFER, les parties ont convenu de la prolongation tacite du délai de réalisation de la condition suspensive d’obtention de prêt.

En effet, il ressort d’un courriel adressé par l’étude notariale à Mme [M] le 30 mars 2021 que si la division des parcelles avait été réalisée en 2013, il manquait un contrôle du morcellement des terres agricoles par la CDAFR. Cet accord ainsi que la purge du droit de préemption de la SAFER sont intervenus en décembre 2021 et en décembre 2022, après l’expiration des délais de réalisation des conditions suspensives et de réitération de la vente par acte authentique.

Il apparaît à la lecture du mail du cabinet Habilis du 7 juin 2023 et des échanges entre M. [G] [J] et maître [Z] [S] que malgré l’obtention tardive des pièces administratives, le défendeur désirait toujours acquérir l’ensemble immobilier à la condition qu’un délai lui soit accordé pour obtenir un financement.

Si les pièces du dossier ne permettent pas d’établir les modalités de ce délai, il apparaît qu’à compter du 6 juin 2023 soit 6 mois après la renonciation de la SAFER à exercer son droit de préemption, les demandeurs ont relancé M. [G] [J] quant à son financement.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, le tribunal considère que le délai de réalisation de la condition suspensive d’obtention de prêt a fait l’objet d’une prolongation tacite par les parties.

Contrairement à ce que soutient M. [G] [J], la promesse de vente n’encourt aucune caducité du fait de la division parcellaire et de la purge du droit de préemption à l’issue du délai de signature de la vente par acte authentique, dès lors que l’étude du compromis de vente révèle que ces modalités n’ont pas été érigées en des conditions suspensives.

L’analyse des pièces du dossier révèle que M. [G] [J] s’est contenté de se retirer de la vente le 7 juin 2023 sans produire de pièces justifiant de la non-obtention du prêt. De plus, le défendeur ne démontre pas, par la production de ses pièces, avoir sollicité un prêt conforme aux stipulations contractuelles.

Il s’ensuit que M. [G] [J] a empêché la réalisation de la condition suspensive, de sorte qu’il n’y avait pas d’obstacle à la conclusion de l’acte authentique de vente.

Sur la clause pénale

L’article 1231-5 code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

La clause « stipulation de pénalité » énonce qu'« au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de 35 000 euros à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie. Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. »

La condition suspensive d’obtention de prêt étant réputée réalisée et M. [G] [J] n’ayant pas régularisé la vente par acte authentique malgré la délivrance le 28 juillet 2023 de la mise en demeure aux fins de réitération de la vente, il sera fait application à son égard de la clause pénale.

Toutefois, l’application stricte de cette clause apparaît manifestement excessive au regard des circonstances dans lesquelles le bien a été immobilisé. Il ressort des éléments susmentionnés que l’immobilisation s’est prolongée de près d’une année en raison des démarches administratives auprès de la CDAFR et de la SAFER. Or, cette durée n’est pas imputable à M. [G] [J], de sorte qu’il y a lieu de réduire le montant de la clause pénale.

En outre, il convient de ramener ce montant à de plus justes proportions eu égard du préjudice réellement subi par les acquéreurs lequel est compensé par la capitalisation des intérêts qui devra être ordonnée.

En conséquence, M. [G] [J] sera condamné à payer à M. et Mme [M] la somme de 10 000 euros avec intérêt au taux légal à compter du 28 juillet 2023.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée.

M. et Mme [M] ont sollicité, dans le dispositif de leurs dernières conclusions, la capitalisation des intérêts. Il convient donc de l’ordonner.

Sur les demandes accessoires

Partie succombante, M. [G] [J] supportera les dépens.

Pour les mêmes motifs, il sera condamné à payer la somme de 1 000 euros à chaque époux [M] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Condamne M. [G] [E] [J] à payer à M. [K] [X] [M] et à Mme [O] [Y] épouse [M] la somme de 10 000 euros avec intérêt au taux légal à compter du 28 juillet 2023 en application de la clause pénale ;

Ordonne la capitalisation des intérêts ;

Condamne M. [G] [E] [J] à payer à M. [K] [X] [M] et à Mme [O] [Y] épouse [M] la somme de 1 000 euros chacun sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. ;

Condamne M. [G] [E] [J] aux dépens :

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

La présente décision a été signée par Barthélémy Hennuyer, vice-président, et par Wilson Fontaine-Blas, cadre greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT