REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-AVOLD

B.P. 20029 – 57501 SAINT-AVOLD

N° RG 25/00347 – N° Portalis DBZK-W-B7J-DYUL

Minute n° 337/2026

JUGEMENT du 28 Mai 2026

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [R] [A], demeurant 31 rue de la Forêt – 57460 KERBACH

non comparant

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [G] [T], demeurant 16 B place Ste Barbe – Chez Stanislas et [B] [T] – 57730 FOLSCHVILLER

représenté par M^e Valérie DOEBLE, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 576312025005088 du 05/01/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de SARREGUEMINES)

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

Président : Véronique LE BERRE

Greffier : Jérémy BOCHELEN

DÉBATS A L’AUDIENCE PUBLIQUE DU :

05 mars 2026

JUGEMENT :

Contradictoire en dernier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Mai 2026 et signé par Véronique LE BERRE, Juge, assistée de Jérémy BOCHELEN, greffier

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat de bail en date du 17 août 2013, Monsieur [R] [A] a loué à Monsieur [G] [T] un logement situé 46 rue de la Montagne à 57600 FORBACH moyennant un loyer mensuel de 290 € et 90 € de provision sur charges. Le dépôt de garantie est de 290 €.

Le conciliateur de justice a dressé procès-verbal de carence le 10 avril 2025.

Par requête déposée le 21 août 2025, Monsieur [R] [A] a fait convoquer Monsieur [G] [T] devant ce juge des contentieux de la protection en paiement de la somme de 4248,83 € au titre des loyers et charges impayées.

Dans ses dernières écritures du 3 mars 2026, Monsieur [G] [T] a soulevé la prescription des demandes d’arriéré de charges et de loyers de janvier 2019 à août 2022.

Il a conclu au débouté des demandes et à la condamnation de Monsieur [R] [A] au paiement de la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il explique que l’action pour les demandes des arriérés de loyers et charges est prescrite en application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, que les quittances de loyers ne lui ont jamais été transmises alors qu’en application de l’article 21 de la même loi, le propriétaire a l’obligation de les remettre à son locataire.

Il ajoute que la caution versée au début de la conclusion du bail ne lui a jamais été déduite.

Il souligne que l’augmentation des charges demandée par le propriétaire ne respecte pas les règles prescrites, qu’il n’a jamais eu le montant exact des dépenses réelles ni le détail poste par poste ou l’indication que le locataire peut consulter ou bénéficier des justificatifs.

Il précise avoir quitté le logement au mois d’août 2025.

Monsieur [R] [A] a comparu à l’audience et a repris oralement ses conclusions écrites.

Il explique s’en remettre quant à la prescription.

Il indique qu’il reçoit annuellement les charges de copropriété qu’il répercute sur son locataire, qu’il l’a informé.

Il précise avoir retenu la somme de 175 € sur le dépôt de garantie, soit 75 € pour la télécommande que Monsieur [G] [T] n’a pas rendue et 100 € pour une somme forfaitaire pour démonter les luminaires et plan de travail et pour vider la cave.

Il est d’accord pour des délais de paiement.

En réplique, le mandataire de Monsieur [G] [T], Monsieur [G] [T] comparant en personne, a repris oralement ses écritures.

Monsieur [G] [T] a indiqué être d’accord pour les 75 € retenus sur le dépôt de garantie quant à la télécommande manquante mais conteste les 100 € retenus.

Il sollicite des délais de paiement sur deux ans.

Monsieur [G] [T] précise percevoir un salaire de 1300 € et qu’il n’a pas d’enfant à charge.

L’affaire a été mise en délibéré à l’issue de l’audience.

MOTIFS :

Sur la prescription :

Aux termes de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, « Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Toutefois, l’action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer. ».

En l’espèce, la demande en paiement des arriérés de loyers et de charges antérieure au 21 août 2022 est ainsi prescrite, de sorte que ne restent en demande que les charges dues pour 2022 soient 518,70 € (régularisation en janvier 2023), la somme de 979,80 € au titre des arriérés de loyers et de charges pour 2023, la somme de 620 € au titre des arriérés de loyers et de charges pour 2024 et la somme de 1880,72 € pour les loyers dus au titre de l’année 2025 arrêtée au mois d’août 2025.

Sur la demande en paiement :

Aux termes de l’article 23 de la même loi, « Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du Code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’État. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’État. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

À compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur. ».

En l’espèce, Monsieur [R] [A] a produit le décompte des charges de copropriété pour les années 2022 et 2023, étant précisé que Monsieur [G] [T] ne justifie pas avoir demandé à consulter les pièces justificatives ni auprès du syndic de copropriété ni auprès du bailleur de sorte que ces charges annuelles sont dues par Monsieur [G] [T].

Il sera cependant relevé qu’aucune pièce récapitulative pour les charges de 2024 et 2025 n’a été produite par Monsieur [R] [A], de sorte que ces sommes ne peuvent être prises en compte.

Par ailleurs, le calcul de l’augmentation du loyer pour l’année 2024 se fait de la manière suivante : loyer x nouvel indice / ancien indice.

Le contrat de bail fait ainsi référence à une révision du loyer chaque année selon l’indice de référence du 2ème trimestre 2013 à la valeur 124,44.

Le nouvel indice pour le second trimestre de 2024 est de 145,17 de sorte que le loyer dû pour 2024 est de 338,31 euros soit 290 × 145,17/124,44, étant précisé que par lettre avec accusé de réception en date du 2 janvier 2024, Monsieur [R] [A] a informé M. [G] [T] de son intention de réviser le loyer.

La somme due est dès lors la suivante :

01/01/24

338,31

01/02/24

338,31

01/03/24

338,31

01/04/24

338,31

01/05/24

338,31

01/06/24

338,31

01/07/24

338,31

01/08/24

338,31

01/09/24

338,31

01/10/24

338,31

01/11/24

338,31

01/12/24

338,31

01/01/25

338,31

01/02/25

338,31

01/03/25

338,31

01/04/25

338,31

01/05/25

338,31

01/06/25

338,31

01/07/25

338,31

01/08/25

141,87

Total loyers dus

6 569,76

Aux termes de l’article 1353 du Code Civil (ancien article 1315), « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. ».

En l’espèce, il sera tenu compte des sommes comptabilisées par le bailleur, M. [G] [T] ne produisant aucun justificatif quant au paiement des sommes dues.

La somme due pour les années 2024 et 2025 est la suivante :

Total loyers dus

6 569,76

Somme versée par le locataire en 2024

4 420,00

Somme versée par le locataire en 2025

1 262,50

TOTAL restant dû par le locataire

887,26

Le décompte est dès lors le suivant :

Rappel charges 2022

518,70 €

Rappel charges 2023

449,90 €

Loyers 2024 et 2025

887,26 €

TOTAL

1 855,86 €

Sur le dépôt de garantie :

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 198,

« Le locataire est obligé :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».

Il sera rappelé que les dégradations et réparations liées à l’occupation des lieux sont déterminées par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie rendus obligatoire par l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, Monsieur [R] [A] n’a pas produit l’état des lieux de sortie de sorte que la comparaison n’est pas possible.

Monsieur [G] [T] reconnaît toutefois devoir à Monsieur [R] [A] la somme de 75 € au titre de la télécommande perdue.

Monsieur [R] [A] qui n’a pas justifié de sa retenue de 100 € au titre d’une somme forfaitaire pour des menus travaux de rebouchage et pour vider la cave doit en restituer le montant à Monsieur [G] [T], qui sera déduit des sommes dues par ce dernier.

La somme totale due est dès lors la suivante :

Rappel charges 2022

518,70 €

Rappel charges 2023

449,90 €

Loyers 2024 et 2025

887,26 €

TOTAL

1 855,86 €

Solde retenue dépôt de garantie

-100,00 €

RESTE DU

1 755,86 €

M. [G] [T] sera dès lors condamné à payer à M. [R] [A] la somme de 1755,86 € au titre des loyers et charges impayés, somme assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement

Sur les délais de paiement :

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil (ancien article 1244-1) « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite. ».

En l’espèce, la situation difficile du locataire qui perçoit un salaire de 1300 € et l’accord du créancier justifient l’octroi de délais de paiement à Monsieur [G] [T] selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

Sur les dépens :

M. [G] [T], partie qui succombe, sera condamné aux dépens, mais non compris le commandement de payer qui devra rester à la charge de Monsieur [R] [A].

Sur l’article 700 du Code de procédure civile :

L’équité n’impose pas de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre partie.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Avold, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

DÉCLARE prescrite la demande en paiement des arriérés de loyers et de charges antérieures au 21 août 2022 ;

CONDAMNE Monsieur [G] [T] à payer à Monsieur [R] [A] la somme de 1755,86 € au titre des loyers et charges impayés, somme assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DIT que Monsieur [G] [T] pourra s’acquitter de sa dette en 24 mensualités de 73,16 € chacune, la dernière étant majorée des accessoires et intérêts de la dette ;

DIT que ces sommes seront payables le 1er de chaque mois et pour la première fois le 1er du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que le non-respect d’une seule mensualité à l’échéance prescrite entraînera l’exigibilité immédiate de l’intégralité de la dette restant alors due ;

DÉBOUTE Monsieur [R] [A] du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [G] [T] aux dépens.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,