Décision du 19 Mars 2026

Minute n° 26/00029

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

DE LA SEINE-SAINT-DENIS

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS DANS LE CADRE D’UNE PROCÉDURE D’EXPROPRIATION

du 19 Mars 2026

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Rôle N° RG 24/00178 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2JWB

Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-SAINT-DENIS

DEMANDEUR :

EPFIF-ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Michaël MOUSSAULT de la SELAS ARKEN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [Y]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par Maître Jean rigobert TSIKA-KAYA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Madame [O] [N] [R]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Jean rigobert TSIKA-KAYA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

INTERVENANT :

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES – PÔLE D’ÉVALUATION DOMANIALE

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Madame [L] [V], commissaire du Gouvernement

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Monsieur Rémy BLONDEL, juge de l’expropriation désignée par ordonnance de monsieur le Premier Président de la cour d’appel de Paris

Maxime-Aurélien JOURDE, greffier des services judiciaires, présent lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la visite des lieux : 12 juin 2025

Date des débats : 11 septembre 2025 ; 02 octobre 2025 ; 13 novembre 2025 ; 15 janvier 2026

Date de la mise à disposition : 19 mars 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon l’état parcellaire, Monsieur [M] [Y] et Madame [O] [N] [R] sont propriétaires des lots n°350 (logement de type F4) et les 1 768/856 189èmes des parties communes générales, n°516 et les 10/856 189èmes des parties communes générales (cave au sous-sol portant le n°90), et n°1537 et les 55/856 189èmes des parties communes générales (place de stationnement) rattachés au bâtiment 11, escalier A, de la copropriété de [Adresse 4], situé au [Adresse 5] à [Localité 2], sur les parcelles cadastrées section AM n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] à [Cadastre 6].

Par décret n° 2015-99 du 28 janvier 2015, l’opération de requalification des copropriétés dégradées du [Adresse 6], comprenant les copropriétés du [Adresse 7] et de [Adresse 4], a été déclarée d’intérêt national et sa mise en oeuvre a été confiée à l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France (EPFIF).

Aux termes d’un arrêté n°2019-0278 du 29 janvier 2019, le Préfet de Seine-Saint-Denis a prescrit l’ouverture d’une enquête conjointe préalable à la déclaration d’utilité publique du projet d’aménagement de la [Adresse 8] et parcellaire.

L’enquête s’est déroulée du 11 mars 2019 au 12 avril 2019 inclus.

Aux termes d’un arrêté préfectoral n° 2019-2388 en date du 6 septembre 2019, l’acquisition des immeubles nécessaires à la réalisation du projet [Adresse 8] sur la commune de [Localité 2] a été déclarée d’utilité publique au bénéfice de l’EPFIF.

Par un arrêté n°2022-2575 du 22 septembre 2022, le préfet de Seine-Saint-Denis a prescrit l’ouverture d’une enquête parcellaire portant sur les biens à acquérir en vue de la réalisation du projet d’aménagement de la [Adresse 8] portant, notamment, sur le bâtiment B11, de la copropriété de [Adresse 4] sur la commune de [Localité 2].

Cette enquête s’est déroulée du 24 octobre au 25 novembre 2022.

Par un arrêté n°2024-3398 du 12 septembre 2024, le préfet de Seine-Saint-Denis a autorisé la prise de possession anticipée des biens de l’immeuble B11, lequel concerne les expropriés.

Une ordonnance d’expropriation emportant transfert de propriété, a été rendue le 19 décembre 2024 au profit de l’EPFIF par le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny.

L’EPFIF a notifié son « Mémoire valant offre  » d’indemnisation à Monsieur [M] [Y] et Madame [O] [N] [R] par actes de commissaire de justice selon procès-verbaux de l’article 659 du code de procédure civile en date du 18 octobre 2024.

Par une requête accompagnée du « Mémoire valant offre , reçue au greffe le 3 décembre 2024, l’EPFIF a saisi la juridiction de l’expropriation du tribunal judiciaire de céans aux fins de fixation de l’indemnité à verser à l’exproprié.

L’EPFIF a signifié à Monsieur [M] [Y] et Madame [O] [N] [R] l’acte de saisine de la juridiction de l’expropriation par actes de commissaire de justice selon procès-verbaux de l’article 659 du code de procédure civile en date du 4 décembre 2024.

Par ordonnance rendue le 14 avril 2025, le juge de l’expropriation a fixé la date du transport sur les lieux et l’audition des parties au 12 juin 2025, ainsi que l’audience de plaidoirie au 11 septembre 2025.

L’ordonnance a été signifiée par l’EPFIF à Monsieur [M] [Y] et Madame [O] [N] [R] par actes de commissaire de justice selon procès-verbaux de l’article 659 du code de procédure civile en date du 5 mai 2025.

Monsieur [M] [Y] et Madame [O] [N] [R] étaient absents mais assistés de leur conseil lors du transport sur les lieux du 12 juin 2025.

Par des conclusions datées du 26 mai 2025, le commissaire du Gouvernement propose une indemnité de dépossession de manière alternative :

a) valorisation en valeur libre à hauteur de 67.852,50 euros décomposé comme suit :

— indemnité principale (logement, cave et parking intégrés) : 60.775 € »(65 m² x 935 €)

— indemnité de remploi : 7.077,50 €

b) valorisation en cas d’acceptation de l’offre de relogement par le propriétaire à hauteur de 57.842,50 euros décomposé comme suit :

— indemnité principale (logement, cave et parking intégrés) : 51.675 € (65 m² x 795 €)

— indemnité de remploi : 6.167,50 €

Dans son « Mémoire récapitulatif et en réplique  »en date du 30 septembre 2025, l’EPFIF sollicite la fixation de la valeur du bien “pour le compte de qui il appartiendra” à la somme totale de 57.842,50 euros, décomposée comme suit :

— indemnité principale (méthode globale – cave, parking et parties communes générales intégrées) : 51.675 € en valeur occupée, soit 65 m² x 795 €

— indemnité de remploi : 6.167,50 €

Dans son dernier mémoire en réplique et récapitulatif, reçus par le greffe le 12 novembre 2025, reprenant le dispositif des “conclusions en réponse” reçus le 27 janvier 2025, Monsieur [M] [Y] demande à la juridiction de l’expropriation de :

— dire que Monsieur [M] [Y] a fait seul acquisition des lots concernés ;

— dire que Madame [O] [N] [R] n’a droit à aucune indemnité dans la procédure d’expropriation ;

— rejeter les offres de l’EPFIF et du commissaire du gouvernement ;

— fixer à la somme d’un montant total de 165.520 euros à titre d’indemnité, tous chefs de préjudice confondus ;

— condamner l’EPFIF à verser à Monsieur [M] [Y] la somme de 4.000 euros, tous chefs de préjudice confondus, au titre de l’article 1240 du code civil ;

— condamner l’EPFIF à verser à Monsieur [M] [Y] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Madame [O] [N] [R] n’a produit aucun mémoire.

A la dernière audience du 15 janvier 2026, après renvois des audiences du 11 septembre 2025 et du 13 novembre 2025, les parties comparantes ont pu développer les éléments de leur mémoire et le commissaire du Gouvernement a été entendu en ses observations conformément aux dispositions de l’article R 311-20, 1er alinéa, du code de l’expropriation.

En vertu de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait référence aux écritures transmises et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions.

Les débats ont été déclarés clos puis, les parties présentes ont été informées que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue le 19 mars 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Le juge de l’expropriation a autorisé Monsieur [M] [Y] à produire, en cours de délibéré, son jugement de divorce et/ou le jugement liquidant le régime matrimonial du couple [Y].

EXPOSÉ DES MOTIFS

Sur la demande de fixation de l’indemnité de dépossession

Aux termes des articles L. 311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation, à défaut d’accord des parties sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l’expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Selon l’article L 321-3 du code de l’expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

L’indemnité réparatrice allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, soit un bien présentant les mêmes caractéristiques (lieu, année de construction, composition, état d’entretien…) sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché immobilier.

Plus précisément, le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé. Celle-ci n’est pas nécessairement égale au coût de remplacement du bien, et ce principalement lorsque aucun bien similaire à celui dont l’exproprié est dépossédé n’est offert sur le marché immobilier local ou n’est susceptible d’être acquis par un particulier.

Sur la fixation des indemnités “pour le compte de qui il appartiendra” ou au profit seul de Monsieur [M] [Y]

L’article L.321-2 alinéa 3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose : “Si le propriétaire d’un bien exproprié n’a pu être identifié, le juge fixe l’indemnité pour le compte de qui il appartiendra”.

Dans son dernier mémoire, Monsieur [M] [Y] affirme que Madame [O] [N] [R] n’a droit à aucune indemnité au motif que ce dernier a fait seul l’acquisition des lots querellés, conformément à l’acte notarié du 9 janvier 1992 aux termes duquel lui seul apparaît en qualité d’acquéreur.

L’EPFIF affirme que, selon l’état parcellaire annexé à l’ordonnance d’expropriation où il est mentionné le statut marital de Monsieur [M] [Y] et de Madame [O] [N] [R] et à défaut d’autres documents produits par Monsieur [Y], il ne peut être exclu que Madame [R] ait la qualité de propriétaire indivis. L’EPFIF sollicite donc que la fixation des indemnités se fasse “pour le compte de qui il appartiendra”.

En l’espèce, rappelant que le juge de l’expropriation n’a pas compétence pour statuer sur la qualité de propriétaire, il y a lieu d’observer que l’état parcellaire annexé à l’ordonnance d’expropriation du 19 décembre 2024, laquelle n’a pas fait l’objet d’un recours notamment en erreur matérielle, présente Monsieur [M] [Y] et Madame [O] [N] [R], tous deux, comme propriétaires indivis des lots litigieux. Cet élément, établi postérieurement à l’acte notarié d’acquisition, suffit, à lui seul, à identifier les propriétaires des lots, objets de la présente procédure.

En conséquence, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article L.321-2 alinéa 3 précité.

Par ailleurs, le jugement de divorce en date du 9 novembre 1999 rendu par le juge aux affaires familiales siégeant au tribunal de grande instance de Bobigny, qui n’a fait l’objet d’aucun recours, fait état, dans sa motivation, de ce que Monsieur [Y] a acheté pendant le mariage les lots querellés sans mention de l’existence de sa femme et d’un mariage sans contrat préalable et donc d’une communauté de biens, ce qui a constitué une faute au préjudice de Madame [O] [N] [R]. Ce jugement, seule décision produite par Monsieur [Y], conforte donc le fait que Madame [O] [N] [R], en raison de la communauté de biens existant à la date de l’acte d’acquisition, pouvait bien être identifiée et enregistrée, au cadastre, en qualité de propriétaire au même titre que Monsieur [Y].

Il convient donc de fixer les indemnités dues par l’EPFIF à Monsieur [M] [Y] et à Madame [O] [N] [R].

Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités

Sur les dates à retenir

Le juge de l’expropriation doit déterminer les dates suivantes et les prendre en considération lors de l’évaluation de la valeur vénale du bien exproprié :

— Date pour apprécier la consistance des biens : selon les dispositions de l’article L 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété .

Lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance des biens s’apprécie à la date du dit jugement. La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques (état d’entretien, de très mauvais à très bon ; situation d’occupation, libre ou occupé…).

En l’espèce, une ordonnance d’expropriation a été rendue, la consistance des lots doit s’apprécier au 19 décembre 2024.

— Date de référence pour déterminer les règles d’urbanisme et l’usage effectif des biens : elle se situe, en principe, un an avant l’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique, conformément à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation. Toutefois, aux termes des articles L. 213-6 et L. 213-4 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien est soumis au droit de préemption urbain et n’est pas situé dans une Zone d’aménagement différée (ZAD), cette date de référence se situe à la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme, et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En application des articles L 213-6 et L 213-4 du code de l’urbanisme, l’acte qui se borne à modifier le périmètre d’une zone d’un PLU sans affecter ses caractéristiques ne peut être pris comme date de référence au sens des dispositions de l’article L 213-4 du code de l’urbanisme (3ème civ. 13 juin 2019 pourvoi n° 18-18.445).

En l’espèce, le commissaire du gouvernement affirme que les possibilités offertes par les règles d’urbanisme sont définies par le plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) de l’EPT “Grand Paris Grand Est” approuvé le 17 décembre 2024 dont la dernière modification opposable aux tiers date du 15 janvier 2025. Les parcelles sont situées en zone UPCSB3 – Zone de projets.

L’EPFIF et les expropriés ne contestent pas cette date, qu’il convient donc de retenir.

— Date pour apprécier la valeur des biens : selon le 1er alinéa de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance , soit à la date du jugement en fixation des indemnités.

En l’espèce, la consistance des lots querellés doivent être évalués à la date du présent jugement.

Sur la consistance de l’ensemble immobilier et du bien de la partie expropriée

Sur les copropriétés du [Adresse 7] et de l'[Adresse 4]

La commune de [Localité 2] est constituée de plusieurs quartiers de grands ensembles édifiés dans les années 1960, selon un plan qui prévoyait une desserte par l’autoroute A 87. Cette voie expresse n’ayant pas été réalisée, la commune était enclavée, n’étant desservie ni par les voies routières majeures de la région parisienne ni par les lignes de RER et de métro. Les bus étaient les seuls transports en commun.

Depuis décembre 2019, une nouvelle branche de la ligne T 4 du tramway est en service. Elle relie [Localité 4] à [Localité 5] et dessert [Localité 2]. Elle offre une correspondance avec le RER E à [Localité 6]. La création d’une gare de la future ligne 16, métro express, par la SGP et le GPA est en cours de réalisation.

La copropriété dite du « [Adresse 7]  »est contiguë à celle de [Adresse 4] . Ces deux copropriétés ont été édifiées dans les années 1960. La première est composée de 10 bâtiments, soit 873 logements, tandis que la seconde est composée de 7 bâtiments dans lesquels se trouvent 556 logements.

L’EPFIF et le commissaire du Gouvernement se réfèrent à l’enquête réalisée par la commune de [Localité 2] en 2014 sur ces copropriétés. Cette étude fait état d’un contexte social difficile tant en termes de niveau de vie (60 % des ménages ayant un niveau de vie inférieur au seuil de pauvreté et 85 % des ménages ayant des revenus inférieurs au PLAI), que de taux de chômage (29 %), ou encore de taux d’occupation des logements (près de 20 % des logements étant occupés par plus d’un ménage et par plus de 4 personnes), et souligne enfin une rotation importante des locataires mais également des propriétaires.

Le commissaire du Gouvernement explique que cette situation a conduit à une progression continue des impayés des charges de copropriété et au défaut d’entretien du bâti, à l’origine d’une dégradation importante des bâtiments ainsi que du développement de situations d’insalubrité et de péril, et que les copropriétés du [Adresse 7] et de [Adresse 4] ont fait l’objet :

— d’un premier plan de sauvegarde signé le 19 janvier 2010 entre l’Etat, le Département de la Seine-saint-Denis et la Ville de [Localité 2], lequel avait pour objectif la résorption des impayés de charges, la réalisation des travaux urgents et des mises aux normes, la lutte contre les marchands de sommeil, l’individualisation des réseaux de fluides des différents bâtiments, et la réalisation de travaux de rénovation énergétique, et qui a pris fin en 2015,

— d’une opération de requalification des copropriétés dégradées (ORCoD) du [Adresse 6] , selon décret n° 2015-99 du 28 janvier 2015 déclarant ladite opération d’intérêt national (ORCoD-IN), dont la mise en oeuvre a été confiée à l’EPFIF,

— d’un nouveau plan de sauvegarde pour une durée de cinq ans, institué par l’arrêté préfectoral n° 2017-2399 du 11 septembre 2017.

L’EPFIF et le commissaire du Gouvernement ajoutent enfin que la copropriété fait l’objet d’une administration judiciaire, en raison d’un important arriéré de charges.

S’agissant des lots appartenant aux expropriés

Les biens à évaluer sont situés dans le bâtiment 11, faisant partie de la copropriété de [Adresse 4].

Le bâtiment 11 est un immeuble à usage d’habitation, composé :

— d’un sous-sol à usage de caves,

— d’un rez-de-chaussée, à usage d’habitation,

— de onze étages,

— d’une terrasse portant des séchoirs communs;

Il comprend 92 appartements dont 47 de type F3 et 45 de type F4, accessibles par 2 corps de bâtiments désignés respectivement par les lettres A et B. Chacun d’eux étant desservi par un escalier et un ascenceur. En outre, il comprend divers locaux communs.

Le lot n° 350 correspond à un appartement de type F4, d’une superficie de 65 m² - »ce qui n’est pas contesté par les parties – situé au 4ème étage de l’escalier A. Le lot n°516 correspond à une cave portant le n°90. Le lot n°1537 correspond à un emplacement de stationnement portant le n°243.

Selon le procès-verbal de transport judiciaire du 12 juin 2025 :

— s’agissant des parties communes, deux entrées, indépendantes et connectées, permettent d’accéder aux appartements du bâtiment. Les entrées disposent d’un double-accès. Les portes d’accès au bâtiment sont grises et en partie vitrées. Leur ouverture nécessite notamment l’usage d’un digicode ou d’un badge. Les étages sont accessibles par des escaliers et par des ascenceurs qui fonctionnent mais ne desservent pas tous les étages.

Le hall d’entrée du A est en état d’usage. Les murs qui sont aussi dans un état d’usage sont peints sur certains pans et carrelés sur d’autres. Le sol, recouvert d’un carrelage, est en état d’usage. Le plafond est en bon état. Les boîtes aux lettres sont en bon état et fonctionnelles.

Au niveau des étages, les paliers et couloirs sont étroits, revêtus de carrelage au sol. Les murs de la cage d’escalier, des paliers et des couloirs sont en état d’usage.

— s’agissant du logement (lot n° 350) :

— il est composé d’une entrée et d’un couloir qui desservent un salon/séjour avec porte-fenêtre donnant accès à un balcon, une cuisine aménagée, des toilettes, une salle de bain et trois chambres, un débarras-cellier.

— au regard des constatations effectuées le 12 juin 2025, il est dans un état d’entretien qualifié:

— de moyen moins par l’EPFIF ;

— de moyen pour le commissaire du Gouvernement ;

— de moyen par l’exproprié ;

— de moyen par le juge de l’expropriation.

Dans leurs mémoires respectifs, les parties maintiennent leur accord sur l’état du bien lors du transport judiciaire sur les lieux.

Par conséquent, de manière globale, il est retenu un état moyen général de l’appartement.

— En ce qui concerne la cave (lot n°516) :

Elle n’a pas été visitée.

— En ce qui concerne l’emplacement de stationnement (lot n°1537) :

Il n’a pas été visité.

Sur la situation d’occupation

L’occupation des biens doit s’apprécier au 19 décembre 2024, date de l’ordonnance d’expropriation.

En l’espèce, lors du transport sur les lieux, il a été constaté que le logement était occupé par un locataire, ce qui n’est pas contesté dans les mémoires soutenus à l’audience.

Il convient en conséquence de les considérer comme occupés et de les évaluer comme tel.

Sur la méthode d’évaluation des indemnités

Les parties s’accordent sur l’application de la méthode par comparaison.

En conséquence, cette méthode consistant à comparer les biens à évaluer à des cessions de biens équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local sera adoptée.

Sur la détermination des indemnités

Aux termes de l’article R 311-22 du code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

L’EPFIF et le commissaire du Gouvernement appliquent une méthode globale, incluant les parties communes, cave et emplacement de stationnement.

L’EPFIF demande la fixation de l’indemnité principale à la somme de 51.675 € lorsque les locaux sont occupés.

Monsieur [M] [Y] demande que l’indemnité, “tous chefs de préjudice confondus” soit fixée à la somme de 165.520 €.

Le commissaire du Gouvernement propose de voir fixer l’indemnité principale à la somme de 51.675 € en valeur occupée.

Il convient d’indiquer que, conformément à l’article L.321-3 du code de l’expropriation, le jugement distingue, dans la somme allouée, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

Ainsi, au regard de ce texte, la demande en fixation d’indemnité “tous chefs de préjudice confondus” ne peut prospérer à défaut de distinction des indemnités sollicitées.

Les termes de comparaison présentés par l’EPFIF portent sur un ensemble de cessions amiables de biens situés au sein des bâtiments B11 (pièce n° 1) et B4 (pièce n° 2) de la copropriété de l'[Adresse 4], étant précisé que certains biens sont libres et évalués comme tels, tandis que d’autres, sont occupés soit par des propriétaires (PO), soit par des locataires (PB).

Il a été retenu que le bien des expropriés est en état moyen d’entretien.

Il convient donc d’écarter les termes de comparaison portant sur des biens considérés en mauvais état, en bon état et en très bon état.

Les termes de comparaison produits par l’EPFIF sont annexés au présent jugement.

Ne seront examinés que les termes de comparaison, dont la consistance est similaire au bien des expropriés, portant sur des cessions d’appartements de type F4, occupés et dans un état moyen d’entretien, situés au sein des bâtiments B11 et B4. Il est précisé que les termes employés s’entendent cave et parking intégrés.

L’EPFIF se prévaut des références du commissaire du gouvernement qui permettent de conclure aux valeurs unitaires suivantes :

— pour un logement occupé en mauvais état : 561 €/m²

— pour un logement occupé en état moyen : 795 €/m²

— pour un logement occupé en bon état : 982 €/m²

— pour un logement occupé en très bon état : 1.170 €/m²

Le commissaire du Gouvernement et l’exproprié ne formulent aucune observation sur les termes de référence proposés par l’EPFIF.

En l’espèce, l’examen des termes de comparaison proposés par l’EPFIF permet de constater que les termes de comparaison CG n°22, 23 et 24, repris à son compte, correspondent à des cessions d’un bien occupé portant sur un logement de type F4 de 65 m² en état moyen d’entretien et situé dans un grand bâtiment, à l’instar du bien litigieux.

Par conséquent, ces 3 termes de comparaison proposés par l’EPFIF sont retenus. La valeur moyenne de ces termes est de 795 €/m².

L’exproprié produit, à titre de comparaison, des estimations immobilières et un avis de valeur qui ne s’appuie sur aucun élément de comparaison.

Or, les estimations d’agences immobilières ainsi que le rapport d’expertise ou “avis de valeur” selon le terme employé, ne sont pas des éléments pertinents puisqu’ils ne s’appuient pas sur des cessions effectives. Seuls les termes de comparaison portant sur des actes de mutations devenues définitives et comprenant les références de la publicité foncière peuvent être retenus.

En conséquence, les estimations et l’avis de valeur ne sont pas retenus.

Dans ses conclusions établies et communiquées avant le transport, le commissaire du Gouvernement a proposé deux tableaux de cessions de logements situés dans des bâtiments R+10 au sein des copropriétés de [Adresse 4] et du [Adresse 7], cave et parking inclus, distinguant ainsi les logements occupés des logements libres.

Il conclut aux valeurs unitaires suivantes :

— pour un logement occupé en mauvais état : 561 €/m²

— pour un logement occupé en état moyen : 795 €/m²

— pour un logement occupé en bon état : 982 €/m²

— pour un logement occupé en très bon état : 1.170 €/m²

Il a été retenu que le bien de l’exproprié est en état moyen d’entretien.

Il convient donc d’écarter les termes de comparaison portant sur des biens considérés en mauvais état, en bon état et en très bon état.

Les termes de comparaison produits par le commissaire du Gouvernement sont annexés au présent jugement.

Ne seront examinés que les termes de comparaison, dont la consistance est similaire au bien de l’exproprié, portant sur des cessions d’appartements de type F4, occupés et dans un état moyen d’entretien, situés au sein des bâtiments B11 et B4..

Ces termes ne sont pas critiqués par l’EPFIF puisque repris par elle.

L’exproprié ne critique pas ces termes.

En l’espèce, l’examen des termes de comparaison proposés par le commissaire du Gouvernement permet de constater que les termes de comparaison CDG n°22, n°23 et n°24 correspondent à des cessions d’un bien occupé portant sur un logement de type F4 de 65 m² en état moyen d’entretien et situé dans un bâtiment R +10, à l’instar du bien litigieux.

Par conséquent, ces 3 termes de comparaison proposés par le commissaire du gouvernement sont retenus. La valeur moyenne de ces termes est de 795 €/m².

En conséquence, seuls seront retenus les termes de comparaison CDG n°22, n°23 et n°24.

La valeur unitaire moyenne est donc de : 795 en valeur occupée.

Les parties conviennent que la surface utile du bien litigieux est de 65 m².

Sur l’abattement pour occupation

L’EPFIF évalue les biens en valeur libre avec un abattement pour occupation de 15 % appliqué à l’indemnité principale.

Le commissaire du Gouvernement ni l’exproprié ne présentent aucune observation sur l’abattement pour occupation.

En l’espèce, les biens sont occupés par un locataire titré et seront alors comparés à des cessions de biens occupés. Etant donné que l’occupation des biens est prise en compte, sa valorisation sera établie en situation occupée.

Par conséquent, il n’y a pas lieu d’appliquer un abattement supplémentaire de 15 % pour occupation.

Il convient en conséquence de fixer l’indemnité totale de dépossession foncière, au montant total de 57.842,50 €, cave et parking intégrés, se décomposant comme suit :

— indemnité principale : 65 m² x 795 € = 51.675 €

— indemnité de remploi : 6.167,50 €

—  20% sur 5.000 € = 1.000 €

—  15% sur 10.000 € = 1.500 €

—  10% sur 45.710 € = 3.667,50 €

Sur les “dommages et intérêts”

Monsieur [M] [Y] sollicite la condamnation de la somme de 40.000 euros sur le fondement des articles L.321-1 du Code de l’expropriation et 1240 du code civil relatif à l’enrichissement sans cause.

Selon ses écritures, ce montant correspondrait à un manque à gagner lié au fait qu’il ne perçoit plus les loyers de son locataire, qu’il continue de payer les charges de copropriété et la taxe foncière. En outre, l’EPFIF en signant un nouveau bail au locataire de Monsieur [Y] et en perçevant les loyers constitue une faute civile ouvrant droit à réparation.

L’EPFIF conteste cette demande en rappelant qu’elle a pris possession des lots querellés dans le cadre d’une procédure d’extrême urgence, après consignation de l’indemnité provisionnelle fixée par arrêté préfectoral du 12 septembre 2024 de sorte qu’elle est en droit de percevoir les loyers devenus indemnités d’occupation depuis lors. En outre, Monsieur [Y] reste redevable de la taxe foncière pour 2024 et que l’extrait de compte produit par celui-ci relativement aux charges de copropriété ne fait mention d’aucun appel de fonds depuis le 1er janvier 2025.

En l’espèce, le manque à gagner supposé par Monsieur [Y] n’est pas justifié.

En effet, l’EPFIF a pris possession de manière anticipée des lots des expropriés à l’issue d’un état des lieux contradictoire qui s’est déroulé le 15 octobre 2024, et ce après consignation en date du 26 septembre 2024 d’une indemnité provisionnelle, dûment signifiée aux expropriés. Ainsi, l’EPFIF était en droit de percevoir à compter du 15 octobre 2024 les loyers de l’ancien locataire des consorts [Y], loyers devenus indemnités d’occupation. Les expropriés ne peuvent donc se prévaloir d’un manque à gain en raison de loyers perçus indûment à compter de cette date.

Par ailleurs, l’avis de taxe foncière produit par les expropriés concerne la taxe foncière pour 2024 qui est dûe par ces derniers car encore redevables.

Enfin, l’appel de provision du 4ème trimestre 2024 en date du 1er octobre 2024, donc antérieure à l’ordonnance d’expropriation, reste dû par les expropriés.

Par conséquent, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande indemnitaire, celle-ci n’étant pas justifiée par des éléments probants.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article L 312-1 du code de l’expropriation, l’EPFIF sera condamné aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il n’apparaît pas inéquitable de condamner l’EPFIF à payer à Monsieur [M] [Y] et à Madame [O] [N] [R] la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles que ces derniers ont été contraints d’engager.

***

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

Annexe à la présente décision le procès-verbal de transport du 12 juin 2025 ;

Fixe l’indemnité due par l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France à Monsieur [M] [Y] et à Madame [O] [N] [R], au titre de la dépossession des lots n°350 (logement de type F4) et les 1 768/856 189èmes des parties communes générales, n°516 et les 10/856 189èmes des parties communes générales (cave au sous-sol portant le n°90), et n°1537 et les 55/856 189èmes des parties communes générales (place de stationnement) rattachés au bâtiment 11, escalier A, de la copropriété de [Adresse 4], situé au [Adresse 5] à [Localité 2], sur les parcelles cadastrées section AM n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] à [Cadastre 6] au montant total de 57.842,50 €, cave et parking intégrés, se décomposant comme suit :

— indemnité principale : 65 m² x 795 € = 51.675 €

— indemnité de remploi : 6.167,50 €

—  20% sur 5.000 € = 1.000 €

—  15% sur 10.000 € = 1.500 €

—  10% sur 45.710 € = 3.667,50 €

Condamne l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France aux dépens ;

Condamne l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France à payer à Monsieur [M] [Y] et à Madame [O] [N] [R] une indemnité de 3.000 euros (trois mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction, en application de l’article 450, alinéa 2, du code de procédure civile.

Maxime-Aurélien JOURDE

Greffier

Rémy BLONDEL

Juge de l’expropriation