TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-QUENTIN

Juge des contentieux de la protection – [Adresse 6] – [Localité 1] [Adresse 7]

MINUTE :

AFFAIRE N° RG 25/00290 – N° Portalis DBWJ-W-B7J-C6IF

Le

Copie + Copie exécutoire M^e Tainmont pour LGDR

Copie Mme [R]

Copie sous-préfecture St-Quentin

JUGEMENT DU 10 DECEMBRE 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

immatriculéé au RCS [Localité 5] n°824 541 148

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP LGDR, avocats au barreau de PARIS, substitué par M^e Gwenaëlle TAINMONT avocate au barreau de SAINT-QUENTIN

DÉFENDERESSE

Mme [H] [R]

demeurant [Adresse 3]

comparante

La cause ayant été débattue à l’audience ordinaire et publique du 07 Novembre 2025 du juge des contentieux de la protection de SAINT-QUENTIN, (Aisne), présidée par Vassilia LETTRÉ, juge placée déléguée par ordonnance de la Première Présidente de la cour d’appel d’Amiens du 4 juillet 2025 pour exercer la fonction de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Quentin, assistée de Laëtitia BEGUIN, Greffière ;

Vassilia LETTRE juge des contentieux de la protection, après débats, a avisé les parties présentes que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 du Code de procédure civile,

Greffière lors de la mise à disposition : Karine BLEUSE

Le jugement suivant a été prononcé :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 2 novembre 2023, la S.C.I. RACOUSSOT DELANNOY, représentée par son vice-président M. [U] [P], a donné à bail à Mme [H] [R] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 461,81 euros, outre une avance sur charges de 10 euros, soit 471,81 euros en totalité.

La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution du paiement des loyers et des charges.

Se prévalant d’échéances de loyer demeurées impayées au bailleur, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer le 20 février 2025 à Mme [H] [R] commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 1.153,51 euros au titre des loyers et charges impayés. Le commandement de payer visait la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 1er juillet 2025, déposé à étude, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Mme [H] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Quentin, afin de voir, notamment au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 :

— à titre principal, constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement du locataire à son obligation de payer les loyers ;

— ordonner l’expulsion de Mme [H] [R] ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués situés [Adresse 4], au besoin avec l’assistance de la force publique, à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— condamner Mme [H] [R] à lui payer la somme de 1.153,51 euros correspondant à l’arriéré de loyers et charges, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

— condamner Mme [H] [R] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer mensuel augmenté des charges, à compter de la date d’effet de la clause résolutoire et jusqu’au départ effectif des lieux ;

— condamner Mme [H] [R] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens en ce compris notamment les frais du commandement de payer ;

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Dans son assignation, au soutien de ses prétentions, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a fait valoir que le locataire n’a pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai de deux mois impartis par le commandement de payer du 20 février 2025, de sorte qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail, ce dernier se trouve résilié de plein droit.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 novembre 2025.

A cette audience, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, comparante représentée par son conseil, a repris les termes de son assignation et actualisé sa demande en paiement à la somme de 1.577,94 euros selon décompte arrêté au 29 octobre 2025.

Quant à Mme [H] [R], elle a contesté le montant de la dette et indiqué qu’elle s’élève à la somme de 400 euros. Elle a affirmé avoir payé 1.100 euros par deux virements, un premier de 800 euros l’année dernière et une deuxième de 300 euros le mois précédent l’audience. Elle a sollicité des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, proposant de payer 150 euros par mois en plus du loyer. Elle a indiqué qu’elle avait payé le dernier loyer, soit celui d’octobre 2025, qu’elle perçoit actuellement 600 euros de revenu de solidarité active, qu’elle a fait une formation rémunérée jusqu’en juin 2025 pour être employée d’étage en hôtel et qu’elle recherche du travail. Elle a dit que son fils de 23 ans vit à son domicile et perçoit 1.400 euros par mois. Elle a précisé qu’elle payait des factures de gaz et d’électricité très importantes et qu’elle aimerait que le logement soit convenable.

La juridiction a été destinataire d’un diagnostic social et financier en date du 7 avril 2025 concernant la locataire. Il y est notamment indiqué que les loyers sont payés, qu’il n’y a plus de dette et que cela a été confirmé par l’assistance sociale.

En application de l’article 24, V. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [H] [R] a indiqué qu’elle ne faisait pas l’objet d’une procédure de traitement du surendettement.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 décembre 2025.

A la demande de la juge des contentieux de la protection, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a produit par une note en délibéré le 1er décembre 2025 un historique complet du compte locataire, lequel ne figurait pas dans son dossier.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Sur la recevabilité

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, dans sa version postérieure à la loi du 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de six semaines suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En outre, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique, au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, il est établi que la saisine de la CCAPEX est intervenue le 20 février 2025, soit six semaines au moins avant la délivrance de l’assignation le 1er juillet 2025, et que l’assignation en date du 1er juillet 2025 a été dénoncée le 3 juillet 2025 au préfet de l’Aisne, soit six semaines au moins avant l’audience du 7 novembre 2025.

Par conséquent, l’action sera déclarée recevable.

Sur la qualité à agir

Conformément à l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Le dispositif VISALE, institué par la convention quinquennale 2015-2019 signée le 2 décembre 2014 entre l’État et l’Union économique et sociale pour le logement, et mis en œuvre par l’association pour l’accès aux garanties locatives, a pour objectif de faciliter l’accès au logement dans le parc privé de catégories de ménages rencontrant des difficultés à se loger en permettant la prise en charge des loyers impayés, le service rendu étant sans frais pour le bailleur qui se trouve ainsi garanti contre le risque d’impayés locatifs pendant une durée de trois ans.

L’article 7-1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de Visale stipule que la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur.

À l’appui de sa demande, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES verse le contrat de cautionnement conclu le 5 octobre 2023 entre elle et les bailleurs, ainsi qu’une quittance subrogative signée entre eux le 8 septembre 2025.

Par conséquent, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES est bien subrogée dans les droits de la S.C.I. RACOUSSOT DELANNOY, bailleresse.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, dans sa version postérieure à la loi du 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une telle clause résolutoire.

Par exploit du 20 février 2025, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a fait commandement à Mme [H] [R] de s’acquitter de la somme de 1.153,51 euros de loyers et charges impayés dans un délai de deux mois. Ce commandement, délivré à l’étude d’huissier, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n°98-657 du 29 juillet 1998, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Il résulte de l’historique du compte locataire en date du 1er décembre 2025, transmis par note en délibéré, que les loyers n’ont pas été payés dans les deux mois. Faute d’avoir régularisé cette somme dans le délai imparti, ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié à la date du 21 avril 2025.

Le locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, son expulsion ainsi que celle tous occupants de son chef sera ordonné.

Sur la demande en paiement des arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte actualisé de sa créance qu’elle fixe à la somme de 1.577,94 euros, correspondant aux montants qu’elle a versé au bailleur pour les mois de février 2024, d’avril 2024 à décembre 2024, et de mai 2025 à aout 2025.

Il est rappelé qu’il appartient à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du bailleur, de démontrer que le locataire était bien redevable de la somme demandée au bailleur.

L’historique du compte locataire produit par note en délibéré démontre que la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a effectivement versé la somme de 1.577,94 euros au bailleur.

L’historique du compte fait toutefois apparaître deux virements effectués par Mme [H] [R], un premier virement de 750 euros le 30 janvier 2025 et un second virement de 330 euros le 25 septembre 2025, qui ne sont pas des virements d’échéances de loyer.

Or l’analyse de l’historique du compte locataire – dont il convient de souligner que le format n’est pas clair et qu’il rend difficile le contrôle par le juge du montant des sommes effectivement dues par le locataire – ne permet pas de conclure que ces sommes ont été soustraites de la dette du locataire, alors qu’elles l’ont pourtant nécessairement fait réduire.

En outre, cela concorde avec les déclarations de Mme [H] [R] à l’audience, qui indique qu’elle a payé une partie de la dette en effectuant deux virements.

Il est rappelé qu’il appartient à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du bailleur, de démontrer que le locataire était bien redevable envers le bailleur de de toute la somme dont elle demande le paiement, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

La condamnation sera limitée au paiement de la somme de 497,94 euros, soit le montant pour lequel il est démontré l’existence de la dette envers le bailleur.

Par conséquent, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 29 octobre 2025, Mme [H] [R] sera condamnée à payer à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 497,94 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 février 2025 sur la somme de 497,94 euros, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la demande de délais de paiement suspensifs

En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 du code civil s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Conformément à l’article 24 VII de cette loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, Mme [H] [R] sollicite des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire et indique qu’elle pense pouvoir payer 150 euros par mois en plus du loyer.

Il ressort de l’historique du compte locataire que Mme [H] [R] a effectué deux versements importants précités, de 750 et 330 euros, et qu’elle a repris le paiement du loyer courant.

Bien que ses ressources soient actuellement faibles, elle est à la recherche d’un travail et a fait une formation rémunérée récemment. Par ailleurs, son fils travaille et participe au paiement du loyer et des charges.

Compte-tenu du montant de la dette, des versements effectués par la locataire pour s’en acquitter et des ressources du foyer, il apparaît que Mme [H] [R] est en mesure de régler sa dette locative.

Dès lors, il sera accordé à Mme [H] [R] des délais de paiement de 12 mois pour s’acquitter de sa dette, par mensualités de 41,50 euros, et selon les modalités décrites au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient de rappeler à Mme [H] [R] que ce paiement intervient en plus du paiement des loyers et charges courants. Il convient également d’attirer l’attention de Mme [H] [R] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible.

Si Mme [H] [R] se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées ci-dessus, en plus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué son effet.

Néanmoins, en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le solde de la dette sera immédiatement exigible. Mme [H] [R] pourra alors être expulsée sans nouvelle décision du juge et elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été perçus en vertu du bail. Les éventuelles indemnités d’occupation dues jusqu’à la libération effective des lieux, porteront intérêts au taux légal à date échue.

Sur les mesures accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge n’en mette la totalité ou fraction à la charge de l’autre partie.

Mme [H] [R], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Par ailleurs, il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, compte-tenu des sommes dues par Mme [H] [R], de la vocation sociale et solidaire de la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, et de la spécificité du présent contentieux, notamment quant à son impact socio-économique, l’équité commande de rejeter les demandes formulées par le bailleur sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la présente action ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire, et en conséquence, la résiliation à la date du 21 avril 2025 du bail conclu entre la S.C.I. RACOUSSOT DELANNOY et Mme [H] [R] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] ;

CONDAMNE Mme [H] [R] à payer à S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 497,94 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 29 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 20 février 2025 ;

Toutefois,

AUTORISE Mme [H] [R] à se libérer de sa condamnation au titre de l’arriéré locatif dans un délai de 12 mois, par le biais de virements mensuels de 41,50 euros devant intervenir le 10 de chaque mois, et pour le premier versement le 10 du mois suivant la signification de la présente décision (ou selon accord des parties), le dernier versement correspondant au solde du principal outre les intérêts, les accessoires et les frais ;

DIT que pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire sont suspendus, et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué si Mme [H] [R] se libère de sa dette dans les délais accordés ;

DIT qu’en cas de défaut de paiement, même partiel, d’une mensualité à son terme, des échéances courantes du loyer ou d’une avance sur charges à son échéance, et après mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours :

— le solde dû sera immédiatement exigible, et la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein effet ;

— faute de départ volontaire de Mme [H] [R], il pourra être procédé à son expulsion des lieux loués ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et réglementaires applicables, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

— Mme [H] [R] devra payer en deniers ou quittances à S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, jusqu’à parfaite évacuation des lieux ;

REJETTE la demande formulée par la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [H] [R] aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE les demandes des parties plus amples ou contraires au dispositif de la présente décision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l’Aisne, en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le présent jugement est immédiatement exécutoire de plein droit ;

Ainsi juge et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire le 10 décembre 2025.

LA GREFFIERE, LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

Karine BLEUSE Vassilia LETTRÉ