COUR D’APPEL DE COLMAR

JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION DU

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE [Localité 12]

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 6]

_________________________

N° RG 24/00223 – N° Portalis DB2D-W-B7I-COU4

_________________________

exécutoire au demandeur – défendeur

copie au demandeur – défendeur

le

Minute N° 26/00026

JUGEMENT

DU 20 Janvier 2026

__________________________________________

PARTIE DEMANDERESSE :

M. [Z] [K]

né le 04 Janvier 1947 à [Localité 11], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Grégoire FAURE, avocat au barreau de STRASBOURG

PARTIE DÉFENDERESSE :

M. [U] [L] [A] [R]

né le 19 Février 1976 à [Localité 10], demeurant [Adresse 4]

comparant

Mme [O] [W]

née le 17 Septembre 1950 à [Localité 10], demeurant [Adresse 1]

non comparante

Mme [P] [T]

née le 05 Janvier 1982 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4]

comparante

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 Décembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Anne MOUSTY, Président

Myriam WIRTZ, Greffier

JUGEMENT :

Mis à disposition au greffe,

Rendu par décision Contradictoire, en dernier ressort,

Signé par Anne MOUSTY, Juge et Myriam WIRTZ, Greffier.

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

EXPOSE DES FAITS ET DU LITIGE

Par contrat de bail d’habitation du 7 novembre 2018, M. [Z] [K] a donné en location à M. [U] [R] et Mme [P] [T] une maison d’habitation sise [Adresse 3] à [Localité 7], en contrepartie d’un loyer mensuel de 950 euros outre une avance sur charges de 40 euros.

Mme [O] [R] s’est porté caution solidaire de M. [U] [R] et Mme [P] [T] dans le cadre de la conclusion de ce bail d’habitation.

Un état des lieux de sortie a été dressé le 8 février 2025.

Se plaignant d’impayés de loyers, M. [Z] [K] a formé une requête en injonction de payer auprès du juge du contentieux de la protection du tribunal de proximité de Molsheim.

Par ordonnance rendue le 29 juillet 2024, M. [U] [R] et Mme [P] [T], en qualité de locataires, et Mme [O] [R], en qualité de caution solidaire, se sont vus délivrer injonction de payer solidairement à M. [Z] [K] la somme principale de 4 154,17 euros à raison d’impayés de loyers et charges arrêtés au 1er juin 2024 outre des frais annexes.

Par déclaration au greffe enregistrée le 26 août 2024, M. [U] [R] et Mme [P] [T] ont formé opposition à cette ordonnance d’injonction de payer.

Par assignation délivrée le 9 septembre 2024, M. [Z] [K] a attrait M. [U] [R] et Mme [P] [T], en qualité de locataires, et Mme [O] [R], en qualité de caution solidaire, devant le juge du contentieux de la protection du tribunal de proximité de Molsheim aux fins principales de voir prononcer la résiliation du contrat de bail d’habitation, condamner les défendeurs à évacuer les lieux, fixer le montant d’une indemnité d’occupation, condamner solidairement les défendeurs à des arriérés de loyers et charges arrêtés au 27 août 2024. L’affaire enregistrée sous le numéro RG 2024/272 a fait l’objet d’une jonction avec la présente procédure.

A l’audience du 21 octobre 2025, M. [Z] [K], représentée par son conseil, reprend les termes de ses conclusions du 17 juin 2025 tendant à voir :

— condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 5 866,29 euros au titre d’arriérés de loyers arrêtés au 8 février 2025 ;

— condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 996,60 euros au titre du préjudice subi du fait de la dégradation de la porte d’entrée ;

— condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement les défendeurs aux dépens y compris les frais de procédure d’injonction de payer ;

— déclarer toutes prétentions contraires irrecevables ou mal fondées et en débouter les défendeurs.

Au soutien de ses demandes, M. [Z] [K] argue que M. [U] [R] et Mme [P] [T] restent débiteurs d’une dette locative au titre d’arriérés de loyers et charges. Il avance que l’augmentation de loyers a été effectuée de manière régulière. Le litrage du fuel a été mesuré contradictoirement en présence des locataires. Les diligences nécessaires ont été entreprises par le bailleur suite à la dénonciation d’infiltrations. L’origine de l’humidité n’est pas imputable au bailleur. L’entretien de la chaudière et des canalisations incombe aux locataires. Les défendeurs ne justifient pas du préjudice invoqué.

En réplique, M. [U] [R] et Mme [P] [T] et Mme [O] [R], reprennent les termes de leurs conclusions du 26 septembre 2025 tendant à voir :

— débouter M. [Z] [K] de ses demandes hormis celle relative à vitre de la porte d’entrée ;

— condamner M. [Z] [K] à leur payer la somme de 1 000 euros à titre d’indemnisation de leur préjudice moral et 500 euros à titre d’indemnisation de leur trouble de jouissance ;

— condamner M. [Z] [K] aux dépenses et frais de constat.

Au soutien de leurs demandes, M. [U] [R] et Mme [P] [T] et Mme [O] [R] avancent que le logement loué n’était pas décent compte tenu de la présence d’humidité et de moisissures et d’un danger électrique, de sorte que M. [Z] [K] a failli à son obligation de délivrance et qu’ils ont lieu d’être indemnisés des préjudices subis. Ils s’inquiètent de la présence d’amiante dans la maison louée et de dysfonctionnements électriques. Ils indiquent avoir procédé au ramonage de la chaudière de manière régulière. Ils contestent le litrage du fuel effectué arguant qu’il a été fait manuellement et est non mentionné dans l’état des lieux. Ils contestent l’augmentation de loyers effectuée.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 18 novembre 2025.

Par jugement du 18 novembre 2025, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats et a invité les parties à produire l’acte de signification aux défendeurs de l’ordonnance d’injonction de payer du 29 juillet 2024 et faire part de leur avis sur la recevabilité d’opposition formée à l’encontre de l’ordonnance d’injonction de payer du 29 juillet 2024.

A l’audience du 16 décembre 2025, M. [Z] [K] fait état que l’ordonnance d’injonction de payer a été signifiée le 13 août 2024, de sorte que l’opposition est recevable. Il se réfère à ses conclusions du 17 juin 2025 pour le surplus.

En réplique, M. [U] [R] et Mme [P] [T] se réfèrent à leurs conclusions du 26 septembre 2025, en faisant état du rendez-vous tenu le 23 décembre 2024.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 20 janvier 2026.

MOTIVATION

I. Sur la recevabilité de l’opposition formée

En application de l’article 1416 du Code de procédure civile, le débiteur dispose d’un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance d’injonction de payer pour former opposition à celle-ci, l’opposition étant toutefois recevable jusqu’à l’expiration d’un délai d’un mois suivant le premier acte signifié à personne ou, à défaut, la première mesure d’exécution forcée si la signification n’a pas été faite à personne.

Pour rappel, conformément à l’article 125 du code de procédure civile le juge doit vérifier la recevabilité de l’opposition au regard du délai imparti pour la formaliser au greffe de la juridiction, et ce d’office au besoin, après avoir recueilli les observations des parties conformément à l’article 16 du code de procédure civile.

En l’espèce, il a été justifié que l’ordonnance d’injonction de payer du 29 juillet 2024 a été signifiée le 13 août 2024 à étude, et que par déclaration au greffe enregistrée le 26 août 2024, M. [U] [R] et Mme [P] [T] ont formé opposition à cette ordonnance d’injonction de payer.

Il en résulte que l’opposition formée est recevable, et a réduit à néant l’ordonnance précitée. En application de l’article 1420 du Code de procédure civile, le présent jugement se substitue à l’ordonnance contestée.

II. Sur la demande de communication de pièce

Selon l’article 132 du code de procédure civile, la partie qui fait état d’une pièce s’oblige à la communiquer à toute autre partie à l’instance. La communication des pièces doit être spontanée.

Selon l’article 133 du code de procédure civile, si la communication des pièces n’est pas faite, il peut être demandé, sans forme, au juge d’enjoindre cette communication.

En l’espèce, M. [U] [R] et Mme [P] [T] sollicitent la communication d’un rapport d’expertise privée intervenue le 23 décembre 2024.

Il n’est toutefois produit aucune pièce quant à la tenue de la soi-disant expertise et quant à l’impact de celle-ci sur l’issue du présent litige.

Aussi, à défaut de tout commencement de preuve utile relatif à ladite expertise privée alléguée et à son intérêt pour la présente procédure, M. [U] [R] et Mme [P] [T] seront déboutés de leur demande de communication de pièce.

III. Sur la demande principale en paiement d’arriérés locatifs

Conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’instance.

Conformément aux dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, il est constant que M. [U] [R] et Mme [P] [T] ont quitté le logement litigieux. Un état des lieux de sortie a été dressé le 8 février 2025.

M. [Z] [K] produit un décompte des sommes dues au titre des loyers et provisions sur charges arrêté au 13 février 2025 d’un montant total de 5 866,29 euros, dont 3 780,07 euros au titre d’arriérés locatifs entre le 1er octobre 2024 et 13 février 2025.

Sur l’augmentation contestée du loyer, il résulte du décompte établi le 27 août 2024, M. [Z] [K] a effectué une augmentation du loyer de 33,19 euros à compter d’août 2023, passant d’un loyer mensuel de 950 euros à 983,19 euros, alors que le contrat de bail d’habitation prévoit une révision annuelle du loyer le 1er octobre.

Il est noté que l’augmentation de loyer retenue par M. [Z] [K] est inférieure à la révision annuelle prévue contractuellement, et que M. [Z] [K] n’avait, avant le mois d’août 2023, pas opéré d’augmentation de loyer.

Aussi, l’augmentation de loyer ne peut valablement être contestée par les locataires.

Compte tenu de la date d’établissement de l’état des lieux de sortie, cette dette locative est établie, de sorte que M. [U] [R] et Mme [P] [T] sont tenus, ainsi que Mme [O] [R] en sa qualité de caution solidaire, à payer solidairement à M. [Z] [K] la somme de 3 780,07 euros au titre d’arriérés locatifs entre le 1er octobre 2024 et 13 février 2025.

Quant aux charges locatives, il est relevé que celles-ci sont contestées par M. [U] [R] et Mme [P] [T], de sorte qu’il y a lieu d’apprécier si les sommes réclamées par M. [Z] [K] à ce titre sont dues.

— taxe d’enlèvement des ordures ménagères des premier et deuxième semestres 2024, outre pour la période courant du 1er janvier 2025 au 8 février 2025 : à cet égard, M. [Z] [K] produit un décompte de charges mentionnant par trimestre la somme de 152,24 euros, ainsi que pour la période courant du 1er janvier au 8 février 2025 la somme de 32,68 euros. Aucune pièce produite par M. [U] [R] et Mme [P] [T] ne vient démontrer que ce montant forfaitaire est erroné et indu.

En conséquence, il sera tenu que les défendeurs sont tenus au paiement de la somme de 337,16 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères des premier et deuxième semestres 2024, outre pour la période courant du 1er janvier 2025 au 8 février 2025.

— sur les frais réclamés d’entretien de la chaudière d’un montant de 228,46 euros, il résulte de l’article 7d de la loi du 6 juillet 1989 qu’au titre de l’entretien et des travaux à la charge des locataires figure l’obligation d’entretien annuel par une entreprise qualifiée de la chaudière de chauffage central et les chauffe-eau/chauffe-bain installés dans le bien loué. En l’espèce, un certificat de ramonage en date du 10 novembre 2023 est remis par M. [U] [R] et Mme [P] [T]. M. [U] [R] et Mme [P] [T] ne justifient toutefois pas avoir procédé à l’entretien de la chaudière ultérieurement, conformément à leurs obligations locatives.

En conséquence, les frais réclamés d’entretien de la chaudière d’un montant de 228,46 euros sont justifiés.

— sur la consommation de fioul selon le différentiel résultant de l’état des lieux d’entrée et de l’état des lieux de sortie : à cet égard, il est constant que la cuve de fioul est pleine lors de l’entrée dans les lieux de M. [U] [R] et Mme [P] [T], tel que constaté dans l’état des lieux d’entrée du 29 novembre 2018. Selon l’état des lieux de sortie dressé contradictoirement le 8 février 2025, une absence de fioul a été constatée sans qu’un litrage précis soit mentionné dans l’état de lieux de sortie. Le mesurage réalisé par une société privée le 8 avril 2025, produit en pièce n° 23 par le demandeur ainsi que la photo du mesurage produit en pièce n° 28 ayant été réalisé postérieurement à la sortie des lieux des locataires et de manière non contradictoire sont insuffisants à démontrer le volume de fioul consommé par les locataires et non remplacé avant leur départ.

Dès lors, à défaut d’élément probant suffisant quant à la consommation de fioul par M. [U] [R] et Mme [P] [T] non remplacée par ceux-ci avant leur sortie des lieux, aucune somme ne peut être réclamée par M. [Z] [K] à ce titre.

Au regard de ce qui précède, M. [U] [R] et Mme [P] [T], en qualité de locataires, et Mme [O] [R], en qualité de caution solidaire, seront condamnés solidairement à payer à M. [Z] [K] la somme de 565,65 euros au titre des charges locatives incombant aux locataires.

— enfin, sur la non restitution du dépôt de garantie de 950 euros en déduction des frais de réparation du vitrage de la porte d’entrée cassé, M. [Z] [K] produit un devis de réparation d’un montant de 996,60 euros accompagné d’une facture correspondante émise le 7 avril 2025. A l’audience, M. [U] [R] et Mme [P] [T] ont reconnu leur obligation de réparation de la vitre endommagée.

En conséquence, à défaut de réparation spontanée par M. [U] [R] et Mme [P] [T] de la porte d’entrée cassée avant leur sortie des lieux intervenue en février 2025, la non-restitution du dépôt de garantie de 950 euros est justifiée.

M. [U] [R] et Mme [P] [T] et Mme [O] [R] seront ainsi condamnés solidairement au paiement de la somme de la somme de 996,60 euros en réparation de la dégradation locative de la vitre, sous déduction de la somme versée à titre de dépôt de garantie.

M. [Z] [K] sera débouté du surplus de sa demande principale en paiement.

IV. Sur la demande reconventionnelle en dommages-intérêts

Selon l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, à titre reconventionnel, M. [U] [R] et Mme [P] [T] reprochent à leur bailleur plusieurs manquements à son obligation de délivrance.

Ils dénoncent tout d’abord avoir subi des traces d’humidité et de moisissures dans leur logement. A cet égard, si M. [Z] [K] indique que ces traces d’humidité sont survenues plus de deux ans après l’entrée dans les lieux de M. [U] [R] et Mme [P] [T] et sont imputables à une mauvaise utilisation du bien. Il résulte du constat du commissaire de justice dressé le 6 novembre 2024 que des traces d’humidité et de moisissures sont présentes dans plusieurs pièces du bien loué alors que la cuisine et la salle de bain sont dotées d’une ventilation mécanique (VMC). Si M. [Z] [K] justifie de l’intervention d’une société de couverture et zinguerie en juillet 2021 aux fins de réparation de la toiture suite aux infiltrations d’eau dénoncées par ses locataires, ces travaux de réparation ponctuels ne démontrent pas que M. [Z] [K] ait remédié durablement aux problèmes d’humidité et de moisissures constatés dans le bien loué en 2024, soit plusieurs années après ledit dégât des eaux survenus en 2021.

En conséquence, il sera retenu que M. [Z] [K], en sa qualité de bailleur, a failli à son obligation de délivrance ne remédiant pas aux problèmes d’humidité et de moisissures du logement.

Cette situation a occasionné à M. [U] [R] et Mme [P] [T] un préjudice de jouissance appelant indemnisation à hauteur de 500 euros.

Quant à la suspicion d’amiante, M. [U] [R] et Mme [P] [T] n’apportent aucun élément probant au soutien de leurs prétentions. Au contraire, il résulte du rapport d’expertise privée réalisé le 24 novembre 2024 qu’aucun matériau ou produit contenant de l’amiante n’a été repéré.

Quant à la prétendue mauvaise qualité de l’eau fournie dans le logement, si M. [U] [R] et Mme [P] [T] produisent des photographies montrant de l’eau colorée sortant d’une arrivée d’eau, cette photographie non datée et non corroborée par un document technique tel qu’un rapport technique d’analyse de l’eau, est insuffisante à démontrer un problème de canalisations au sein du logement.

De même, M. [U] [R] et Mme [P] [T] ne justifient pas de la prétendue non-conformité électrique du logement, aucun élément technique afférent au système électrique du logement n’est produit par les défendeurs. Au contraire, il résulte du courrier du 21 février 2023 que M. [Z] [K] a proposé à ses locataires l’intervention d’un diagnostiqueur. M. [U] [R] et Mme [P] [T] ne justifient pas des suites données à cette proposition d’intervention.

En conséquence, aucune faute ne peut être reprochée au bailleur à ce titre.

M. [U] [R] et Mme [P] [T] seront déboutés de leur demande d’indemnisation formée à ces titres.

De même, M. [U] [R] et Mme [P] [T] ne justifient pas d’un préjudice moral distinct du préjudice de jouissance déjà indemnisé.

Ils seront en conséquence déboutés du surplus de leur demande d’indemnisation.

V. Sur les mesures de fin de jugement

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [U] [R] et Mme [P] [T] et Mme [O] [R], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens, y compris ceux liés à la procédure d’injonction de payer.

Sur les frais irrépétibles

M. [U] [R] et Mme [P] [T] et Mme [O] [R] seront condamnés solidairement à payer à M. [Z] [K] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu des démarches judiciaires que le demandeur a dû entreprendre.

M. [U] [R] et Mme [P] [T] garderont à leur charge les frais de constat de commissaire de justice exposés.

Sur l’exécution provisoire

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’opposition à ordonnance d’injonction de payer rendue le 29 juillet 2024, formée par M. [U] [R] et Mme [P] [T] ;

REDUIT à néant l’ordonnance d’injonction de payer précitée opposant M. [Z] [K] à M. [U] [R] et Mme [P] [T] et Mme [O] [R] ;

STATUANT A NOUVEAU :

REJETTE la demande de communication de pièce formée par M. [U] [R] et Mme [P] [T] ;

CONDAMNE solidairement M. [U] [R] et Mme [P] [T] et Mme [O] [R] à payer à M. [Z] [K] la somme de 3 780,07 euros au titre d’arriérés locatifs entre le 1er octobre 2024 et 13 février 2025, et la somme de 565,65 euros au titre des charges locatives incombant aux locataires ;

CONDAMNE solidairement M. [U] [R] et Mme [P] [T] et Mme [O] [R] à payer à M. [Z] [K] la somme de 996,60 euros en réparation de la dégradation locative de la vitre, sous déduction de la somme versée à titre de dépôt de garantie ;

DEBOUTE M. [Z] [K] du surplus de sa demande principale en paiement ;

CONDAMNE M. [Z] [K] à payer à M. [U] [R] et Mme [P] [T] la somme de 500 euros titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance du bien loué ;

DEBOUTE M. [U] [R] et Mme [P] [T] du surplus de leur demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE solidairement M. [U] [R] et Mme [P] [T] et Mme [O] [R] aux entiers dépens, y compris ceux liés à la procédure d’injonction de payer ;

CONDAMNE solidairement M. [U] [R] et Mme [P] [T] et Mme [O] [R] à verser à M. [Z] [K] une somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

Le greffier, Le juge,