JUGEMENT DU

13 JANVIER 2026

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N° RG 22/02175 – N° Portalis DBYD-W-B7G-DG7F

[C] [V]

[I] [Y]

C/

Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2]

Copie exécutoire délivrée

le

à

Copie certifiée conforme délivrée

le

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Madame BURON Annabelle, Juge du Tribunal Judiciaire de Saint-Malo, assistée de CLAIR Vanessa, greffier, lors des débats et de BÉNARD Sandra, greffier, lors de la mise à disposition ;

DÉBATS à l’audience publique du 04 Novembre 2025

Jugement contradictoire mis à disposition le 13 Janvier 2026, date indiquée à l’issue des débats ;

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DEMANDEURS :

Monsieur [C] [V]

né le 12 Mai 1949 à [Localité 10] (POLOGNE)

Madame [I] [Y]

née le 21 Avril 1966 à [Localité 11]

demeurant ensemble [Adresse 4]

représentés par M^e Florence RENAULT, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic, la SARL GAB IMMOBILIER

[Adresse 7]

représentée par M^e Clara LANOE, avocat au barreau de SAINT-MALO

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M. [C] [V] et Mme [I] [Y] sont propriétaires d’un appartement situé au sein de la copropriété du [Adresse 1] à [Localité 9].

En assemblée générale du 9 mars 2020, le syndicat des copropriétaires a voté un certain nombre de travaux visant au remplacement des réseaux d’eaux usées et des eaux-vannes ainsi que de la colonne montante d’alimentation en eau potable sur la base d’un dossier présenté par la S.A.R.L. [U] Emeraude, maître d’œuvre. Ces travaux affectaient les parties privatives côté salle de bains et des devis lots par lots ont été votés par l’assemblée.

Par mail du 20 septembre 2021, M. [C] [V] et Mme [I] [Y] ont alerté le syndic Gab Immobilier du fait que certaines interventions prévues dans le devis n’avaient pas été réalisées et qu’après les travaux, leur salle de bains n’avait pas été remise dans son état initial. Ils avaient constaté notamment les non-façons ou défauts suivants :

— la dépose en périphérie de la salle de bains n’avait pas été réalisée, la nouvelle faïence étant posée purement et simplement sur l’ancienne ;

— la planéité de la faïence était approximative à plusieurs endroits ;

— plusieurs aménagements de la salle de bains n’avaient pas été reposés : la trappe d’accès sous la baignoire, la tablette en tête de baignoire, la tablette derrière la cuvette des toilettes ;

— la douche n’avait pas été revissée sur la robinetterie ;

— les prises électriques murales n’avaient pas été installées ;

— un aérateur à membrane avait été posé côté cuisine, à leur insu et en leur absence.

Le 23 mars 2022, après plusieurs demandes par courriel restées infructueuses, ils faisaient délivrer au syndic mise en demeure d’avoir à reprendre toutes les prestations litigieuses.

Estimant n’avoir reçu qu’une réponse d’attente le 16 mai 2022, ils faisaient alors délivrer assignation par acte de commissaire de justice du 30 décembre 2022 au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la S.A.R.L. Gab Immobilier, en sollicitant, sur le fondement des articles 9, 14, 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sa condamnation à :

— effectuer une reprise des travaux dans la salle de bains avec dépose de la faïence murale d’origine, pose d’un produit hydrofuge en deux couches au mur, pose de la nouvelle faïence sans bande de mosaïques (hors fournitures faïence des produits hydrofuges : 2 849,22 euros) ;

— réaliser une tablette en faïence en tête de baignoire et une tablette en faïence derrière la cuvette des WC ;

— réinstaller la trappe de visite sous la baignoire ;

— faire retirer l’aérateur à membrane installé à leur insu sous l’évier de leur cuisine;

— leur payer la somme de 4 180,53 euros représentant le remboursement des sommes indûment versées pour des travaux non réalisés ou injustifiés ;

— leur communiquer les procès-verbaux de réception des travaux réalisés par les entreprises [E], Belelec, Isol 22-35, [P] [J], [Z] [X], [L] [R], et [M][B] & Fils, les dossiers des ouvrages exécutés (DOE), le constat d’huissier réalisé par l’entreprise [E], ainsi que le décompte ayant conduit au remboursement de la somme de 1 036,41 euros au titre de “l’apurement charges et travaux au 31/12/2021" ;

— assortir les condamnations d’exécution de travaux et de communication de pièces d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du soixantième jour suivant la signification par huissier de la décision à intervenir ;

— se réserver la liquidation de l’astreinte ;

— juger que M. [C] [V] et Mme [I] [Y] seront dispensés de participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à leur payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance subi du fait de sa négligence ;

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à leur payer la somme de 2 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre condamnation aux dépens dont les frais d’exécution de la décision à intervenir.

Les parties se sont rapprochées en cours d’instance et ont sollicité plusieurs renvois afin de trouver un accord.

Un protocole d’accord a été signé les 3 octobre et 12 novembre 2024.

Aux termes de ce protocole, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic Gab Immobilier, s’engageait, dans un délai de deux mois suivants la signature du protocole, soit au plus tard le 12 janvier 2025, à :

— faire intervenir à ses frais M. [L] [R] pour la remise en place à l’identique de deux tablettes manquantes en tête de baignoire et derrière la cuvette des toilettes dans la salle de bains ;

— faire intervenir [Adresse 5] pour la dépose de l’aérateur à membrane installé sur la canalisation de la cuisine des demandeurs et les travaux d’installation d’une aération de la colonne d’eaux usées donnant directement à l’extérieur en toiture de l’immeuble;

— leur verser la somme de 4 320 euros à titre d’indemnité transactionnelle, forfaitaire et définitive correspondant à leurs frais d’avocat ;

— exonérer les demandeurs de toute participation, en qualité de copropriétaire, aux frais et honoraires exposés par lui dans le cadre du présent litige;

— leur rembourser la somme de 132,80 euros, objet d’un appel de fonds pour les frais de procédure en complément de la somme de 4 320 euros.

Pour leur part, les demandeurs s’engageaient à laisser les entreprises accéder à leur appartement, à renoncer à toutes autres réclamations que celles objets du protocole, à se considérer comme remplis de leurs droits et à se désister d’instance et d’action en cas d’exécution par le syndicat des copropriétaires de ses engagements.

Par voie de conclusions soutenues à l’audience du 4 novembre 2025, les demandeurs font valoir que si les engagements financiers du syndicat des copropriétaires ont été tenus (règlement de 4 320 euros et remboursement de 132,80 euros), ce n’est pas le cas des engagements au titre des travaux.

Ils demandent ainsi au tribunal à titre principal, de :

— prononcer la résolution du protocole d’accord signé par les parties les 3 octobre et 12 novembre 2025 pour inexécution ;

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à exécuter à ses frais les travaux suivants :

— remise en son état d’origine de la canalisation des eaux usées situées sous l’évier de la cuisine avec la dépose de la partie restante de la canalisation qui a servi de support à l’aérateur à membrane, l’obturation complète de l’ouverture pratiquée dans la paroi de la gaine technique, l’égalisation de sa surface et la mise en peinture, ainsi que le nettoyage de la prise de courant souillée de plâtre avec remise de son cache ;

— remise en place à l’identique d’une tablette en tête de baignoire et d’une tablette derrière la cuvette des toilettes dans la salle de bains,

ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, le juge se réservant la liquidation de l’astreinte ;

— juger qu’ils seront exonérés de participation aux frais et honoraires exposés par le syndicat au titre de l’affaire les opposant et aux travaux de remise en état dont l’exécution est demandée qui ont d’ores et déjà été réglés par eux ;

— la condamnation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à payer à chacun des demandeurs la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi ;

— la condamnation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à leur payer la somme de 6 120 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, dont 1 800 euros exposés après le protocole d’accord invalide ;

à titre infiniment subsidiaire :

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à exécuter à ses frais les travaux suivants :

— remise en son état d’origine de la canalisation des eaux usées situées sous l’évier de la cuisine avec la dépose de la partie de l’aérateur à membrane restante, repose des carreaux de plâtre et mise en peinture, ainsi que le nettoyage de la prise de courant souillée de plâtre avec remise de son cache ;

— remise en place à l’identique d’une tablette en tête de baignoire et d’une tablette derrière la cuvette des toilettes dans la salle de bains ;

ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, le juge se réservant la liquidation de l’astreinte ;

— le condamner à payer à chacun des demandeurs la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi ;

— le condamner à leur payer la somme de 6 120 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, dont 1 800 euros exposés après le protocole d’accord invalide ;

et en tout état de cause, rappeler que l’exécution provisoire est de droit et condamner le syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] en tous les dépens.

En défense, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son nouveau syndic, le Cabinet Chateaubriand Immobilier, régulièrement représenté, conclut au débouté de M. [C] [V] et Mme [I] [Y]. Il demande que soit ordonnée une mesure de médiation et qu’il soit sursis à statuer sur les demandes accessoires et les dépens.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir en premier lieu que le protocole a fait l’objet d’une exécution partielle : il a procédé au versement des sommes convenues et la société [U] est bien intervenue le 19 décembre 2024 afin de déposer l’aérateur à membrane litigieux. La société [U] a fait connaître que sa mission était achevée, le tuyau mentionné par les demandeurs étant selon elle préexistant à son intervention.

Il fait également valoir qu’il a été confronté à plusieurs obstacles indépendants de sa volonté qui ont retardé la complète exécution du protocole : des difficultés de communication et des divergences avec les entreprises intervenantes quant au cadre exact de leurs prestations, des délais prolongés pour obtenir des interventions, des non réponses de M. [C] [V] et Mme [I] [Y] quant à leurs disponibilités pour intervenir à leur domicile ; enfin, un changement de syndic ayant temporairement ralenti la coordination des démarches. En dépit de ces difficultés, le syndicat se dit pleinement disposé à exécuter l’ensemble de ses engagements. Dès lors la prétendue inexécution du protocole ne saurait être assimilée selon lui à une absence de volonté d’exécution ni justifier la caducité de l’accord intervenu.

Par ailleurs le syndicat fait valoir qu’il ne s’est jamais opposé à l’exécution du protocole : il a au contraire pris l’initiative de démarches répétées en vue de la poursuite des travaux. Dans ces conditions, l’astreinte sollicitée lui apparait inéquitable et disproportionnée dès lors qu’elle reviendrait à sanctionner une partie de bonne foi engagée dans une démarche d’exécution effective du protocole. La demande de condamnation sous astreinte n’est donc pas fondée et doit être écartée.

Concernant la demande de dommages et intérêts, le syndicat des copropriétaires entend rappeler que la jurisprudence interdit l’évaluation forfaitaire du préjudice, et qu’en l’espèce les travaux restant à effectuer se limitent à :

— la remise en place à l’identique de deux tablettes, l’une en tête de baignoire et l’autre derrière la cuvette des toilettes ;

— selon les requérants le retrait d’une portion de canalisation ayant servi de support à l’aérateur à membrane et la remise en état de la paroi.

Le défendeur argue du fait que les demandeurs ne démontrent pas que l’absence d’achèvement de ces travaux les priverait de la jouissance même partielle de leur bien. En tout état de cause, si un trouble de jouissance devait être retenu, il apparaît particulièrement limité. La somme de 10 000 euros demandée est manifestement disproportionnée au regard du préjudice allégué.

Enfin le retard dans l’exécution complète des travaux prévus au protocole ne saurait être imputé à une faute du syndicat des copropriétaires, lequel met tout en œuvre pour parvenir à une réalisation des travaux conforme et satisfaisante pour les requérants. La demande d’indemnisation doit être par conséquent rejetée.

En toute hypothèse, le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’il serait bien fondé, sans aucune reconnaissance de responsabilité, à solliciter l’appel en cause des sociétés dont les interventions ou défaut d’intervention sont à l’origine du présent litige à savoir la société [U], maître d’oeuvre à qui il est reproché de ne pas avoir achevé ses prestations, et M. [L] [R] intervenu pour le lot carrelage, afin que ces sociétés soient condamnées à le relever et garantir de toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre.

Le syndicat des copropriétaires propose une mesure de médiation afin de rétablir un dialogue entre les parties, clarifier les divergences techniques persistantes entre les entreprises et le syndicat des copropriétaires et favoriser l’exécution complète et concertée du protocole.

Pour l’exposé des moyens des parties, il y a lieu de se référer aux conclusions sus-visées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 janvier 2026 pour être rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Le montant de la demande est supérieur à 5 000 euros. Le jugement sera donc rendu en premier ressort.

Le défendeur comparaît. Le jugement sera contradictoire.

Il sera donné acte au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] [Localité 9] de son changement de syndic en cours d’instance et du fait qu’il est désormais représenté par le Cabinet Chateaubriand Immobilier, lui-même pris en la personne de son représentant légal, en lieu et place de Gab Immobilier.

***

L’article 2044 du code civil dispose : “La transaction est un contrat par lequel les parties par des concessions réciproques terminent une contestation née ou préviennent une contestation à naître. Ce contrat doit être rédigé par écrit”.

En vertu de l’article 2049 du code civil dispose : “Les transactions ne règlent que les différends qui s’y trouvent compris”.

Il est constant et non contesté qu’au visa de l’assignation délivrée par M. [C] [V] et Mme [I] [Y] au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] le 27 décembre 2022 devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Malo sous le n° de rôle RG 22/02175, les parties ont signé les 3 octobre et 12 novembre 2024 un protocole d’accord transactionnel.

Aux termes de ce protocole d’accord transactionnel, il a été convenu ce qui suit :

“Le syndicat des copropriétaires s’engage, en exécution du présent protocole, à :

— faire intervenir à ses frais M. [L] [R] (entrepreneur individuel inscrit au répertoire SIREN Y.) dans l’appartement de M. [C] [V] et Mme [I] [Y] pour la remise en place à l’identique de deux tablettes manquantes en tête de baignoire et derrière la cuvette des toilettes dans la salle de bains ;

— faire intervenir [Adresse 5] (SARL immatriculée…) pour la dépose de l’aérateur à membrane installé sur la colonne de la cuisine de M. [C] [V] et Mme [I] [Y] et travaux d’installation d’une aération donnant directement à l’extérieur en toiture de l’immeuble ;

— verser à M. [C] [V] et Mme [I] [Y] à titre d’indemnité transactionnelle, forfaitaire et définitive une somme de 4320 euros correspondant à leurs frais d’avocat ;

— et ce dans un délai de deux mois suivant la signature des présentes”.

Le syndicat des copropriétaires s’engageait également à :

— exonérer les demandeurs M. [C] [V] et Mme [I] [Y] de toute participation, aux frais et honoraires exposés par le Syndicat des Copropriétaires au titre de l’affaire les opposant ;

— rembourser aux demandeurs la somme de 132,80 euros, objet d’un appel de fonds pour les frais de procédure en complément de la somme de 4 320 euros.

En contrepartie, M. [C] [V] et Mme [I] [Y] s’engageaient à laisser les entreprises susmentionnées accéder à leur appartement à des horaires et jours ouvrés à définir ; et à se désister de l’instance et de l’action engagée dans un délai de quinze jours suivant l’exécution par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses engagements.

La transaction est un contrat synallagmatique soumis aux dispositions des articles 1184 et suivants du code civil. Les parties sont libres d’aménager les effets d’une inexécution de la transaction en introduisant une clause pénale, une condition résolutoire ou une clause de caducité.

Les demandeurs sollicitent au dispositif de leurs conclusions que soit prononcée la résolution du protocole d’accord, mais dans leurs motifs sollicitent sa caducité automatique et de plein droit par application de son article III intitulé “Effet des présentes”.

Leurs demandes seront donc examinées successivement au regard de ces deux fondements :

Aux termes de l’article 1186 du code civil, un contrat valablement formé devient caduc si l’un de ses éléments essentiels disparaît.

L’article III paragraphe 4 du protocole est ainsi rédigé : “En cas d’inexécution du présent accord par l’une ou l’autre des parties, celle qui n’est pas à l’origine de l’inexécution aura le choix soit d’invoquer la caducité du présent accord et recouvrer alors ses droits, soit de demander l’exécution forcée de l’accord”.

En l’espèce, il convient de constater, par différence entre leurs demandes avant et après protocole, que M. [C] [V] et Mme [I] [Y] ne sollicitent plus au jour des débats :

— la reprise des travaux dans la salle de bains avec dépose de la faïence murale d’origine, pose d’un produit hydrofuge en deux couches au mur, pose de la nouvelle faïence sans bande de mosaïques (hors fournitures faïence des produits hydrofuges : 2 849,22 euros) ;

— la réinstallation de la trappe de visite invisible sous la baignoire ;

— le retrait de l’aérateur à membrane installé sous l’évier de leur cuisine ;

— le paiement de la somme de 4 180,53 euros représentant le remboursement des sommes indûment versées pour des travaux non réalisés ou injustifiés ;

— la communication des procès-verbaux de réception des travaux réalisés par les entreprises [E], BELELEC, ISOL 22-35, [P] [J], [Z] [X], [L] [R], et [M][B] & FILS, les dossiers des ouvrages exécutés (DOE), le constat d’huissier réalisé par l’entreprise [E], ainsi que le décompte ayant conduit au remboursement de 1 036,41 euros au titre de l’ “apurement charges et travaux au 31/12/2021".

Il n’existe pas davantage de contestation subsistante sur leur dispense de participation “aux frais et honoraires exposés par le syndicat des copropriétaires au titre de l’affaire les opposant”, ni sur leur demande de remboursement de la somme de 132,80 euros, “objet d’un appel de fonds pour les frais de procédure en complément de la somme de 4 320 euros”.

Il s’en déduit que ces demandes sont réputées avoir été satisfaites.

De fait le syndicat des copropriétaires confirme avoir versé à M. [C] [V] et Mme [I] [Y] les sommes qui leur étaient dues. Il confirme également l’intervention de la société [U] le 19 décembre 2024 afin de procéder à la dépose de l’aérateur à membrane.

Il sera donc pris acte du fait que ces sept points du protocole ont été exécutés par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1].

Les seules demandes subsistantes portent donc sur :

— la remise en son état d’origine de la canalisation des eaux usées située sous l’évier de la cuisine avec la dépose de la partie restante de la canalisation qui a servi de support à l’aérateur à membrane, l’obturation complète de l’ouverture pratiquée dans la paroi de la gaine technique, l’égalisation de sa surface et la mise en peinture, ainsi que le nettoyage de la prise de courant souillée de plâtre avec remise de son cache ;

— la réalisation d’une tablette en faïence en tête de baignoire et d’une tablette en faïence derrière la cuvette des WC.

Concernant le premier point, il convient tout d’abord de constater que la nature de la demande a changé puisque M. [C] [V] et Mme [I] [Y] ne sollicitent plus la dépose de l’aérateur à membrane ni les travaux d’installation d’une aération donnant directement à l’extérieur en toiture de l’immeuble, comme il était visé dans le protocole, mais la simple exécution de travaux de finition après l’enlèvement de l’aérateur à membrane, à savoir : dépose d’une partie restante de canalisation, rebouchage, égalisation de surface et nettoyage. La caducité du protocole ne saurait donc être encourue de ce seul chef, alors que les travaux demandés initialement et visés au protocole ont été exécutés.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires produit un courriel de M. [A] [G], gérant de la société [U], en date du 5 février 2025, accompagné d’un extrait du compte rendu de chantier du 5 juin 2018, montrant selon lui l’absence de travaux de modification du réseau [Localité 6] dans la partie cuisine de l’appartement [Y] : de fait cet extrait du compte rendu de chantier du 5 juin 2018 montre un aérateur à membrane déjà en place et mentionne “App [Y] : pas de travaux dans l’app. (cuisine)”. M. [A] [G] explique en son courriel : “Ceci démontre que l’aérateur à membrane avait été installé par [Y] (ou avant l’acquisition de l’appartement) et que le SDC n’est pas intervenu dans le logement sous la cuisine durant les travaux de 2018. La demande des [Y] de raccordement à mes frais était donc abusive et malhonnête. Le nouveau coude en raccordement vers la ventilation de chute, installé par la société DECROI en décembre 2024 est donc inhérent à leur installation privative des évacuations [Localité 6] de leur cuisine. Une fois de plus, la contestation de la présence du coude est totalement déplacée et les travaux réalisés répondent précisément à leur demande”.

Il convient en effet de souligner que la mission de maitrise d’œuvre confiée à la S.A.R.L. [U] par le syndicat des copropriétaires, selon contrat du 17 mai 2018, portait uniquement sur les travaux de réfection d’une colonne [Localité 6]/EV de l’immeuble générant des infiltrations dans le restaurant du rez-de-chaussée, et n’avaient donc pas pour vocation de modifier d’autres colonnes que celle générant des infiltrations, ni d’améliorer les parties privatives par des travaux d’installation d’une aération donnant directement à l’extérieur en toiture de l’immeuble, ainsi que M. [C] [V] et Mme [I] [Y] l’ont fait acter dans le protocole.

M. [C] [V] et Mme [I] [Y], demandeurs à l’action, et auxquels incombe la charge de la preuve, ne contredisent pas l’affirmation de M. [G], appuyées par un extrait du compte-rendu de chantier du 5 juin 2018 et des photographies, selon lesquelles l’aérateur à membrane était présent avant les travaux engagés par la copropriété. Ils ne produisent non plus aucun constat d’état des lieux avant travaux susceptible de démentir ces affirmations et photographies.

Les demandes de caducité du protocole, de résolution du protocole, ou encore d’exécution de travaux de remise en état sous astreinte concernant ce poste de travaux ne sauraient donc prospérer.

&

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1217 du même code dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation, poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation, obtenir une réduction du prix, provoquer la résolution du contrat, demander réparation des conséquences de l’inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées. Des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

A cet égard, il résulte de l’article 1231-1 dudit code que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1218 du même code précise qu’il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur ; si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat ; si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1.

Enfin, en application de l’article 1226 du même code, le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable. La mise en demeure mentionne expressément qu’à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat. Lorsque l’inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent. Le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution. Le créancier doit alors prouver la gravité de l’inexécution.

S’agissant de la demande de réalisation d’une tablette en faïence en tête de baignoire et d’une tablette en faïence derrière la cuvette des WC, le syndicat des copropriétaires convient n’avoir pas exécuté cette obligation du protocole. Toutefois ce manquement porte sur une simple prestation d’embellissement qui ne saurait être considérée comme un élément essentiel du protocole et entrainer sa caducité.

Sur le fondement du manquement contractuel, la demande ne peut davantage prospérer puisque l’omission de réalisation d’une simple prestation d’embellissement ne revêt pas le caractère d’une inexécution grave, susceptible de remettre en cause un protocole qui a par ailleurs été quasi intégralement exécuté.

Concernant cette non repose de la tablette, le syndicat des copropriétaires produit d’ailleurs un courriel de [R] [L], artisan chargé de la repose et qui, à son interrogation sur cette non façon, répond : “il y a bien un tablier de baignoire et une paillasse mais pas de remontée pour créer une tablette”, laissant supposer une impossibilité de faire.

En considération de cette impossibilité objectée par l’entreprise chargée du remontage des deux tablettes, la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à faire exécuter les travaux de remise en place de tablettes sous peine d’astreinte ne saurait prospérer.

Au total, il y a donc lieu de constater que le protocole a été exécuté de bonne foi et en sa quasi totalité ; que subsistent seulement deux inexécutions, la première concernant une obligation qui exécutée (retrait de l’aérateur à membrane) entraîne la nécessité de finaliser dans les règles de l’art les travaux de reprise sous évier, et notamment d’obturation complète de l’ouverture pratiquée dans la paroi de la gaine technique, d’égalisation de sa surface et de mise en peinture, ainsi que le nettoyage de la prise de courant ; la seconde qui est une non façon vénielle.

Par conséquent il n’y a lieu ni à caducité du protocole, dont il convient de rappeler qu’elle entrainerait des obligations réciproques, et notamment une obligation de restitution des fonds déjà perçus, ni à résolution pour les mêmes raisons, ni à exécution de travaux sous peine d’astreinte, alors que ces travaux résiduels sont des travaux de simple finition à réaliser, de surcroît dans des locaux privatifs.

M. [C] [V] et Mme [I] [Y] seront donc déboutés de toutes demandes à ce titre.

Au vu des éléments du dossier, en l’absence d’accord des parties conformément aux dispositions de l’article 1534 du code de procédure civile (“le juge saisi du litige peut, même en référé, après avoir recueilli l’accord des parties, désigner un conciliateur de justice ou ordonner une médiation”), il ne peut être fait droit à la demande de médiation formée par le syndicat des copropriétaires alors même qu’une telle mesure aurait vraisemblablement, les parties ayant été en capacité de s’accorder sur de nombreux points, permis d’envisager des solutions alternatives et notamment la résolution des obligations restant à exécuter par l’octroi de dommages et intérêts pour permettre aux demandeurs concernant les travaux d’embellissement énoncés ci-avant et devant intervenir dans des locaux privatifs, d’y faire procéder eux-mêmes selon leurs convenances et par l’entreprise de leur choix, et ce d’autant plus que les S.A.R.L. [U] ou l’entreprise [L] [R] estiment ne pas devoir ou ne pas pouvoir procéder à ces remises en état. À cet égard, Il n’y a pas lieu de renvoyer l’affaire pour mettre en cause les S.A.R.L. [U] et [L] [R], d’une part, en ce que les entreprises invoquent une impossibilité de faire paraissant justifiée et d’autre part, en ce qu’une telle mise en cause est sans incidence sur les relations entre le syndicat des copropriétés et les demandeurs qui ne sauraient davantage pâtir d’un allongement de la procédure judiciaire.

Considérant que les non façons (obligation de remise en état de la paroi de la cuisine et remise en place des deux tablettes avec retard) génèrent nécessairement pour M. [C] [V] et Mme [I] [Y] un préjudice de jouissance partiel de leur bien sans cependant que ceux-ci ne le détaillent ou ne l’étayent solidement et concrètement, il convient ainsi de fixer à 800 euros la somme que le syndicat des copropriétaires devra verser à chacun des demandeurs à titre de dommages et intérêts.

Les demandeurs devront en outre être exonérés de participation aux frais et honoraires exposés par le syndicat dans le cadre du présent litige.

Sur les mesures accessoires

Il ressort des nombreux courriels échangés entre M. [C] [V] et Mme [I] [Y] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] après la signature du protocole d’accord transactionnel du 12 novembre 2024 que le syndicat des copropriétaires s’est pleinement impliqué dans l’exécution des engagements convenus, et qu’il a exécuté le protocole de bonne foi, en dépit de la difficulté générée par un changement de syndic en cours d’instance.

Toutefois, pour faire valoir leurs droits et notamment l’existence d’un préjudice de jouissance dans l’attente de la finalisation des travaux, les demandeurs sont contraints de s’adresser à la justice et de supporter des frais non compris dans les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à leur charge ces frais irrépétibles qu’il convient de fixer, vu l’espèce, à la somme de 800 euros.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] qui succombe sera condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement mis à disposition du public au greffe, contradictoire et en premier ressort, exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Déboute M. [C] [V] et Mme [I] [Y] de leur demande de caducité du protocole d’accord transactionnel des 3 octobre et 12 novembre 2024,

Déboute M. [C] [V] et Mme [I] [Y] de leur demande de résolution du protocole d’accord transactionnel des 3 octobre et 12 novembre 2024,

Déboute M. [C] [V] et Mme [I] [Y] de leur demande de condamnation du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2] à réaliser des travaux sous peine d’astreinte,

Condamne le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, à payer à M. [C] [V] et Mme [I] [Y] la somme de 800 euros chacun à titre de dommages et intérêts,

Dit que les demandeurs devront en outre être exonérés de participation aux frais et honoraires exposés par le syndicat dans le cadre du présent litige,

Condamne le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2] à payer à M. [C] [V] et Mme [I] [Y] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Déboute le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] de sa demande de renvoi aux fins de mise en cause des entreprises [U] et [L] [R],

Rejette la demande de médiation faute d’accord des parties,

Rejette toutes demandes contraires ou plus amples,

Condamne le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2] aux dépens,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus,

LE GREFFIER LE JUGE