N° RG 24/00006 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MYGV

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Minute n°

Notifié le

par LRAR au demandeur,

par LRAR à M^e SAINSARD,

par LRAR à M^e CLAMER

par PLEX au Commissaire du Gouvernement,

par LS à M. Le Préfet du Bas-Rhin

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE [Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE STRASBOURG

JURIDICTION DES EXPROPRIATIONS DU BAS-RHIN

Jugement du 17 Janvier 2025

Nous, Vincent BARRÉ, Vice-Président au siège du Tribunal judiciaire de STRASBOURG, Juge de l’Expropriation du Département du Bas-Rhin, désigné par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’appel de Colmar en date du 1er septembre 2023, reçue le 07 septembre 2023, en conformité des dispositions de l’article L. 211-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, assisté de Madame Aude MULLER, Greffier désignée par le Directeur des services de greffe judiciaires, conformément aux dispositions de l’article R. 211-5 du même Code,

ENTRE

DEMANDERESSE :

Commune d'[Localité 9], représentée par son maire en exercice

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Carole SAINSARD, avocat au barreau de STRASBOURG

DÉFENDEURS :

Monsieur [M] [X]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représenté par M^e Didier CLAMER, avocat au barreau de STRASBOURG

Madame [E] [X]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par M^e Didier CLAMER, avocat au barreau de STRASBOURG

Madame [S] [X]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par M^e Didier CLAMER, avocat au barreau de STRASBOURG

Madame [G] [L] épouse [X]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Didier CLAMER, avocat au barreau de STRASBOURG

N° RG 24/00006 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MYGV

en présence de :

Mme [Y] [C],

Inspectrice des Finances Publiques,

désignée par Décision du Directeur Régional des Finances Publiques du [Localité 10] Est et du département du Bas-Rhin en date du 31 août 2023,

Commissaire du gouvernement,

DÉBATS :

Au Tribunal Judiciaire de Strasbourg, à l’audience du 22 Novembre 2024

avons rendu le jugement suivant :

M. [M] [X], M. [E] [X], Mme [S] [X] et Mme [G] [X] sont propriétaire de la parcelle à [Localité 9] inscrite au livre foncier section AH n°[Cadastre 2] d’une superficie totale de 58,35 ares.

La parcelle est une bande rectangulaire constituée de terre agricole encadrées au sud par une piste cyclable et au nord par un chemin rural.

Elle est située dans le périmètre de la zone d’aménagement concertée (ZAC Europe) créé en 2001 par la commune d'[Localité 9], une première tranche ayant été réalisée en 2003-2004.

Par un arrêté préfectoral du 5 octobre 2020, les travaux et acquisitions nécessaires à la réalisation de la [Adresse 13] ont été déclarés d’utilité publique et les parcelles figurant sur l’état parcellaire ont été déclarées cessibles au profit de la commune d'[Localité 9].

Une ordonnance d’expropriation, emportant transfert de propriété, a été rendue le 16 avril 2021 au profit de la commune d'[Localité 9].

La commune d'[Localité 9] a notifié ses offres d’indemnisation aux consorts [X] par un courrier du 2 janvier 2024 réceptionné le 16 janvier 2024.

Les consorts [X] ont refusé l’offre et formé une contre-proposition par lettre recommandée datée du 13 février 2024.

Par un mémoire en fixation judiciaire de l’indemnité d’expropriation daté du 25 avril 2024, transmis par courrier daté du 6 mai 2024 et enrôlé le 15 mai 2024 par le greffe de la juridiction de l’expropriation, la commune d’Erstein a saisi la juridiction de l’expropriation du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de fixation de l’indemnité d’expropriation due.

Par une ordonnance rendue le 28 mai 2024, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux et l’audition des parties au 9 septembre 2024.

La commune d'[Localité 9] demande, par conclusions du 30 septembre 2024, de fixer l’indemnité globale d’expropriation à un montant de 405 745 €, soit :

— indemnité principale pour les parcelles en zone 1AUZ : 328 680 €

— indemnité principale pour les parcelles en zone UB : 39 270 €

— indemnité de remploi : 37 795 €.

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La commune d'[Localité 9] fait essentiellement valoir que les terrains sont classés principalement en zone 1AUZ et accessoirement en zone UB du plan local d’urbanisme (PLU) à la date de référence du 15 mars 2016, que les terrains en zone UB sont des terrains à bâtir, que les terrains en zone 1AUZ ne peuvent quant à eux être qualifiés de terrains à bâtir, qu’ils ne sont pas desservis ou insuffisamment par les différents réseaux mais que leur situation privilégiée justifie une évaluation plus favorable que pour des terrains agricoles.

Les consorts [X], par un mémoire en réponse daté du 7 juin 2024, demandent de fixer l’indemnité globale due à la somme de 721 390 € en réparation des préjudices causés par la mesure d’expropriation soit :

— indemnité principale des parcelles en zone UB : 107 100 €

— indemnité principale pour les parcelles en zone 1AUZ : 547 800 €

— indemnité de remploi : 66 490 €.

Ils exposent que si la parcelle n’a pas la qualification de terrain à bâtir, elle bénéficie d’une situation privilégiée en raison de sa position géographique, la desserte routière, la gare ferroviaire, le tissu économique, le dynamisme de la ville d'[Localité 9] et la présence d’établissements scolaires ainsi que sa proximité avec des zones urbanisés.

Ils s’opposent à la proposition de la commune d'[Localité 9] s’agissant du prix de l’are pour la partie en zone 1AUZ compte tenu de cette situation privilégiée et demandent que soit appliqué le prix de 10 000 €/are, se basant sur une évaluation de mai 2021 faisant état d’un prix de 11 000 €/are.

Ils se fondent sur le prix moyen pour des terrains viabilisés pour demander que le prix de l’are soit fixé à la somme de 30 000 € pour la zone 1AUZ.

Par des conclusions datées du 13 août 2024, le commissaire du Gouvernement propose :

— indemnité principale : 430 850 €

— indemnité de remploi : 44 085 €.

A l’audience du 22 novembre 2024, les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions de l’article R.311-20, 1er alinéa, du code de l’expropriation.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur l’indemnité :

1 – Sur les principes du droit de l’expropriation :

L’article L.321-1 du code de l’expropriation dispose que : les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’indemnité de dépossession allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, c’est-à-dire un bien présentant les mêmes caractéristiques sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché immobilier.

Plus précisément, le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé.

La valeur vénale correspond au prix le plus probable auquel pourrait se vendre ou s’acheter, à l’amiable, un immeuble ou un droit immobilier donné, dans un lieu et un moment déterminés, compte tenu des conditions du marché.

La valeur vénale n’est pas nécessairement égale au coût de remplacement du bien, et ce principalement lorsqu’il n’y a pas de bien similaire à celui dont l’exproprié est dépossédé sur le marché immobilier local, susceptible d’être acquis par un particulier.

2 – Sur les dates de référence :

La consistance du bien est appréciée à la date de l’ordonnance d’expropriation portant transfert de propriété, en application des dispositions de l’article L.322-1 du code de l’expropriation.

S’agissant de la date de référence pour déterminer l’usage effectif du bien, s’il résulte de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique que, lorsque le bien exproprié est situé à l’intérieur du périmètre d’une ZAC mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, la date de référence est celle de la publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique, il est constant que, par dérogation, lorsque le bien exproprié, situé à l’intérieur du périmètre d’une telle zone, est soumis au droit de préemption urbain, il résulte de la combinaison des articles L. 213-4, a), et L. 213-6 du code de l’urbanisme que la date de référence prévue à l’article L. 322-2 précité est, pour les biens non compris dans une zone d’aménagement différé, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien (3e Civ., 30 mars 2023, pourvoi n° 22-14.163).

Le bien est estimé à la date de la décision de première instance, en application des dispositions du premier alinéa de l’article L.322-2 du code précité, soit à la date du jugement.

En l’espèce, les parcelles doivent être évaluées à la date du présent jugement, selon leur consistance au 16 avril 2021, date de l’ordonnance d’expropriation, et selon les possibilités offertes par les règles d’urbanisme définies par le plan local d’urbanisme dont la dernière modification (15 février 2016) est devenue opposable le 15 mars 2016, les parcelles étant situées dans une ZAC soumise au droit de préemption urbain.

3 – Sur la consistance du bien :

La parcelle est une terre agricole cultivée. Il s’agit d’une bande rectangulaire traversantes bordée par chemin rural goudronnée au nord et l’avenue de la gare au sud et de terre agricole de part et d’autre.

La parcelle a un accès à la voie publique.

Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès-verbal de transport.

4 – Sur la qualification et la composition des biens :

L’article L.322-3 du code de l’expropriation prévoit que la qualification de terrains à bâtir, est réservée aux terrains qui, à la date de référence, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1° situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune,

2° effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

Il en résulte que les conditions cumulatives exigées pour qu’une parcelle soit qualifiée de terrain à bâtir sont, d’une part, une constructibilité juridique attachée aux documents d’urbanisme opposables et, d’autre part, une constructibilité matérielle caractérisée par la desserte effective par l’ensemble des voies et réseaux (d’accès, réseau électrique, potable, réseau d’assainissement).

S’agissant des réseaux, il est constant que lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par le PLU comme devant faire l’objet d’une opération d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

Les terrains qui, à la date de référence ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2.

En cas de parcelles en situation privilégiée, parcelles ayant un emplacement favorable, le juge de l’expropriation peut attribuer auxdites parcelles expropriées une plus-value par rapport à des terrains standard de même catégorie.

Sur la composition des biens :

En l’espèce, la parcelle est une terre agricole cultivée.

Au regard du PLU à la date de référence, la parcelle est située en partie en zone 1AUZ et en partie en zone UB.

Selon les éléments concordants des parties, la superficie totale des parcelles est de 58,35 ares.

Si la commune d'[Localité 9] et les consorts [X] reprennent un découpage en zone 1AUZ de 54,78 ares et en zone UB de 3,57 ares, il sera retenu les superficies résultant du site Géofoncier utilisé par le Commissaire du gouvernement, soit 54,85 ares en zone 1UAZ et 3,50 ares en zone UB.

Sur la qualification des biens :

La zone UB est définie comme une zone urbaine dans laquelle la capacité des équipements existants ou en cours de réalisation permet d’admettre immédiatement des constructions ; elle correspond aux extensions des centres anciens d'[Localité 9] et du quartier de Krafft.

La commune d'[Localité 9] qualifie la parcelle en zone UB comme terrain à bâtir. Si les consorts [X] font écrire que la parcelle dans son ensemble n’a pas la qualification de terrain à bâtir, ils demandent que la valeur de la partie en zone UB soit fixée sur la base de terrains viabilisés pour une contenance similaire.

Il sera retenu que les terrains en zone UB sont des terrains à bâtir au sens de l’article L.322-3 du code de l’expropriation.

S’agissant de la zone 1AUZ, en premier lieu, l’article R.151-20 du code de l’urbanisme dispose « les zones à urbaniser sont dites « zones AU ». Peuvent être classés en zone à urbaniser les secteurs destinés à être ouverts à l’urbanisation.

Lorsque les voies ouvertes au public et les réseaux d’eau, d’électricité et, le cas échéant, d’assainissement existant à la périphérie immédiate d’une zone AU ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l’ensemble de cette zone et que des orientations d’aménagement et de programmation et, le cas échéant, le règlement en ont défini les conditions d’aménagement et d’équipement, les constructions y sont autorisées soit lors de la réalisation d’une opération d’aménagement d’ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone prévus par les orientations d’aménagement et de programmation et, le cas échéant, le règlement.

Lorsque les voies ouvertes au public et les réseaux d’eau, d’électricité et, le cas échéant, d’assainissement existant à la périphérie immédiate d’une zone AU n’ont pas une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l’ensemble de cette zone, son ouverture à l’urbanisation est subordonnée à une modification ou à une révision du plan local d’urbanisme comportant notamment les orientations d’aménagement et de programmation de la zone.

La zone 1AUZ correspond, aux termes du PLU de la ville d'[Localité 9] à des secteurs à caractère naturel ou agricole de la commune destinés à être ouverts à l’urbanisation ; elle est destinée à accueillir principalement des constructions à destination d’habitat, ainsi que les constructions, les installations, les équipements collectifs et les activités qui sont compatibles avec le caractère de la zone, dans le cadre de la ZAC Europe à l’entrée ouest d'[Localité 9].

Parmi les conditions d’urbanisation de la zone 1AUZ, le PLU prévoit que l’urbanisation de chaque secteur de la zone ne peut être réalisée que dans le cadre d’une opération d’aménagement, que chaque opération doit être compatible avec les orientations d’aménagement et de programmation définies pour son secteur d’implantation, que l’urbanisation par tranches successives ne pourra être autorisée que si le projet est compatible avec l’aménagement cohérent de chacun des secteurs conformément aux orientations d’aménagement et de programmation, que le terrain d’opération doit être directement raccordable aux réseaux d’eau, d’assainissement, de voirie et d’électricité.

S’agissant des réseaux, la dimension des ceux-ci doit être appréciée au regard de l’ensemble de la [Adresse 14].

Or, il résulte de la partie « caractéristiques des ouvrages les plus importants » de la DUP et du plan n°3 de l’annexe sanitaire du PLU de la ville d'[Localité 9] éléments que si des réseaux existent, ils sont insuffisants au regard de la [Adresse 13], une extension du réseau des eaux usées et non un simple raccordement au réseau existant étant nécessaire, de même que l’installation de collecteurs et la mise en place d’un nouveau transformateur pour ce qui est du réseau d’électricité.

Il sera en conséquence jugé, conformément aux positions concordantes de la commune d'[Localité 9] et des consorts [X] sur ce point, qu’il y a lieu d’exclure la qualification de terrain à bâtir pour la partie de la parcelle en zone 1AUZ.

La parcelle située dans la zone 1AUZ se trouve en zone privilégiée compte tenu de son emplacement particulièrement favorable, à l’entrée de la ville d'[Localité 9], à proximité de la gare et de l’avenue de la gare et ses équipements tels que la piste cyclable, dans un contexte où peu de terrains permettent de créer des logements neufs.

Ainsi, la partie de la parcelle située en zone 1AUZ sera qualifiée de terrain en situation privilégiée.

5 – Sur la détermination des indemnités :

L’article R.311-22 du code de l’expropriation dispose que le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R.311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié.

Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

Les parties utilisent la méthode par comparaison.

Cette méthode consiste à comparer le bien à évaluer à des cessions de biens équivalents (mêmes composition, époque de construction, situation d’occupation, état d’entretien, environnement…) qui ont eu lieu dans la période récente, sur le marché immobilier local.

Ces cessions constituent des termes de comparaison.

Il y a lieu d’évaluer la parcelle en tenant compte des qualifications retenues.

S’agissant de la partie de la parcelle en zone UB, la commune d'[Localité 9] retient une valeur de 11 000 €/are, se référant à l’avis du domaine du 14 septembre 2023.

Les consorts [X] demandent l’application d’un prix de 30 000 €/are en se fondant sur des ventes de parcelles de contenance similaire.

Le Commissaire du gouvernement se réfère aux actes notariés de ventes de terrains sur la commune d'[Localité 9] pour les années 2020 à 2024.

En premier lieu, si la commune d'[Localité 9] indique avoir trouvé des accords avec des propriétaires de terrains situés dans la ZAC Europe pour une surface de 88,67 ares sur un total de 458,09 ares au prix proposé aux consorts [X], d’une part, elle n’en rapporte pas la preuve, ne produisant pas les actes de vente correspondant et, d’autre part, elle n’en tire aucune conséquence, notamment au regard de l’article L.322-8 du code de l’expropriation, n’alléguant par ailleurs pas que les conditions de cette disposition seraient remplies.

En second lieu, si les consorts [X] produisent une « liste des références sélectionnés » composée de trente lignes avec une date, une adresse une surface, une mention sur la viabilisation ou non, le prix vendeur et le prix au m², aucun élément n’est transmis sur l’origine de cette liste, notamment s’il s’agit de ventes effectives.

Selon les termes de comparaison collationnés par le pôle d’évaluation des domaines, dix actes de vente de terrains à bâtir ont été recensés sur la commune d'[Localité 9] du 28 septembre 2020 au 22 mai 2024, le prix de l’are variant de 18 349 € à 34 593 €, pour une moyenne située à 27 442 €.

Plus précisément, quatre actes concernent des terrains en zone UB pour un prix de 22 222 € à 32 258 €/are, soit une moyenne de 26 572 €/are.

Il sera retenu une valeur de 27 000 €/are ; la parcelle est cependant de fait inconstructible en raison de ses dimensions et des contraintes urbanistiques applicables.

Cette incidence sera prise en compte par un abattement effectué sur la valeur théorique du terrain.

Cet abattement sera fixé à 50% de sorte qu’il sera retenu une valeur de 13 500 €/are, soit une valeur de 47 250 € pour la partie de la parcelle en zone UB.

En ce qui concerne la partie en en zone 1AUZ, la commune d'[Localité 9] retient une valeur de 6 000 €/are, se référant à l’avis du domaine du 14 septembre 2023.

Les consorts [X] proposent de retenir un prix de 10 000 €/are au regard d’une évaluation de mai 2021 et de l’avis du domaine.

Le Commissaire de gouvernement, pour proposer un prix de 7 000 €/are, se fonde sur des actes notariés portant sur des terrains en zone 1AU de 2022 à 2024.

Il résulte de ces vingt-quatre actes de vente collationnés que les terrains sont situés dans des villages ([Localité 11], [Localité 12], [Localité 7]) dont le nombre d’habitants est inférieur à celui d'[Localité 9] et qui disposent de moins de commerces et services. Les prix sont compris entre 4 754 € et 8 728 € ht/are, soit un prix moyen de 6 368 €.

Compte tenu de la situation privilégiée des parcelles, la valeur de la parcelle en zone IAUZ sera fixée à 9 000 €/are, soit une somme totale de 493 650 €.

L’indemnité de dépossession sera dès lors fixée, pour l’ensemble de la parcelle à la somme de 540 900 €.

Par ailleurs, selon l’article R.322-5 du code de l’expropriation que l’indemnité de remploi, destinée à compenser les frais de tous ordres exposés par l’exproprié pour l’acquisition de biens de même nature, se calcule à partir de la seule indemnité principale versée au titre de la dépossession foncière.

L’indemnité de remploi a pour base le montant de l’indemnité principale, en l’espèce 540 900 €.

Elle est égale à 20 % jusqu’à 5 000 €, 15% pour la tranche de 5 001 € à 15 000 € et 10% au-delà, soit une somme totale de 55 090 € (1 000 + 1 500 + 52 590).

III – Sur les dépens :

Il sera jugé que la commune d'[Localité 9] supporte les dépens en application des dispositions de l’article L.312-1 du code de l’expropriation.

PAR CES MOTIFS

Statuant par décision mise à disposition, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

Annexe à la présente décision le procès-verbal de transport du 9 septembre 2024 ;

Fixe à 595 990 €, l’indemnité totale d’éviction due par la commune d'[Localité 9] à M. [M] [X], M. [E] [X], Mme [S] [X] et Mme [G] [X] dans le cadre de l’opération d’expropriation de la parcelle située à [Localité 9], inscrites au livre foncier section AH n°[Cadastre 2] ;

Précise que la somme de 595 990 € se décompose de la manière suivante :

—  540 900 € à titre d’indemnité de dépossession,

—  55 090 €, à titre d’indemnité de remploi ;

Condamne la commune d'[Localité 9] aux dépens ;

Déboute les parties de leurs prétentions pour le surplus ;

Le greffier Le juge de l’expropriation

Aude MULLER Vincent BARRÉ