N° RG 24/08998 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NCK5

Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM

[Adresse 5]

[Localité 7]

SCHILTIGHEIM Civil

N° RG 24/08998 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NCK5

Minute n°

copie exécutoire le 04 novembre

2024 à :

— M^e Pierre STORCK

— M. [S] [J]

pièces retournées

le 04 novembre 2024

M^e Pierre STORCK

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

04 NOVEMBRE 2024

DEMANDERESSE :

S.A. ALSACE HABITAT

ayant son siège social [Adresse 6]

représentée par M^e Pierre STORCK, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDEUR :

Monsieur [S] [J]

né le 16 Septembre 1973 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 2]

non comparant et non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection

Evadné CHAPUS, Greffier lors des débats

Ophélie PETITDEMANGE, Greffier lors du délibéré

DÉBATS :

Audience publique du 22 Octobre 2024

JUGEMENT

Réputé contradictoire rendu en premier ressort,

Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Suivant contrat de location ayant pris effet au 02 février 2018, la SAEM Sibar, aux droits de laquelle vient la SAEM Alsace Habitat a donné en location à M. [S] [J] un logement situé au sein de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 9]. Le loyer était alors fixé à la somme de 250,85€, outre une provision sur charges de 43€.

Affirmant que les activités illicites de M. [S] [J] trouble le voisinage, la SAEM Alsace Habitat a sollicité l’autorisation de l’assigner à jour fixe suivant requête du 19 septembre 2024. L’autorisation d’assigner a été donnée par ordonnance du 24 septembre 2024.

Suivant exploit de commissaire de Justice en date du 03 octobre 2024, déposé à étude, la SAEM Alsace Habitat a fait assigner M. [S] [J] devant le tribunal de céans aux fins, notamment, de prononcer la résiliation judiciaire du bail.

M. [S] [J] ne s’est pas présenté à l’audience du 22 octobre 2024.

Prétentions et moyens des parties

Suivant acte introductif d’instance, repris oralement à l’audience, la SAEM Alsace Habitat demande au juge des contentieux de la protection de :

— autoriser la SAEM Alsace Habitat, respectivement ses préposés, agents et employés d’une entreprise mandatée aux fins de réalisation des travaux, d’intervenir dans le logement de M. [S] [J] aux fins d’installation d’un boîtier RFC sur un ou plusieurs radiateurs, à compter de la date du jugement à intervenir, au besoin avec le concours d’un serrurier et des services de force de l’ordre,

— prononcer la résiliation du contrat de location de M. [S] [J] à compter de la date du jugement à intervenir, en raison des manquements commis par M. [S] [J] à ses obligations,

— ordonner l’expulsion de M. [S] [J] et de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 4], au besoin avec le concours de la force publique, à compter de la date du jugement à intervenir,

— prononcer la suppression d’un délai de deux mois résultant de l’application de l’article L. 412-1 du CPCE. JUGER inapplicable le sursis prévu par l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner M. [S] [J] d’avoir à payer une indemnité d’occupation de 321,20€ par mois, équivalente aux loyers et charges qui seraient réglés si le contrat de location n’était pas résilié, à compter de la date du jugement à intervenir, et ce jusqu’à complète libération des lieux et restitution des clés, outre les intérêts à taux légal à chaque échéance du terme mensuel,

— condamner M. [S] [J] à payer à la SAEM Alsace Habitat les sommes de :

*576€ au titre des frais de constat de commissaire de justice, avec les intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à intervenir,

*16.265,74€ frais de service de sécurité, avec les intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à intervenir,

— ordonner la capitalisation des intérêts de retard,

— condamner M. [S] [J] aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 2 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la SAEM Alsace Habitat fait valoir, au visa de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que M. [S] [J] trouble gravement la tranquillité et l’ordre public de l’immeuble, notamment, en participant à un trafic de stupéfiants, que ce trouble justifie la résolution judiciaire du contrat de bail sans mise en demeure préalable et sans bénéfice de délai d’expulsion. La société bailleresse relève que de nombreuses dégradations ont été commises par M. [S] [J] et ses proches et que le locataire s’oppose abusivement à la mise en place d’un boîtier RFC sur son radiateur.

MOTIFS

Sur l’absence de comparution de la partie défenderesse

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [S] [J] a été assigné devant la chambre de proximité de [Localité 9] suivant exploit de commissaire de justice, déposé à étude, le 03 octobre 2024.

Il ressort du procès-verbal que le commissaire de Justice s’est assuré du domicile du défendeur en vérifiant l’inscription [J] sur la boîte aux lettres et sur la sonnette de l’immeuble. Ces diligences apparaissent suffisantes en matière de litige sur un bail d’habitation.

M. [S] [J] n’a pas comparu à l’audience. Il n’y était pas représenté.

Au regard de ces éléments, il sera statué sur le fond de la demande suivant jugement réputé contradictoire.

Sur la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail d’habitation

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1227 du code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

L’article 1228 du code civil précise que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du code civil dispose que la résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

Finalement, l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé :

[…]

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

L’article 10 du bail d’habitation signé entre les parties rappelle cette obligation du locataire.

En l’espèce, la SAEM Alsace Habitat allègue l’existence d’un trafic de stupéfiants orchestré par M. [S] [J] au sein de son logement.

A titre liminaire, le tribunal relève, d’une part, que la production de preuves de ce type de faits par le bailleur apparaît complexe au regard du caractère occulte des faits et des risques de pressions pesant sur les témoins. D’autre part, il sera noté que M. [S] [J] ne s’est pas présenté à l’audience, il ne s’y est pas fait représenter et n’a transmis aucun document au juge des contentieux de la protection.

Ceci étant exposé, il ressort des pièces produites par la SAEM Alsace Habitat, et notamment du procès-verbal de constat des 15 et 17 mai 2024, dressé par Me [N], commissaire de Justice à [Localité 9], que de multiples dalles de faux plafond ont été arrachées ou démontées dans le couloir menant, notamment, au logement de M. [S] [J]. Le commissaire de Justice relève également une odeur s’apparentant à des produits stupéfiants qui émane du logement de M. [S] [J]. Le 17 mai 2024, le commissaire de Justice, assisté de Maître [C], son associé, ont pu rencontrer la locataire vivant à proximité de M. [S] [J] qui affirme que des dealers sont présents dans l’appartement d’en face, qu’ils sont désormais plus discrets pour la distribution mais que ces personnes lui font peur. Un autre voisin confirme la consommation de stupéfiants au sein de l’appartement de M. [S] [J]. Il relève également l’attroupement de jeunes personnes dans les locaux communs et des nuisances sonores nocturnes depuis le logement de M. [S] [J]. Une autre attestation, rédigée par M. [W] [B], relate que des squatteurs, accueillis régulièrement par M. [S] [J], dégradent les installations.

La SAEM Alsace Habitat produit également des factures de la société SGOF Sécurité aux termes desquelles 3 rondes de nuit ont été mises en place 7j/7 de mai à août 2024 pour un montant de plus de 20 000€.

En outre, l’employée d’immeuble atteste par mail que des jeunes hébergés par M. [S] [J] ont déclenché l’alarme incendie le 17 septembre 2024.

La SAEM Alsace Habitat produit également de nombreuses photographies de dégradations des parties communes de l’immeuble de M. [S] [J].

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la preuve de la jouissance non paisible des lieux par M. [S] [J] est suffisamment rapportée par la bailleresse. En effet, il ressort des constatations du commissaire de Justice, corroborées par des attestations de voisins proches, ainsi que de l’employée d’immeuble, que des odeurs de stupéfiants émanent du logement de M. [S] [J] et qu’il accueille régulièrement des personnes qui importunent le voisinage. Si le défendeur n’est pas directement responsable des agissements de ces personnes, il participe activement au trouble de la tranquillité des lieux en leur offrant un accueil à son domicile. En effet, il sera retenu que l’accueil proposé par M. [S] [J] augmente manifestement le risque de dégradations des lieux et de nuisance au voisinage. Ces agissements perdurent dans le temps et ne sont pas isolés. En effet, les attestations versées aux débats démontrent un préjudice qui perdurent. Les factures de société de sécurité de mai à août 2024 corroborent également ce point.

M. [S] [J] ne fait valoir aucun élément.

Au regard de ces éléments, il apparaît que M. [S] [J] n’use pas paisiblement des lieux. Il manque ainsi à l’une de ses obligations en qualité de locataire.

Cette faute est grave en ce qu’elle nuit durablement à la qualité de vie de l’immeuble. La réitération de cette faute justifie la résiliation judiciaire du contrat à compter du 03 octobre 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SAEM Alsace Habitat à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Sur la demande d’autorisation de pénétrer dans les lieux pour la réalisation de travaux

l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé :

e) De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris ;

En l’espèce, la SAEM Alsace Habitat justifie avoir mis en demeure M. [S] [J] de laisser un libre accès au logement pour la pose du boitier RFC. Au regard de la résiliation judiciaire du contrat de bail, il apparaît que M. [S] [J] est occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 3] à [Localité 9]. L’expulsion du locataire permettra l’accès au logement et donc la mise en œuvre des travaux nécessaires. Pour autant, la SAEM Alsace Habitat sera autorisée à intervenir afin de poser ce dispositif.

Sur le sursis à la décision d’expulsion (trêve hivernale)

L’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution dispose que nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa.

En l’espèce, les deuxième et troisième alinéas de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution sont inapplicables.

Le moyen de la SAEM Alsace Habitat selon lequel le juge peut déroger à la période de sursis hivernal en visant le comportement du locataire sera écarté, la loi imposant au juge de ne s’assurer que d’un seul point : le relogement de M. [S] [J] doit être assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de sa famille.

S’agissant de ce point, il sera retenu que la SAEM Alsace Habitat ne produit aucune pièce permettant au juge de s’assurer des conditions de relogement de M. [S] [J]. La composition de sa famille est inconnue.

Dès lors, il ne peut être dérogé au premier alinéa de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution et le sursis hivernal ne sera pas écarté.

Il sera constaté que le présent jugement est rendu le 04 novembre 2024. Le sursis est en vigueur depuis quelques jours. La demande de suppression du délai d’expulsion de deux mois est dès lors, de facto, sans objet. L’ensemble de ces demandes liées aux délais d’expulsion seront rejetées.

Sur les demandes indemnitaires

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, en cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 321,20 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 14 avril 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SAEM Alsace Habitat ou à son mandataire.

S’agissant de la demande de remboursement de frais de commissaire de Justice, il convient de relever que les frais liés à un constat de commissaire de Justice sont pris en compte dans l’octroi de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile. la SAEM Alsace Habitat sera déboutée de ce chef autonome de demande, cette prétention étant prise en compte dans l’octroi de l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

S’agissant des frais de gardiennage, le tribunal relève qu’il est établi que la SAEM Alsace Habitat a mandaté une société de gardiennage pour faire face aux nuisances nocturnes engendrées par les squatteurs. la SAEM Alsace Habitat ne produit aucune pièce de nature à démontrer que M. [S] [J] est le seul responsable des troubles de voisinage. Il n’est au demeurant pas allégué que M. [S] [J] soit l’auteur de ces faits à l’origine de l’intervention d’une société de gardiennage. En définitive, M. [S] [J] ne saurait être condamné à supporter ces frais dès lors que le lien de causalité entre sa faute et le préjudice n’est ni certain, ni direct.

Au regard du rejet de ces de deux demandes indemnitaires, la demande d’anatocisme sera également rejetée.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

M. [S] [J] sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

En l’espèce, M. [S] [J], partie tenue aux dépens, sera condamné à payer à la SAEM Alsace Habitat une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile dont le montant sera fixé à 1 500€.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

PRONONCE la résiliation du contrat conclu entre la SAEM Alsace Habitat, d’une part, et M. [S] [J], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 10] à compter du 03 octobre 2024 ;

ORDONNE à M. [S] [J] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 10] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE la SAEM Alsace Habitat de ses demandes tendant à la suppression des délais d’expulsion et de sursis à exécution durant la période hivernale ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE M. [S] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 321,20€ (trois cent vingt et un euros et vingt centimes) par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 03 octobre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

AUTORISE la SAEM Alsace Habitat, respectivement ses préposés, agents et employés d’une entreprise mandatée aux fins de réalisation des travaux, d’intervenir dans le logement de M. [S] [J] aux fins d’installation d’un boîtier RFC sur un ou plusieurs radiateurs, à compter de la signification du présent jugement, au besoin avec le concours d’un serrurier et des services de force de l’ordre ;

DEBOUTE la SAEM Alsace Habitat du surplus de ses demandes indemnitaires et du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE M. [S] [J] aux dépens ;

CONDAMNE M. [S] [J] à payer à la SAEM Alsace Habitat la somme de 1 500 € (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement ;

Le présent jugement, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience qui l’a rendu et le greffier.

Le Greffier Le Juge